Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2024 г. N Ф05-16698/24 по делу N А40-170311/2023

город Москва

16 августа 2024 г.

Дело N А40-170311/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от Управления Росреестра по Москве: Ярмолюк В.Н., по доверенности от 15.01.2024 N Д-25/2024

от АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" специализированный застройщик": Тараканова О.Л., по доверенности от 01.08.2024

от третьих лиц: АО "Банк Дом.РФ", ДГИ г. Москвы: не явились, извещены

при рассмотрении 14 августа 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы Управления Росреестра по Москве

на решение от 30 января 2024 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 27 апреля 2024 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по заявлению АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" специализированный застройщик" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконными действия, об обязании

третьи лица: АО "Банк Дом.РФ", ДГИ г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" специализированный застройщик" (далее - заявитель, арендодатель, залогодатель, АО ТПУ "Технопарк") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решений Управления Росреестра по г. Москве (далее - Управление, регистрирующий орган), оформленных уведомлениями от 06.06.2023 N КУВД-001/2023-22794180, N КУВД-001/2023-22794179 о приостановлении государственной регистрации прав и от 05.09.2023 N КУВД-001/2023-2279480, N КУВД-001/2023-22794179 об отказе в государственной регистрации прав, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Банк Дом.РФ", Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2024 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2024 года решение Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2024 года оставлено без изменения.

Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Управления, которое просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы Управление ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Регистрирующий орган указывает на несовпадение сроков залогов прав аренды (до 27.03.2026) и срока исполнения обязательств по кредитному договору (до 31.12.2026), что противоречит абз. 2 пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" N 102-ФЗ; отмечает, что на дату заключения дополнительного соглашения к договору о последующей ипотеке в ЕГРН внесены записи о договорах участия в долевом строительстве, которые не отражены в представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении, выписка из ЕГРН также не содержит актуальных обременений земельного участка на дату заключения сделки, в связи с чем, считает, что имелись законные основания для отказа в совершении регистрационных действий.

До судебного заседания от АО ТПУ "Технопарк" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель АО ТПУ "Технопарк" по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей Управления, АО ТПУ "Технопарк", проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судом при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - арендодатель) заключен в установленном порядке договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 12.12.2019 N М-05-001797.

Арендодателем арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:1079 по адресу: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/1. Срок аренды земельного участка - с 27.03.2020 до 27.03.2026.

Также между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и Департаментом городского имущества города Москвы заключен в установленном порядке договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 28.01.2020 N М-05-001837.

Арендодателем арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:1078 по адресу: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/2. Срок аренды земельного участка - с 27.03.2020 до 27.03.2026.

Также между АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) и АО "Банк Дом.РФ" (далее - залогодержатель, Банк) заключен договор о последующей ипотеке от 17.12.2020 N 1109/036-20 вышеуказанных земельных участков в обеспечение обязательств АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) по кредитному договору от 17.12.2020 N 90-03 6/КЛ-20, заключенному между заявителем и Банком. Цель предоставления кредитных средств - для строительства жилого многоквартирного дома и социальных объектов.

31.05.2023 АО ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением (с приложением необходимых документов) с целью проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.05.2023 N 4 к договору о последующей ипотеке от 17.12.2020 N 1109/036-20, заключенному между АО "Банк Дом.РФ" и АО "Транспортно-пересадочный узел "Технопарк" (специализированный застройщик), предметом которого являются объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1079, 77:05:0002008:1078 по адресам: г. Москва, просп. Андропова, вл. 9/1, вл. 9/2.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0002008:1078, 77:05:0002008:1079 оформлены права аренды залогодателя на основании договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 28.01.2020 N И-05-001837, договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 12.12.2019 N М-05-001797 (далее - договора аренды).

Согласно сведениям ЕГРН договоры аренды зарегистрированы на срок с даты государственной регистрации на 6 лет (с 27.03.2020 по 27.03.2026) соответственно.

В свою очередь, в дополнительном соглашении N 12 к кредитному договору от 17.12.2020 N 90-03 6/КЛ-20, заключенному между заявителем и Банком, стороны продлевают срок исполнения основного обязательства - по 31.12.2026, но период обеспечения основного обязательства ипотекой земельных участков стороны установили - по 27.03.2026 (пункт 3 дополнительного соглашения), то есть в пределах срока исполнения основного обязательства.

31.05.2023 АО "ТПУ "Технопарк" (специализированный застройщик)" и АО "Банк Дом.РФ" обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации ипотеки в отношении права аренды земельных участков с кадастровыми номерами N 77:05:0002008:1078, N 77:05:0002008:1079 (N MFC-0555/2023-3794276).

06.06.2023 Управлением приняты решения о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2023-22794179 и N КУВД-001/2023-22794180 на основании п. п. 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

05.09.2023 Управлением приняты решения об отказе в государственной регистрации прав N КУВД-001/2023-2279480 и N КУВД-001/2023-22794179.

Основанием для принятия решений Управления о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав является несовпадение сроков залогов прав аренды (до 27.03.2026) и срока исполнения обязательств по кредитному договору (до 31.12.2026).

При этом Управление указывает в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, что данное несовпадение сроков противоречит абз. 2 пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества).

В то же время, абз. 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке не говорит о том, что срок ипотечного обязательства должен совпадать со сроком обязательства, которое оно обеспечивает.

Положения закона об ипотеке указывают, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)", статей 1, 14, 18, 21, 26, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; исходя из того, что заявитель и Банк в приложении N 1 к соглашению перечислили все существующие на момент заключения соглашения права третьих лиц на предмет ипотеки; учитывая, что приложением N 2 к соглашению является выписка из ЕГРН на объект недвижимости, где перечислены все обременения (ограничения прав) (а именно: договоры участия в долевом строительстве) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:1079, обременяемого договором ипотеки с учетом дополнительного соглашения к нему, актуальные на момент заключения (подписания) дополнительного соглашения к договору ипотеки; принимая во внимание, что требование о совпадении сроков основного обязательства и ипотеки действующим законодательством не установлено; указав, что в данном случае период обеспечения основного обязательства ипотекой земельных участков коррелирует со сроком окончания аренды земельных участков, в связи с чем, какие-либо противоречия в документах отсутствуют; отметив, что то обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитному договору превышает срок права аренды земельных участков, которые передаются в залог Банку по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены его сторонами, при этом, принимая в залог права аренды земельных участков, Банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора, что согласуется со статьей 421 ГК РФ; принимая во внимание, что абзац 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке не предусматривает предоставления согласия собственника земельного участка на залог прав аренды при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет; учитывая, что дополнительное соглашение N 4 к договору о последующей ипотеке было подписано сторонами 26.05.2023, а к нему в качестве приложения приобщена выписка ЕГРН об основных характеристиках объекта от 25.05.2023, выданная Управлением Росреестра по Москве, кроме того, в кредитном договоре от 17.12.2020 N 90-036/КЛ-20 предусмотрена ответственность заявителя при нарушении условия о государственной регистрации соглашения к договору о последующей ипотеке от 17.12.2020 N 1109/036-20; установив, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прав, в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Из текста решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и что по ним судом были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судом не в пользу стороны, представившей это доказательство, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Судебная коллегия отмечает, что доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, повторяют доводы, приводимые Управлением при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка, и по существу доводы Управления основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Управления с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30 января 2024 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2024 года по делу N А40-170311/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова