Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2023 г. N 05АП-5749/23 по делу N А51-8369/2023

г. Владивосток

31 октября 2023 г.

Дело N А51-8369/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Понуровской,

судей Н.Н. Анисимовой, О.Ю. Еремеевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЕСНОЙ ДВОР",

апелляционное производство N 05АП-5749/2023

на решение от 14.08.2023

судьи Л.П. Нестеренко

по делу N А51-8369/2023 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛЕСНОЙ ДВОР" (ИНН 2536233836, ОГРН 1102536010004)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

об оспаривании отказа от 14.03.2023 N 3987/1у/28 в предоставлении в собственность земельного участка, обязании,

при участии:

от ООО "ЛЕСНОЙ ДВОР": не явились, извещены надлежащим образом;

от УМС г.Владивостока: представитель Богаева Е.А. по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 06-958), свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕСНОЙ ДВОР" (далее - заявитель, Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - административный ответчик, Управление, УМС г.Владивостока) от 14.03.2023 вх.N 3987/1у/28 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050061:561, площадью 7500 кв.м., вид разрешенного использования: объекты складского назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 220 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Рыбацкая, д.56; обязании Управление в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050061:561, площадью 7500 кв.м., вид разрешенного использования: объекты складского назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 220 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Рыбацкая, д.56, и направить его заявителю.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЛЕСНОЙ ДВОР" обратилось в суд с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции от 14.08.2023. Податель апелляционной жалобы считает решение арбитражного суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене. Настаивая доводах о неправомерности оспариваемого отказа, Общество указывает, что в обоснование площади испрашиваемого земельного участка заявителем был представлен акт экспертизы от 29.11.2022 N 266/10, подготовленный ООО "Приморский экспертно-правовой центр", которыйобосновывает площадь земельного участка, нормативно необходимую для эксплуатации объекта застройки - склада с кадастровым номером 25:28:050016:899, площадью 455,7 кв.м. Так, по мнению эксперта, исходя из всей совокупности нормативных требований к объекту, находящемуся в территориальной зоне П1, испрашиваемый земельный участок может быть полностью задействован для эксплуатации здания склада. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что акт экспертизы неприменим в спорной ситуации, поскольку основан на нормах градостроительного, а не земельного права.

Извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заявитель явку своих представителей в суд не обеспечил. Письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом ходатайство удовлетворено. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Общества по имеющимся в материалах дела документам.

Представитель УМС г.Владивостока в судебном заседании и по тексту представленного в материалы письменного отзыва на доводы апелляционной жалобы возразила. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене или изменению.

Из материалов дела коллегией установлено следующее:

ООО "Лесной двор" является собственником объекта недвижимости: нежилого здания - склад с кадастровым номером 25:28:050016:899, площадью 455,7 кв.м, количество этажей 1-2, год завершения строительства 2022, расположенного в районе Приморский край, г. Владивосток, ул. Рыбацкая, 56, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2022.

Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:561.

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город Владивосток и передан ООО "Лесной двор" по договору от 12.03.2015 N 05-050016-Ю-Д-МС-00242 в аренду сроком по 11.03.2064, что отражено в выписке из ЕГРН от 31.07.2023.

15.02.2023 Общество обратилось в Администрацию г. Владивостока с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:561 в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 14.03.2023 N 3987/1у/28 Управление муниципальной собственности г. Владивостока отказало в предоставлении земельного участка в собственность, указав на несоразмерность испрашиваемого земельного участка площади размещенных на нем объектов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался тем, что оспариваемое решение УМС г.Владивостока является мотивированным, обоснованным и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя Управления, в порядке статей 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств:

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

В силу пункта 2.2 Административного регламента предоставления администрацией города Владивостока муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления или в собственности муниципального образования, без проведения торгов", утвержденного постановлением администрации г. Владивостока от 27.12.2019 N 4510, предоставление этой муниципальной услуги осуществляется администрацией города Владивостока в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, в большем размере может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Лесной двор" является собственником нежилого здания - склад с кадастровым номером 25:28:050016:899, площадью 455,7 кв.м, расположенного в районе ул. Рыбацкая, 56 в г. Владивостоке.

Таким образом, Общество обладает исключительным правом и, следовательно, вправе приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен этот объект, с соблюдением установленных правил.

В спорной ситуации заявитель претендует на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:561, площадью 7500 кв.м., полагая, что он сформирован для целей эксплуатации объекта складского назначения и его площадь определена с учетом требований к формированию земельных участков и необходима для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на нем, в соответствии с его разрешенным использованием.

Вместе с тем, апелляционная коллегия, как и суд первой инстанции, считает доводы ООО "Лесной двор" основанными на неверном толковании норм права по следующим основаниям:

Наличие договора аренды земельного участка не является достаточным и безусловным доказательством соответствия объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Также, одного лишь факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, недостаточно для приобретения земельного участка в собственность и не порождает у Управления обязанности предоставить заявителю в собственность испрашиваемый земельный участок в заявленном размере.

В статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен общий принцип перехода прав собственности на земельный участок к собственнику объекта недвижимости: возникновение права собственности на здание, сооружение влечет передачу прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вопрос о площади и границах земельного участка для целей его предоставления для эксплуатации существующего объекта недвижимости должен рассматриваться независимо от того, каким образом был сформирован земельный участок на этапе его предоставления для строительства этого объекта, поскольку собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в статье 39.16 ЗК РФ.

Согласно подпункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Обосновывая площадь спорного земельного участка, заявитель представил акт экспертизы от 29.11.2022 N 266/10, подготовленный ООО "Приморский экспертно-правовой центр", в котором отражено, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 25:28:050016:561 составляет 330,9 кв.м (существующий склад с кадастровым номером 25:28:050016:899), кроме него, на участке также расположены открытая площадка складского назначения площадью 4000 кв.м для размещения (складирования) товарно-материальных ценностей различного назначения, в том числе лесоматериалов, некапитальные объекты общей площадью застройки 50 кв.м, элементы благоустройства в виде асфальтированных площадей, асфальтированной парковки открытого типа, клумбы с кустарниками и деревьями, асфальтированные и грунтовые проезды.

Экспертом сделан вывод о том, что коэффициент плотности застройки спорного земельного участка не превышает максимально допустимый, площадь данного земельного участка для эксплуатации складского здания площадью застройки 330,9 кв.м обоснована, в том числе ввиду наличия открытой площадки со складированными лесоматериалами, обустроенной с учетом противопожарного разрыва, которая, в том числе, может быть резервом для последующего строительства капитальных и некапитальных объектов складского назначения.

Действительно, как указал арбитражный суд, в соответствии с пунктом 3.24 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для территориальной производственной зоны (П 1), в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050016:561, являются виды "склады", "складские площадки", для которых градостроительным регламентом установлены следующие предельные параметры: предельное максимальное количество этажей - 4 надземных этажа. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м. В условиях реконструкции существующей застройки отступы от границ земельного участка формируются в соответствии со сложившейся линией застройки или по красной линии. Размеры земельных участков - не менее 500 кв. м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, включая здания, строения, сооружения, в том числе обеспечивающие функционирование объекта - 80%. Минимальный процент озеленения - 10%. Минимальное количество мест для стоянки автомобилей - 1 машино-место на 6 работающих в смену, но не менее 1 машино-мест на 1500 кв. м полезной площади (закрытой или открытой). Данные требования, а также положения СНиП, СП и иной нормативно-технической документации были учтены экспертом при подготовке экспертного заключения и расчете площади земельного участка.

Вместе с тем, правила землепользования и застройки не являются документом, предопределяющим и подтверждающим право конкретного заявителя на эксплуатацию всей допустимой к образованию площади земельного участка.

Установление в градостроительном регламенте предельно допустимых параметров не преследует цель определения площади земельного участка, необходимого для использования каждого конкретного объекта недвижимости.

В то же время закрепленное в статье 552 ГК РФ, статье 39.20 ЗК РФ право собственника объекта недвижимости приобрести в собственность земельный участок, на котором находится этот объект недвижимости и который необходим для его использования, не опосредуется возможностью его использования, как объекта градостроительной деятельности.

Следовательно, как верно отметил суд первой инстанции, расчет площади земельного участка, который вправе приобрести в собственность правообладатель расположенного на нем объекта недвижимости, должен производиться в первую очередь исходя из назначения конкретного объекта и фактически существующих потребностей в земельном участке, необходимом для его использования как объекта гражданских, а не градостроительных отношений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рассматриваемой ситуации фактическая площадь объектов, подлежащих учету при предоставлении земельного участка, не превышает 455,7 кв. м (площадь здания склада) при его площади 7 500 кв. м, что свидетельствует о явной их несоразмерности.

Поскольку элементы благоустройства, озеленения, проезды, парковки, открытая площадка для складирования, учтенные экспертом в заключении от 29.11.2022 N 266/10, не являются объектами недвижимости, отсутствуют основания для включения этой дополнительной территории в полном объеме в состав земельного участка, подлежащий предоставлению в собственность по основанию, предусмотренному статьей 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, как указал заявитель, возведение объектов планируется в два этапа, один из которых завершен вводом в эксплуатацию здания склада, а второе здание еще не построено, ведутся земляные работы.

То есть фактически на земельном участке, полученном в аренду для целей строительства двух объектов капитального строительства, один из них в настоящее время отсутствует.

Тот факт, что второе здание запроектировано и начато его строительство, само по себе не предоставляет обществу право включить территорию под всеми элементами, предусмотренными проектом, в состав земельного участка, подлежащего предоставлению в собственность.

С учетом изложенного апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что площадь испрашиваемого обществом в собственность земельного участка (7500 кв.м.) является явно несоразмерной по отношению к площади фактически построенного на нем объекта недвижимости (общей площадью 455,7 кв.м, площадью застройки 330,9 кв.м).

Вопреки доводам апелляционной жалобы в отсутствие обоснования площади испрашиваемого земельного участка несоразмерность такого предоставления действительно является очевидной. При этом, доводы о необходимости представления земельного участка именно в размере 7500 кв. м носят абстрактный характер.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В удовлетворении заявленных Обществом требований отказано законно и обоснованно.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Приморского края правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1.500 руб., понесенные Обществом при ее подаче, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя. В оставшейся части государственная пошлина подлежит возврату плательщику из бюджета как излишне уплаченная в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2023 по делу N А51-8369/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕСНОЙ ДВОР" (ИНН 2536233836, ОГРН 1102536010004) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1.500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платёжному поручению N 142 от 12.09.2023. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.В. Понуровская

Судьи

Н.Н. Анисимова О.Ю. Еремеева