Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2024 г. N 15АП-4110/24 по делу N А53-10814/2023

город Ростов-на-Дону

08 мая 2024 г.

дело N А53-10814/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боровковой Е.С.,

при участии:

от истца - представитель Нигматуллин Б.Р. по доверенности от 01.04.2022;

от ответчика - представитель Ефремова К.Ю. по доверенности от 09.01.2024;

от третьего лица - представитель Саркисова С.Л. по доверенности от 15.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Групп" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 по делу N А53-10814/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Групп" (ИНН 6162085175, ОГРН 1206100040068)

к муниципальному бюджетному учреждению Советского района г. Ростов-на-Дону "Центр психолого-педагогической, медицинской и специальной помощи (ИНН 6168048797, ОГРН 1036168002892)

при участии третьего лица: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону,

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Комфорт Групп" (далее - истец, ООО "Комфорт Групп") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному бюджетное учреждение Советского района города Ростова-на-Дону "Центр психолого-педагогической, медицинской и социальной помощи" (далее - ответчик, учреждение) о взыскании 175 807,76 руб. задолженности за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома и потребленных коммунальных ресурсов в доме, расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Каширская, дом 8/3 за период с 01.02.2022 по 31.10.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 в удовлетворении иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Групп" в пользу муниципального бюджетного учреждения Советского района города Ростова-на-Дону "Центр психолого-педагогической, медицинской и социальной помощи" взыскано 50 000 руб. расходов по судебной экспертизе.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Комфорт Групп" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в материалы дела представлены надлежащие доказательства того, что здание школы и многоквартирный дом возводились и проектировались в составе единого объекта, имеют неразрывную технологическую связь, тождественность адресов, что свидетельствует об обязанности ответчика нести расходы на содержание общего имущества. По мнению истца, определение экспертами здания ответчика как отдельно-стоящего, не является достаточным основанием для вывода об отсутствии у ответчика обязательства по несению расходов на содержание общего имущества в случае, если таковое имеется в общей собственности как многоквартирного дома, так и здания школы. При этом дополнительно экспертами было также установлено наличие общей ограждающей конструкции между двумя зданиями. Апеллянт отмечает, что судебная практика исходит из возложения обязанности на собственника отдельно-стоящего здания расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в случае, если такое здание имеет общее с многоквартирным домом имущество.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Комфорт Групп" осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: г. Ростов-на-Дону, Каширская ул., дом N 8/3 на основании протокола N 1 общего собрания собственников помещений от 13.12.2021 и договора управления домом.

Согласно сведениям из ЕГРН, нежилое помещение с кадастровым N 61:44:0072704:5968, площадью 713,9 кв. м, расположенное по указанному адресу, является муниципальным. Собственником помещения является Муниципальное образование "город Ростов-на-Дону". Помещение находится в оперативном управлении МБУ "Центр психолого-педагогической, медицинской и специальной помощи" Советского района.

Истец начислил ответчику плату за помещение и коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества МКД, за период с 01.02.2022 по 31.10.2022 в размере 175 807,76 руб., 29.11.2022 в адрес МБУ "Центр психолого-педагогической, медицинской и специальной помощи" Советского района была направлена претензия исх. N 497 с просьбой оплатить имеющуюся задолженность.

14.12.2022 в адрес ООО "Комфорт Групп" был отправлен ответ на претензию, в котором МБУ "Центр психолого-педагогической, медицинской и специальной помощи" Советского района ответило отказом, по причине того, что помещение с кадастровым N 61:44:0072704:5968 является обособленным зданием.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг, послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание, принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений (в том числе и нежилых) в многоквартирном доме, если имущество им принадлежит на праве общей долевой собственности.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Подробный перечень общего имущества так же приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

В соответствии с действующим законодательством, статьями 210, 290, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В силу части 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса, право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Статьями 296, 298 Гражданского кодекса, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

Из материалов дела следует, что истец - ООО "Комфорт Групп" является управляющей компанией многоквартирного дома по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская 8/3 (далее - МКД) на основании Протокола N 1 от 13.12.2021.

Правовая позиция истца со ссылкой на технический паспорт 1979 года основывается на доводах, что помещение ответчика входит в состав МКД (МКД состоит из основного здания литер А (9-ти этажный дом) и пристроек: литер А1 и литер А2. При этом, в литер А1 располагается вечерняя школа (помещение ответчика), а литер А2 - отдел судебных приставов. Общая площадь дома постройки 6649,1 кв. м (аналогичная сведений реестра лицензий) и включает в себя - основное задание А и пристройки А1 и А2 (раздел 3 - исчисление площадей и объемов основных и отдельных частей строения и пристроек). Таким образом, истец считает, Общество управляет МКД с учетом всех пристроек.

Возражая относительно исковых требований, ответчик указывает, что у истца нет правовых оснований для начисления задолженности, поскольку спорное нежилое помещение находится в отдельно стоящем здании, которое не относится к многоквартирному 9-ти этажному жилому дому. В подтверждение своих возражений ответчиком в материалы дела представлены выписки ЕГРН на земельный участок, здание и помещение, технический паспорт здания, сведения публичной кадастровой карты, фотоматериалы, акт приема-передачи нежилого помещения по ул. Каширская 8/3 г. Ростов-на-Дону, распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2023 по настоящему делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО "Экспертиза "ЮФОСЭО" Мызниковой А.С., Лузанову Р.А.

На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли помещение муниципального общеобразовательного учреждения общеобразовательной вечерней (сменной) школы N 10, кадастровый номер 61:44:0072704:4090, общей площадью 910,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, встроенно-пристроенным объектом к многоквартирному дому с кадастровым номером 61:44:0072704:280, расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, или является самостоятельным объектом недвижимости?

2) Имеются ли у объекта с кадастровым номером 61:44:0072704:4090, общей площадью 919,9 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, и многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, общие ограждающие или несущие конструкции дома, а также механическое, электрическое, инженерное и иное оборудование, являющееся общим имуществом многоквартирного жилого дома, иные элементы общего имущества многоквартирного дома?

В соответствии с представленным в материалы дела заключением ООО "Экспертиза "ЮФОСЭО" N 108-А от 19.07.2023, экспертами сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: исследуемое нежилое здание с КН 61:44:0072704:4090, с входящим в его состав нежилым помещением с КН 61:44:0072704:5968, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3 не отвечает параметрам, определяющим встроенно-пристроенный объект, в соответствии с требованиями СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003" и СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий".

Исследуемое нежилое здание с КН 61:44:0072704:4090, с входящим в его состав нежилым помещением с КН 61:44:0072704:5968, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3 является отдельно стоящим двухэтажным зданием, не имеющим отступа от многоквартирного жилого дома с КН 61:44:0072704:363,1 расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, имеющим собственные ограждающие конструкции - фундамент, стены, перекрытия.

При условии возведения в помещениях лестничной клетки N 1 (1 этаж) и лестничной клетки N 1 (2 этаж) исследуемого нежилого здания с КН 61:44:0072704:4090, с входящим в его состав нежилым помещением с КН б 1:44:0072704:5968, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, наружных стен, наличие общей ограждающей конструкции с многоквартирным жилым домом с КН 61:44:0072704:363, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, будет устранено.

По второму вопросу: в соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. От 27.03.2023) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность":

1. Тепловые сети, находящиеся в границах подвала (проходящие от ввода в подвал многоквартирного жилого в границах внешних стен) многоквартирного жилого дома с КН 61:44:0072704:363 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, являются общими для МКД с КН 61:44:0072704:363 и нежилого здания с КН 61:44:0072704:4090 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3 (отображены синим цветом на схеме сопряжения тепловых сетей Государственного контракта теплоснабжения N 7018 от 01.01.2022).

2. Водопроводные сети, находящиеся в границах подвала (проходящие от ввода в подвал многоквартирного жилого в границах внешних стен) многоквартирного жилого дома с КН 61:44:0072704:363, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, являются общими для МКД с КН 61:44:0072704:363 и нежилого здания с КН 61:44:0072704:4090, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3.

3. Канализационные сети, находящиеся в границах подвала (проходящие от ввода в подвал многоквартирного жилого в границах внешних стен) многоквартирного жилого дома с КН 61:44:0072704:363, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, являются общими для МКД с КН 61:44:0072704:363 й нежилого здания с КН 61:44:0072704:4090, расположенного по широкая, 8/3.

