Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2023 г. N 09АП-54895/23 по делу N А40-53958/2023

г. Москва

02 октября 2023 г.

Дело N А40-53958/23

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Панкратовой,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2023, принятое судьей Чекмаревой Н.А. (64-436), в порядке упрощенного производства по делу N А40-53958/23,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

к ПАО "МосковскаяГородскаяТелефоннаяСеть" (ОГРН:1027739285265,ИНН:7710016640)

о взыскании,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ПАО "МГТС" о взыскании штрафа за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4 договора и касающихся вопросов пользования участка, в сумме 110 771, 33 руб. по договору долгосрочной аренды земельного участка от 25.07.2005 N М-03-024978.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 30 июня 2023 года Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что суд неполно выяснил обстоятельства по делу, кроме того не применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалаовдела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) от 11.02.2022 N 99-8272565, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 16.11.2022 N 99/2022/505260331 здание с кадастровым номером 77:03:0006025:11770 площадью 4 532 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Саянская, д. 7, принадлежит на праве собственности ПАО "МГТС", о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 27.11.2003 N 77-01/30-910/2003-274, зарегистрированы права аренды ПАО "Мобильные ТелеСистемы", а также ООО "Концепт Фитнес Про".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.09.2021 N КУВИ-002/2021-126629015, от 28.11.2022 N 99/2022/508885660 в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006025:3 площадью 3054 кв.м. по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Саянская, вл. 7, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг (3.1.1), расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:03:0006025:10912, 77:03:0006025:10929, 77:03:0006025:1100, 77:03:0006025:11770, 77:03:0006025:11787.

Также, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ОАО "Московская городская телефонная сеть" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 25.07.2005 N М-03-024978, предметом которого является земельный участок площадью 3054 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Саянская, вл. 7, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания автоматической телефонной станции.

В соответствии с п. 1.4 договора на участке расположены 4-этажное панельное здание, земельный участок огорожен.

В п.п. 2.1, 2.2 договора установлено, что договор заключен сроком до 07.04.2030, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 18.10.2005 N 77-77-14/010/2005-1035, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22.09.2021 N КУВИ-002/2021-126629015.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1.1 договора передача земельного участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

В п. 4.1 договора установлено, что арендатор обязан не изменять функционального назначения земельного участка.

В п. 5.7 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 7.3 договора в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению арендатор оплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Согласно п. 7.4 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4 договора "Особые условия договора" и касающихся вопросов использования участка, арендатор оплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Как следует из решения инспектора УКОН по ВАО Госинспекции по недвижимости Зайкина А.И. от 29.09.2022 N 9033079, инспектором УКОН по ВАО Госинспекции по недвижимости Зайкиным А.И. проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006025:3, в ходе которого установлено, что расположенный на земельном участке объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Саянская, д. 7, (ОКС 77:03:0006025:11770) частично используется под физкультурно-оздоровительные цели, а именно: на третьем этаже здания в помещении IV (комнаты 1, 8-1 площадью 773,6 кв.м.), размещен фитнес-клуб "Mango Fitness", на втором этаже (пом. III, ком. 1, 8-13 общей площадью 775,7 кв.м.) размещен танцевальный зал "Вдохновение", площадь помещений, эксплуатируемых под физкультурно-оздоровительные цели, составляет 1 549,3 кв.м., что больше 25% от общей площади объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, земельный участок используется с нарушением условий его предоставления, ПАО "МГТС" были нарушены п. 5 ст. 4, п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. No 48 "О землепользовании в городе Москве".

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий п. 4.1 договора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 28.11.2022 N 33-6-677390/22-(0)-1 с требованием оплатить штраф, получение ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России", однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В ст. 72 ЗК РФ указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отнош ений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль.

Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами.

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

На основании п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 N 184-ПП, Госинспекция по недвижимости является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена, в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков.

Согласно п. 4.2.3 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 N 184-ПП, Госинспекция по недвижимости проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством.

В соответствии с п. 7 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 N 184-ПП, Госинспекция по недвижимости осуществляет контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу п. 2.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве" фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка.

Частью 1 ст. 28 Закона о землепользовании в городе Москве, ст. 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, поскольку договор не предусматривает штрафных санкций за использование земельного участка не по назначению, выводы истца об использовании земельного участка не по назначению, сделанные по результатам осмотра земельного участка, носят исключительно субъективный характер, так как осмотр произведен в отсутствие представителя ответчика, акт/протокол выездного обследовании составлен в отсутствие представителя ответчика, дело об административном правонарушении не возбуждалось, ответчик к административной ответственности не привлекался, функциональное назначение здания относится к вопросу использования данного объекта недвижимости, а не земельного участка, то обстоятельство, что земельный участок используется, в том числе, с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, доказательства эксплуатации здания не подтверждают использование ответчиком земельного участка для иных целей, установленных для категории земель населенных пунктов, также использование части здания не по его целевому назначению не изменяет его функционального назначения и целевого назначения земельного участка, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа в сумме 110 771, 33 руб.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что действующее земельное законодательство РФ разделяет и не отождествляет понятия "разрешенное использование земельного участка" (п. 2 ст. 7 ЗК РФ) и "целевое назначение земельного участка" (п. 1 ст. 7 ЗК РФ), являющиеся, по сути, различными правовыми дефинициями.

Как указано выше, договором предусмотрено использование земельного участка для целей эксплуатации здания АТС.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Иного целевого назначения земель в Российской Федерации законодательством не предусмотрено.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ).

Земли конкретной категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий.

Общие принципы и порядок проведения такого зонирования территорий устанавливаются федеральными законами (ст. 37 ГрК РФ).

В силу п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" все земли в городе Москве относятся к категории земель населенных пунктов.

В п. 1 ст. 83 ЗК РФ установлено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 28.11.2022 целевое назначение участка - земли населенных пунктов.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

В договоре аренды земельного участка от 25.07.2007 N М-03-024978 определения формулировки - "целевое использование земельного участка" не содержится.

Таким образом, договором не регламентированы виды деятельности, которые могут осуществляться в помещениях здания АТС.

Вместе с тем, на дату заключения договора земельный участок относился к землям населенных пунктов, видом разрешенного использования земельного участка являлся: эксплуатация зданий АТС.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости от 18.08.2022, в настоящее время земельный участок относится к землям населенных пунктов.

Таким образом, функциональное назначение земельного участка не изменялось.

Кроме того, в спорном задании до настоящего времени находится действующая АТС, которая используется для предоставления услуг связи конечным пользователям (акт о вводе сети электросвязи в эксплуатацию приобщен к материалам дела).

Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих изменение функционального назначения земельного участка.

Согласно ч. 2, ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, собственник не ограничен в видах использования своего здания, если данная деятельность не противоречит закону.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении "Положения о Департаменте городского имущества города Москвы" именно данный орган Правительства Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы в сфере управления и распоряжения недвижимым имуществом города Москвы и осуществляет полномочия арендодателя по договорам аренды, заключаемым от имени Правительства Москвы; полномочия об утверждении рекомендуемых форм договоров, о внесении изменении в договоры аренды земельных участков по вопросам уточнения (изменения) разрешенного использования (п.п. 4.2.2, 4.2.3 Положения).

Таким образом, именно Департамент городского имущества города Москвы, как уполномоченный орган Правительства Москвы, имеет право внести соответствующие изменения в договор аренды.

Фактическое использование ответчиком здания и земельного участка не противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка, установленному Правилами землепользования и застройки города Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП.

Кроме того, высшими судебными инстанциями при разрешении дел по существу уже неоднократно сформулирована позиция, состоящая в том, что, сведения в ЕГРН носят информационный характер и не имеют приоритетного значения при решении вопроса о виде разрешенного использования земельного участка (апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25 сентября 2019 г. N 5-АПА19-67).

В силу п. 4, ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является правовой категорией, вид разрешенного использования земельного участка, расположенного в городе Москве, утверждается Правительством Москвы посредством принятия Правил землепользования и застройки, а до их принятия - генеральным планом, территориальными и отраслевыми схемами, правовыми актами Правительства Москвы.

При этом договор аренды земельного участка не является документом, которым может быть установлен вид разрешенного использования земельного участка.

Между тем, и по условиям договора аренды земельный участок предоставляется для эксплуатации существующих зданий АТС в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Верховный суд Российской Федерации в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 08.02.2021 по делу N А40-244225/2019 указал следующее.

В соответствии с п, 1, ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В силу п. 4, ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, использование земельного участка не только в соответствии с основным видом разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, допустимым в качестве дополнительного по отношению к основному, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению.

Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Таким образом, использование зданий, расположенных на земельном участке, осуществляется в полном соответствии с видом разрешенного использования, отраженном в Едином государственном реестре недвижимости.

При таких обстоятельствах фактическое использование земельного участка полностью соответствует видам разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки в г. Москве.

В силу п. 2.2.1.2. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно и изменяются без дополнительных разрешений и согласований.

При этом, согласно ч. 11, ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Договор аренды от 25.07.2005 N М-03-024978 не предусматривает штрафных санкций за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, при этом выводы об использовании земельного участка не по назначению носят исключительно субъективный характер, так как осмотр 29.09.2022 произведен в отсутствие представителя ответчика, акт выездного обследовании составлен в отсутствие представителя ответчика, дело об административном правонарушении не возбуждалось, ответчик к административной ответственности на основании акта обследования N 9033079 от 29.09.2022 не привлекался.

Как отмечено выше, истец ссылается на проведенный 29.09.2022 Госииспекцией по недвижимости осмотр земельного участка в результате которого, были установлены нарушения по договору со стороны ответчика.

Однако, из акта обследования от 29.09.2022 не следует, что земельный участок используется ответчиком не в целях эксплуатации здания АТС, а в иных целях.

Так как целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов ответчиком не изменялось, перевод из одной категории земли населенных пунктов в другую не осуществлялся, а доказательств иного истцом не предоставлено, суд апелляционной инстанции полагает, что нарушения пунктов 4.1, 5.7 договора, применительно к ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи, с чем отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2023 года по делу N А40-53958/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова