Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2024 г. N 09АП-17872/24 по делу N А40-239544/2023

г. Москва

17 мая 2024 г.

Дело N А40-239544/23

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей И.А. Чеботаревой, В.А. Яцевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Леликовым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-239544/23

по заявлению ООО "Диана" (ОГРН: 1147746213340, ИНН: 7726742005)

к Управлению Росреестра по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

третьи лица: 1) Департамент городского имущества города Москвы, 2) ООО "Акос"

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании представителей от заявителя: Бондарь А.А. по доверенности от 19.04.2024; от заинтересованного лица: Смирнова А.С. по доверенности от 15.01.2024; от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диана" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным решения N КУВД-001/2023-22151308/9 от 04.09.2023.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, ООО "Акос".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2023 по делу N А40-114713/23 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей третьих лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО "Диана", являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Так, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Диана" заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 19.09.2022 (учетный N 59-7959 от 28.09.2022) (с поручительством).

Пунктом 1.1 договора купли-продажи определено, что Департамент обязуется передать в собственность ООО "Диана" объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Гримау, д. 9, корп. 1, с кадастровым номером 77:06:0002010:2546, общей площадью 59,5 кв. м.

В соответствии с п. 2.5. договора купли-продажи покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта, передав приобретателю права и обязанности по договору в соответствии со ст. 392 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее продавцу.

Решением N 2 от 18.01.2021 ООО "Диана" реорганизовано в форме выделения одного юридического лица - ООО "Акос".

Согласно передаточному акту от 18.01.2021, утвержденным решением N 2 от 18.01.2021, права и обязанности по договору аренды N 00-00108/15 от 24.03.2015 и дополнительным соглашениям к нему перешли от ООО "Диана" к ООО "Акос".

В п. 2 уточнения от 07.10.2022 к передаточному акту от 18.01.2021 указано, что ООО "Диана" передает, а ООО "Акос" принимает права и обязанности договору аренды, а также по договору купли-продажи.

Между ООО "Диана" и ООО "Акос" заключен договор передачи договора купли-продажи недвижимости от 19.09.2022 (учетный N 59-7959 от 28.09.2022) (с поручительством) (далее - договор передачи), в соответствии с которым ООО "Диана" выступило поручителем за ООО "Акос" по внесению ежемесячных платежей по договору купли-продажи.

Сумма поручительства составила 3.312.324,70 руб. (п. 4.1 договора передачи).

Указанный договор разработан Департаментом городского имущества города Москвы, форма которого размещена на официальном сайте Мэра Москвы в сети Интернет https://www.mos.ru/dgi в разделе "Образцы документов", и согласован в установленном порядке с Департаментом городского имущества города Москвы.

Также между ООО "Диана" и ООО "Акос" (принципал) заключено письменное соглашение от 01.03.2023 (независимая гарантия), которое обеспечивает исполнение принципалом обязательств по оплате по договору купли-продажи на оставшуюся сумму основного долга (включая задолженность по основному долгу), процентов и неустойки (штрафов и пени), начисленных на момент заключения договора об отчуждении объекта недвижимости, а также процентов за предоставленную рассрочку и штрафных санкций, начисляемых до момента надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи.

ООО "Диана" 27.04.2023 получено от Департамента письмо, из содержания которого следует, что Департамент выразил согласие на передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи ООО "Акос", указав что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость ООО "Диана" и новому покупателю необходимо предоставить в Управление Росреестра по Москве согласие Департамента как залогодержателя, выраженное в данном письме.

ООО "Диана" совместно с ООО "Акос" 29.05.2023 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого здания.

Решением, оформленным уведомлением N КУВД-001/2023-22151308/9 от 04.09.2023, Управление отказало ООО "Диана" в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта.

На основании положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Частью 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, уведомлением N КУВД-001/2023-22151308/1 от 11.06.2023 Росреестр приостановил государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта, ссылаясь на непредставление ООО "Диана" подлинного экземпляра передаточного акта объекта от ООО "Диана" к ООО "Акос", нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия заявителя, согласие залогодержателя на осуществление государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что с целью устранения причин, повлекших за собой приостановление государственной регистрации права собственности на объект недвижимости ООО "Диана" обратилось с заявлением от 20.06.2023 о приеме дополнительных документов.

Отказывая в государственной регистрации перехода права на нежилое здание, регистрирующий орган сослался на то, что, по его мнению, передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ, другому лицу возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизируемого имущества либо согласия антимонопольного органа.

Вместе с тем заинтересованным лицом не учтено, что ООО "Диана" самостоятельно в установленном законом порядке уже реализовало свое право на приватизацию спорного объекта недвижимости, после рассмотрения заявки на выкуп между Департаментом и обществом заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 19.09.2022 (учетный N 59-7959 от 28.09.2022).

Указанный объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с чем новый правообладатель вправе распорядиться им по своему усмотрению без учета положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, прекративших регулирование правоотношений в отношениях с другими участниками гражданского оборота, основываясь исключительно на нормах гражданского законодательства, регулирующих права собственников недвижимого имущества.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с положениями ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Частью 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются, и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ (далее - Закон о приватизации) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

По смыслу приведенных норм права следует, что перешедшее в порядке приватизации недвижимое имущество физическим и (или) юридическим лицам с момента государственной регистрации права становится их собственностью, прекращая процесс приватизации, а, следовательно, прекращается регулирование правоотношений, связанных с приватизацией, действие которого направлено лишь на передачу государственного и муниципального имущества в собственность частных лиц.

Став собственником имущества, указанные лица вправе распорядится им своей волей и в своем интересе в соответствии со ст. 209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает различные способы отчуждения принадлежащего собственникам имущества, в том числе и путем передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора).

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Исходя из нормы ст. 392.3 ГК РФ, стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, что коррелируется с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Судом установлено, что после реорганизации ООО "Диана" право собственности на спорный объект перешло к ООО "Акос" в порядке, предусмотренном ст.ст. 57, 58, 59 ГК РФ, в соответствии с п. 22 постановления Пленума N 10/22.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия, залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Государственный регистратор, отказывая в регистрации права на объект недвижимости, ошибочно полагает, что в настоящем случае применимы положения п. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, однако в соответствии с указанным пунктом не допускается уступка преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в то время как в настоящем случае переуступаемый объект недвижимого имущества не находится в аренде ООО "Диана", а в собственности ООО "Акос" в силу действующего законодательства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ООО "Диана", воспользовавшись правом, предусмотренным п. 2.5 договора купли-продажи, не произвело уступку преимущественного права на приобретение объекта в соответствии с ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а произвело отчуждение объекта недвижимости в виде передачи ООО "Акос" прав и обязанностей по договору купли-продажи в соответствии с положениями ст. 392 ГК РФ, оставаясь при этом поручителем нового покупателя.

Кроме того залогодержателем в лице Департамента городского имущества города Москвы согласована передача прав и обязанностей по договору купли-продажи ООО "Акос", что подтверждается письмом N ДГИ-1-18677/23-1 от 27.04.2023 о согласовании передачи прав и обязанностей.

Таким образом, заявитель с согласия продавца (залогодержателя) реализовал свои права собственника в установленном законом порядке через институт перемены лиц в обязательстве на основании сделки в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ.

Судом верно установлено, что представленные заявителями для проведения учетно-регистрационных мероприятий документы соответствуют требованиям законодательства, отражают информацию, необходимую для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности, и основания для отказа в государственном кадастровом учете и регистрации права собственности вышеуказанного объекта недвижимого имущества отсутствовали.

Для первоначального покупателя устанавливается цена как для лица, имеющего приоритетное право выкупа, а также условия по оплате объекта в форме беспроцентной рассрочки, а заключая договор передачи, новому правообладателю предоставляются такие же условия по оплате.

При этом Департаментом городского имущества города Москвы на данные действия дается согласие как лица, в пользу которого зарегистрирован залог.

В ст. 4 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ (далее - Закон о защите конкуренции) указано, что под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Согласие Департамента городского имущества города Москвы на передачу стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ, в отсутствие согласия антимонопольного органа, не опровергает выводы суда первой инстанции о незаконности и необоснованности решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации.

Апелляционный суд также обращает внимание, что ФАС России в письме N ГМ/83954/21 от 05.10.2021 указано, что антимонопольный орган не наделен полномочиями по даче разъяснений о допустимости государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

По смыслу п. 3 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав (государственный кадастровый учет) включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав (государственного кадастрового учета) на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления либо отказа в осуществлении государственной регистрации прав (государственного кадастрового учета).

При этом правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Таким образом, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения или расторжения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий не относится к компетенции регистрирующего органа.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, судом первой инстанции вынесен судебный акт, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-239544/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л. Захаров

Судьи

И.А. Чеботарева В.А. Яцева