Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2024 г. N 09АП-18956/24 по делу N А40-221436/2023

г. Москва

27 мая 2024 г.

Дело N А40-221436/23

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красниковой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024

по делу N А40-221436/23-181-1235, принятое судьей Хабаровой К.М

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909019083)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.06.1997 N М-01- 008917 за период с 01.04.2020 по 30.09.2023 в размере 2 403 285,65 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.09.2023 в сумме 2 939 999,93 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 22.12. 2023,

диплом 107705 0299084 от 02.07.2015;

от ответчика: Локшина М.П. по доверенности от 13.12.2023,

диплом 107704 0484710 от 23.06.2023;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Компании с ограниченной ответственностью "Мос Приват Строй Лимитед" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.06.1997 N М-01-008917 за период с 01.04.2020 по 30.09.2023 в размере 2403285,65 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.04.2020 по 30.09.2023 в сумме 2939999,93 руб., с учетом уточнений заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-221436/23 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.06.1997 между Московским земельным Комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью "Московский цирк на Цветном бульваре" (арендатором) заключен договор аренды N М-01-008917 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.1997, N 2 от 20.08.1998, N 3 от 20.08.1998, от 07.10.1998, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004) земельного участка площадью 860 кв. м по адресу: г.Москва, Б. Могильцевский пер., вл. 9 для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

В 1998 году права и обязанности по Договору перешли к ТОО "Цирк Никулина и Савацки Лимитед" (правопредшественник истца, новый арендатор). Дополнительным соглашением от 20.08.1998 N 3 в договор внесены соответствующие изменения.

По условиям Договора земельный участок предоставлен Компании сроком на 49 лет.

Уведомлением от 30.05.2017 N ДГИ-И-25840/17 Департамент известил арендатора о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке на основании п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на то, что в течение пяти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство, строительство объекта не осуществлено.

Согласно п. 3.1. Договора, размер ежегодной арендной платы указан в Приложении N 1, которое является составной и неотъемлемой частью Договора. В соответствии с Приложением N 1 (в редакции Дополнительного соглашения от 25.04.2000), п.п. 5.6., 5.7.

Исходя из расчета истца, сумма долга по уплате арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.09.2023 составила 2.403.285 руб. 65 коп. Также, на сумму долга, истцом начислена неустойка.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 08.02.2023 N 33-6-141337/23-(0)-1, которая последним оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Оценив, представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований, исходя из следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.08.2019 по делу N А40-228194/18 были удовлетворены требования Компании "Мос Приват Строй Лимитед" о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 05.06.1997 N М-01-008917 и признании договора аренды от 05.06.1997 N М-01-008917 действующим.

В рамках дела N А40-228194/18 было установлено, что уведомлением от 30.05.2017 N ДГИ-И-25840/17 Департамент известил арендатора о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со ссылкой на то, что в течение пяти лет со дня заключения договора аренды не получено разрешение на строительство, строительство объекта не осуществлено.

Основанием для расторжения Договора в одностороннем порядке послужило неисполнение арендаторам обязанности в течение пяти лет со дня заключения Договора по получению разрешения на строительство и выполнения строительства объекта.

В качестве правового основания для данного расторжения Договора Департамент указал п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ кроме указанных в п. 1 ст. 46 случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях: 1) существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка; 2) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.

В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу. Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Суды, давая правовую оценку факту расторжения договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд учел различные объективные факторы и принял во внимание, имело ли место нарушение со стороны арендатора условий договора, является ли оно существенным для арендодателя в смысле общего гражданского понятия "существенное нарушение", а также имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий Договора.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2015 N 2317-О указал, что законодатель, предусматривая в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В данном Определении Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что предусмотренный п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Действия Компании как добросовестного арендатора были подтверждены и установлены судом первой инстанции на основании объективных доказательств, в связи с чем Департамент и Правительство необоснованно указывают на то, что Компания при исполнении Договора действовала недобросовестно. Таким образом, суд сделал правомерный и обоснованный вывод, что из-за принятия 30.03.2017 Градостроительно-земельная комиссия города Москвы решения о прекращении реализации проекта, Ответчик фактически не может использовать спорный земельный участок для целей строительства.

Также вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 г. по делу N А40-87772/2020 Департаменту отказано во взыскании арендной платы и неустойки за предыдущий период - за период с 2 квартала 2017 по 02.07.2017.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, преюдициальность имеет объективные и субъективные пределы. Объективные пределы касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Субъективные пределы - это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах. Если в деле участвуют и другие лица, для них факты, установленные в решении суда по другому делу, не имеют преюдициального значения и подлежат доказыванию на общих основаниях.

Учитывая, что стороны являлись участниками спора при рассмотрении дел N А40-87772/2020 и N А40-228194/18 обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Учитывая, что в спорный период ответчик предпринимал меры, необходимые для разрешения разногласий между ним и истцом, и учитывая, что с 2012 года осуществление строительства на земельном участке объективно невозможно, то арендатор в спорный период не мог использовать участок по целевому назначению в связи с чем оснований для взыскания арендной платы у Департамента не имеется.

Суд также правомерно установил, что по части заявленных требований пропущен срок исковой давности, поскольку Истец обратился в суд 02.10.2023 г., а общий срок исковой давности, согласно ст. 196 ГК РФ составляет три года. Таким образом, требования Истца о взыскании задолженности, возникшей в период до 02.10.2020 г. находятся за пределами срока исковой давности, и Истец не имеет права на защиту своих интересов, поскольку срок, в который он мог обратиться в суд за защитой, истек.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в период с 03.07.2017 г. по сегодняшний день ответчик не мог использовать участок по целевому назначению, указанному в договоре аренды, оснований для взыскания арендной платы у истца не имелось, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-221436/23-181-1235 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова