Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2023 г. N 18АП-16255/23 по делу N А07-12511/2023

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 апреля 2024 г. N Ф09-1727/24 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

25 декабря 2023 г.

Дело N А07-12511/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 по делу N А07-12511/2023.

В судебное заседание явился представитель общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" - Краев Сергей Михайлович (паспорт, доверенность от 03.04.2023, срок действия до 31.01.2024, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" (далее - заявитель, ООО "Уфажизньстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, МЗИО, Министерство) и Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, УЗИО, Управление) в котором просит:

1) Признать недействительным односторонний отказ МЗИО от исполнения договоров аренды N 1801-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, N 1802-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, N 1803-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, N 1804-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях N АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023, N АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023, N АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023, N АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023, по размещению нестационарных торговых объектов (далее - НТО) по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 53.

2) Признать недействительным односторонний отказ МЗИО от исполнения договора N 1805-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка N АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023.

3) Признать недействительным односторонний отказ МЗИО от исполнения договора N 426-14 от 30.04.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка N АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023.

4) Признать незаконным отказ МЗИО в продлении срока действия договоров аренды:

N 1801-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803;

N 1802-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791;

N 1803-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792;

N 1804-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793;

N 1805-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577;

N 426-14 от 30.04.2014 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

5) Обязать МЗИО, УЗИО заключить договор аренды земельных участков сроком на 5 лет (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласилось ООО "Уфажизньстрой" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Уфажизньстрой" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

Податель апелляционной жалобы указывает, что с учетом положений п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок могут не применяться, но только после вступления в действие новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, то есть после 01.03.2015 (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок.

В настоящем случае, договоры аренды земельных участков у заявителя были продлены в 2014 году.

То есть событие - продление договора аренды на неопределенный срок произошло до, а не после 01.03.2015, в связи с чем, на дату вступления в силу изменений, договоры аренды уже являлись действующими на неопределенный срок.

Податель апелляционной жалобы также указывает, что ссылка суда первой инстанции на пункты 3.2, 3.3, 3.4, 6.3 договоров аренды не обоснована, так как указанные пункты не идут в противоречие с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и, тем более, не исключают действие императивной нормы ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку призваны урегулировать вопросы действия договора и варианта его продления.

Апеллянт полагает, что в данном случае, следует рассматривать волеизъявление ООО "Уфажизньстрой" как арендатора и УЗИО, которое в ответ на обращение арендатора 16.09.2014 сообщило, что договоры N 1801-13, N 1802-13, N 1803-13, N1804-13, N1805-13 аренды земельных участков возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Податель апелляционной жалобы также отмечает, что арендатор продолжал пользоваться земельными участками еще на протяжении 9 лет. Следовательно, обе стороны полагали, что договоры аренды действуют.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал оценки доводам заявителя о том, что все НТО размещены с 2013 года и не подвергались изменению и/или переносу, которое сделало бы их нахождение незаконным; все НТО при установке имели оформленный комплект разрешительной документации (паспорт на установку нестационарного объекта мелкорозничной торговли, разрешение на эксплуатацию; по всем НТО у проверяющих органов в течение 10 лет отсутствовали какие-либо претензии или требования.

Также апеллянт полагает, что суд первой инстанции не установил причину и основание для заявления об одностороннем расторжении договоров аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель заявителя, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Уфажизньстрой" и УЗИО г. Уфы в целях размещения трех НТО были заключены следующие договоры аренды земельных участков.

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 53, заключены несколько договоров аренды, так как его расположение приходилось на пересечение нескольких земельных участков, при площади НТО (павильона) не более 25 кв.м:

-договор аренды N 1801-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803 в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2020 (т. 1, л.д. 17-20, 23);

-договор аренды N 1802-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020 (т. 1, л.д. 24-27, 30);

-договор аренды N 1803-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020 (т. 1, л.д. 31-34, 37);

-договор аренды N 1804-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020 (т. 1, л.д. 38-41, 44).

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 21 заключен договор аренды N 1805-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020 (т. 1, л.д. 67-70, 71).

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 6 заключен договор аренды N 426-14 от 30.04.2014 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020 (т. 1, л.д. 84-87, 88).

На момент заключения указанных договоров аренды, заявитель имел наименование ООО "Уфанефтестрой" (ИНН 0278110260), которое в ноябре 2019 года после реорганизации путем переименования стало именоваться ООО "Уфажизньстрой" (ИНН 0278110260). В связи с чем, по всем договорам аренды были заключены дополнительные соглашения о смене наименования и сохранения условий договоров аренды.

Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ в адрес заявителя были направлены следующие письма об отказе от договоров аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об освобождении ООО "Уфажизньстрой" занимаемых земельных участков.

-Письмо N АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 об отказе от договора аренды N 426-14 по земельному участку 02:55:010618:1952 (т. 1, л.д. 100);

-Письмо N АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 об отказе от договора аренды N 1805-13 по земельному участку 02:55:010508:1577 (т. 1, л.д. 83);

-Письмо N АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 об отказе от договора аренды N 1804-13 по земельному участку 02:55:020107:5793 (т. 1, л.д. 63);

-Письмо N АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 об отказе от договора аренды N 1803-13 по земельному участку 02:55:020107:5792 (т. 1, л.д. 64);

-Письмо N АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 об отказе от договора аренды N 1802-13 по земельному участку 02:55:020107:5791 (т. 1, л.д. 65);

-Письмо N АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 об отказе от договора аренды N 1801-13 по земельному участку 02:55:020107:5803 (т. 1, л.д. 66).

ООО "Уфажизньстрой" не согласившись с данными односторонними отказами от договоров обратилось с рядом писем:

- N 13 от 14.02.2023 с просьбой продлить срок действия договоров аренды N 1805-13 от 30.12.2013 и N 426-14 от 30.04.2014 (т. 1, л.д. 101);

- N 30 от 18.04.2023 с просьбой продлить срок действия договоров аренды N 1801-13, N 1802-13, N 1803-13, N 1804-13 от 30.12.2013 (т. 1, л.д. 105);

- N 20 от 14.03.2023 с просьбой приостановить процесс расторжения договоров аренды (т. 1, л.д. 102);

- В Управление земельных и имущественных отношений Администрации г. Уфы с письмом N 25 от 21.03.2023 с просьбой проверить законность расторжения договоров аренды и прекратить их расторжение (т. 1, л.д. 103-104).

Ответчик письмом N 6263 от 06.03.2023 (т. 1, л.д. 106-107) сообщил, что причиной расторжения договоров явилось "обследование, в рамках проверки законности размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на проспект Октября, по результатам которого установлено несоответствие расположения объектов торговли на арендуемых земельных участках...".

В полученном ответе, в частности указано следующее:

- По НТО возле дома N 6 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010618:1952 - размещение объекта осуществлено со смещением и большей площадью;

- По НТО возле дома N 21 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010508:1577 - размещение произведено со смещением и большей площадью;

- По НТО возле дома N 53 по пр. Октября, д. 6, кадастровые номера 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5805, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793 - размещение павильона площадью 35 кв.м, а также занятие части неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Считая, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды, изложенный в уведомлениях от 27.01.2023 и от 01.02.2023, а также отказ в продлении действия договоров аренды, является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им своей предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из законности оспариваемых отказов, изложенных в уведомлениях от 27.01.2023, 01.02.2023 и отсутствием доказательств нарушения прав заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об "автоматической" пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как указывалось, в рассматриваемом случае отсутствует.

Как усматривается из материалов дела, 30.12.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - "УРЗ Администрации ГО г. Уфа РБ") и ООО "Уфанефтестрой" заключены:

1) договор N 1801-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 19 кв.м (т. 1, л.д. 17-20, 23);

2) договор N 1802-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м (т. 1, л.д. 24-27, 30);

3) договор N 1803-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м (т. 1, л.д. 31-34, 37);

4) договор N 1804-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м (т. 1, л.д. 38-41, 44);

5) договор N 1805-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 21 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 25 кв.м (т. 1, л.д. 67-70, 71).

Срок действия указанных договоров установлен с 18.07.2013 по 18.07.2014 (пункт 3.1).

30.04.2014 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Уфанефтестрой" заключен договор аренды N 426-14 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 6 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 70 кв.м (т. 1, л.д. 84-87, 88).

Срок действия указанного договора установлен с 05.06.2013 по 05.06.2014 (пункт 3.1).

Согласно пункту 3.4 договоров в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором.

В соответствии с пунктом 6.5 договоров арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Из буквального толкования условий договоров аренды (пункты 3.3. договоров) следует, что при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его не позднее чем за три месяца по истечении срока, установленного в п. 3.1 договоров, договор прекращает свое действие.

Согласно п. 6.3 договоров по истечении срока действия договоров, указанного в п. 3 и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

07.07.2014 в ответ на обращение ООО "Уфанефтестрой" вх. N 01-02-18287/11 от 27.05.2014 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16.09.2014 в ответ на обращения ООО "Уфанефтестрой" вх. N 01-02-10492/11, 01-02-10494/11, 01-02-10486/11, 01-02-10488/11, 01-02-10490/11 от 28.03.2014 УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ сообщило, что договоры N 1801-13, 1802-13, 1803-13, 1804-13, 1805-13 аренды земельных участков возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

На момент заключения указанных договоров аренды, заявитель имел наименование ООО "Уфанефтестрой" (ИНН 0278110260), которое в ноябре 2019 года после реорганизации путем переименования стало именоваться ООО "Уфажизньстрой" (ИНН 0278110260). В связи с чем, по всем договорам аренды были заключены дополнительные соглашения о смене наименования и сохранения условий договоров аренды.

Уведомлениями N УЗ-9738, N УЗ-9740, N УЗ-9739 от 21.12.2022 в связи с выявленными нарушениями земельного законодательства УЗИО г. Уфы предложило Минземимуществу РБ расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков.

06.03.2023 в ответ на обращение ООО "Уфажизньстрой" N 14 от 17.02.2023 УЗИО г. Уфы сообщило, что 10.11.2022 в Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан организовано и проведено совещание в формате "Час нестационарных торговых объектов". Пунктом 3.2 протокола совещания поручено проверить законность размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на проспекте Октября. Реализуя указанное поручение, отделом муниципального земельного контроля УЗИО г. Уфы проведены выездные обследования (без взаимодействия с контролируемым лицом) нестационарных торговых объектов, размещенных по проспекту Октября, в том числе в составе остановочных павильонов.

По результатам указанных обследований установлено, что нестационарный торговый объект, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с д. N 6, размещен со смещением и большей площадью, чем предусмотрено договором N 426-14 от 30.04.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

Аналогичные нарушения усматривались на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, предоставленном на основании договора N 1805-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка.

Также на остановке общественного транспорта "Спортивная", рядом с домом N 53 по пр. Октября, размещен павильон, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803 (договор N 1801-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5791 (договор N 1802-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5792 (договор N 1803-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5793 (договор N 1804-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5805.

По результатам замеров с применением геодезического оборудования установлено, что павильон общей площадью 35 кв.м, также занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Принимая во внимание использование названных земельных участков с нарушением требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что фактически срок договоров аренды истек, в адрес Управления по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ была направлена соответствующая информация.

28.02.2023 аналогичный ответ направлен Исполняющему обязанности Министра торговли и услуг Республики Башкортостан А.А. Аскарову.

В ответе N 9769 от 05.04.2023 УЗИО г. Уфы указывает, что им проведены выездные обследования нестационарных торговых объектов, размещенных по проспекту Октября, в том числе в составе остановочных павильонов. Выездные обследования проведены с территории общего пользования в соответствии с частью 3 статьи 56, статьи 75 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации".

При этом ограничения, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 N 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля", УЗИО г. Уфы нарушены не были, как и не были нарушены права и интересы ООО "Уфажизньстрой" как субъекта малого и среднего предпринимательства категории "микропредприятие" поскольку пунктом 10 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 N 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля" (в редакции, действующей на дату произведения обследований) допускалось проведение профилактических мероприятий, мероприятий по профилактике нарушения обязательных требований, контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, мероприятий по контролю без взаимодействия в отношении контролируемых лиц. Проведение указанных мероприятий не требовало согласования с органами прокуратуры.

Также УЗИО г. Уфы, в целях содействия ООО "Уфажизньстрой" по соблюдению обязательных требований, подлежащих оценке при проведении муниципального земельного контроля, предложило провести профилактический визит, являющийся одним из видов профилактических мероприятий, предусмотренных Положением о муниципальном земельном контроле на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 2/3 от 13.10.2021.

По результатам профилактического визита в ответе N 9367 от 12.04.2023 УЗИО г. Уфы сообщило, что 11.04.2023 в присутствии директора ООО "Уфажизньстрой" А.Э. Аминова, при участии главного консультанта Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Герасимовой О.А., ведущего консультанта Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Искандарова А.Р., заместителя начальника отдела муниципального земельного контроля УЗИО г. Уфы Галимовой А.А., эксперта I категории группы технической поддержки отдела муниципального земельного контроля Службы технического обеспечения УЗИО г. Уфы Басыровой Э.В. проведен профилактический визит, в ходе которого произведены повторные замеры с применением геодезического оборудования.

По результатам измерений установлено:

- павильон "MR.GYROS" вместо предусмотренных договорами аренды площади 25 кв.м, занимает ориентировочную площадь 35 кв.м, кроме земельных участков, предоставленных по договорам аренды (02:55:020107:5803, 02:55:020107:5791,02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793), занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107;

- павильон "МТС", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, установлен со смещением, вместо предусмотренной договором аренды площади 25 кв.м, занимает ориентировочную площадь 38 кв.м, часть объекта находится на неразграниченных землях в кадастровом квартале 02:55:010508;

- павильон "ПивМир "Экспресс бар", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010618:1952, находится в составе одного единого комплекса (павильона), площадью 77 кв.м, включающего также объект "Лото сервис", "Уфа-печать". Павильон установлен со смещением на северо-запад и занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:010618. "Лото сервис" (4 кв.м), "Уфа-печать" (9 кв.м) включены в схему размещения нестационарных торговых объектов согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа РБ от 15.12.2022 N 2134 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов (объектов по оказанию услуг) на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

Таким образом, в действиях ООО "Уфажизньстрой" как арендатора вышеуказанных земельных участков усматриваются признаки нарушений требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании части неразграниченных земель в отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов.

При этом нарушения в отношении арендуемых земельных участков устанавливались и ранее.

Так, актом осмотра и установления фактического пользования земельного участка (территории) N 892/о от 26.03.2019 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020107:5803 расположен павильон площадью 63 кв.м. При этом захват земельного участка составляет 44 кв.м.

Также при осмотре, произведенном 13.04.2017, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010618:1952 используется для эксплуатации павильона. Павильон площадью 70 кв.м, возведен со смещением от зарегистрированного земельного участка на 5 м. Площадь захвата составляет 20 кв.м.

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что, вопреки доводам апеллянта, расчет арендной платы, предоставленный Минземимуществом РБ, и факт уплаты платежей за использование земельных участков, на что ссылается ООО "Уфажизньстрой" в заявлении, не порождает продление договоров аренды на новой срок, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в силу закона договор прекратил свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое пользование земельным участком.

Положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Кроме того, пунктом 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры аренды прекращены 18.07.2014, вследствие истечения срока действия.

Для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, добросовестность арендатора (внесение арендных платежей) не является основанием для продления договора аренды земельного участка.

Для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апеллянта, письма УЗИО об указании на заключение договоров аренды на неопределенный срок, суд не принимает во внимание, поскольку не имеют правового значения и не порождают правовых последствий, поскольку вынесены в отсутствие правовых оснований предусмотренных главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что использование земельного участка не имеет правого значения, поскольку в силу закона договоры аренды прекратили свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое использование земельным участком.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции указывает, что факт внесения истцом после окончания срока действия договоров платы за пользование земельными участками не свидетельствует ни о продлении договоров, ни о возникновении новых договорных отношений, поскольку указывает лишь на оплату стоимости фактического пользования земельного участка.

При этом, договоры аренды земельных участков, продленные на неопределенный срок, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон с предварительным предупреждением об этом другой стороны за три месяца до их расторжения, поскольку иного в самих договорах не предусмотрено.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что принимая во внимание выявленные нарушения земельного законодательства, МЗИО как арендодатель выразило свое волеизъявление на расторжение заключенных ранее договоров временной аренды земельных участков под НТО, соответственно, арендатор, не имеющий других законных прав на спорные земельные участки, в отсутствие правовых оснований далее занимать земельные участки по договорам аренды не вправе.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4.1, 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок. Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

Пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2)на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793, 02:55:010508:1577, 02:55:010618:1952 предоставлены ООО "Уфажизньстрой" без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Уфажизньстрой" имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований, названных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено, в частности, требование о заключении новых договоров аренды земельных участков предъявлено ООО "Уфажизньстрой" после дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, в связи с чем у ООО "Уфажизньстрой" отсутствует право на заключение договоров аренды без проведения торгов

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянта, увеличить можно только определенный договором срок, однако обращение ООО "Уфажизньстрой" за продлением договоров аренды поступило уже после прекращения договорных отношений, о чем арендатор был уведомлен, из чего следует, что договоры является недействующими, а равно их срок действия истек.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что основания для понуждения МЗИО заключить дополнительные соглашения к договорам аренды о продлении срока их действия, отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступали предметом исследования и оценки судом первой инстанции, и по мнению суда апелляционной инстанции им была дана надлежащая правовая оценка.

При этом доводы апелляционной жалобы не опровергают окончательного вывода суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ним, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 по делу N А07-12511/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

Ю.С. Колясникова И.Ю. Соколова