Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2024 г. N Ф05-34364/23 по делу N А40-53958/2023

город Москва

28 февраля 2024 г.

Дело N А40-53958/2023

Судья Арбитражного суда Московского округа Ярцев Д.Г.,

рассмотрев в судебном заседании в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации единолично без вызова сторон кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 по делу N А40-53958/2023, принятые в порядке упрощенного производства,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к публичному акционерному обществу "Московская городская телефонная сеть"

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к публичному акционерному обществу "Московская городская телефонная сеть" (далее - ответчик, ПАО "МГТС") о взыскании 110 771,33 руб. штрафа по договору долгосрочной аренды земельного участка N М-03-024978 от 25.07.2005.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Письменный отзыв ПАО "МГТС" не приобщен судебной коллегией в материалы дела как поданный с нарушением положений статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы на решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Изучив доводы кассационной жалобы, а также материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене принятых по делу судебных актов, в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 99-8272565 от 11.02.2022, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2022/505260331 от 16.11.2022, здание с кадастровым номером 77:03:0006025:11770 площадью 4 532 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Саянская, д. 7, принадлежит ПАО "МГТС" на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись N 77-01/30-910/2003-274 от 27.11.2003, а так же зарегистрированы права аренды ПАО "Мобильные ТелеСистемы" и ООО "Концепт Фитнес Про".

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N КУВИ-002/2021-126629015 от 22.09.2021 и N 99/2022/508885660 от 28.11.2022 в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006025:3 площадью 3 054 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Саянская, вл. 7, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг (3.1.1), находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:03:0006025:10912, 77:03:0006025:10929, 77:03:0006025:1100, 77:03:0006025:11770 и 77:03:0006025:11787.

Между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ОАО "Московская городская телефонная сеть" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-03-024978 от 25.07.2005, предметом которого является земельный участок площадью 3 054 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Саянская, вл. 7, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания автоматической телефонной станции.

Согласно пункту 1.4 заключенного сторонами договора на участке расположены 4-х этажное панельное здание, земельный участок огорожен.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора, он заключен сроком до 07.04.2030 и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись N 77-77-14/010/2005-1035 от 18.10.2005, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N КУВИ-002/2021-126629015 от 22.09.2021.

Согласно пункту 1.1 договора N М-03-024978 от 25.07.2005 передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

В пункте 4.1 договора было установлено, что арендатор обязан не изменять функционального назначения земельного участка.

А в соответствии с пунктом 5.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

По условиям пункта 7.3 договора N М-03-024978 от 25.07.2005 в случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению арендатор оплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Согласно пункту 7.4 договора N М-03-024978 от 25.07.2005 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4 договора "Особые условия договора", касающихся вопросов использования участка, арендатор оплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Как следует из решения инспектора УКОН по ВАО Госинспекции по недвижимости Зайкина А.И. N 9033079 от 29.09.2022, указанным должностным лицом было проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006025:3, в ходе которого было установлено, что расположенный на земельном участке объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Саянская, д. 7, (ОКС 77:03:0006025:11770) частично используется под физкультурно-оздоровительные цели, а именно: на третьем этаже здания в помещении IV (комнаты 1, 8-1 площадью 773,6 кв. м), размещен фитнес-клуб "Mango Fitness", на втором этаже (пом. III, ком. 1, 8-13 общей площадью 775,7 кв.м) размещен танцевальный зал "Вдохновение", площадь помещений, эксплуатируемых под физкультурно-оздоровительные цели, составляет 1 549,3 кв.м, что больше 25% от общей площади объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, земельный участок используется с нарушением условий его предоставления, таким образом, ПАО "МГТС" были нарушены пункт 5 статьи 4, пункт 2 статьи 8 и пункт 1 статьи 28 Закона города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве" от 19.12.2007.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий пункта 4.1 договора N М-03-024978 от 25.07.2005 истец направил в адрес ПАО "МГТС" претензию N 33-6-677390/22-(0)-1 от 28.11.2022 с требованием уплатить штраф. Получение ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России", однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Исследовав и оценив заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 264, 309, 310, 330, 401, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 72 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 8, 28 Закона города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве" от 19.12.2007, Положением о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012, N 184-ПП, установив, что договор не предусматривает штрафных санкций за использование земельного участка не по назначению, учитывая, что осмотр земельного участка произведен в отсутствие представителя ответчика, акт/протокол выездного обследовании составлен в отсутствие представителя ответчика, дело об административном правонарушении не возбуждалось, ответчик к административной ответственности не привлекался, функциональное назначение здания относится к вопросу использования данного объекта недвижимости, а не земельного участка, а то обстоятельство, что земельный участок используется, в том числе, с целью эксплуатации здания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, режим эксплуатации здания не подтверждает использование ответчиком земельного участка для иных целей, установленных для категории земель населенных пунктов, также использование части здания не по его целевому назначению не изменяет его функционального назначения и целевого назначения земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании штрафа в сумме 110 771,33 руб.

Между тем судами обеих инстанций не было учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно части 5 статьи 4 Закона города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве" от 19.12.2007 в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливаются вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

В силу пункта 2.1 статьи 8 Закона города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве" от 19.12.2007 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из приведенных положениях закона и в соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12651/11 от 15.12.2011, фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования.

Следовательно, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, то есть фактическое использование земельного участка, должно соответствовать виду его разрешенного использования.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3.3.5 ПЗЗ Москвы установлены следующие условия, при соблюдении которых допускается применение вспомогательных видов разрешенного использования:

1) вспомогательные виды разрешенного использования должны быть выбраны из числа видов, не установленных в качестве основных или условно разрешенных видов использования для территориальной зоны, в которой находится земельный участок;

2) вспомогательный вид разрешенного использования не может реализовываться без реализации основного вида разрешенного использования и должен осуществляться только совместно с разрешенными основными и (или) условно разрешенными видами использования земельных участков или объектов капитального строительства;

3) если выбранный вспомогательный вид разрешенного использования предусматривает размещение объектов капитального строительства, то их строительство может опережать во времени реализацию основных, условно разрешенных видов разрешенного использования (но не может быть единственным фактическим использованием земельного участка или объекта капитального строительства);

4) в случае если установленные основные, условно разрешенные виды использования предусматривают размещение объектов капитального строительства, то суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах участка должна составлять не более 25% от общей площади объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Из приведенных норм следует, что при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима использования земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах.

Судами установлено, что вид разрешенного использования земельного участка - предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

Цель предоставления земельного участка по договору (для эксплуатации здания автоматической телефонной станции) корреспондируется с видом разрешенного использования (предоставление коммунальных услуг), закрепленным в кадастре недвижимости.

Однако, как следует из решения инспектора УКОН по ВАО Госинспекции по недвижимости Зайкина А.И. N 9033079 от 29.09.2022, расположенный на земельном участке объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Саянская, д. 7, (ОКС 77:03:0006025:11770) частично используется под физкультурно-оздоровительные цели, а именно: на третьем этаже здания в помещении IV (комнаты 1, 8-1 площадью 773,6 кв.м), размещен фитнес-клуб "Mango Fitness", на втором этаже (пом. III, ком. 1, 8-13 общей площадью 775,7 кв.м) размещен танцевальный зал "Вдохновение", площадь помещений, эксплуатируемых под физкультурно-оздоровительные цели, составляет 1 549,3 кв.м, что больше 25% от общей площади объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

С учетом изложенного, а также с учетом приведенных выше норм права, суд кассационной инстанции находит заслуживающим внимания довод подателя кассационной жалобы о том, что в здании размещен фитнес-клуб "Mango Fitness" и танцевальный зал "Вдохновение", данные организации предоставляют свои услуги для неопределенного круга лиц и функционируют как самостоятельные объекты коммерческой деятельности, а площадь помещений, эксплуатируемых под физкультурно-оздоровительные цели, составляет более 25% от общей площади объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что договор не предусматривает штрафных санкций за использование земельного участка не по назначению, поскольку на основании раздела 7 договора "Санкции" (пункту 7.4) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе 4 договора "Особые условия договора" и касающихся вопросов использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю. А в пункте 4.1 договора установлено, что арендатор обязан не изменять функционального назначения земельного участка.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов подлежит отмене, дело в указанной части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, проверить в полном объеме доводы сторон, и при правильном применении норм материального права, действующего в спорный период, и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Кроме того, судам следует также обратить внимание на то, что выводы о нарушении истцом порядка выявления и пресечения фактов незаконного использования земельного участка не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку в настоящем споре истец выступает как участник гражданский правоотношений, а не как административный орган.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационным инстанции не рассматривается, поскольку в силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 по делу N А40-53958/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Судья

Д.Г. Ярцев