Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 г. N 18АП-10594/23 по делу N А07-26581/2021

г. Челябинск

11 октября 2023 г.

Дело N А07-26581/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску акционерного общества "Нефтепереработчик" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.10.2014 N 01/2014.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ульяновской области принял участие представитель:

акционерного общества "Нефтепереработчик" - Романычева Любовь Владимировна (паспорт, доверенность N 12 от 15.09.2023, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Акционерное общество "Нефтепереработчик" (далее - истец, АО "Нефтепереработчик", ОГРН 1020201994438) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ответчик, ТУ Росимущества, ОГРН 1100280001260) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.10.2014 N 01/2014.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2023 (резолютивная часть от 17.04.2023) исковые требования удовлетворены частично. Суд внес изменения в приложение N 2 к договору N 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Установил размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019 определенной экспертом ООО "Региональное агентство оценки и экспертизы" в заключение эксперта N 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-03 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Правилами 582. Взыскал с ТУ Росимущества в пользу АО "Нефтепереработчик" сумму расходов на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 руб., судебные расходы по оплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ТУ Росимущества (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт считает решение суда незаконным и необоснованным, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что размер арендной платы рассчитан ответчиком на основании подпункта "г" пункта 2 и пункта 6 Правил.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был составлен отчет об оценке N 081/1-19 от 27.05.2019, согласно которому ставка арендной платы в год составила 2 494 810 руб. Отчет об оценке N 081/1-19 от 27.05.2019 составлен в соответствии с действующим законодательством о порядке определения размера арендной платы и методикой ее расчета, ответчиком соблюден принцип государственного регулирования цен за пользование публичными земельными участками. Величина арендной платы в данном случае является обязательной, ответчик в силу законодательства не наделен правом изменять рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке N 081/1-19 от 27.05.2019, при этом достоверность указанного отчета не оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По мнению апеллянта, судом не учтены доводы возражения ответчика на экспертное заключение от 07.12.2022 N 154/2022, а именно: эксперт при проведении оценки размера годовой арендной палаты использовал лишь 3 аналога с гораздо меньшей площадью, при наличии в отчете об оценке N 81/1-19 множества аналогов земельных участков с более подходящей площадью; эксперт, вопреки императивным нормам в области оценочной деятельности, при проведении экспертизы не применил Федеральный стандарт оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, который в соответствии с п. 3 ФСО N 5 является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.

Податель жалобы отмечает, несогласие арендатора с расчетом платы последовало после исполнения истцом договора на протяжении нескольких месяцев. Совершив фактическую оплату аренды, истец принял условия договора в части величины арендной платы. Оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Апеллянт, считает необоснованным требование истца о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 6 000 руб., так как ответчик является государственным органом и освобождается от уплаты государственной пошлины.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2023 ходатайство ТУ Росимущества о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы оставлено без рассмотрения, апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 30.08.2023.

От ТУ Росимущества во исполнение определения суда поступили доказательств, подтверждающих направление копии апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Указанные документы приобщены к материалам дела

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 30.08.2023 объявлен перерыв до 06.09.2023 в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств, имеющих существенное значение по делу.

После перерыва судебное заседание продолжено 06.09.2023 в том же составе суда.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 суд перешел к рассмотрению дела N А07-26581/2021 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, отложил судебное разбирательство по делу на 04.10.2023.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в ходе судебного разбирательства по ходатайству истца определением от 01.07.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки и экспертизы".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 081/1-19 от 27.05.2019, исполненный оценщиком Тухватуллиным Т.Д. по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, а именно земельного участка, общей площадью 104194 кв.м, кадастровый номер 02:59:060202:99, расположенного по адресу: РБ, г. Салават? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости права аренды.

- Определить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 в редакции от 21.12.2018 года по состоянию на 01.01.2019 года.

От эксперта поступило экспертное заключение N 154/2022 от 07.12.2022, в котором содержатся следующие выводы:

На вопрос 1: при исследовании Отчета N 081/1-19 от 27.05.2019, исполненного оценщиком Тухватуллиным Т.Д. по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, а именно земельного участка, общей площадью 104194 кв.м, кадастровый номер 02:59:060202:99, расположенного по адресу: РБ, г. Салават, выявлены несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. В связи с тем, что на экспертизу представлен отчет не в полном объеме, а только ТОМ 1, информация, относительно содержания отчета об оценке, которая вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЭ может содержаться в ТОМ 2, который на экспертизу не представлен. Более подробное описание несоответствий отражено в соответствующих разделах данного заключения. При наличии необходимой информации в ТОМ 2, которая подтверждает данные, используемые при расчётах рыночной стоимости, выявленные несоответствия не повлияют на величину рыночной стоимости права аренды.

На вопрос 2: оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, определенная в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г., N 582 в редакции от 21.12.2018 года по состоянию на 01.01.2019 года составляет: 507 446 (Пятьсот семь тысяч четыреста сорок шесть) руб.

При этом оценщик Тухватуллин Тимур Динарович не был привлечен судом первой инстанции к участию в деле.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2023 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. судьей Томилиной В.А.

От АО "Нефтепереработчик" поступили доказательства направления иска и приложений к нему документов Тухватуллину Т.Д. Указанные документы приобщены к материалам дела.

От Тухватуллина Т.Д. поступил отзыв на ходатайства и возражения по делу с приложением итогов аукционов по аренде ЗУ в г. Салават. Отзыв приобщен к материалам дела.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества (арендодатель) и АО "Нефтепереработчик" (ранее ЗАО "Нефтепереработчик", арендатор), заключен договор N 01/2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.10.2014 (далее - договор, т. 1 л.д. 15-21), согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 02:59:060202:99; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават (далее по тексту участок); разрешенное использование: для обслуживания предприятия; описание земельного Участка: в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение N 3), общей площадью 104194 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора на участке имеется: корпус АБК (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139025), корпус N 10 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139029), корпус N 14 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ139039), здание насосной с градирней (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139031), здание КПП (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.20228 г. 04 АБ 139037).

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды участка с 30 октября 2014 года по 01 января 2063 года.

В силу пункта 5.1 договора расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

В пункте 5.2. договора указано, что расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года.

Согласно пункту 5.4 договора размер арендной платы пересматривается:

при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах);

при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года не позднее 20 декабря (пункт 5.5 договора).

В соответствии с пунктом 7.1 договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п. 5.2 договора.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99 передан арендатору в арендное пользование (т. 1 л.д. 22).

АО "Нефтепереработчик" проведена независимая оценка, результатом которой является заключение о рыночной стоимости земельного участка на праве долгосрочной аренды и размере годовой арендной платы за земельный участок (Отчет об оценке N конс14480).

Отчетом об оценке N конс14480, выполненным ООО "Многопрофильный деловой центр", определен размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99.

В соответствии с договором N 01/2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.10.2014, срок аренды составляет 49 лет.

Таким образом, размер годовой арендной платы рассчитывается следующим образом: 34 467 000,00 (рыночная стоимость земельного участка на праве долгосрочной аренды)/49 = 703 408,16 руб. в год.

Размер годовой арендной платы на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават составляет 703 408,16 руб. в год.

Руководствуясь Правилами N 582 Постановления Правительства Российской Федерации 05.05.2017 АО "Нефтепереработчик" обратилось к ТУ Росимущества о заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 01/2014 от 30.10.2014 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, о внесении изменений в части размера и условий внесения арендной платы за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 02:59:060202:99, с учетом результатов независимой оценки (т. 1 л.д. 25-28).

В ответ на обращение ТУ Росимущества письмом от 27.07.2021 отказало в заключении дополнительного соглашения к договору аренды N 01/2014 от 30.10.2014, указав на то, что внесение изменений в п. 5.1 и п. 5.2 договора противоречит п. 8 Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (т. 1 л.д. 29-30).

Истец направил досудебную претензию от 06.08.2021 исх. N 218 с уведомлением в случае невозможности разрешения спора в досудебном порядке, о намерении обратиться в суд за защитой нарушенного права, с требованием о внесении изменений в договор N 01/2014 от 30 октября 2014 года, аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, путем понуждения к заключению дополнительного соглашения (т. 1 л.д. 31-33). Досудебную претензию ответчик оставил без удовлетворения.

Полагая отказ ТУ Росимущества от подписания дополнительного соглашений в редакции истца необоснованным и незаконным, АО "Нефтепереработчик" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Рассмотрев заявленные требования, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что между ТУ Росимущества (арендодатель) и АО "Нефтепереработчик" (ранее ЗАО "Нефтепереработчик", арендатор), заключен договор N 01/2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.10.2014, согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 02:59:060202:99; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават (далее по тексту участок); разрешенное использование: для обслуживания предприятия; описание земельного Участка: в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение N 3), общей площадью 104194 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельных участков).

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил).

Согласно пункту 5.4 договора размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков).

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Ввиду чего у ответчика отсутствует обязанность подписания дополнительного соглашения в части изменения размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, договором согласована обязанность арендатора вносить арендную плату в измененном размере при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год; договор аренды от 30.10.2014 N 01/2014 подписан уполномоченными лицами без каких-либо замечаний. Следовательно, стороны согласились с условием договора о порядке определения размера арендной платы.

Поэтому ошибочен довод ответчика о невозможности изменения условий договора.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Расчет арендной платы за спорный земельный участок, предусмотренный договором аренды от 3.10.2014 N 01/2014 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, произведен в соответствии с подпункта "г" пункта 2 и пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет N 081/1-19 от 27.05.2019 об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, подготовленный индивидуальным предпринимателем Тухватуллиным Тимуром Динаровичем (т. 1 л.д. 56-68).

Указанным отчетом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99 в год 2 494 810 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма N 92).

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке N конс14480, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр", согласно которого размер годовой арендной платы на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават составляет 703 408,16 руб. в год.

С целью определения размера арендной платы за арендованный истцом земельный участок, а также для проверки наличия нарушений при изготовлении отчета N 081/1-19 от 27.05.2019 законодательства об оценочной деятельности, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки и экспертизы".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 081/1-19 от 27.05.2019, исполненный оценщиком Тухватуллиным Т.Д. по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, а именно земельного участка, общей площадью 104194 кв.м, кадастровый номер 02:59:060202:99, расположенного по адресу: РБ, г. Салават? Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости права аренды.

- Определить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 в редакции от 21.12.2018 года по состоянию на 01.01.2019 года.

От эксперта поступило экспертное заключение N 154/2022 от 07.12.2022, в котором содержатся следующие выводы:

На вопрос 1: При исследовании Отчета N 081/1-19 от 27.05.2019, исполненного оценщиком Тухватуллиным Т.Д. по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, а именно земельного участка, общей площадью 104194 кв.м, кадастровый номер 02:59:060202:99, расположенного по адресу: РБ, г. Салават, выявлены несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. В связи с тем, что на экспертизу представлен отчет не в полном объеме, а только ТОМ 1, информация, относительно содержания отчета об оценке, которая вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением п. 5 ФСО N 3, ст. 11 N 135-ФЭ может содержаться в ТОМ 2, который на экспертизу не представлен. Более подробное описание несоответствий отражено в соответствующих разделах данного заключения. При наличии необходимой информации в ТОМ 2, которая подтверждает данные, используемые при расчётах рыночной стоимости, выявленные несоответствия не повлияют на величину рыночной стоимости права аренды.

На вопрос 2: Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, определенная в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г., N 582 в редакции от 21.12.2018 года по состоянию на 01.01.2019 года составляет: 507 446 (Пятьсот семь тысяч четыреста сорок шесть) руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 АПК РФ, отвечает признакам ясности и полноты, не содержит противоречий. Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности или неполноте экспертного заключения.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Кроме того, эксперт вправе сам определять методику проведения экспертизы и устанавливать ход и содержание исследования, поскольку при проведении судебной экспертизы - эксперт процессуально независим и профессионально самостоятелен (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Доказательств некомпетентности эксперта, нарушения экспертом законодательства при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Возражения апеллянта по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

О проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Доводы жалобы об использовании в экспертном заключении от 07.12.2022 N 154/2022 аналога с гораздо меньшей площадью, апелляционной коллегией отклоняются, поскольку экспертом применена корректировка на общую площадь. Указано, что данная корректировка учитывает тот факт, что чем больше общая площадь земельного участка, тем дешевле стоит 1 кв.м. Этот эффект аналогичен возникновению оптовой скидки. Однако такая зависимость возникает при определенной (существенной) разницы между сравниваемыми объектами. В данной части экспертом приведена сравнительная таблица с описанием объекта оценки и объектов аналогов.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно пункту 2 Информационного письма N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение N 2 к договору N 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и установить размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019 определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки и экспертизы" в заключение эксперта N 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу наличия оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Истцом при обращении в суд с рассматриваемым иском в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. (т. 1 л.д. 12).

В связи с удовлетворением заявленного к ТУ Росимущества требования об установлении размера годовой арендной платы на земельный участок, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и по оплате судебной экспертизы в сумме 18 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца.

В силу пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ при переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2023 по делу N А07-26581/2021 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменение в приложение N 2 к договору N 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Установить размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки и экспертизы" в заключении эксперта N 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (ИНН 0275069800, ОГРН 1100280001260) в пользу Акционерного общества "Нефтепереработчик" сумму расходов на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 рублей, судебные расходы по оплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

А.С. Жернаков В.А. Томилина