4. Сети электроснабжения, находящиеся в границах подвала (проходящие от ввода в подвал многоквартирного жилого в границах внешних стен) многоквартирного жилого дома с КН 61:44:0072704:363, расположенною по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, являются общими для МКД с КН 61:44:0072704:363 и нежилого здания с КН 61:44:0072704:4090, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3.

В нежилом здании с КН 61:44:0072704:4090, расположенном по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3 имеются собственные приборы учета и рамка управления тепловыми сетями.

Истец, с учетом выводов судебной экспертизы заявленные требования поддержал, указал, что установление технических характеристик того, что нежилое здание ответчика в настоящее время не является единым объектом с многоквартирным домом, не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Техническое определение здания ответчика, как отдельно стоящего не является достаточным основанием для вывода об отсутствии у ответчика обязательства по несению расходов на содержание общего имущества, в случае, если таковое имеется в общей собственности, как многоквартирного дома, так и здания школы.

Истец также указал на то, что здание школы и многоквартирного дома имеют общую ограждающую конструкцию, тепловые, водопроводные, канализационные сети и сеть электроснабжения, истцом оказываются услуги по их содержанию, ввода в эксплуатацию при подаче отопления, соответственно, присутствуют отдельные элементы общего имущества, перечисленные в пункте 2 Правил N 491. Неразрывные физическая и технологическая связь указанных сетей свидетельствует о том, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения здания школы от систем, расположенных в многоквартирном доме, равно как и отсутствие должного ремонта и содержания таких сетей, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия, электричество) в здание школы прекратится.

Ответчик, ссылаясь на выводы эксперта о том, что здание является отдельно стоящим двухэтажным зданием, поддержал свою позицию о неправомерности заявленных требований. По мнению ответчика, наличие транзитных сетей не является основанием для начисления платы управляющей компанией.

Суд первой инстанции при принятии решения исходил из того, что для правильного разрешения существующего спора определяющее значение имел вопрос о том, являются ли МКД и спорное здание одним единым объектом недвижимого имущества либо данные объекты выступают самостоятельными зданиями.

Так, суд принял во внимание, что спорное нежилое здание не отвечает параметрам, определяющим встроенно-пристроенный объект, в соответствии с требованиями СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003" и СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий"; спорное нежилое здание является отдельно стоящим двухэтажным зданием, не имеющим отступа от многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 8/3, имеющим собственные ограждающие конструкции - фундамент, стены, перекрытия.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил N 491).

Суд первой инстанции исходил из того, что сам по себе способ подключения одного объекта через другой к городским системам коммуникации в любом случае не обеспечивает наличия признака единства объекта.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что здание КН 61:44:0072704:4090, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Каширская, 8/3 не является частью спорного многоквартирного жилого дома N 8/3, является отдельным обособленным объектом, с самостоятельными коммуникациями, с входом, изолированным от жилого дома. Согласно данным ЕГРН помещение ответчика является частью объект недвижимости с КН 61:44:0072704:4090, которое зарегистрировано в ЕГРН с видом объекта недвижимости - здание.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

Обязанность собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилого дома предусмотрена статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 39, 158 Жилищного кодекса, пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

В силу положений статьи 210 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 30 Жилищного кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги. На основании пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387 по делу N А50-179/2019, при разрешении вопроса об отнесении пристроенного помещения к составной части многоквартирного дома надлежит устанавливать совокупность указывающих на данный факт обстоятельств, например, наличие общих систем тепло-, водоснабжения, в том числе их физическую и технологическую связь, проектирование МКД и помещения в составе единого строительства, тождественность адреса.

В материалы дела представлен технический паспорт на дату возведения спорных зданий, согласно которому в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие двух пристроенных помещений - здания школы и здания судебных приставов (литеров А1 и А2). Такие помещения возводились как единый строительный объект согласно техническому паспорту по состоянию на 17.12.1979 года, последующие принятые нормативные правила, а также технические паспорта, основанные на новых правилах, не изменяют статуса таких зданий как встроенных помещений.

Так, в разделе 1 технического паспорта (сведения о зарегистрированных правах) в графе 5 содержится информация о нежилом помещении Литер А площадью 705,5 кв.м. Из представленных в материалы дела фото видно, что у 9-ти этажного дома и встроенно-пристроенного помещения есть общая ограждающая конструкция, здания возводились по единому архитектурному замыслу.

Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку судами при рассмотрении аналогичных дел дается оценка критерию единовременности возведения помещения ответчика по единому архитектурному замыслу на основании единой проектной и разрешительной документации (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.01.2024 года по делу N А32-26413/2023, Постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.09.2023 по делу NА32-34121/2021).

В рамках проведенного экспертного заключения установлено, что здание школы и многоквартирного дома имеют общую ограждающую конструкцию, тепловые, водопроводные, канализационные сети и сеть электроснабжения, истцом оказываются услуги по их содержанию, ввода в эксплуатацию при подачи отопления, соответственно, присутствуют отдельные элементы общего имущества, перечисленные в пункте 2 Правил N 491.

Неразрывные физическая и технологическая связь указанных сетей свидетельствует о том, что при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения здания школы от систем, расположенных в многоквартирном доме, равно как и отсутствие должного ремонта и содержания таких сетей, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия, электричество) в здание школы прекратится.

Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что спорное здание является единым объектом с многоквартирным жилым домом.

Таким образом, наличие неразрывной технологической связи двух объектов, а также факт обслуживания таких инженерных систем истцом, является самостоятельным основанием для возложения на ответчика обязанности по несению общих расходов на содержание такого имущества.

Многоквартирный дом и здание школы имеют единый адрес - г. Ростов-на-Дону, Каширская ул, дом N 8/3, согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61 44 0072704:280 - многоквартирный жилой дом, общеобразовательное учреждение.

Схема расположения земельного участка (представлена в материалы дела) подтверждает, что выдел земельного участка не завершен, при этом постановка здания/земельного участка в будущем на отдельный кадастровый учет не меняет статуса здания и помещений, уже возведенных ранее.

Формирование же самостоятельного земельного участка под пристройкой и изменение адреса участка и пристройки не являются квалифицирующими признаками самостоятельного характера объекта недвижимости (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 08.09.2023 года года по делу N А32-34121/2021). Такие признаки носят формальный характер, не влияющий на уже фактически сложившиеся обстоятельства возведения зданий и их технологической связи между собой.

Из материалов дела следует и не опровергается ответчиком, что в аналогичной пристройке с Литером А2 расположен Советский городской отдел судебных приставов УФССП России по Ростовской области. При этом УФССП по РО вносит плату по договору управления на такую пристройку Литера А2 на основании заключенного с ООО "Комфорт Групп" договора управления N 760 от 24.01.2023.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что в соответствии с приказом N 5 от 10.01.2022 Государственной жилищной инспекции Ростовской области, что спорный МКД включен в реестр лицензий с общей площадью 6649,1 кв.м.

Соответственно, площадь дома 1979 года постройки в размере 6649,1 кв.м и включает в себя - основное задание А и пристройки А1 и А2 (раздел 3 - исчисление площадей и объемов основных и отдельных частей строения и пристроек).

Кроме того, истец оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества, ответчик продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой территорией жилого дома, контейнерами для ТБО, расположенными на территории жилого дома, а также иными услугами истца.

Выводы эксперта, сделанные в заключении ООО "Экспериза "ЮФОСЭО" N 1088-А от 19.07.2023, о том, что нежилое здание ответчика является отдельно-стоящим зданием, указанных обстоятельств не опровергают.

При этом в заключении эксперта указано, что нежилое здание ответчика является отдельно-стоящим зданием, однако имеет общую ограждающую конструкцию, которая может быть устранена при условии возведения в помещениях лестничных клеток на 1 и 2 этажах наружных стен.

Суд первой инстанции при оценке данного вывода не учел, что здание ответчика может быть оценено как отдельно-стоящее только при определенном условии: возведения в помещениях лестничных клеток на 1 и 2 этажах наружных стен. Однако, такое условие на момент проведения экспертизы не соблюдалось, техническая возможность выполнения такого условия и фактического возведения наружных стен не исследовалась и не оценивалась, соответственно, при рассмотрении спора в суде первой инстанции было установлено наличие дополнительного общего имущества МКД и здания школы, за исключением инженерных сетей, - общая ограждающая конструкция.

Кроме того, исследование экспертов проведено на основании современных государственных стандартов, строительных норм и правила (от 2022, 2020, 2014, 2004 и иных годов, изданных после возведения спорного объекта недвижимости). Определения терминов "пристройка" и "здание" эксперты используют из ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 (стр. 5 заключения), которого не существовало в период возведения спорного объекта недвижимости.

Таким образом, выводы экспертов основаны были на современных строительных нормах без учета терминологии, использованной в данных технического паспорта по состоянию на 17.12.1979 года и фактических условий возводимых тогда зданий.

Необходимо учитывать, что установление экспертами статуса помещения ответчика как отдельно-стоящего само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Так, с технической точки зрения нежилое здание может не являться частью многоквартирного дома, поскольку оно не является неотъемлемой частью МКД и может существовать в отдельности; по функциональному назначению не является вспомогательным для МКД.

Вместе с тем, указанное обстоятельство должно подлежать оценке в совокупности с иными доказательствами, представленными в дело, а именно, материалами дела подтверждается наличие у обоих объектов общих систем тепло-, водоснабжения, в том числе их физическая и технологическая связь, проектирование МКД и помещения в составе единого строительства, тождественность адреса, что свидетельствует о том, что спорное помещение является единым с МКД.

Соответственно, техническое определение здания ответчика как отдельно-стоящего не является достаточным основанием для вывода об отсутствии у ответчика обязательства по несению расходов на содержание общего имущества в случае, если таковое имеется в общей собственности как многоквартирного дома, так и здания школы.

Исходя из совокупности вышеуказанных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик является лицом, ответственным за несение расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома и потребленных коммунальных ресурсов за период с 01.02.2022 по 31.10.2022, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере 175 807, 76 руб.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 36 000 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой. Разумность расходов, как категория оценочная, по каждому спору определяется индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела.

В подтверждение несения судебных расходов по оплате услуг представителя истцом в материалы дела представлены договор на оказание юридических услуг N 116 от 31.03.2022, дополнительное соглашение N 6 от 24.01.2023, платежные поручения N 201 от 03.03.2023, N 571 от 01.06.2023.

Необходимость определения пределов разумности размера судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя закреплена в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать конкретные обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

В пункте 11 Постановления N 1 разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 13 Постановления N 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно решению Совета Адвокатской палаты Ростовской области, которым утверждены результаты обобщения гонорарной практики, сложившейся на территории Ростовской области в 2022 году, в виде средней стоимости оплаты труда адвоката по отдельным видам юридической помощи: устные консультации, справки по правовым вопросам оплачиваются по цене 3 000 рублей, составление исковых заявлений, возражений на них в случае, когда адвокат не принимает поручение на ведение дела в суде - 18 500 рублей, составление запросов, ходатайств, иных документов процессуального характера - 4 500 рублей, участие в качестве представителя доверителя, правовое сопровождение дела в арбитражном судопроизводстве в суде первой инстанции: при рассмотрении дела по общим правилам искового производства - 70 000 рублей при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства - 35 000 рублей; в суде апелляционной инстанции - 50 000 рублей; в суде кассационной инстанции - 60 000 рублей; в суде надзорной инстанции - 70 000 рублей.

Изучив представленные доказательства и учитывая в совокупности сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, объем выполненной представителем истца правовой работы, сложность дела и длительность его рассмотрения, количество судебных заседаний с участием представителя истца в судебных заседаниях, суд признает разумным и обоснованным возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в сумме 36 000 рублей.

В силу подпункта 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ответчиком - муниципальным бюджетным учреждением Советского района города Ростова-на-Дону "Центр психолого-педагогической, медицинской и социальной помощи" для проведения судебной экспертизы были помещены на депозитный счет суда денежные средства в сумме 70 000 руб. по платежному поручению N 40923279 от 22.09.2023.

Судебные расходы по оплате стоимости экспертизы, по уплате государственной пошлины по иску и апелляционным жалобам относятся на ответчика в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.02.2024 по делу N А53-10814/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с муниципального бюджетного учреждения Советского района г. Ростов-на-Дону "Центр психолого-педагогической, медицинской и специальной помощи (ИНН 6168048797, ОГРН 1036168002892) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт Групп" (ИНН 6162085175, ОГРН 1206100040068) задолженность по оплате коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества МКД за период с 01.02.2022 по 31.10.2022 в размере 175 807,76 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 36 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в размере 9 274 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев