Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2023 г. N 09АП-57577/23 по делу N А40-228267/2022

г. Москва

11 октября 2023 г.

Дело N А40-228267/22

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Кремний", Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2023 года по делу N А40-228267/22, принятое судьей Кантор К.А. (127-1768),

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7726639745, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Кремний" (ИНН 7714876950, ОГРН 1127746501552)

об обязании,

при участии в судебном заседании представителей от истца: Чернова А.Н. по доверенности от 28.12.2022, диплом ВСА 0925935 от 30.06.2010; от ответчика: Бех Н.Г. по доверенности от 23.01.2023, диплом ХА 21359897 от 08.02.2003;

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен Департаментом городского имущества города Москвы к ООО "Кремний" об обязании ответчика заключить Дополнительное соглашение к договору аренды от 28.04.2006 N М-10-030565 земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003008:19 площадью 10500 кв.м с адресным ориентиром: г. Москва, г Зеленоград, Северная промзона, г Зеленоград, проезд 4-й Западный, вл. 3, стр. 6, 7, 11, 13 на условиях, указанных в просительной части иска.

Определением от 04 мая 2023 г. к производству принято встречное исковое заявление ООО "Кремний" об урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору с учетом текста Дополнительного соглашения предложенного Департаментом, приняв спорные пункты в редакции ООО "Кремний".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 июля 2023 года по делу N А40-228267/22 исковые требования удовлетворены, разногласия урегулированы в редакции суда, с чем не согласились обе стороны, подав самостоятельные апелляционные жалобы на состоявшееся по делу решение.

Каждый из заявителей настаивает на собственной редакции дополнительного соглашения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции каждый из заявителей требования и доводы своей жалобы поддержал, в отношении доводов апелляционной жалобы своего процессуального оппонента возражал.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 77:10:0003008:19 площадью 10500 кв.м с адресным ориентиром: г. Москва, г Зеленоград, Северная промзона, г Зеленоград, проезд 4-й Западный, вл. 3, стр. 6, 7, 11, 13 с видом разрешенного использования: эксплуатации существующих зданий и сооружений с целью размещения производства поставлен на государственный кадастровый учет 02.10.2006.

В границах земельного участка расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 77:10:0003008:1017 (Москва, пр. 4-й Западный, д. 3, строен. 6), 77:10:0003008:1019 (Москва, пр. 4-й Западный, д. 3, строен. 11), 77:10:0003008:1021 (Москва, пр. 4-й Западный, д. 3, строен. 13), 77:10:0003008:1022 (Москва, пр. 4-й Западный, д. 3, строен. 7).

В отношении земельного участка заключен договор аренды от 28.04.2006 N М-10-030565 с ЗАО "АМЕКС" для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений с целью размещения производства сроком до 27.10.2042.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами 77:10:0003008:1017, 77:10:0003008:1019, 77:10:0003008:1021, 77:10:0003008:1022 перешло к ООО "КРЕМНИЙ" (записи в Едином государственном реестре недвижимости от 05.07.2021 N 77:10:0003008:1017-77/012/2021-15, от 15.04.2013 NN 77-77-09/050/2012-759, 77-77-09/050/2012-758, 77-77-09/050/2012-755, от 12.08.2021 NN 77:10:0003008:1019-77/051/2021-7, 77:10:0003008:1021-77/051/2021-8, 77:10:0003008:1022-77/051/2021-7).

Вместе с тем, как указывает истец, земельно-правовые отношения с ООО "КРЕМНИЙ" для эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003008:19 не оформлены.

Как указывает истец, отсутствие ответа ООО "КРЕМНИЙ" на предложение о заключении Дополнительного соглашения квалифицирует как уклонение от обязанности заключить договор аренды земельного участка, что в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ дает право Департаменту обратиться в суд.

В обоснование встречного иска истец ссылается на то, что в соответствии с п. 9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. В этой же статье указано, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указывает истец, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при смене собственника зданий заключение нового договора аренды земельного участка, отдельного подписания соглашения о размере арендной платы не требуется, принимая во внимание, что между арендодателем и собственником зданий - новым арендатором - продолжает действовать договор, заключенный с прежним собственником зданий. При этом действующий Административный регламент не предусматривает возможности новому арендатору Земельного участка обратиться к Арендодателю со своей редакцией дополнительного соглашения к Договору аренды, он может только подать заявку на предоставление текста дополнительного соглашения к Договору аренды. Документы, подтверждающие право собственности на здания, расположенные на Земельном участке, имеются в материалах дела по первичному иску.

06.03.2023 г. ООО "Кремний" направило в адрес Департамента городского имущества города Москвы сопроводительное письмо и проект Дополнительного соглашения к Договору долгосрочной аренды земельного участка N М-10-030565 от 28 апреля 2006 г. Письмо получено адресатом 10.03.2023 года, ответа не предоставлено.

В этой связи стороны, в порядке, предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратились в суд с исками, содержащими рассматриваемое требование.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.20 ЗК РФ установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения его сторон путем указания на пределы их возможного и должного поведения.

Согласно данным ЕГРН, указанным в выписке от 24.01.2023 г. N КУВИ-999/2023-072833, выданной в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:10:0003008:19, в которой установлено ограничение прав и обременении объекта недвижимости в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Кремний" ИНН 7714876950. Основанием для внесения данной записи послужили следующие документы: Соглашение о переуступке права аренды земельного участка от 01.10.2012 г., Дополнительное соглашения N 1 от 01.10.2012 г. к Соглашению о переуступке права аренды земельного участка от 01 октября 2012 г.

Как установлено судом первой инстанции, у сторон уже существуют земельно-правовые отношения, которые требуют урегулирования, путем прекращения действия Соглашения о переуступке права аренды земельного участка от 01.10.2012 г., Дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2012 г. к Соглашению о переуступке права аренды земельного участка от 01 октября 2012 г., заключенных между ЗАО "АМЕКС" и ООО "Кремний", с последующей заменой стороны по Договору аренды, а именно: арендатора на ООО "Кремний".

Рассмотрев требования сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что пункт 1 соглашения подлежит принятию в редакции, приложенной арендатором, поскольку в пункте 1 Дополнительного соглашения неверно указана первая дата возникновения права на нежилое здание, а именно: "от 15.04.2013 N N 77-77-09/050/2012-759". Датой возникновения права собственности на первое выкупленное ответчиком нежилое здание является 05.07.2017, о чем сделана соответствующая запись в ЕГРН под N 77:10:0003008:1017-77/012/2017-15.

Следовательно, переход прав и обязанностей по Договору аренды в ООО "Кремний" может быть только с 05.07.2017 в части пропорционально занимаемой площади приобретенного нежилого здания.

Оспаривая данный вывод, истец не представил доказательств наличия, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для внесения предлагаемых изменений в действующий договор аренды (за исключением замены стороны арендатора), а также о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного Договора аренды, в результате чего арендодатель лишился бы того, на что он рассчитывал при передаче в аренду Земельного участка; о наличии иных объективных предпосылок, требующих изменения условий Договора аренды.

Пункт 1.2 раздела 1 суд также обоснованно принял в редакции, предложенной ответчиком, поскольку истец необоснованно включает в указанный пункт условие о возможности изменения разрешенного использования и цели предоставления земельного участка на основании распорядительного акта уполномоченного органа г. Москвы, что дает возможность истцу по своему усмотрению изменять целевое назначение земельного участка, что ставит сторон договора в неравное положение.

Апелляционная коллегия соглашается с тем, что такие изменения могут быть осуществлены только на основании закона.

Пункт 1.4. раздела 1 обосновано принят в редакции ответчика, поскольку на земельном участке расположены временные сооружения.

Принятие редакции Департамента приведет к правовой неопределенности в отношении судьбы указанных сооружений и может привести к нарушению права собственности арендатора.

Пункты 4.3 в разделе 4 соглашения обосновано приняты в редакции истца, поскольку Департамент городского имущества, являясь собственником земельного участка, вправе запретить арендатору возводить капитальные строения и сооружения.

При этом указанное условие не нарушает права арендатора в части прав на ранее возведённые на земельном участке сооружения.

Пункт 4.4. в разделе 4 обосновано приняты судом в редакции ответчика, поскольку пунктом п. 4.3. соглашения установлено, что участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений.

Указанное исключает возможность возводить новые объекты на земельном участке, следовательно, осуществлять регистрацию права собственности на вновь возведенные объекты.

Приложение N 1 к дополнительному соглашению суд обосновано принял в редакции истца, поскольку расчет арендной платы истцом произведён верно. Расчеты повторно проверены апелляционной коллегией и признаны верными.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы сторон являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июля 2023 года по делу N А40-228267/22 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков