Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2023 г. N 13АП-24648/23 по делу N А56-54693/2018

г. Санкт-Петербург

24 декабря 2023 г.

Дело N А56-54693/2018/

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Серебровой А.Ю.

судей Будариной Е.В., Морозовой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Воробьевой А.С.

при участии:

от конкурсного управляющего ООО "ЛенСпецСтрой" - представитель Альховик А.Н. (по доверенности от 18.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24648/2023) Сафроновой Марины Борисовны

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2023 по делу N А56-54693/2018/ход.54 (судья Терентьева О.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мавис-Строй" о признании отсутствующим обременения права собственности на земельный участок в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой"

ответчик: Сафронова Марина Борисовна

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" в лице конкурсного управляющего Коробова Константина Викторовича, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

об удовлетворении заявления,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд, суд первой инстанции) от 20.06.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЛенСпецСтрой" (далее - ООО "ЛенСпецСтрой", должник).

Решением арбитражного суда от 27.11.2019 ООО "ЛенСпецСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство с применением предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" правил о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим ООО "ЛенСпецСтрой" утвержден Латышев Борис Викторович.

Определением арбитражного суда от 15.05.2020 Латышев Б.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ЛенСпецСтрой".

Определением арбитражного суда от 07.07.2020 конкурсным управляющим ООО "ЛенСпецСтрой" утвержден Коробов Константин Викторович.

Определением арбитражного суда от 15.08.2022 по делу N А56-54693/2018/нам.6 обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Мавис-Строй" (далее - ООО "Мавис-Строй") переданы права и обязательства ООО "ЛенСпецСтрой" как застройщика земельного участка общей площадью 25161 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0722001:368, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи" (далее по тексту - Земельный участок).

На основании указанного определения между ООО "Мавис-Строй" и ООО "ЛенСпецСтрой" заключен договор передачи Земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 16.08.2022, а Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области за ООО "Мавис-Строй" 30.08.2022 зарегистрировано право собственности на Земельный участок, о чем в Единый реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись за N 47:07:0722001:368-47/053/2022-429.

В рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) в арбитражный суд поступило заявление ООО "Мавис-Строй" о признании отсутствующим зарегистрированного в пользу Сафроновой Марины Борисовны (далее - ответчик) обременения права собственности на Земельный участок в виде записи в ЕГРН от 15.04.2016 N 47-47/012-47/013/012/2016-2107/1 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N ЛП-616/06.04.16 от 06.04.2016.

Определением арбитражного суда от 06.07.2023 заявление ООО "Мавис-Строй" удовлетворено.

Не согласившись с указанным определением арбитражного суда, Сафронова М.Б. обратилась с апелляционной жалобой (в редакции ходатайства об уточнении апелляционной жалобы), в которой просит отменить обжалуемое определение и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции со ссылкой на определение арбитражного суда от 21.11.2023 по обособленному спору N А56-54693/2018/з.26/транс, которым в реестре участников строительства ООО "ЛенСпецСтрой" в отношении Сафроновой М.Б. произведена замена денежного требования в размере 1 425 000,00 руб. на требование о передаче жилого помещения, однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи", участок 13, кадастровый номер земельного участка: 47:07:0722001:368, имеющего следующие характеристики: условный номер: 616; строительные оси: Яс2-И/1с2, 6с6-9с6; секция: 6; этаж: 12; общая площадь квартиры: 27,26 кв.м.;. общая приведенная площадь с учетом лоджий, балконов, и террас с понижающим коэффициентом - 29,04 кв.м.

В судебном заседании Тринадцатого арбитражного апелляционного суда представитель конкурсного управляющего не возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Сафроновой М.Б. с учетом вынесенного судебного акта о трансформации денежного требования ответчика в требование о передаче жилого помещения.

Иные лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ законность и обоснованность определения суда первой инстанции, исследовав и оценив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Сведения о банкротстве ООО "ЛенСпецСтрой" (объявление N 77033210058) опубликованы в газете "Комерсантъ" 07.12.2019.

Следовательно, реестр требований участников строительства должника закрыт 07.03.2020.

При этом, как установлено судом первой инстанции, в установленный Законом о банкротстве срок ответчик не обращался к конкурсному управляющему ООО "ЛенСпецСтрой" с заявлением о включении в реестр требований участников строительства требований о передаче ему жилых помещений, являющихся объектами долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ЛП-616/06.04.16 от 06.04.2016.

Как указано выше, определением арбитражного суда от 15.08.2022 ООО "Мавис-Стрй" в соответствии со статьей 201.15-2 Закона о банкротстве были переданы права и обязательства ООО "ЛенСпецСтрой", как застройщика Земельного участка, в том числе обязательства по передаче участникам долевого строительства жилых помещений площадью 19 879,54 кв.м на общую сумму 1 073 075 965,43 руб., в соответствии с реестром требований участников строительства ООО "ЛенСпецСтрой".

Объем переданных обязательств был определен арбитражным судом в соответствии с сформированным в установленном порядке реестром требований участников строительства, в котором на момент передачи отсутствовали требования ответчика, то есть ООО "Мавис-Строй" не были переданы обязательства по передаче ответчику жилых помещений.

В силу положений, содержащихся в статье 223 АПК РФ, пункте 1 статьи 6, пункте 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно абзацу второму пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве участником строительства является лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

Указанные требования не только должны существовать сами по себе, но и быть в установленном порядке включены в реестр требований участников строительства, который передается приобретателю прав застройщика в случае применения такого способа удовлетворения прав участников строительства.

Особенности урегулирования приобретателем обязательств застройщика перед участниками строительства определены статьей 201.15.1 Закона о банкротстве, согласно пункту 1 которой приобретатель в качестве встречного предоставления исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. То есть перечень передаваемых обязательств по требованиям кредиторов является исчерпывающим и он определяется содержанием реестра требований участников строительства.

В силу части 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве.

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, а также тех участников строительства, чьи требования не установлены и не включены в реестр требований участников строительств, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю прав застройщика и, соответственно, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

В ином случае, материально правовой интерес участников строительства, чьи требования включены в реестр и обязательства по удовлетворению требований которых переданы приобретателю, на получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, не может быть удовлетворен.

По своей правовой природе государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется как обременение права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект долевого участия в строительстве.

По смыслу норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве основной задачей, решаемой в процедуре конкурсного производства застройщика, является решение проблемы завершения строительства объектов незавершенных строительством или не начатых строительством, в отношении которых должником-застройщиком заключены, но не исполнены договоры долевого участия в строительстве.

Нормы названной главы Закона о банкротстве предусматривают три формы решения указанной задачи: передача земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства и обязательств по передаче жилых помещений в них жилищно-строительный кооператив, создаваемый участниками долевого строительства, возмездную передачу прав застройщика приобретателю, продажу земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с публичных торгов, при этом все три формы предполагают, что земельный участок и объект незавершенного строительства может быть передан при условии его инвестиционной привлекательности, в частности при снятии с него всех обременений, оснований для существования которых не имеется, за счет чего инвестор, новый застройщик (приобретатель), созданный жилищно-строительный или иной кооператив вправе осуществлять реализацию свободных от обременений объектов долевого участия в строительстве - квартир, машино-мест, нежилых помещений и прочее, в отношении которых ему не переданы обязательства по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, заключившим и исполнившим договоры в части оплаты первоначальному застройщику - банкроту.

Действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, а также о залоге прав по ним, предметом которых являются жилые помещения, требования о передаче которых в натуре не включены в реестр требований участников строительства должника-застройщика.

В этой связи суд первой инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств пришел к обоснованному выводу, что сохранение в ЕГРН записей о регистрации заключенного с ответчиком договора долевого участия как обременения права на Земельный участок нарушает права ООО "Мавис-строй" и фактически означает наличие противоречия между записью в ЕГРН и вступившим в законную силу определением о передаче прав застройщика.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку на момент разрешения настоящего обособленного спора в реестр требований кредиторов должника было включено денежное требование ответчика, а не требование о передаче жилого помещения, суд первой инстанции правомерно признал отсутствующим обременение прав в пользу ответчика в отношении Земельного участка в виде записей в ЕГРН о заключенном с ним договоре долевого участия.

Весте с тем, Сафронова М.Б. с учетом вынесенного определения арбитражного суда от 21.11.2023 по обособленному спору N А56-54693/2018/з.26/транс не лишена возможности обратится в арбитражный суд с заявлением о пересмотре определения арбитражного суда от 06.07.2023 по делу N А56-54693/2018/ход.54 по новым обстоятельствам.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2023 по делу N А56-54693/2018/ход.54 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Сереброва

Судьи

Е.В. Бударина Н.А. Морозова