Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2024 г. N 21АП-608/24 по делу N А83-21212/2023

31 мая 2024 г.

Дело N А83-21212/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2024.

Постановление изготовлено в полном объёме 31.05.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Плотникова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Левенко Романа Георгиевича - Усачева Любовь Анатольевна, представитель по доверенности от 22.09.2021 N 882АА2260864, представлен диплом о высшем юридическом образовании, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Санаторий "Москва-Крым" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 по делу N А83-21212/2023, принятое по результатам рассмотрения

искового заявления Индивидуального предпринимателя Левенко Романа Георгиевича (ОГРНИП:317910200021376)

к Акционерному обществу "Санаторий "Москва-Крым" (ОГРН: 1149102040229)

о признании права собственности, признании договора действительным, о государственной регистрации перехода права собственности,

встречного искового заявления Акционерного общества "Санаторий "Москва-Крым"

к Индивидуальному предпринимателю Левенко Роману Георгиевичу

о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым; Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым; Администрация города Керчи Республики Крым; Государственное автономное учреждение "Распорядительная дирекция имущества Республики Крым",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Левенко Роман Георгиевич (далее - предприниматель, Левенко Р.Г., первоначальный истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к акционерному обществу "Санаторий "Москва-Крым" (далее - общество, истец по встречному иску; прежнее наименование - открытое акционерное общество "Санаторий Киев") с требованиями о признании действительным заключенного между ними договора купли-продажи от 15.06.2007 N 7 здания для проживания обслуживающего персонала лит. В общей площадью 102,9 кв.м, расположенного по адресу Республика Крым, г. Керчь, ул. Московская д.18, кадастровый номер 90:19:010113:28374; о признании права собственности предпринимателя на указанное здание; о производстве государственной регистрации перехода права собственности на здание от общества к предпринимателю.

Исковые требования мотивированы фактом заключения сделки с предметом - указанное здание, производством оплаты, а также уклонением общества длительное время от соблюдения нотариальной формы договора и его государственной регистрации. Левенко Р.Г. ссылается на то, что после заключения указанного выше договора купли-продажи, он обратился за получением юридической помощи в оформлении права собственности к юристу. Этот юрист передал ему в 2007 году документ - решение Керченского горсуда от 11.07.2007 по делу N 2627/2007, на основании которого предприниматель, ничего не подозревая и действуя добросовестно, зарегистрировал 30.07.2007 свое право собственности. Впоследствии было установлено, что решение сфальсифицировано работником суда, который впоследствии был осужден. Право же собственности предпринимателя на здание было признано отсутствующим по результатам рассмотрения иска органа местного самоуправления.

Общество обратилось со встречным иском к предпринимателю с требованием о признании договора купли-продажи от 15.06.2007 N 7 недействительным, обязании предпринимателя вернуть здание обществу. Общество просило также вернуть оригиналы правоустанавливающих документов на предмет продажи.

Истец по встречному иску ссылается на несоблюдении нотариальной формы сделки, на то, что на момент ее заключения право собственности продавца-общества еще не возникло. Кроме того, здание было продано без земельного участка, который им - зданием - занят. Стоимость предмета продажи значительно занижена, а сама выкупная сумма продавцу не поступала. По существу, считает общество, лицо, действующее от его имени в сделке, причинило ущерб обществу, причем в результате сговора с покупателем-предпринимателем. Помимо изложенного, основанием для регистрации за предпринимателем права собственности на предмет покупки (здание) в 2007 году послужило подложное решение суда и только впоследствии данное право собственности было признано отсутствующим на основании иного решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований общества отказано. Суд перовой инстанции, констатировав необходимость государственной регистрации права собственности предпринимателя на здание, указал, что договор его купли-продажи соответствует закону, выкупная стоимость уплачена. Недостатки несоблюдения нотариальной формы не исключают действительности договора при доказанности уклонения продавца от такой регистрации. Земельный участок, занимаемый зданием, подлежит оформлению в установленном законом порядке. Учитывая, что заявленный предпринимателем срок исковой давности пропущен, основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют во всяком случае.

В своей апелляционной жалобе общество ссылается на ничтожность договора купли-продажи от 15.06.2007 N 7 ввиду несоблюдения его нотариальной формы; на отсутствие оригиналов платежных документов, что исключает вывод суда об исполнении покупателем своего обязательства по оплате; на существенное занижение стоимости имущества, а также на то, что земельный участок для эксплуатации предмета продажи (здания) не сформирован. Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами установлена недобросовестность предпринимателя в спорном материальном правоотношении, его право собственности на здание признано отсутствующим; в иске же предпринимателя о признании права на здание в силу приобретательной давности было отказано.

В судебном заседании объявлен перерыв в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании до перерыва представитель предпринимателя возразил против удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим дополнению, а в остальной части законным и обоснованным, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении общества, оно и ОАО "Санаторий Киев" являются одним и тем же юридическим лицом, которое привело свои учредительные документы в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

Решением Исполнительного комитета Керченского городского совета от 09.10.2006 N 954 "О разрешении ОАО "Санаторий "Киев" строительства здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул. Московская,18 в г. Керчь", разрешено ОАО Санаторий "Киев" строительство здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" (т.1 л.д.14)

Согласно Акту государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 20.03.2007 здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул.Московская,18, комиссией в составе, в том числе, директора санатория "Киев" Воробьева П.В., установлено, что выполнены работы по строительству здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул.Московская,18 в г. Керчь, принято решение о принятии здания к эксплуатации. (т.1 л.д.16-21).

Решением Исполнительного комитета Керченского городского совета N 294 от 27.03.2007 "Об утверждении акта Государственной приемной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул. Московская, 18 в г. Керчь", рассмотрев материалы акта Государственной приемной комиссии 20.03.2007 о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул. Московская, 18, представленную техническую документацию, а также материалы бюро технической инвентаризации, в соответствии со ст. 31 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" исполнительный комитет городского совета решил утвердить акт Государственной приемной комиссии о приемке в эксплуатацию здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул. Московская, 18, законченного строительством подрядной организацией - ООО "Крым-Донбасс"; Бюро технической, инвентаризации оформить регистрационные документы в соответствии с действующим законодательством (т.1 л.д.15).

На основании Решения Исполнительного комитета Керченского городского совета N 623 от 15.06.2007 ОАО "Санаторий "Киев" получено Свидетельство о праве собственности от 25.06.2007 года, согласно которому ОАО "Санаторий "Киев" зарегистрировал право собственности на спорный объект в Крымском республиканском предприятии "Керченское городское бюро регистрации и технической инвентаризации" 06.07.2007.

При этом, 15.06.2007 обществом в лице председателя правления Воробьева Петра Владимировича и предпринимателем был заключен договор купли-продажи N 7 (далее - договор от 15.06.2007), в соответствии с которым общество продает, а Левенко Р.Г. покупает здание для проживания персонала общей площадью 102,9 кв.м, расположенное по адресу г. Керчь ул. Московская, 18, лит. "В" (далее здание).

В соответствии с пунктом 2 договора покупатель оплачивает продавцу за здание 15 000 грн., в течении 30 суток с момента подписания договора. В соответствии с пунктом 2.1 договора покупатель приобретает право собственности на здание с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, он считается действительным до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (т.1 л.д.22-23).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N 314 от 16.06.2007 следует, что Левенко Р.Г. уплатил 15 000 грн. во исполнение договора от 15.06.2007. (т.2 л.д. 81).

Согласно акту приема-передачи от 18.06.2007 продавец в лице председателя правления Воробьева П.В. передал, а Левенко Р.Г. принял здание, за что уплатил 15 000 грн. (т.1 л.д.24).

Соответствующее здание было поставлено на кадастровый учет (кадастровый номер 90:19:010113:28374).

Решением Керченского горсуда от 29.11.2022 по делу N 2-2134/2022 в удовлетворении исковых требований Левенко Р.Г. о признании за ним права собственности по приобретательной давности на здание с кадастровым номером 90:19:010113:28374 было отказано, поскольку он владеет указанным зданием на основании договора. При этом нотариальная форма указанного договора не соблюдена (л.д.84-88 т.1).

Решением Керченского горсуда от 05.12.2022 по делу N 2-2244 удовлетворен иск Администрации г. Керчи к Левенко Р.Г. о признании его права собственности на здание с кадастровым номером 90:19:010113:28374 отсутствующим. Суд руководствовался тем, что право собственности Левенко Р.Г. было зарегистрировано на основании несуществующего решения суда (л.д.89-90 т.1).

Как усматривается из актуальных сведений ЕГРН по состоянию на 19.09.2023, сведения о зарегистрированных правах в отношении здания отсутствуют (т.1 л.д.75-76).

Предприниматель, полагая, что общество длительное время уклоняется от соблюдения нотариальной формы сделки, а сама сделка купли-продажи является выполненной, как в части уплаты выкупной стоимости, так и в части передачи здания покупателю, обратился в суд с требованием о защите нарушенного права.

С другой стороны, общество, считая выкупную стоимость заниженной (причинившей ущерб обществу), выкупную плату невнесенной, а также указывая на продажу здания без закрепленного за ним земельного участка, причем до регистрации права собственности самого продавца, обратилось в суд со встречными исковыми требованиями.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы общества, апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения настоящего спора имеет выяснение вопросов о следующем:

- о применимом праве для разрешения возникшего спора;

- является ли предприниматель добросовестным владельцем в спорном материальном отношении;

- истекли ли сроки исковой давности по встречным исковым требованиям общества;

- какое лицо является в настоящее время титульным собственником здания;

- является ли надлежащим способ защиты нарушенного права, используемый предпринимателем.

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

При этом учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, поскольку обстоятельства, на которые ссылаются предприниматель и общество, возникли в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, применению при их оценке подлежат нормы материального права Украины, а к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014 - нормы законодательства Российской Федерации.

Поскольку основным экономико-правовым вопросом является вопрос о законном владельце здания, постольку апелляционный суд оценивает сначала встречный иск общества, направленный на прекращение владения предпринимателя этим имуществом через применение реституционных последствий.

Из материалов дела следует, что предприниматель владеет зданием с 18.06.2007, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.27 т.1).

Договор купли-продажи подписан сторонами 15.06.2007.

Материалами дела подтверждается, что предприниматель несет бремя содержания указанного имущества, являясь участником правоотношений по поставке газа, техническом ремонте и обслуживании внутридомового оборудования, принимая меры к определению границ земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, вступая в договорные отношения по присоединении к электрическим сетям, к городским канализационным сетям, являясь участником электротехнического обустройства здания и т.д. (л.д.53-78, 88-122 т.2).

Таким образом, на дату предъявления обществом встречного иска (16.11.2023) предприниматель открыто владеет зданием более 15 лет и несет бремя его содержания.

Предприниматель заявил о сроке исковой давности по требованиям общества.

Статьей 257 ГК Украины устанавливался трехлетний срок общей исковой давности. Согласно пунктам 1, 3 статьи 261 ГК Украины течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права и о лице, которое его нарушило. Течение исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось его исполнение.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Аналогичные положения закреплены в частях 3, 4 статьи 267 ГК Украины.

Спорное правоотношение не осложнено конкурсными аспектами (общество в процедурах банкротства не находилось и не находится), в связи с чем о заключении между Левенко Р.Г. и обществом оспариваемого договора купли-продажи от 15.06.2007 общество узнало в этот же день.

При этом занижение стоимости продаваемого имущества в обычном гражданском обороте не может свидетельствовать само по себе о ничтожности сделки, а является основанием для взыскания корпоративных убытков с органов управления, допустивших совершение такой сделки.

Более того, на протяжении ряда лет общество не могло не знать, что оно является титульным собственником здания.

Как верно указал суд первой инстанции, общество получало разрешение на строительство здания (Решение Исполнительного комитета Керченского городского совета от 09.10.2006 N 954), решение о введении его в эксплуатацию (Акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта от 20.03.2007; Решение Исполнительного комитета Керченского городского совета N 294 от 27.03.2007 г. "Об утверждении акта Государственной приемной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания для проживания обслуживающего персонала санатория "Киев" по ул. Московская, 18 в г. Керчь").

Объективное знание общества о наличии у него имущества также подтверждается Решением Исполнительного комитета Керченского городского совета N 623 от 15.06.2007, на основании которого обществом (ОАО "Санаторий "Киев") получено Свидетельство о праве собственности от 25.06.2007; впоследствии на основании которого общество 06.07.2007 зарегистрировало право собственности на здание в Крымском республиканском предприятии "Керченское городское бюро регистрации и технической инвентаризации".

Апелляционный суд не принимает ссылку общества на то, что между Левенко Р.Г. и Воробьевым П.В. была некая аффилированность, поскольку изложенное не доказано.

При этом у общества неоднократно менялся менеджмент, независимость которого презюмируется. Например, из письма общества от 01.09.2011 N 160, направленного в адрес органа технической инвентаризации видно, что руководитель у него уже совершенно иной - Пустовит В.Н. (л.д.20 т.2).

Обращает апелляционный суд внимание и на то, что в 2008 году руководитель Керченской городской администрации сообщал обществу о том, что необходимо определить границы земельного участка для эксплуатации здания, принадлежащего Левенко Р.Г. (письмо от 08.08.2008 N 2565/02-13; л.д.48 т.2).

Также, в 2022 году общество, действуя в качестве ответчика по иску Левенко Р.Г. о признании права собственности со ссылкой на правила о приобретательной давности, прямо указывало на то, что притязаний на здание не имеет. Подписал соответствующее обращение очередной руководитель общества - Бусев Р.А. (л.д.95, 95 оборот т.1).

Поэтому оснований для удовлетворения иска общества, направленного на прекращение владения предпринимателя зданием с использованием реституционных механизмов, не усматривается, во всяком случае, по основанию истечения срока исковой давности.

В связи с этим суд первой инстанции верно отклонил встречные исковые требования общества.

Первоначальный же иск предпринимателя является, по мнению апелляционного суда, обоснованным.

Материалами дела подтверждается, что Левенко Р.Г. в спорном правоотношении действовал добросовестно; обратное в установленном процессуальным законом порядке не доказано.

В частности, действительно, предприниматель представил в материалы дела только копию квитанции к приходно-кассовому ордеру N 314 от 16.06.2007, подтверждающую внесение выкупной стоимости.

Однако указание об уплате всей выкупной суммы прямо следует из акта приема-передачи от 18.06.2007 (л.д.27 т.1).

При этом на протяжении более чем 15 лет общество не опровергало факт платежа.

Более того, как правильно указал суд первой инстанции, общество, вопреки правилам Закона Украины "О бухгалтерском учете и финансовой отчетности", Законом Украины "О национальном архивном фонде и архивных учреждениях от 24.12.1999, не обеспечило представление суду соответствующей приходно-кассовой книги либо доказательств ее уничтожения за истечением срока хранения в установленном указанными законами Украины порядке. Изложенное лишает суд возможности проверить, каким образом нашло свое отражение в кассовой книге, и, соответственно, в первичном бухгалтерском учете общества, прием (или неприем) от Левенко Р.Г. денежных средств,

Сложившейся судебной практикой, в частности отраженной в определениях Верховного Суда РФ от 29.12.2014 по делу N А21-4789/2013, от 26.08.2016 по делу N А56-77535/2012 и прочих, поддержан правовой подход, согласно которому, суд может принять копию документа в качестве доказательства в случае, если у него не возникнет сомнений в ее подлинности, например, когда в материалах дела отсутствуют противоречащие копии документов.

В силу правил статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (пункт 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (пункт 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (пункт 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (пункт 5).

Оценивая представленные в дело доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что выкупная цена была добросовестно уплачена покупателем по договору.

Оценка представленный в материалы дела доказательств в порядке указанной выше статьи 71 АПК РФ указывает также на то, что общество уклонялось от соблюдения нотариальной формы договора и от его регистрации.

Так, общество в своем письме от 20.07.2023, в своем отзыве от 06.10.2023 признало, что всегда возражало против нотариального оформления договора купли-продажи от 15.06.2007, от его регистрации по мотивам отсутствия на указанную дату зарегистрированного права собственности за самим обществом, отсутствия сформированного земельного участка для эксплуатации здания и т.д. (л.д.33, 135-137 т.1).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что именно общество-продавец уклонялось от соблюдения нотариальной формы сделки; покупатель же действовал добросовестно.

Не порочит, по мнению апелляционного суда, добросовестность Левенко Р.Г. и факт регистрации за ним в 2007 году права собственности на здание на основании подложного (несуществующего) решения суда.

Непосредственно в своем иске предприниматель указал, что обратился за оказанием юридических услуг; результатом стала передача ему подложного судебного акта, на основании которого он, действуя невиновно, не осознавая противоправности этого, совершил обычные действия по регистрации права собственности.

Доказательства привлечения Левенко Р.Г. к уголовной ответственности за соучастие в совершении преступления, объективной стороной которого являлось составление подложного решения суда, в материалы дела не представлены.

