|
22 мая 2024 г.
|
Дело N А76-4657/2023
|
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жернакова А.С.,
судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.02.2024 по делу N А76-4657/2023.
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - истец, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Макаровой Ларисе Викторовне (далее - ответчик, ИП Макарова Л.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 87 от 10.09.2013 за период с 01.02.2020 по 17.02.2023 в размере 104 854 руб. 29 коп., пеней по договору аренды N 87 от 10.09.2013 за период с 11.02.2020 по 17.02.2023 в размере 9 880 руб. 01 коп., с продолжением взыскания пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки с 18.02.2023 по день фактической уплаты долга в размере 104 854 руб. 29 коп.; об обязании в течение 14-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить недвижимое имущество, общей площадью 40 кв.м, входящее в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, и передать его по акту приема-передачи.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Экран" (далее - третье лицо, АО "Экран").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.02.2024 (резолютивная часть от 15.02.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось МТУ Росимущества (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования об освобождении недвижимого имущества, общей площадью 40 кв.м, входящего в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия. Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, и передачи по акту приема-передачи. В указанной части МТУ Росимущества просило принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ответчик с февраля 2020 года не исполнял принятые на себя обязательства по договору в части внесения арендной платы, уплату денежных средств в федеральный бюджет за использование вышеуказанного нежилого помещения не производил, что задолженность по арендной плате и пене была погашена только в ходе судебного разбирательства. Апеллянт отметил, что обязанность стороны по уплате арендной платы не была соблюдена в течение длительного времени, то есть нарушение договора являлось существенным, носило систематический характер, что повлекло за собой наступление для стороны истца, осуществляющего защиту интересов Российской Федерации, неблагоприятных последствий.
Податель апелляционной жалобы также указал, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Письмом от 08.11.2022 исх. N 74-СЮ/16520 МТУ Росимущества уведомило ИП Макарову Л.В. о намерении расторгнуть договор. Указанное письмо было направлено в адрес арендатора 17.11.2022. В силу изложенного апеллянт полагал, что на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по истечении трех месяцев с даты направления данного письма договор был расторгнут, в связи с чем у ИП Макаровой Л.В. возникла обязанность по возврату занимаемого недвижимого имущества по акту приема-передачи арендодателю. По мнению апеллянта, судом первой инстанции не была дана правовая оценка указанным обстоятельствам, ошибочно была дана оценка требованию о расторжении договора аренды, в то время как указанный договор уже была расторгнут на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и истцом было заявлено требование об освобождении недвижимого имущества и передаче его арендодателю по акту приема-передачи.
Апеллянт также сослался на то, что по состоянию на 29.03.2024 у ИП Макаровой Л.В. имеется задолженность по арендной плате и пени за период с 01.01.2024 по 29.03.2024 в размере 18 065 руб. 71 коп., в подтверждение чего представил дополнительное доказательство - справку по контролю за дебиторской задолженностью от 29.03.2024.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
На основании части 2 статьи 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции было отказано в приобщении к материалам дела справки по контролю за дебиторской задолженностью от 29.03.2024 как нового доказательства, которое не было предметом исследования суда первой инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, в отсутствие возражений со стороны ИП Макаровой Л.В., судебный акт суда первой инстанции проверен апелляционным судом в обжалуемой МТУ Росимущества части.
Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 за Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 675,7 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43.
Между МТУ Росимущества (арендодатель) и ИП Макаровой Л.В. (арендатор) был оформлен договор аренды N 87 от 10.09.2013 (далее также - договор, л.д. 20-28), согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество, общей площадью 40 кв.м, входящее в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43.
В силу п. 1.2 договора имущество передается по акту приема-передачи (приложение N 1) для осуществления офисной и торговой деятельности. Акт является неотъемлемой частью настоящего договора.
Срок договора аренды составляет 5 лет, с 10.09.2013 до 10.09.2018 (п. 1.3. договора).
На основании п. 3.12.1 договора арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы. Передача имущества арендодателю производиться по 2-х стороннему акту приема-сдачи.
В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании результатов открытого аукциона протокол от 30.08.2013 N 16 - аренда по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, а именно 3 120 руб. в месяц, 37 440 руб. в год.
В п. 4.2 договора установлено, что арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Пунктом 5.1 договора установлено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи недвижимое имущество, общей площадью 40 кв.м, входящее в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, было передано в аренду ИП Макаровой Л.В. (л.д. 29-30).
Дополнительным соглашением N 1 от 16.07.2021 пункт 4 договора был дополнен подпунктом 4.6 следующего содержания: "Арендатор освобождается от уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, арендная плата за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 не начисляется." (л.д. 32-33).
Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды N 87 от 10.09.2013, МТУ Росимущества направило в адрес ИП Макаровой Л.В. предарбитражное уведомление от 08.11.2022 N 74-СЮ/16520 с требованием в срок до 03.12.2022 оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.02.2020 по 31.10.2022 в размере 96 300 руб., а также пени в размере 12 596 руб. 25 коп. Кроме этого, МТУ Росимущества указало на необходимость в течение 30 дней вернуть подписанное соглашение о расторжении договора.
Вместе с предарбитражным уведомлением от 08.11.2022 N 74-СЮ/16520 ИП Макаровой Л.В. были направлены соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи (возврата) имущества (л.д. 14-15, 16-17).
Оставление ИП Макаровой Л.В. требований указанного предарбитражного уведомления без удовлетворения явилось основанием для обращения МТУ Росимущества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В период рассмотрения спора, ИП Макаровой Л.В. произведена оплата задолженности и пени по договору, что подтверждается чеками-ордерами ПАО "Сбербанк" от 17.03.2023 (операция N 433) на сумму 104 854 руб. 29 коп., от 17.03.2023 (операция N 459) на сумму 9 880 руб. 01 коп., от 26.12.2023 (операция N 4) на сумму 707 руб. 77 коп. (л.д. 74, 133).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды N 87 от 10.09.2013, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в добровольном порядке исполнил требования истца, в силу чего в настоящее время задолженности перед МТУ Росимущества по договору не имеется. Отказывая в удовлетворении искового требования об обязании ИП Макаровой Л.В. в течение 14-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить занимаемое недвижимое имущество и передать (возвратить) его по акту приема-передачи МТУ Росимущества, суд пришел к выводу, что поскольку в разумный срок ответчик оплатил задолженность, а иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой истцом части, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Как следует из материалов дела, между МТУ Росимущества (арендодатель) и ИП Макаровой Л.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 87 от 10.09.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) недвижимое имущество, общей площадью 40 кв.м, входящее в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43.
Стороны согласовали существенные условия указанного договора, преступили к исполнению его условий, действительность и заключенность договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды N 87 от 10.09.2013.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В силу п. 5.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки.
Истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору за период с 01.02.2020 по 17.02.2023 в размере 104 854 руб. 29 коп., пеней по договору за период с 11.02.2020 по 17.02.2023 в размере 9 880 руб. 01 коп., с продолжением взыскания пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки с 18.02.2023 по день фактической уплаты долга в размере 104 854 руб. 29 коп.
В период рассмотрения спора ИП Макаровой Л.В. была произведена оплата задолженности по арендной плате по договору в размере 104 854 руб. 29 коп., что подтверждается чеком-ордером ПАО "Сбербанк" от 17.03.2023 (операция N 433). ИП Макаровой Л.В. также была произведена оплата задолженности по пеням по договору, что подтверждается чеками-ордерами ПАО "Сбербанк" от 17.03.2023 (операция N 459) на сумму 9 880 руб. 01 коп., от 26.12.2023 (операция N 4) на сумму 707 руб. 77 коп.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка в связи с их добровольным удовлетворением ответчиком.
В указанной части решение суда первой инстанции не обжалуется, в силу части 5 статьи 268 АПК РФ - не поверяется апелляционным судом.
МТУ Росимущества также было заявлено к ИП Макаровой Л.В. требование об обязании в течение 14-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить недвижимое имущество, общей площадью 40 кв.м, входящее в состав нежилого помещения N 4, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, и передать его по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для его удовлетворения, указав в обжалуемом судебном акте, что поскольку в разумный срок ответчик оплатил задолженность, а иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
Однако судом первой инстанции не было учтено, что МТУ Росимущества просило не расторгнуть в судебном порядке договор аренды N 87 от 10.09.2013, а обязать ИП Макарову Л.В. освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи после свершившегося факта прекращения действия указанного договора.
Судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства, связанные с прекращением действия договора аренды N 87 от 10.09.2013 в связи с односторонним отказом от его исполнения со стороны арендодателя - МТУ Росимущества, хотя они имеют существенное значение для дела.
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 25.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно части 3 указанной статьи в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: 1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; 2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; 3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Из условий п.п. 1.1, 4.1 договора аренды N 87 от 10.09.2013 усматривается, что данный договор был заключен на основании открытого аукциона (протокол от 30.08.2013 N 16 - аренда).
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
На основании части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ указано, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
При этом из смысла части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ следует, что для реализации права на заключение на новый срок договора аренды арендатор обязан выразить на то свою волю и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды носил срочный характер, имущество ответчику в аренду было передано на срок по 10.09.2018.
При этом из материалов дела не следует, что до истечения срока действия договора аренды ответчик выразил свою волю на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок, в письменном виде уведомил арендодателя о желании заключить такой договор, равно как не следует, что истец сообщил ответчику о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения арендованным имуществом.
В исковом заявлении МТУ Росимущества сослалось на возобновление договора аренды на неопределенный срок.
Применение частей 9 - 11
