Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2024 г. N 09АП-24498/24 по делу N А40-111382/2021

г. Москва

22 мая 2024 г.

Дело N А40-111382/21

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ж.В. Поташовой,

судей Ю.Н. Федоровой, Н.В. Юрковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Яковлевой Татьяны Викторовны, финансового управляющего Иванчака Ивана Ивановича

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.03.2024 по делу А40-111382/21

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) Борисова Дениса Александровича

о признании недействительными торгов по реализации имущества Борисова Д.А. посредством публичного предложения в электронной форме, состоявшихся 31.01.2023, проведенных финансовым управляющим Борисова Д.А. Иванчаком И.И.

при участии в судебном заседании:

от ООО "СтройКапитал" - Берг М.Н. по доверенности от 09.01.2024

Попов К.В. - лично, паспорт

Яковлева Т.В. - лично, паспорт

иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2021 Борисов Денис Александрович признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим утвержден Иванчак Иван Иванович.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.09.2023 Иванчак Иван Иванович отстранен от исполнения обязанностей финансового управляющего должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2023 финансовым управляющим по делу о признании несостоятельным (банкротом) Борисова Дениса Александровича утверждена Комм Анна Вадимовна.

В Арбитражный суд города Москвы 13.02.2023 поступило заявление конкурсного кредитора ООО "СтройКапитал" о признании торгов недействительными.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2023 определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты суд округа указал, что судами не рассмотрен довод заявителя о нарушении принципа единства судьбы здания и земельного участка; в обжалуемых судебных актах отсутствуют выводы, основанные на представленных в материалы обособленного спора доказательствах, о выставлении на торги наряду с тремя зданиями, зарегистрированными за должником, земельного участка, на котором они расположены, об оценке финансовым управляющим земельного участка либо права владения им, о включении стоимости земельного участка в цену проданного одним лотом имущества; что финансовым управляющим должника без проведения оценки в состав лота включен объект недвижимости -двухэтажный недострой, площадью около 300 м2 кадастровый номер:50:14:0040352:494.

Относительно ссылок на Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Борисова Д.А., утвержденное определением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2022, суд округа в постановлении от 07.12.2023 указал, что из содержания судебного акта не следует, что вопрос о включении в перечень имущества, выставляемого на торги, недостроя и земельного участка, был предметом оценки суда при утверждении Положения о продаже.

При таких обстоятельствах отказ в проведении последующего судебного контроля за торгами нарушает право конкурсного кредитора ООО "СтройКапитал" на судебную защиту.

В силу ч. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2024 признаны недействительными торги по реализации имущества Борисова Д.А. посредством публичного предложения в электронной форме, состоявшиеся 31.01.2023, проведенные финансовым управляющим Борисова Д.А. Иванчаком И.И. Признан недействительным договор купли-продажи от 02.02.2023, заключенный между финансовым управляющим Борисова Д.А. Иванчаком И.И. и Яковлевой Т.В. Применены последствия недействительности договора купли-продажи от 02.02.2023, а именно определено: обязать Яковлеву Татьяну Викторовну возвратить в конкурсную массу должника имущество: здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м; Здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м; здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул. Ягодная, площадью 140 м; земельный участок: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, площадью 1800 +/- 15 - двухэтажный недострой площадью около 300 м кадастровый номер: 50:14:0040352:494. Определено обязать финансового управляющего Борисова Д.А. Иванчака И.И. возвратить Яковлевой Татьяне Викторовне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 8 561 000 руб. В остальной части заявления отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Яковлева Татьяна Викторовна, финансовый управляющий Иванчак Иван Иванович обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят указанное определение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым исковым требованиям отказать полностью.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От финансового управляющего должника, Попова Константина Васильевича поступили отзывы на апелляционные жалобы, в которых просят определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, которые на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела протокольным определением от 15.05.2024.

В судебном заседании Яковлева Т.В. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Попов К.В. просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "СтройКапитал", Попов К.В. возражали на доводы апелляционной жалобы. Просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу, апелляционный суд считает доводы жалоб необоснованными в силу следующего.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2021 Борисов Денис Александрович (13.04.1980 г.р., место рождения: г. Москва) признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим утвержден Иванчак Иван Иванович.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2022 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Борисова Дениса Александровича в редакции финансового управляющего, с учетом определения суда от 24.06.2022 об исправлении опечатки.

Согласно материалам дела, 30.12.2022 состоялось собрание кредиторов Борисова Дениса Александровича, на котором конкурсным кредитором ООО "СтройКапитал" была подана заявка на включение в повестку дня дополнительных вопросов:

1. Выбор арбитражного управляющего или саморегулируемой организации, из членов, которой арбитражный суд утверждает финансового управляющего Борисова Дениса Александровича.

2. Обязать управляющего внести изменения в Положение о порядке, условиях и сроках реализации необремененного залогом имущества Борисова Д.А. с учетом реального состава имущества должника и обратиться в арбитражный суд с соответствующим ходатайством в течение 1 (одного) месяца.

3. Приостановить торги по реализации имущества Борисова Д.А.

На состоявшемся 30.12.2022 собрании кредиторов Борисова Дениса Александровича приняты следующие решения:

1. Не принимать отчет финансового управляющего к сведению.

2. Включить в повестку дня собрания кредиторов дополнительный вопрос: Выбор арбитражного управляющего или саморегулируемой организации, из членов которой арбитражный суд утверждает финансового управляющего Борисова Дениса Александровича.

3. Включить в повестку дня собрания кредиторов дополнительный вопрос: обязать управляющего внести изменения в Положение о порядке, условиях и сроках реализации необремененного залогом имущества Борисова Д.А. с учетом реального состава имущества должника и обратиться в арбитражный суд с соответствующим ходатайством в течение 1 (одного) месяца.

4. Включить в повестку дня собрания кредиторов дополнительный вопрос: приостановить торги по реализации имущества Борисова Д.А.

5. Выбрать Союз "СРО АУ "Стратегия" (ОГРН 1023601559035, ИНН 3666101342, адрес: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 6, стр. 1), из членов которой будет предложена в арбитражный суд кандидатура арбитражного управляющего.

6. Обязать управляющего внести изменения в Положение о порядке, условиях и сроках реализации необремененного залогом имущества Обязать управляющего внести изменения в Положение о порядке, условиях и сроках реализации необремененного залогом имущества Борисова Д.А. с учетом реального состава имущества должника и обратиться в арбитражный суд с соответствующим ходатайством в течение 1 (одного) месяца.

7. Приостановить торги по реализации имущества Борисова Д.А. до формирования финансовым управляющим корректного состава лотов. Финансовым управляющим Иванчаком Иваном Ивановичем на сайте ЕФРСБ было размещено сообщение 10498934 Объявление о проведении торгов, вид торгов публичное предложение, имущество подлежащее реализации одним лотом: лот 1 - здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28,3 м, - здание (нежилое) - Кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м; - здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул Ягодная, площадью 140 м.

Также сообщение о проведении торгов в форме публичного предложения было опубликовано на электронной площадке (АО "Российский аукционный дом"), расположенной в сети Интернет по адресу http://bankruptcv.lot-online.ru, сообщение N 150732 (код лота РАД-321099).

К сообщениям приложены проекты договоров, в которых не указан предмет договора.

Согласно определению Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2022 с учетом определения от 24.06.2022 (об исправлении опечатки) подлежало реализации имущество должника в следующем составе: здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м, здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м; здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул. Ягодная, площадью 140 м, находящиеся на земельном участке: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская, область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевелкино, площадью 1800 +/- 15.

Стоимость имущества выставляемого на торги - 10 000 000 руб.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

Пунктом 1 статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 3 ст. 213.26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В п. 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с абз. первым п. 2 ст. 213.26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме.

Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Как указывает заявитель, финансовым управляющим должника без проведения оценки в состав лота самостоятельно был включен объект недвижимости, который не был указан в составе лота при утверждении судом порядка продажи, а также не включен в конкурсную массу должника: двухэтажный недострой, площадью около 300 м кадастровый номер:50:14:0040352:494.

По мнению заявителя, выставленное на торги имущество должника не соответствует составу имущества, находящегося на земельном участке и составу лота, утвержденного судом. По мнению заявителя имеет место нарушение принципа единства судьбы здания и земельного участка.

Кроме того, заявитель считает, что торги проведены с нарушением порядка продажи, утвержденного судом, в части установления размера задатка на публичных торгах.

Согласно объявлению о торгах, начальная цена продажи имущества должника по истечении 5 (пяти) дней, в том числе праздничные, последовательно снижается на 5% от начальной цены публичного предложения.

Место проведения торгов электронная площадка (АО "Российский аукционный дом"), расположенной в сети Интернет по адресу http://banki-uptcv.lot-online.ru, сообщение N РАД-321099.

Как следует из информации о торгах, размещенной на сайте электронной площадке организатором торгов установлены иные этапы снижения начальной цены продажи имущества и соответствующий им размер задатка.

На этапе публичного предложения, действующем с 12.03.2023 по 20.04.2023 размер задатка составляет более 20% от начальной цены, действующей на периоде. В соответствии с п.3 ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных ст. 139 Закона о банкротстве.

В силу абз.10 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия.

Согласно материалам дела, определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2022 (с учетом определения Арбитражного суда г. Москвы от 24.06.2022 об исправлении опечаток) оставленного без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2022, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.11.2022, утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Борисова Дениса Александровича в редакции финансового управляющего, где утверждена стоимость и перечень имущества должника к реализации одним лотом: "Здание (нежилое, баня) - Кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м?, здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м?; здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул Ягодная, площадью 140 м? находящиеся на земельном участке: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевелкино, площадью 1800 +/- 15. Стоимость имущества выставляемого на торги - 10 000 000 руб.". Начальная цена продажи имущества, выставляемого на первые торги, составляет лот N 1 - 10 000 000, 00 руб.

Сообщениями N 9590780 от 08.09.2022, N 9933433 от 08.11.2022, N 10498934 от 11.01.2023 на сайте ЕФРСБ финансовым управляющим Иванчаком И.И. размещены объявления о проведении торгов имущества должника одним лотом: лот N 1 - здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м?, здание (нежилое) - Кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м?; здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул Ягодная, площадью 140 м?, находящиеся на земельном участке: Кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, площадью 1800 +/- 15 - доступ в помещение отсутствует, просмотр не возможен.

В указанных сообщениях финансовым управляющим Иванчаком И.И. обращено внимание потенциальных покупателей, что на данном земельном участке находится двухэтажный недострой площадью около 300 м кадастровый номер 50:14:0040352:494.

Согласно материалам дела, финансовый управляющий в размещенных им сообщениях указывал, что выставленные на торги три объекта недвижимого имущества: здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, здание (нежилое, гараж) - кадастровый номер: 50:14:0040352:552, находятся на земельном участке: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская, область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевелкино, площадью 1800 +/- 15.

В тоже время, в первоначальной редакции определения Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2022 об утверждении Положения о продаже в качестве имущества, подлежащего реализации, указан иной земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040352:263, площадью 988 м.

Согласно определению Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2022 об исправлении опечатки, в составе имущества, подлежащего реализации, земельный участок вообще не указан, перечислены лишь три объекта недвижимости - здания, расположенные на ином земельном участке - кадастровый номер 50:14:0040352:958, площадью 1800 +/- 15.

В материалы дела представлено заключение финансового управляющего об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, однако земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, и принадлежащий должнику, не был предметом оценки.

Положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Следовательно, сделка, приводящая к раздельной реализации земельного участка и расположенного на нем здания, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающая требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515.

В материалах дела отсутствуют доказательства о выставлении на торги наряду с тремя зданиями, зарегистрированными за должником, земельного участка, на котором они расположены, об оценке финансовым управляющим земельного участка либо права владения им, о включении стоимости земельного участка в цену проданного одним лотом имущества.

При этом судебный акт об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Борисова Д.А. в редакции определения суда об исправлении опечатки, также не содержит каких-либо выводов о земельном участке, на котором расположены выставленные на торги объекты недвижимости.

Согласно сообщению от 31.01.2023 N 10663391 (о результатах торгов): "Победителем в торгах по лоту N1 признана Яковлева Татьяна Викторовна ИНН 616508298077, заинтересованность покупателя по отношению к должнику и арбитражному управляющему отсутствует.

Финансовый управляющий, саморегулируемая организация арбитражных управляющих в капитале покупателя не участвуют.

Лучшая цена, 8 561 000, 00 руб. / обоснование; лот N 1 - лот N 1 - здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м?; - здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м?; - зание (нежилое, гараж) Кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул. Ягодная, площадью 140 м?;

Внимание на данном земельном участке находится двухэтажный недострой площадью около 300 м2, находящиеся на земельном участке: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, площадью 1800 +/- 15".

Однако, из п. 1.2 договора купли-продажи от 02.02.2023, заключенного по результату торгов следует, что: "Продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а именно лот N 1 - здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м?, - здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, д. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м?; - Здание (нежилое, гараж) Кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, д. Шевелкино, ул. Ягодная, площадью 140 м?; - земельный участок: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, площадью 1800 +/- 15 - двухэтажный недострой площадью около 306,7 м?, кадастровый номер: 50:14:0040352:494".

Таким образом, выставленное на торги имущество должника не соответствует составу имущества, находящегося на земельном участке (стр. 7 Заключение об определении рыночной стоимости от 20.04.2022) и составу лота, утвержденного судом, а заключенный по результату торгов договор не соответствует составу лота, выставленного на торги, т.к. в договоре купли-продажи финансовый управляющий Иванчак И.И., фактически передал покупателю в собственность еще два объекта: двухэтажный недострой площадью около 306,7 м (самостоятельно изменяя площадь объекта, заявленную на торгах с около 300 м на около 306,7 м, т.е. увеличил площадь объекта на 6,7 м) и земельный участок площадью 1800 +/- 15.

Согласно Положению и объявлениям в ЕФРСБ были выставлены на торги три здания, находящиеся на земельном участке, без продажи самого земельного участка.

При этом, ссылка на недострой отсутствует в утвержденном судом Положении о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Борисова Д.А. (определение Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2022 с учетом определения от 24.06.2022 (об исправлении опечатки)), а стоимость недостроя в цену имущества, выставляемого на торги, не включена, указанный объект не был предметом оценки финансового управляющего, учитывая его постановку на кадастровый учет.

Таким образом, вопрос о включении в перечень имущества, выставляемого на торги, недостроя и земельного участка, не был предметом оценки суда при утверждении Положения о продаже.

Условия продажи должны соответствовать требованиям законодательства, не порождать неопределенности, исключать возможность появления в дальнейшем споров о судьбе имущества.

Раздельная продажа зданий и отсутствие информации о продаже земельного участка, на котором находятся здания, приводит к снижению цены реализации и, как следствие, причинение убытков кредиторам, выраженное в неудовлетворении заявленных требований, а также должнику, который лишается ликвидного имущества по цене ниже рыночной стоимости.

Однако финансовый управляющий Иванчак И.И. самостоятельно провел оценку, на основании которой реализовал имущество должника по явно заниженной и не рыночной стоимости, что является незаконными и недобросовестным поведением и привело к нарушению прав кредиторов и должника.

Таким образом, в соответствии с требованиями Закона о банкротстве, финансовый управляющий обязан строить свою деятельность таким образом, чтобы обеспечить максимальное поступление денежных средств в конкурсную массу при минимально возможных затратах, что управляющим Иванчаком И.И. сделано не было.

Неразумное и необоснованное занижение стоимости имущества управляющим Иванчаком И.И. могло повлечь убытки должника и кредиторов.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Как указывает заявитель торги были проведены в нарушение принятых 30.12.2022 собранием кредиторов Борисова Д.А. решений:

1. Не принимать отчет финансового управляющего к сведению.

2. Выбрать Союз "СРО АУ "Стратегия" (ОГРН 1023601559035, ИНН 3666101342, адрес: 123308, г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 6, стр. 1), из членов которой будет предложена в арбитражный суд кандидатура арбитражного управляющего.

3. Обязать управляющего внести изменения в Положение о порядке, условиях и сроках реализации необремененного залогом имущества Борисова Д.А. с учетом реального состава имущества должника и обратиться в арбитражный суд с соответствующим ходатайством в течение 1 (одного) месяца.