Напротив, постановлением УМВД России по г. Керчи от 17.08.2023 в возбуждении уголовного дела в отношении Левенко Р.Г. отказано. Работниками полиции было установлено, что неустановленный гражданин по имени Александр обратился к Левенко Р.Г. с предложением об оказании юридической помощи в оформлении права собственности на здание. Затем этот гражданин - Александр - передал Левенко Р.Г. решение суда, которое, как потом было установлено, оказалось подложным. Установлено, что гражданка Раецкая А.М., работавшая в Керченском горсуде в 2007 году, была осуждена приговором от 09.07.2008 за подделку судебных решений.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, пока не доказано обратное, добросовестность Левенко Р.Г. презюмируется.

Таким образом, апелляционный суд констатирует следующее:

- договор купли-продажи от 15.06.2007 был подписан предпринимателем и обществом в лице полномочного руководителя;

- выкупная стоимость была уплачена покупателем продавцу;

- предмет продажи - здание - было фактически передано покупателю;

- на момент предъявления встречного иска покупатель владел предметом продажи - зданием - более 15 лет;

- продавец уклонился от совершения необходимых действий, для придания договору предусмотренной законодательством формы.

В соответствии с частью 2 статьи 215 ГК Украины, требованиям которого должны отвечать договоры купли-продажи недвижимости в момент из заключения, недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.

В соответствии со статьей 657 ГК Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Согласно статье 640 ГК Украины договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения и государственной регистрации - с момента государственной регистрации.

Часть 2 статьи 220 ГК Украины предоставляет суду право признать действительным нотариально не удостоверенный договор, если стороны договорились обо всех его существенных условиях и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонялась от нотариального удостоверения такого договора (недобросовестная сторона).

Аналогичные нормы содержатся в статье 165 ГК РФ.

Согласно статье 219 ГК Украины суд может признать сделку действительной, если будет установлено, что она соответствовала истинной воле лица, которое ее совершило, а нотариальному удостоверению сделки препятствовало обстоятельство, которое не зависело от ее воли.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2015 по делу N А83-1976/2014, в соответствии с частью 2 статьи 220 ГК Украины и частью 1 статьи 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию стороны исполнившей сделку вправе признать сделку действительной.

Поэтому апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 15.06.2007 действительной сделкой. Такое признание необходимо также для правовой определенности между продавцом и покупателем: именно договор купли-продажи является правоподтверждающим юридическим фактом в спорном материальном правоотношении.

В связи с изложенным, резолютивная часть решения суда первой инстанции должна быть дополнена указанием на признание указанного договора действительным.

В остальном суд первой инстанции верно, принимая во внимание нормы украинского и российского законодательства, пришел к выводу о необходимости произвести государственную регистрацию права собственности Левенко Р.Г. на здание.

Так, согласно статье 182 ГК Украины право собственности и прочие вещевые права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N10/22), часть 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит, государственной регистрации.

На основании абзаца 2 пункта 61 Постановления N 10/22 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что поскольку предметом сделки является недвижимое имущество, переход права собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации.

Является справедливым и мнение суда первой инстанции о том, что в отсутствие государственной регистрации права на спорный объект за продавцом в ЕГРН, лишило возможности покупателя зарегистрировать за собой переход права собственности на спорный объект недвижимого имущества. Факт уклонения ответчика от нотариального удостоверения договора купли-продажи в период действия украинского законодательства, выразившийся в действиях ответчика по уклонению от своевременной постановке на баланс предприятия основных фондов и соответствующей регистрации спорного объекта недвижимости за собой, как на дату заключения сделки, так и после приведения учредительных документов ответчика в связи с вхождением Республики Крым в состав Российской Федерации, равно, как и последующее уклонение от завершения сделки в правовом поле Российской Федерации, посредством предшествующих действий по регистрации за собой права на указанный объект недвижимости в ЕГРН, подтвержден материалами дела, что в контексте положений статьи 10 ГК РФ, идентифицируется судом в качестве злоупотребления правом.

В связи с изложенным, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований покупателя о государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы общества о том, что решениями Керченского горсуда от 29.11.2022 по делу N 2-2134/2022 (которым в удовлетворении исковых требований Левенко Р.Г. о признании за ним права собственности по приобретательной на здание было отказано), от 05.12.2022 по делу N 2-2244 удовлетворен иск Администрации г. Керчи к Левенко Р.Г. (которым удовлетворены требования о признании права собственности предпринимателя на здание отсутствующим), не могут быть приняты во внимание.

В основу указанных судебных актов положены обстоятельства, сами по себе не имеющие значение для законного и справедливого рассмотрения настоящего спора: невозможность применения правил о приобретательной давности в условиях договорного, а не фактического владения; пороки в регистрации права собственности в силу осуществления такой регистрации на основании несуществующего решения суда.

Выводы же указанных двух судебных актов, которые носят правовой, но не фактический характер (например, якобы имеющаяся недобросовестность в поведении Левенко Р.Г. только лишь на основании того, что он, не осознавая этого, принимал меры по регистрации своего права собственности на основании несуществующего судебного акта), не являются преюдициальными

Так, в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П было разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда. То есть данная норма освобождает от доказывания только фактических обстоятельств дела.

Вопросы применения норм материального права преюдициального значения не имеют.

Таким образом, правовые выводы из судебных актов по делам N 2-2134/2022, N 2-2244 не являются преюдициальными для настоящего дела.

Не может быть принят во внимание и довод апеллянта о переходе к нему права собственности на здание без соответствующего земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 377 ГК Украины к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

В соответствии с положениями статьи 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ и пункте 3 статьи 552 ГК РФ.

Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, суд апелляционной инстанции считает, что право на земельный участок, на котором расположено здание, возникло у покупателя в силу закона (пункт 1 статьи 377 ГК Украины).

Ссылка общества на то, что основания для признания договора купли-продажи действительным отсутствует ввиду того, что в отношении сделки согласно украинского законодательства требуется также государственная регистрация (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.2009 N 9), не обоснована.

Российская юридическая доктрина сводится к защите добросовестного владельца и в том случае, если договор, в нарушение правил законодательства, не был зарегистрирован: если соглашение о существенных условиях договора достигнуто сторонами и исполнялось ими, то оно связывает их обязательством (статья 310 ГК РФ), которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73).

Приведенная выше ссылка апеллянта противоречит российской юридической доктрине о существовании обязательственного правоотношения между сторонами сделки вне зависимости от факта регистрации договора.

Кроме того, соответствующая правовая позиция высказана Верховным Судом Украины после заключения договора купли-продажи от 15.06.2007, что делает невозможным ее применение (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2020 N 310-ЭС19-11961).

Доводы общества о том, что договор купли-продажи от 15.06.2007 заключен до регистрации права собственности общества, по мнению апелляционного суда, также не обоснованы.

Апеллянт не приводит нормы украинского законодательства, которые бы говорили о ничтожности сделки в данном случае.

Напротив, согласно российскому законодательству, само по себе это обстоятельство не свидетельствует о пороках сделки (пункты 1 и 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Таким образом, оспариваемое решение подлежит изменению в виде дополнения его указанием на признание соответствующего договора купли-продажи действительным.

Несмотря на то, что предприниматель решение суда первой инстанции не оспаривал, изложенное не будет означать выход за пределы апелляционной жалобы, поскольку при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (пункт 1 статьи 268 АПК РФ).

Признание действительным договора купли-продажи отвечает требованиям правовой определенности и ясности судебного акта, делает его исполнимым. В любом случае, процессуальные недостатки не могут быть основанием для отмены судебного акта апелляционного суда, если они не являются существенными и не привели к принятию неправильного или несправедливого решения.

Поэтому решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

Доводы же апелляционной жалобы общества являются, по мнению апелляционного суда, полностью необоснованными.

При решении вопроса о судебных расходах апелляционный суд руководствуется положениями статьи 110 АПК РФ.

Поскольку удовлетворено не одно, а два неимущественных требований предпринимателя, постольку с общества в его пользу надлежит взыскать не 6 000 руб., а 12 000 руб. за рассмотрение исковых требований.

Руководствуясь статьями 270, 271, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 по делу N А83-21212/2023 изменить, дополнив его резолютивную часть абзацем 2 следующего содержания:

"Признать действительным заключенный между открытым акционерным обществом "Санаторий Киев" (регистрационный номер 03333624) и Левенко Романом Георгиевичем договор купли-продажи от 15.06.2007 N 7 здания для обслуживающего персонала общей площадью 102,9 кв.м, расположенного по адресу г.Керчь ул.Московская,18.".

Абзацы 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 по делу N А83-21212/2023 считать, соответственно, абзацами 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 резолютивной части указанного судебного акта.

Изменить абзац 6 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 по делу N А83-21212/2023, изложив его в следующей редакции:

"Взыскать с акционерного общества "Санаторий "Москва-Крым" в пользу Левенко Романа Григорьевича судебные расходы в размере 12 000 руб. за рассмотрение исковых требований.".

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.12.2023 по делу N А83-21212/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Санаторий "Москва-Крым" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.В. Плотников

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко