Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2024 г. N 18АП-5291/24 по делу N А07-37367/2023

г. Челябинск

17 мая 2024 г.

Дело N А07-37367/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зимина Евгения Анатольевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2024 по делу N А07-37367/2023.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Альфа М" - Чеснокова Оксана Михайловна (доверенность от 01.03.2023, срок действия на три года, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Зимин Евгений Анатольевич (далее - ИП Зимин Е.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (далее - ООО "Альфа-М", ответчик) о внесении изменений в п. 3.1.1 договора аренды нежилого помещения N АМ-8146-15/2022 от 26.04.2022 путем изложения его в следующей редакции: "Размер постоянной части арендной платы составит 73 500 (Семьдесят три тысячи пятьсот) рублей за площадь помещением ежемесячно, НДС не облагается. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.".

В период рассмотрения спора ИП Зимин Е.А. также обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о взыскании с ООО "Альфа-М" судебных расходов в размере 40 000 руб. (л.д. 47-48).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2024 (резолютивная часть от 13.02.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился ИП Зимин Е.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель сослался на норму пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Апеллянт также сослался на разъяснения, данные в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Апеллянт указал, что вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2010 N 11487/09.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя истца.

К апелляционной жалобе ИП Зиминым Е.А. были приложены дополнительные доказательства - судебные акты по делу N А27-23877/2022, в приобщении которых к материалам дела судебной коллегией было отказано на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также в силу общедоступности (общеизвестности) содержания данных судебных актов посредством Картотеки арбитражных дел.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП Зиминым Е.А. (арендодатель) и ООО "Альфа-М" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N АМ-8146-15/2022 от 26.04.2022 (далее также - договор, л.д. 12-23), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение, назначение: нежилое, площадью 212,7 кв.м, этаж N1, кадастровый номер 02:66:010426:261, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Трактовая, здание 18, строение 1, номер на этаже 8, именуемое в дальнейшем "помещение", "объект". План помещения указан в приложении N 1 к настоящему договору.

В силу п. 1.3 договора арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением.

На основании п. 2.2.3 договора арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей, установленных настоящим договором.

По условиям п. 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.

В соответствии с п. 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы с даты начала начисления в соответствии с п. 3.1 настоящего договора до даты начала торговой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной проекции, составляет 1 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Размер постоянной части арендной платы с даты начала торговой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее но договору, составляет 70 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проверенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

В п. 3.2. договора сторонами определено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 5 %. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в сумме 70 000 руб., предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

На основании п. 7.3 договора сторона, которая выступает инициатором внесения изменений в договор, обязуется самостоятельно своими силами и за свой счет производить государственную регистрацию дополнительных соглашений к настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Республике Башкортостан, при условии предоставления другой стороной документов, необходимых для регистрации дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 7.6 договора стороны предпримут все усилия для разрешения споров, вытекающих из условий настоящего договора или возникающих в связи с ним, путем переговоров между уполномоченными представителями сторон. В случае невозможности достичь договоренности между сторонами настоящего договора, все споры и разногласия подлежат разрешению Арбитражным судом Республики Башкортостан или Арбитражным судом Челябинской области, на усмотрение истца.

Письмом от 23.10.2023 ИП Зимин Е.А. направил в адрес ООО "Альфа-М" для подписания дополнительное соглашение к договору, предусматривающее увеличение размера постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен (л.д. 31, 32).

Письмом от 31.10.2023 ООО "Альфа-М" ответило ИП Зимину Е.А. отказом в подписании данного дополнительного соглашения к договору (л.д. 34).

Полагая, что ООО "Альфа-М" неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения к договору об увеличении постоянной части арендной платы, ИП Зимин Е.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводам, что условия договора аренды не предусматривают право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а предусматривают лишь возможность внесения предложения о его изменении; толкование п. 3.2 договора аренды свидетельствует о том, что изменение условий договора (в части величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения; возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной стороны договором не предусмотрена. Поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что ООО "Альфа-М" выразило свое согласие на изменение условий договора, а именно на увеличение размера арендной платы по договору с 01.04.2023, суд не усмотрел оснований для удовлетворения заявленного иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Из материалов дела следует, и сторонами не оспаривалось, что между ИП Зиминым Е.А. (арендодатель) и ООО "Альфа-М" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N АМ-8146-15/2022 от 26.04.2022, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) помещение, назначение: нежилое, площадью 212,7 кв.м, этаж N 1, кадастровый номер 02:66:010426:261, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, город Нефтекамск, улица Трактовая, здание 18, строение 1, номер на этаже 8.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора аренды, приступили к исполнению его условий. Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

Спор между сторонами возник относительно возможности внесения изменений в указанный договор аренды в части увеличения размера арендной платы по требованию арендодателя в отсутствие на то согласия арендатора.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из материалов дела следует, что в п. 3.2. договора сторонами было установлено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 5 %. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в сумме 70 000 руб., предусмотренной п. 3.1.1 договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.

Из буквального толкования указанного пункта договора по правилам статьи 431 ГК РФ следует, что стороны предусмотрели возможность пересмотра постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен только путем заключения дополнительного соглашения к договору, что подтверждается тем, что перед заключением такого дополнительного соглашения сторона договора должна была направить другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения письмо с предложением (а не уведомлением) об изменении размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 13.04.2010 N 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Из буквального толкования вышеуказанного условия договора, произведенного по правилам статьи 431 ГК РФ, следует, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы и только по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Как верно указано судом первой инстанции, доказательства того, что ООО "Альфа-М" выразило свое согласие с предложением ИП Зимина Е.А. подписать дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы, материалы дела не содержат.

Поскольку само по себе включение в договор аренды указанного условия не является принятием сторонами сделки на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части и не свидетельствует о наличии у арендодателя возможности увеличить в одностороннем порядке размера арендной платы; в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке; поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2020 N 304-ЭС20-15454.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований ИП Зимина Е.А. и изменения условия договора аренды нежилого помещения N АМ-8146-15/2022 от 26.04.2022 в части увеличения постоянной части арендной платы до 73 500 руб. за площадь помещения, ежемесячно с 01.12.2023.

Ссылки апеллянта на пункт 3 статьи 614 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2010 N 11487/09, отклонены судебной коллегией, поскольку указанные нормы и разъяснения касаются иной формы взаимоотношений сторон (изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации арендодателем в одностороннем порядке), в силу чего не применимы к спорным правоотношениям.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2024 по делу N А07-37367/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зимина Евгения Анатольевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

А.Х. Камаев В.А. Томилина