Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2023 г. N 19АП-5062/23 по делу N А35-11264/2022

г. Воронеж

20 октября 2023 г.

Дело N А35-11264/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "13" октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "20" октября 2023 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Песниной Н.А.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка": Грохотова А.Н., представителя по доверенности б/н от 29.08.2023, паспорт гражданина РФ,

от Министерства имущества Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с помощью использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел", апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" на решение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2023 по делу А35-11264/2022 (судья Захарова В.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" (ОГРН: 1064632045125, ИНН: 4632068226) к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" (ОГРН: 1024600947315, ИНН: 4632026441) о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы,

третье лицо: Министерство имущества Курской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка": о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости арендной платы в год за пользование нежилыми помещениями водогрейной котельной с оборудованием и дымовой трубой, принадлежащими Курской области, расположенными по адресу: Курская область, г. Курск, ул. 3-я Агрегатная, д. 23а, определенной в отчете ООО "Независимая оценка" N 327/4/11-17 от 24.11.2017; об определении достоверной величины рыночной стоимости арендной платы в год за пользование нежилыми помещениями водогрейной котельной с оборудованием и дымовой трубой, расположенными по адресу: г. Курск, ул. 3-я Агрегатная, 23а по состоянию на 01.01.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущества Курской области.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости арендной платы в год за пользование нежилыми помещениями водогрейной котельной с оборудованием и дымовой трубой, принадлежащими Курской области, расположенными по адресу: Курская область, г.Курск, ул. 3-я Агрегатная, д.23а, определенной в отчете ООО "Независимая оценка" N 327/4/11-17 от 24.11.2017. Данные уточнения заявленных требований приняты арбитражным судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.07.2023 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Теплогенерирующая компания" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, иск удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 13.10.2023 представители истца и третьего лица не явились.

От общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующих обстоятельств.

В производстве Арбитражного суда Курской области находится дело N А35-9002/2021 по иску Комитета по управлению имуществом Курской области (в настоящее время Министерство имущества Курской области) к ООО "Теплогенерирующая компания" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9 747 120 руб. 12 коп. за пользование водогрейной котельной с оборудованием дымовой трубой.

В ходе рассмотрения комитет по управлению имуществом Курской области представил в материалы дела отчет N 327/4/11-17 от 24.11.2017.

По мнению истца, отчет N 327/4/11-17 от 24.11.2017, составленный ООО "Независимая оценка", не соответствует статье 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к произведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.

Поскольку величина рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование объектом оценки, отраженная в отчете N 327/4/11-17 от 24.11.2017 года не является достоверной, установление достоверной величины рыночной стоимости ставки арендной платы будет непосредственно влиять на права истца в рамках дела N А35-9002/2021.

Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы в соответствии с отчетом N 327/4/11-17 от 24.11.2017 между сторонами не заключалось.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Судебная коллегия вслед за арбитражным судом области не находит оснований для удовлетворения заявленного обществом требования.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в абзаце 4, 6 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Также следует учитывать, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), даже не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Из представленных в материалы дела пояснений истца и ответчика следует, что договором аренды водогрейной котельной с оборудованием дымовой трубой между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Теплогенерирующая компания" был заключен в 2015 году. По условиям договора изменение арендной платы может быть пересмотрено не более одного раза в год.

Дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендных платежей на основании отчета от 24.11.2017 N 327/4-09/11-17, изготовленного ООО "Независимая оценка", не заключалось.

Исковые требования по взысканию арендных платежей в рамках дела N А35-9002/2021 заявлены за период с 2017 по 2021 года.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд области пришел к выводу, что действующее законодательство устанавливает для осуществления сделки обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), но не имеет указаний на то, что договор аренды должен быть заключен на основании отчета независимого оценщика.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Как указано в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Постановление Администрации Курской области от 24.07.2019 N 692-па "Вопросы аренды имущества, находящегося в государственной собственности Курской области", согласно которому размер арендной платы за объект устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, адресовано компетентному органу местного самоуправления.

Из установленных по делу обстоятельств не следует, что величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, являлась обязательной для сторон договора аренды водогрейной котельной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Вместе с тем, учитывая, что заявленное в настоящем споре требование адресовано не стороне договора, а лицу, которое в нем не участвует, предъявленный иск не может быть рассмотрен судом как вытекающие из договорного обязательства требование об оспаривании цены договора (пункт 1 статьи 310, пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

В случае несогласия с предъявленным размером платы за фактическое пользование объектами недвижимости, принадлежащими Курской области, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования, заинтересованное лицо вправе оспорить размер задолженности при рассмотрении спора о взыскании с него долга, представив доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права фактического пользования земельным участком (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Судебной коллегией принято во внимание, что спор о взыскании с арендатора долга по договору аренды имущества является предметом судебного разбирательства в деле N А35-9002/2021, в ходе которого общество не лишено права заявлять возражения о достоверности оспариваемого отчета оценщика.

Документально подтвержденных доводов, опровергающих приведенные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 07.07.2023 по делу А35-11264/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Н.А. Песнина М.С. Воскобойников