Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 апреля 2024 г. N Ф09-1727/24 по делу N А07-12511/2023

Екатеринбург

16 апреля 2024 г.

Дело N А07-12511/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 по делу N А07-12511/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением вебконференц-связи прибыли представители:

общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" - Краев С.М. (доверенность от 01.02.2024).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" (далее - заявитель, общество "Уфажизньстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Министерство) и Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление) в котором просит:

1) Признать недействительным односторонний отказ Министерства от исполнения договоров аренды 13 земельного участка от 30.12.2013 N 1801- с кадастровым номером 02:55:020107:5803, N 1802-13 от 30.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, от 30.12.2013 N 1803-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, от 30.12.2013 N 1804-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/598, от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/599, от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/600, от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/601, по размещению нестационарных торговых объектов (далее - НТО) по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 53.

2) Признать недействительным односторонний отказ Министерства от исполнения договора аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1805-13 с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 27.01.2023 N АМ-М04-06-3/486.

3) Признать недействительным односторонний отказ Министерства от исполнения договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N 426-14 с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от 27.01.2023 N АМ-М04-06-3/489.

4) Признать незаконным отказ Министерства в продлении срока действия договоров аренды:

от 30.12.2013 N 1801-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803;

от 30.12.2013 N 1802-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791;

от 30.12.2013 N 1803-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792;

от 30.12.2013 N 1804-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793;

от 30.12.2013 N 1805-13 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577;

от 30.04.2014 N 426-14 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

5) Обязать Министерство, Управление заключить договор аренды земельных участков сроком на 5 лет (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Уфажизньстрой" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что продление договора аренды на неопределенный срок произошло до, а не после 01.03.2015, в связи с чем, на дату вступления в силу изменений, договоры аренды уже являлись действующими на неопределенный срок. В данном случае, следует рассматривать волеизъявление общества "Уфажизньстрой" как арендатора и Управления, которое в ответ на обращение арендатора 16.09.2014 сообщило, что договоры аренды земельных участков N 1801-13, N 1802-13, N 1803-13, N 1804-13, N 1805-13 возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

По мнению общество "Уфажизньстрой", суды не установили причину и основание для заявления об одностороннем расторжении договоров аренды.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Уфажизньстрой" и Управлением в целях размещения трех НТО были заключены следующие договоры аренды земельных участков.

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 53, заключены несколько договоров аренды, так как его расположение приходилось на пересечение нескольких земельных участков, при площади НТО (павильона) не более 25 кв. м:

-договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1801-13 с кадастровым номером 02:55:020107:5803 в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2020;

-договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1802-13 с кадастровым номером 02:55:020107:5791 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020;

-договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1803-13 с кадастровым номером 02:55:020107:5792 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020;

-договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1804-13 с кадастровым номером 02:55:020107:5793 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020.

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 21 заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1805-13 с кадастровым номером 02:55:010508:1577 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020.

Для размещения НТО по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с домом N 6 заключен договор аренды земельного участка от 30.04.2014 N 426-14 с кадастровым номером 02:55:010618:1952 в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2020.

На момент заключения указанных договоров аренды, заявитель имел наименование общество с ограниченной ответственностью "Уфанефтестрой" (ИНН 0278110260), которое в ноябре 2019 года после реорганизации путем переименования стало именоваться общество с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" (ИНН 0278110260). В связи с чем, по всем договорам аренды были заключены дополнительные соглашения о смене наименования и сохранения условий договоров аренды.

Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ в адрес заявителя были направлены следующие письма об отказе от договоров аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об освобождении обществом "Уфажизньстрой" занимаемых земельных участков.

-Письмо от 27.01.2023 N АМ-М04-06-3/489 об отказе от договора аренды N 426-14 по земельному участку 02:55:010618:1952;

-Письмо от 27.01.2023 N АМ-М04-06-3/486 об отказе от договора аренды N 1805-13 по земельному участку 02:55:010508:1577;

-Письмо от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/598 об отказе от договора аренды N 1804-13 по земельному участку 02:55:020107:5793;

-Письмо от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/599 об отказе от договора аренды N 1803-13 по земельному участку 02:55:020107:5792;

-Письмо от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/600 об отказе от договора аренды N 1802-13 по земельному участку 02:55:020107:5791;

-Письмо от 01.02.2023 N АМ-М04-06-3/601 об отказе от договора аренды N 1801-13 по земельному участку 02:55:020107:5803.

Общество "Уфажизньстрой" не согласившись с данными односторонними отказами от договоров обратилось с рядом писем:

- от 14.02.2023 N 13 с просьбой продлить срок действия договоров аренды от 30.12.2013 N 1805-13 и от 30.04.2014 N 426-14;

- от 18.04.2023 N 30 с просьбой продлить срок действия договоров аренды N 1801-13, N 1802-13, N 1803-13, от 30.12.2013 N 1804-13;

- от 14.03.2023 N 20 с просьбой приостановить процесс расторжения договоров аренды;

- В Управление земельных и имущественных отношений Администрации г. Уфы с письмом от 21.03.2023 N 25 с просьбой проверить законность расторжения договоров аренды и прекратить их расторжение.