4. Приостановить торги по реализации имущества Борисова Д.А. до формирования финансовым управляющим корректного состава лотов. Закон о банкротстве, гарантируя кредиторам право на осуществление контроля за деятельностью арбитражного управляющего, не содержит запрета принимать решения собранием кредиторов по вопросам, связанным с наиболее полным удовлетворением их требований.

Данное решение собрания кредиторов от 30.12.2022 года не было обжаловано финансовым управляющим, должником и иными участниками процесса, а, следовательно, подлежало исполнению.

Заявитель полагает, что торги проведены с нарушением порядка продажи, утвержденного судом, в части установления размера задатка на публичных торгах по информации, размещенной на сайте электронной площадки АО "Российский аукционный дом" на этапе публичного предложения, где размер задатка с 12.03.2023 по 30.04.2023 составляет более 20% от начальной цены, действующей в периоде.

Пунктом 4 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В частности, в соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве в определенных законом случаях торги могут быть проведены посредством публичного предложения.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие правила организации и порядка проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Кроме того, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.09 N 739-О-О, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.12 N 12573/11 и от 29.01.13 N 11604/12).

Исходя из положений статей 4 и 65 АПК РФ, с учетом приведенных разъяснений, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Кроме того, в соответствии с п. 5 Информационного письма N 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, положения ст. 448 ГК РФ относят: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101).

Под существенным нарушением порядка проведения торгов в судебной практике понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Арбитражный управляющий должен действовать добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве).

Добросовестность и разумность при исполнении возложенных на управляющего обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей максимально полного удовлетворения требований кредиторов должника.

В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве целью реализации имущества гражданина является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Для достижения указанной цели первостепенной задачей является выявление и сохранение имущества должника, взыскание задолженности в пользу должника и оспаривание совершенных должником сделок.

Финансовый управляющий 19.06.2023 г. в отзыве на заявление ООО "СтройКапитал" предоставил суду информацию о том, что общее число требований кредиторов должника Борисова Д.А. составляет 8 745 594,65 руб., в конкурсную массу поступило 10 361 000 руб., из них 8 561 000 руб. от реализации утвержденного судебным актом в Положении имущества должника, что составляет 100% удовлетворения всех требований кредиторов.

Указанная информация не соответствует действительности и опровергается материалами дела: к отзыву приложена выписка за период с 01.01.2023 по 01.02.2023 о состоянии вклада Борисова Д.А., из которой усматривается, что в конкурсную массу поступили денежные средства от покупателя Яковлевой Т.В. в общем размере 8 561 000 руб. (оплата по договору купли-продажи и задаток), и еще два задатка по 900 000 руб. от иных участников торгов.

Все суммы поступили на специальный счет, указанный в сообщения на ЕФРСБ от 08.11.2022 N 9933433 и от 11.01.2023 N 10498934, как счет для задатков. Сумму в размере 10 361 000 руб. 03.02.2023 года финансовый управляющий снял наличными со счета должника, что подтверждается расходным ордером Сбербанка.

В соответствии с пунктом 40.2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 60 для обеспечения исполнения обязанности должника (в том числе гражданина) по возврату задатков, перечисляемых участниками торгов по реализации имущества должника, внешний или конкурсный управляющий по аналогии с пунктом 3 статьи 138 Закона о банкротстве открывает отдельный банковский счет должника.

В данном случае все денежные средства, включая задатки, поступили на специальный (задатковый) счет должника.

Из снятых наличных денежных средств платежными поручениями от 03.02.2023 N 307 и N 315 по 900 000 руб. каждое финансовый управляющий возвратил задатки иным участникам торгов. Суммы задатков, внесенных двумя участниками торгов (без учета победителя торгов) в размере 1 800 000,00 руб. не являются конкурсной массой должника.

Следовательно, в конкурсную массу должника поступили средства в размере 8 561 000,00 руб., что меньше суммы требований кредиторов, включенных в реестр и вывод финансового управляющего о 100% удовлетворении заявленных в реестр требований кредиторов требований не подтверждается материалами дела.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи от 02.02.2023 составлен с нарушениями.

Согласно п. 3.3 договора оплата оставшейся стоимости имущества в размере 7 661 000 руб. производится покупателем в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора.

Согласно представленной финансовым управляющим выписке за период с 01.01.2023 по 01.02.2023 о состоянии вклада Борисова Д.А. денежные средства от Яковлевой Т.В. поступили 31.01.2023 в размере 6 257 000 руб. и 01.02.2023 в размере 1 404 000 руб., т.е. до подписания договора купли-продажи, что не соответствует стандартному поведению покупателя, нарушает порядок оплаты, указанный в п.13.1 Положения о торгах, о чем участник торгов не мог не знать и свидетельствует о недобросовестном поведении покупателя.

Добросовестный организатор торгов (финансовый управляющий), в договоре должен был написать, что денежные средства получены до подписания настоящего договора, что противоречит абз. 9 п. 19 ст. 110 Закона о банкротстве, согласно которому при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли-продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.

В абз. 2-4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что согласно п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (п. 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела протокол о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника составлен и опубликован финансовым управляющим 31.01.2023.

В силу п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола.

В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления организатором торгов (финансовым управляющим) в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов победителю торгов копии этого протокола и направления в течение пяти дней с даты подписания этого протокола победителю торгов предложения заключить договор купли-продажи с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене.

Следовательно, организатором торгов нарушены требования абзаца 9 пункта 8, пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве.

Таким образом, для признания результатов торгов недействительными, необходимо доказать нарушение вышеуказанных условий, а также то, что такие нарушения были существенными и повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Совокупность таких обстоятельств подтверждена материалами дела. Раздельная продажа зданий и отсутствие информации о продаже земельного участка, на котором находятся здания, приводит к снижению цены реализации (первые и повторные торги признаны несостоявшимися) и, как следствие, причинение убытков кредиторам, выраженное в неудовлетворении заявленных требований, а также должнику, который лишается ликвидного имущества по цене ниже рыночной стоимости.

Действия финансового управляющего по отчуждению имущества должника по результатам торгов от 31.01.2023 с включением в состав лота имущества, которое ранее не входило в состав лота, не было оценено финансовым управляющим, привели к выбытию ликвидного имущества должника (двухэтажный (кирпичный) недострой площадью около 300 м кадастровый номер:50:14:0040352:494) без оплаты его фактической стоимости. Безденежное выбытие имущества (дома) фактически привело к убыткам для должника и его кредиторов.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

С учетом разъяснений п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, последствия недействительности сделок, предусмотренные ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются также и на случаи признания незаконными действий по основаниям, установленным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с п. 1 ст. 61.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, заявление конкурсного кредитора ООО "СтройКапитал" о признании недействительными торгов и договора купли-продажи от 02.02.2023, заключенного между финансовым управляющим должника и Яковлевой Т.В., является обоснованным и подлежит удовлетворению в части.

Существенных нарушений в действиях управляющего как организатора торгов судом не установлено, в связи с чем в указанной части требования удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов определения суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства.

В апелляционной жалобе Иванчак И.И. ссылается на то, что не представлено доказательство, что недострой принадлежит должнику.

Вместе с тем, в представленном в материалы дела договоре купли-продажи от 02.02.2023, подписанном Иванчаком И.И., недострой включен в предмет договора как самостоятельный объект недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что допущенные арбитражным управляющим Иванчаком И.И. нарушения были существенными и повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Не состоятелен довод Иванчака И.И. о том, что применение последствий в виде обязания Иваначака И.И. возвратить Яковлевой Татьяне Викторовне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 8 561 000 руб. является заведомо неисполнимым.

Финансовым управляющим Иванчаком И.И. была представлена выписка за период с 01.01.2023 по 01.02.2023 о состоянии вклада Борисова Д.А., согласно которой в конкурсную массу поступили денежные средства от покупателя Яковлевой Т.В. в общем размере (8 561 000 руб. оплата по договору купли-продажи и задаток), и еще два задатка по 900 000 руб. от иных участников торгов.

Все суммы поступили на специальный счет для зачисления задатков, указанный в сообщениях на ЕФРСБ от 08.11.2022 N 9933433 и от 11.01.2023 N 10498934.

Кроме того, оплата была произведена Яковлевой Т.В. до подписания договора купли-продажи от 02.02.2023 (31.01.2023 в день публикации сообщения о результатах торгов 6 257 000 руб., 01.02.2023 - 1 404 000 руб.), что противоречит п. 3.3 Договора.

Всю сумму в размере 10 361000 руб. 03.02.2023 года финансовый управляющий Иванчак И.И. снял наличными со счета должника, что подтвердил, приложенным расходным ордером Сбербанка.

Из снятых наличных денежных средств платежными поручениями от 03.02.2023 N 307 и N 315 по 900 000 руб. каждое финансовый управляющий возвратил задатки иным участникам торгов.

Расчеты с кредиторами не производились.

После 03.02.2023 остатки на основном счете для расчетов с кредиторами, оплаты по договорам (40817810438041662437) и на счете для задатков (40817810038041662471) не изменились и составляют 0,00 руб. и 10,86 руб. соответственно.

28.08.2023 в отчет финансового управляющего Иванчака И.И. о результатах проведения реализации включена следующая информация: "реализовано имущество посредством публичного предложения на сумму 8 561 000 руб., в связи с введением обеспечительных мер по заявлению конкурсного кредитора деньги зарезервированы". При этом отчет не содержит информации о том, каким образом были "зарезервированы" денежные средства.

Информацию по снятию наличных и дальнейшему расходованию денежных средств от продажи имущества Иванчак И.И. не предоставил.

Таким образом, установив, что денежные средства, поступившие от Яковлевой Т.В. на счет должника, были сняты наличными Иванчаком И.И., суд правомерно обязал именно Иванчака И.И. возвратить указанные денежные средства Яковлевой Т.В.

К апелляционной жалобе Иванчаком И.И. приложена выписка по лицевому счету N 40817810038041662471, открытому в Сбербанке на имя Борисова Д.А., согласно которой 13.03.2024 (на следующий день после объявления судом резолютивной части обжалуемого определения 12.03.2024) на указанный счет поступили денежные средства в размере 8 561 000,00 руб. с назначением платежа "дополнительный взнос".

Данная выписка не дает возможности идентифицировать личность вносителя денежных средств, а также установить назначение взноса.

Из выписки лишь следует, что она выдана по запросу опекуна Иванчак И.И.

Финансовым управляющим Борисова Д.А. Комм А.В. в адрес Иванчака И.И был направлен запрос о предоставлении информации о целях и назначении платежа (исх. N 47 от 22.04.2024). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления N 80546194664407 запрос был получен Иванчаком И.И. 27.04.2024, до настоящего времени ответ в адрес Комм А.В. не поступил.

Финансовым управляющим Борисова Д.А. Комм А.В. была запрошена расширенная выписка по счету должника в ПАО Сбербанк N 40817810038041662471, открытому в Сбербанке на имя Борисова Д.А., с указанием плательщика по операции от 13.03.2024 и пояснением назначения платежа. До настоящего времени запрошенная информация банком не предоставлена.

Представители Иванчака И.И. и Яковлевой Т.В. присутствовали в судебном заседании 12.03.2024, на котором была оглашена резолютивная часть определения.

Противоречит фактическим обстоятельствам утверждение Яковлевой Т.В. о том, что "объект недвижимости "объект незавершенного строительства" с кадастровым номером 50:14:0040352:494, площадью 306,7 кв.м. по адресу: обл. Московская, р-н. Щелковский, д. Щевелкино, ул. Живописная" не являлся предметом договора купли-продажи от 02.02.2023 заключенного между бывшим финансовым управляющим Борисова Д.А. Иванчаком И.И. и Яковлевой Т.В.

В пункте 1.2 названного договора купли-продажи от 02.02.2023 указаны 5 объектов недвижимого имущества, подлежащие продаже, в том числе указан "двухэтажный недострой площадью около 306,7 м2, кадастровый номер: 50:14:0040352:494".

В акте приема-передачи нежилого помещения от 02.02.2023, составленном между бывшим финансовым управляющим Борисова Д.А. Иванчаком И.И. и Яковлевой Т.В., также указан "двухэтажный недострой площадью около 306,7 м2, кадастровый номер: 50:14:0040352:494".

Однако, указанный объект недвижимого имущества с кадастровым номером: 50:14:0040352:494 в состав лота не был включен, что подтверждает Яковлева Т.В. в своей апелляционной жалобе.

Противоречит фактическим обстоятельствам утверждение Яковлевой Т.В. о том, объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:14:0040352:494 является частью земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040352:958.

Отчет об оценке имущества должника, на который ссылается Яковлева Т.В., такой вывод не содержит.

Также Яковлева Т.В. не учитывает, что арбитражным судом отказано в утверждении отчета об оценке имущества должника, на который она ссылается.

Не состоятелен довод Иванчака И.И. о наличии утвержденной оценки имущества, включающей все пять объектов, включенных в договор купли-продажи от 02.02.2023.

Противоречит фактическим обстоятельствам утверждение Иванчака И.И. о том, что результаты оценки имущества не были оспорены кредиторами.

Кредитор Попов К.В. оспорил заключение об определении рыночной стоимости на объекты недвижимости, направленное финансовым управляющим в Арбитражный суд города Москвы и представил в суд заключение специалиста N 01.03.2023, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040352:958 по адресу: Российская Федерация, Московская обл., г. о. Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, и расположенных на нём капитальных строений, по состоянию на 20.03.2023 составляет 35 080 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка составляет 5 735 000 руб., стоимость улучшений (жилой дом дуплекс, два гаража, баня) составляет 29 345 000 рублей.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.03.2024 по делу N А40- 111382/21 признано недействительным заключение об определении рыночной стоимости на объекты недвижимости: здание (нежилое, баня) - кадастровый номер: 50:14:0040352:989, Московская область, г.о. Щелково, дер. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 28.3 м2; здание (нежилое) - кадастровый номер: 50:14:0040352:988, Московская область, г.о. Щелково, дер. Шевелкино, Ясеневая ул., площадью 146,3 м2; Здание (нежилое, гараж) кадастровый номер: 50:14:0040352:552, назначение нежилое; Московская область, р-н Щелковский, дер. Шевелкино, ул. Ягодная, площадью 140 м2, находящиеся на земельном участке: кадастровый номер: 50:14:0040352:958, Российская Федерация, Московская область, городской округ Щелково, г. Щёлково, дер. Шевёлкино, площадью 1800 +/- 15.

Кроме того в положении о торгах, на которое ссылается Иванчак И. И., отсутствует прямое указание на то, что оценке подлежал земельный участок. В положении указывается, что 3 оцениваемых объекта из 4 проданных Яковлевой Т.В., находятся на одном земельном участке, стоимость которого не указана.

Противоречит фактическим обстоятельствам утверждение Иванчака И.И. о том, что имущество не может быть реализовано по более высокой цене.

Как указано выше, в материалы дела представлено заключение специалиста N 01.03.23, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040352:958 по адресу: Российская Федерация, Московская обл., г. о. Щелково, г. Щёлково, д. Шевёлкино, и расположенных на нём капитальных строений, по состоянию на 20.03.2023 составляет 35 080 000 руб., в том числе: рыночная стоимость земельного участка составляет 5 735 000 руб., стоимость улучшений (жилой дом дуплекс, два гаража, баня) составляет 29 345 000 рублей.

Очевидно, что стоимость лота, в который включены только три объекта недвижимого имущества без земельного участка, будет гораздо ниже стоимости лота, включающего пять объектов недвижимого имущества вместе с земельным участком.

Не обоснованно утверждение Иванчака И.И. о том, что обязание Иванчака И.И. возвратить денежные средства непосредственно покупателю не соответствует нормам законодательства о банкротстве, является заведомо неисполнимым.

В преамбуле договора купли-продажи от 02.02.2023 указано, что договор заключен непосредственно между Иванчаком И.И. и Яковлевой Т.В. Из договора следует, что Иванчак И.И. действует от себя лично, а не от имени должника.

О том, что Иванчак И.И. действовал от себя лично свидетельствуют его действия, выразившиеся в снятии наличными деньгами всей суммы, поступившей на счет должника, на следующий день после заключения договора, и последующее использование денежной суммы, полученной по договору купли-продажи, в личных интересах Иванчака И.И.

Повторно разрешая спор, суд первой инстанции, исходил из доказанности совокупности условий для признания недействительными торгов и договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о вынесении судом первой инстанции определения с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда г. Москвы от 18.03.2024 по делу А40-111382/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Ж.В. Поташова

Судьи

Ю.Н. Федорова Н.В. Юркова