Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2024 г. N 08АП-111/24 по делу N А75-12914/2022

город Омск

18 марта 2024 г.

Дело N А75-12914/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Халявина Е.С.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-111/2024) общества с ограниченной ответственностью группа компаний "ИнвестХолдинг" на решение от 23.11.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-12914/2022 (судья Голубева Е.А.), принятое по исковому заявлению администрации города Нягани (ИНН: 8610004378, ОГРН: 1038600201870) к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний "ИнвестХолдинг" (ОГРН 1108610000729, ИНН 8610024945, адрес: 628183, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, 2-й проезд, дом 2, корпус 5) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2011 N 393, к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний "ИнвестХолдинг" и к обществу с ограниченной ответственностью "Автодом" (ОГРН 1048600201902, ИНН 8610015771, адрес: 628183, г.Нягань, пр-д 8-й, д. 1, корп. 11) об обязании заключить с договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:137.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "САГАС" (ОГРН 1028601497726, ИНН 8614000423, адрес: 628183, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, 3-й микрорайон, дом 23, корпус 1, помещение 28), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628011, г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д.27).

Суд установил:

Администрация города Нягани (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний "Инвестхолдинг" (далее - ООО ГК "ИнвестХолдинг") о расторжении договора аренды земельного участка от 23.05.2011 N 393, а также требования к ООО ГК "ИнвестХолдинг" и обществу с ограниченной ответственностью "Автодом" (далее - ООО "Автодом") об обязании заключить с договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:137 в предложенной Администрацией редакции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "САГАС" (далее - ООО "САГАС"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра).

Решением от 23.11.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворены в полном объеме. Договор, заключенный между истцом и ООО ГК "ИнвестХолдинг" расторгнут. Суд также обязал ООО ГК "ИнвестХолдинг" и ООО "Автодом" заключить с Администрацией и ООО "САГАС" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:0000000:137 (полный текст реакции договора изложен в решении).

ООО ГК "ИнвестХолдинг" направила в суд апелляционной интенции жалобу, согласно которой просила решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судом не приняты во внимание доводы ответчика относительно того, что заключение истребуемого договора приведет к препятствию со стороны ООО "САГАС" пользоваться ООО ГК "ИнвестХолдинг" своей производительной базой. Выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не отражают позицию ответчика, что, по мнению ООО ГК "ИнвестХолдинг", приравнивается к неполному выяснению обстоятельств.

От Администрации и ООО "САГАС" поступили отзывы, в которых стороны просят оставить судебный акт без изменения.

Лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзывы, суд пришел к следующему.

23.05.2011 между департаментом имущества и земельных отношений Администрации (арендодатель) и ООО ГК "ИнвестХолдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 393, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 16 736 квадратных метров, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:13:0000000:137, расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нягань, 2 проезд, дом 2, ЖД 8. Указанный земельный участок предоставлен под железнодорожный повышенный тупик от стрелки 509 до упора пути N 6, N 7, принадлежащий ООО ГК "ИнвестХолдинг" на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 23.05.2011 года по 22.05.2026.

Согласно решению Думы города Нягани Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.12.2017 N 197 "О переименовании и утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани", Департамент имущественных и земельных отношений Администрации переименован в комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (далее - КАГиЗ), при этом из его полномочий исключены полномочия по аренде земельных участков.

В соответствии с пунктами 3.15, 3.17 положения о комитете архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации от 10.02.2020 N 8 КАГиЗ с 2020 года обеспечивает предоставление муниципальных услуг в области архитектуры, градостроительства и землепользования в соответствии с утверждённым реестром муниципальных услуг. Также в полномочия КАГиЗ входит подготовка проектов договоров и соглашений, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности земли и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также права на использования таких земель и земельных участков. Согласно пункту 1.2 вышеуказанного положения КАГиЗ является структурным подразделением Администрации.

Таким образом, интересы публичного собственника спорным земельным участком и лица, уполномоченного действовать от имени арендодателя спорного земельного участка, представляет Администрация.

01.09.2021 в Администрацию обратилось ООО "САГAС" с просьбой заключить дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды N 393 от 23.05.2011.

К заявлению ООО "САГAС" были приложены сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которых указано, что сооружение "железнодорожный повышенный тупик" с кадастровым номером 86:13:0401001:46 (год завершения строительства железнодорожного тупика 1982 год), находится в собственности ООО "САГAС", и часть данного объекта размещена на земельном участке с кадастровым номером 86:13:0000000:137.

23.09.2021 Администрацией в адрес ООО ГК "ИнвестХолдинг" направлено дополнительное соглашение от 13.09.2021 N 61 о вступлении в договор аренды земельного участка от 23.05.2011 N 393 ООО "САГAС", с просьбой в течение тридцати дней со дня получения проекта соглашения направить подписанный проект в адрес Администрации. Указанное письмо получено ответчиком, ответа на него не поступило.

24.02.2022 Администрацией в адрес ООО ГК "ИнвестХолдинг" направлено уведомление N 1080-КАГиЗ с приложением проекта договора аренды земельного участка от 18.02.2022 N 16, акта приема передачи земельного участка от 18.02.2022, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2022 N 27, акта приема передачи от 17.02.2022. Письмо направлено в адрес ООО ГК "ИнвестХолдинг" 16.03.2022 и согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений получено ответчиком 23.03.2022.

ООО ГК "ИнвестХолдинг" не направило в адрес Администрации подписанный договор аренды от 18.02.2022 N 16, акт приема передачи земельного участка от 18.02.2022, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2022 N 27, акт приема передачи от 17.02.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 11.4, 11.9, 11.10, 23, 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 274, 421, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая пункты 38-40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление N 49), статьи 7, 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), установив, что на спорном земельном участке расположены объекты, принадлежащие трем различным собственникам, суд пришел к выводу о том, что единственным способом определения условий использования спорного земельного участка является обязание двух других собственников заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, при этом спорный договор подлежал расторжению.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из анализа указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Из представленных в материалы дела документов (выписки из ЕГРН) установлено, что ООО "САГАС" на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 86:13:0401001:46 - железнодорожный тупик общей протяженностью 2 949 м, ООО ГК "ИнвестХолдинг" на праве собственности принадлежит объект с кадастровым номером 86:13:0401001:39 - железнодорожный повышенный тупик от стрелки 509 до упора пути N 6, N 7 протяженностью 1348 м; ООО "АвтоДом" на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 86:13:0000000:971 - железнодорожный тупик от светофора М-3 до стрелки 509 протяженностью 246 м.

При этом линейный объект недвижимости, принадлежащий ООО ГК "ИнвестХолдинг" полностью расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:13:000000:137, а объекты недвижимости, принадлежащие ООО "САГАС" и ООО "АвтоДом", расположены на этом же земельном участке частично.

Вместе с тем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:13:000000:137 заключен только с ООО ГК "ИнвестХолдинг", тогда, как указано выше, на данном участке располагаются частично также объекты третьего лица (ООО "САГАС") и соответчика (ООО "Автодом"), имеется обязанность заключить договор аренды по правилам, определенным статьей 39.20 ЗК РФ.

Принимая во внимание, что приведенные Администрацией доводы и правовые основания заявленных исковых требований не оспорены ответчиком ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции надлежащими доказательствами, учитывая, что ООО ГК "ИнвестХолдинг" уклонялось от подписания договора аренды земельного участка от 18.02.2022 N 16, несмотря на то, что на земельном участке с кадастровым номером 86:13:000000:137 расположены не только объекты недвижимости подателя жалобы, апелляционный суд приходит к выводу о наличии у ООО ГК "ИнвестХолдинг" обязанности вступить в арендные правоотношения со множественностью лиц путем заключения соответствующего договора на стороне арендатора.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что публичный земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в аренду только одному из таких собственников.

Основанием для расторжения договора от 23.05.2011 N 393, заключенного между истцом и ООО ГК "ИнвестХолдинг", является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ). Таким существенным изменением обстоятельств является установленный Администрацией факт нахождения на спорном земельном участке не только объекта недвижимости, принадлежащего ООО ГК "ИнвестХолдинг", но и объектов недвижимости, принадлежащих ООО "САГАС" и ООО "АвтоДом".

Предложенная истцом редакция договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора по существу ни кем из ответчиков не оспорена, в том числе в суде апелляционной инстанции. Предложенный истцом проект договора предусматривает все существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе к части, касающейся размера арендных платежей для каждого из собственников объектов недвижимости, расположенном на спорном земельном участке.

Учитывая вышеизложенное, требования Администрации судом правомерно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ООО ГК "ИнвестХолдинг" не препятствуют заключению договора аренды. Иные хозяйственные разногласия между ответчиком и третьим лицом могут быть разрешены в судебном порядке путем обращения с соответствующим требованием.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, а потому у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного апелляционная жалоба ООО ГК "ИнвестХолдинг" подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-12914/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.С. Халявин

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая