Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2024 г. N 09АП-15239/24 по делу N А40-170311/2023

г. Москва

27 апреля 2024 г.

Дело N А40-170311/23

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.В. Бекетовой,

судей:	В.А. Яцевой, С.Л. Захарова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2024 по делу N А40-170311/23

по заявлению АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" специализированный застройщик" (ИНН 7701387366)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН 7704270863),

третьи лица: 1) АО "Банк Дом.РФ", 2) ДГИ г.Москвы,

о признании незаконными действия, об обязании,

при участии:

от заявителя:	Чумакова Е.А. - по дов. от 28.12.2022;
от заинтересованного лица:	Яромолюк В.Н. - по дов. от 15.01.2024;
от третьих лиц:	1-2) не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" специализированный застройщик" (далее - заявитель, арендодатель, залогодатель, АО ТПУ "Технопарк") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решений Управления Росреестра по г. Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление), оформленные уведомлениями 06.06.2023 N КУВД-001/2023-22794180, N КУВД-001/2023-22794179 о приостановлении государственной регистрации прав и от 05.09.2023 N КУВД-001/2023-2279480, N КУВД-001/2023-22794179 об отказе в государственной регистрации прав. Требования уточнялись, приняты судом к рассмотрению в указанной редакции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 30.01.2024 суд признал незаконными Решения Управления Росреестра по Москве, оформленные уведомлениями 06.06.2023 N КУВД-001/2023-22794180, N КУВД-001/2023-22794179 о приостановлении государственной регистрации прав и от 05.09.2023 г. N КУВД-001/2023-2279480, N КУВД-001/2023-22794179 об отказе в государственной регистрации прав. Суд обязал Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1079 и 77:05:0002008:1078 по дополнительному соглашению N 4 от 26.05.2023 г. к Договору о последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020, заключенному между АО "Банк Дом.РФ" и АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк"(специализированный застройщик)".

С таким решением суда не согласилось Управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В отзыве на апелляционную жалобу АО ТПУ "Технопарк" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Банк Дом.РФ" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы жалобы, представитель АО ТПУ "Технопарк" поддержал обжалуемое решение суда.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы и отзывов на неё, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Арендодатель) заключен в установленном порядке Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства N М-05-001797 от 12.12.2019 г. Арендодателем Арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:1079 по адресу: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/1. Срок аренды земельного участка - с 27.03.2020 г. до 27.03.2026 г. Также между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и Департаментом городского имущества города Москвы заключен в установленном порядке Договор аренды земельного участка для целей капитального строительства N М-05-001837 от 28.01.2020 г. Арендодателем Арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:1078 по адресу: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/2. Срок аренды земельного участка - с 27.03.2020 г. до 27.03.2026 г.

Также между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и АО "Банк ДОМ.РФ" (далее - Залогодержатель, Банк) заключен Договор о последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020 г. вышеуказанных земельных участков в обеспечение обязательств АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) по Кредитному договору N 90-03 6/КЛ-20 от 17.12.2020 г., заключенному между заявителем и Банком. Цель предоставления кредитных средств -для строительства жилого многоквартирного дома и социальных объектов.

31.05.2023. г. АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением (с приложением необходимых документов) с целью проведения государственной регистрации Дополнительного соглашения N 4 от 26.05.2023 г. к Договору о последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020 г., заключенному между АО "Банк ДОМ.РФ" и АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" (специализированный застройщик)", предметом которого являются объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1079, 77:05:0002008:1078 по адресам: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/1, вл. 9/2.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1078, 77:05:0002008:1079 оформлены права аренды Залогодателя на основании Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 28.01.2020 г. N И-05-001837, Договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 12.12.2019 г. N И-05-001797 (далее - Договора аренды).

Согласно сведениям ЕГРН Договоры аренды зарегистрированы на срок с даты государственной регистрации на 6 лет (с 27.03.2020 г. по 27.03.2026 г.) соответственно.

В свою очередь, в Дополнительном соглашении N 12 к Кредитному договору N 90-03 6/КЛ-20 от 17.12.2020 г., заключенному между заявителем и Банком, стороны продлевают срок исполнения основного обязательства - по 31.12.2026 г., но период обеспечения основного обязательства ипотекой земельных участков стороны установили - по 27.03.2026 г. (п. 3 Дополнительного соглашения), то есть в пределах срока исполнения основного обязательства.

31.05.2023 АО "ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик)" и АО "Банк ДОМ.РФ" обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации ипотеки в отношении права аренды земельных участков с кадастровыми номерами N 77:05:0002008:1078, N 77:05:0002008:1079 (N MFC-0555/2023-3794276)

06.06.2023 Управлением приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2023-22794179 и N КУВД-001/2023-22794180 на основании п. п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

05.09.2023 Управлением приняты решения об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2023-2279480 и N КУВД-001/2023-22794179.

Основанием для принятия решений Управления о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав является несовпадение сроков залогов прав аренды (до 27.03.2026 г.) и срока исполнения обязательств по кредитному договору (до 31.12.2026 г.).

При этом заинтересованное лицо указывает в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, что данное несовпадение сроков противоречит абз. 2 п 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. В то же время, абз. 2 п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке не говорит о том, что срок ипотечного обязательства должен совпадать со сроком обязательства, которое оно обеспечивает.

Данный абзац Залога об ипотеке указывает, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу требований ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора об ипотеке.

Согласно вышеуказанному пункту Закона об ипотеке заявитель и Банк в Приложении N 1 к Соглашению перечислили все существующие на момент заключения Соглашения права третьих лиц на предмет ипотеки.

Кроме того, Приложением N 2 к Соглашению является Выписка из ЕГРН на объект недвижимости, где перечислены все обременения (ограничения прав) (а именно: договоры участия в долевом строительстве) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:1079, обременяемого Договором ипотеки с учётом Дополнительного соглашения к нему, актуальные на момент заключения (подписания) Дополнительного соглашения к Договору ипотеки.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вместе с тем, требование о совпадении сроков основного обязательства и ипотеки действующим законодательством не установлено.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что в данном случае период обеспечения основного обязательства ипотекой земельных участков коррелирует со сроком окончания аренды земельных участков, в связи с чем, какие либо противоречия в документах отсутствуют.

При этом, суд первой инстанции верно заключил, что то обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитному договору превышает срок права аренды земельных участков, которые передаются в залог Банку по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены его сторонами. Принимая в залог права аренды земельных участков, Банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора, что согласуется со статьей 421 ГК РФ.

Абз. 2 п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке не предусматривает предоставления согласия собственника земельного участка на залог прав аренды при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Кроме того, наличие согласий от собственника земельных участков не являлось основанием для принятия решения заинтересованным лицом о приостановлении и отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения N 4 к Договору о Последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020 г.

Дополнительное соглашение N 4 к Договору о последующей ипотеке было подписано сторонами (АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и АО "Банк ДОМ.РФ") 26.05.2023 г. К нему в качестве приложения приобщена Выписка ЕГРН об основных характеристиках объекта (земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:1079, т.к. этот участок имеет обременения) от 25.05.2023 г., выданная Управлением Росреестра по Москве.

Кроме того, в Кредитном договоре N 90-036/КЛ-20 от 17.12.2020 предусмотрена ответственность заявителя при нарушения условия о государственной регистрации Соглашения к Договору о последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020 г.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав, нарушающего права и законные интересы заявителя и третьего лица..

Материалами дела подтверждается, что заявителем в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности города Москвы на заявленные объекты недвижимого имущества.

Истребование дополнительных документов, не предусмотренных Федеральным законом N 218-ФЗ и иными нормативными актами в сфере государственной регистрации прав, выходит за рамки полномочий, предоставленных Управлению Росреестра по Москве.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования АО ТПУ "Технопарк" подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию внесения изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1079 и 77:05:0002008:1078 по дополнительному соглашению N 4 от 26.05.2023 г. к Договору о последующей ипотеке N 1109/036-20 от 17.12.2020 г., заключенному между АО "Банк ДОМ.РФ" и АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк"(специализированный застройщик)".

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.01.2024 по делу N А40-170311/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

С.Л. Захаров В.А. Яцева