Ответчик письмом от 06.03.2023 N 6263 сообщил, что причиной расторжения договоров явилось "обследование, в рамках проверки законности размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на проспект Октября, по результатам которого установлено несоответствие расположения объектов торговли на арендуемых земельных участках...".

В полученном ответе, в частности указано следующее:

- По НТО возле дома N 6 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010618:1952 - размещение объекта осуществлено со смещением и большей площадью;

- По НТО возле дома N 21 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010508:1577 - размещение произведено со смещением и большей площадью;

- По НТО возле дома N 53 по пр. Октября, д. 6, кадастровые номера 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5805, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793 - размещение павильона площадью 35 кв. м, а также занятие части неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Считая, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды, изложенный в уведомлениях от 27.01.2023 и от 01.02.2023, а также отказ в продлении действия договоров аренды, является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им своей предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из законности оспариваемых отказов, изложенных в уведомлениях от 27.01.2023, 01.02.2023 и отсутствием доказательств нарушения прав заявителя.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 23 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 года не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об "автоматической" пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как указывалось, в рассматриваемом случае отсутствует.

Судами установлено, что 30.12.2013 между Управлением и обществом "Уфанефтестрой" заключены:

1) договор N 1801-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 19 кв.м.;

2) договор N 1802-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

3) договор N 1803-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

4) договор N 1804-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

5) договор N 1805-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 21 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 25 кв.м.

Срок действия указанных договоров установлен с 18.07.2013 по 18.07.2014 (пункт 3.1).

30 апреля 2014 года между Управлением и обществом "Уфанефтестрой" заключен договор аренды земельного участка N 426-14 с кадастровым номером 02:55:010618:1952, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом N 6 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 70 кв.м.

Срок действия указанного договора установлен с 05.06.2013 по 05.06.2014 (пункт 3.1).

Указанные договоры аренды имеют общие для них условия, установленные в пунктах 3.4 и 6.5.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором (пункт 3.4).

Арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка (пункт 6.5).

Из буквального толкования условий договоров аренды (пункты 3.3 договоров) следует, что при неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его не позднее чем за три месяца по истечении срока, установленного в пункте 3.1 договоров, договор прекращает свое действие.

Согласно пунктам 6.3 договоров по истечении срока действия договоров, указанного в пункте 3 и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

07 июля 2014 года в ответ на обращение общества "Уфанефтестрой" вх. N 01-02-18287/11 от 27.05.2014 Управление сообщило, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16 сентября 2014 года в ответ на обращения общества "Уфанефтестрой" вх. N 01-02- 10492/11, 01- 02-10494/11, 01-02-10486/11, 01-02-10488/11, 01-02-10490/11 от 28.03.2014 Управление сообщило, что договоры N 1801-13, N 1802-13, N 1803-13, N 1804-13, N 1805-13 аренды земельных участков возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлениями от 21.12.2022 N УЗ-9738, N УЗ-9740, N УЗ-9739 в связи с выявленными нарушениями земельного законодательства Управление предложило Министерству расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков.

Судами принято во внимание, что по результатам обследований Управления установлено, что НТО, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Октября, рядом с д. N 6, размещен со смещением и большей площадью, чем предусмотрено договором аренды земельного участка от 30.04.2014 N 426-14 с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

Аналогичные нарушения усматривались на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, предоставленном на основании договора аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1805-13.

На остановке общественного транспорта "Спортивная", рядом с домом N 53 по пр. Октября, также размещен павильон, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803 (договор аренды земельного участкаот 30.12.2013 N 1801-13), 02:55:020107:5791 (договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1802-13), 02:55:020107:5792 (договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N 1803-13), 02:55:020107:5793 (договор N 1804-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5805.

По результатам замеров с применением геодезического оборудования установлено, что павильон общей площадью 35 кв.м, также занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Принимая во внимание использование названных земельных участков с нарушением требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что фактически срок договоров аренды истек, в адрес Управления Министерством была направлена соответствующая информация.

28 февраля 2023 года аналогичный ответ направлен Исполняющему обязанности Министра торговли и услуг Республики Башкортостан А.А. Аскарову.

Более того, по результатам проведенного профилактического визита в ответе от 12.04.2023 N 9367 Управление сообщило, что 11.04.2023 в присутствии директора общества "Уфажизньстрой" А.Э. Аминова, при участии главного консультанта аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Герасимовой О.А., ведущего консультанта аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан Искандарова А.Р., заместителя начальника отдела муниципального земельного контроля Управления Галимовой А.А., эксперта I категории группы технической поддержки отдела муниципального земельного контроля службы технического обеспечения Управления Басыровой Э.В. проведен профилактический визит, в ходе которого произведены повторные замеры с применением геодезического оборудования и выявлено, что павильон "MR.GYROS" вместо предусмотренных договорами аренды площади 25 кв.м, занимает ориентировочную площадь 35 кв.м., павильон "МТС", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, установлен со смещением, вместо предусмотренной договором аренды площади 25 кв.м., занимает ориентировочную площадь 38 кв.м., павильон "ПивМир "Экспресс бар", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010618:1952, находится в составе одного единого комплекса (павильона), площадью 77 кв.м., включающего также объект "Лото сервис", "Уфапечать", установлен со смещением на северо-запад и занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:010618.

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что в действиях общества "Уфажизньстрой" как арендатора вышеуказанных земельных участков усматриваются признаки нарушений требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании части неразграниченных земель в отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов.

При этом суды также установили, что нарушения в отношении арендуемых земельных участков фиксировались и ранее.

Так, актом осмотра и установления фактического пользования земельного участка (территории) от 26.03.2019 N 892/о установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020107:5803 расположен павильон площадью 63 кв. м. При этом захват земельного участка составляет 44 кв. м.

При осмотре, произведенном 13.04.2017, также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010618:1952 используется для эксплуатации павильона. Павильон площадью 70 кв. м, возведен со смещением от зарегистрированного земельного участка на 5 м. Площадь захвата составляет 20 кв. м.

Суды верно отметили, что вопреки доводам заявителя, расчет арендной платы, предоставленный Министерством, и факт уплаты платежей за использование земельных участков, на что ссылается общество "Уфажизньстрой", не порождает продление договоров аренды на новой срок, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в силу закона договор прекратил свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое пользование земельным участком.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

В силу части 8 статьи 19 закона N 98-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, из буквального толкования указанных норм следует, что они применимы исключительно к договорам аренды, заключенным на определенный срок (срочный договор).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что договоры аренды прекращены 18.07.2014, вследствие истечения срока их действия.

Для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, добросовестность арендатора (внесение арендных платежей) не является основанием для продления договора аренды земельного участка.

Для продления договора должны быть выполнены все условия пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письма Управления об указании на заключение договоров аренды на неопределенный срок, суды не приняли во внимание, поскольку они не имеют правового значения и не порождают правовых последствий, поскольку вынесено в отсутствие правовых оснований предусмотренных главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно отметили суды, использование земельного участка не имеет правого значения, поскольку в силу закона договора аренды прекратили свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое использование земельным участком.

Соответствующие доводы заявителя отклоняются судом округа.

Факт внесения истцом после окончания срока действия договоров платы за пользование земельными участками не свидетельствует ни о продлении договоров, ни о возникновении новых договорных отношений, поскольку указывает лишь на оплату стоимости фактического пользования земельного участка. При этом, договоры аренды земельных участков, продленные на неопределенный срок, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон с предварительным предупреждением об этом другой стороны за три месяца до их расторжения, поскольку иного в самих договорах не предусмотрено.

Принимая во внимание выявленные нарушения земельного законодательства, Министерство как арендодатель выразило свое волеизъявление на расторжение заключенных ранее договоров временной аренды земельных участков под нестационарными торговыми объектами, соответственно, арендатор, не имеющий других законных прав на спорные земельные участки, в отсутствие правовых оснований далее занимать земельные участки по договорам аренды не вправе.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4.1, 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок. Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

Пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2)на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Так, судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793, 02:55:010508:1577, 02:55:010618:1952 предоставлены обществу "Уфажизньстрой" без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Уфажизньстрой" имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований, названных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судами не установлено, в частности, требование о заключении новых договоров аренды земельных участков предъявлено обществу "Уфажизньстрой" после дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, в связи с чем у общества "Уфажизньстрой" отсутствует право на заключение договоров аренды без проведения торгов

Более того, увеличение срока действия договора аренды возможно лишь в случае установления такого срока (действия срочного договора аренды), в силу чего правила части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту соответствующего обращения арендатора, и в силу этого может быть увеличен на определенный период на будущее.

Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного, суд округа соглашается с выводами судов о том, что Министерство обоснованно воспользовалось правом на отказ от договора, что согласуется с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, исковые требования общества "Уфажизньстрой" о признании незаконным отказов Министерства, выраженного в письмах от 01.03.2023 N 17-01-25/10258нз, и обязании Министерства и Управления заключить договор аренды земельных участков сроком на 5 лет, не подлежали удовлетворению.

Принимая во внимание выявленные нарушения земельного законодательства, Министерство как арендодатель выразило свое волеизъявление на расторжение заключенных ранее договоров временной аренды земельных участков под НТО, соответственно, арендатор, не имеющий других законных прав на спорные земельные участки, в отсутствие правовых оснований далее занимать земельные участки по договорам аренды не вправе.

При таких обстоятельствах отсутствуют условия для понуждения Министерства заключить дополнительные соглашения к договорам аренды о продлении срока их действия.

Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции о том, что в данном случае оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Фактические обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.09.2023 по делу N А07-12511/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уфажизньстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева