Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2024 г. N 21АП-1501/24 по делу N А84-9005/2023

3 июня 2024 г.

Дело N А84-9005/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 03.06.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сенса" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 февраля 2024 года по делу N А84-9005/2023 (судья Погребняк А.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сенса"

(ОГРН 1159204023263, ИНН 9201510336, г. Севастополь)

об обязании возвратить арендованное имущество;

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Сенса" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сенса" об обязании возвратить по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения первого этажа (с N 1-1 по N 11) в здании лит. "А" общей площадью 116,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, 7 не позднее 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В производстве Арбитражного суда города Севастополя также находилось дело N А84-9483/2023 по иску ООО "Сенса" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о понуждении к заключению договора аренды N 34-18 от 09.07.2018 на новый срок.

В судебном заседании 14.11.2023 суд первой инстанции объединил настоящее дело с делом N А84-9483/2023 для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.02.2024 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Сенса" о понуждении к заключению договора аренды на новый срок отказано. Исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворены. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Сенса" в течении тридцати календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения первого этажа (с N 1-1 по N 11) в здании литера "А" общей площадью 116,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, 7. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Сенса" в доход федерального бюджета 6 000 рублей госпошлины.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО "Сенса" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований Департамента отказать, исковые требования Общества удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Апеллянт полагает решение суда незаконным и необоснованным, в связи с чем решение подлежит отмене.

Определением от 04.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 09.07.2018 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО "Сенса" (Арендатор) был заключен договор аренды N 34-18 имущества, находящегося в собственности города Севастополя, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору в аренду имущество - встроенные нежилые помещения первого этажа (с N1-1 по N11) в здании лит. "А" общей площадью 116,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, 7 (далее - Договор).

09.07.2018 сторонами был подписан акт приема-передачи объекта аренды.

По условиям пунктов 1.3, 7.1 Договора, объект передаётся для размещения спортивного зала, предоставления услуг общественного питания на срок продолжительностью 5 лет, по 08 июля 2023 года включительно.

Согласно пункту 4.2 Договора, размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемым приложением к Договору, и на момент заключения Договора в соответствии с Отчетом об оценке N ЦОЭ 23.04.2018/3 от 28.04.2018 составляет в год: 566 102,00 руб. без учёта НДС.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора, Арендатор обязуется возвратить объект аренды Арендодателю не позднее 10 календарных дней с даты прекращении договора аренды, свободным от имущества Арендатора, а также от прав и имущества третьих лиц, и в состоянии не худшем чем то, в котором Объект был передан Арендатору, с учётом улучшений, проведенных Арендатором в соответствии с условиями Договора.

Пунктом 9.4 Договора установлено, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Стороны согласились, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по Договору в случае их нарушения и требование об изменении или расторжении договора аренды могут быть изложены в одном письме, что не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования и свидетельствует о соблюдении Сторонами досудебного порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения Договора.

Департаментом заказным письмом от 23.12.2022 в адрес ООО "Сенса" направлено предупреждение от 08.12.2022 о необходимости исполнения обязанности по уплате задолженности и предложено расторгнуть договор аренды и возвратить имущество.

В производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело N А84-1934/2023 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Сенса" в котором Департамент просил суд:

- взыскать задолженность по договору аренды N 34-18 от 09.07.2018 за период с 01.10.2021 по 13.02.2023 в сумме 352 834,78 рублей, из которых арендная плата в сумме 34 366,06 рублей пеня в сумме 99 554,74 рублей; 30% годовых в размере 28 700,58 рублей, штраф в сумме 190 213,40 рублей;

- расторгнуть Договор аренды N 34-18 имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 09.07.2018;

- обязать ООО "Сенса" не позднее 10 календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя имущество - встроенные нежилые помещения первого этажа (с N 1-1 по N 11) в здании лит. "А" общей площадью 116,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д.7, в соответствии с условиями Договора аренды N 34-18 от 09.07.2018.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2023 по делу N А84-1934/2023 иск удовлетворён частично, с ООО "Сенса" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскана пеня по договору аренды N 34-18 от 09.07.2018 в сумме 23 497,77 рублей; 30% годовых в размере 23 497,77 рублей, а также штраф в сумме 23 497,77 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Судом в рамках дела N А84-1934/2023 установлено наличие задолженности по арендной плате, также установлен факт погашения арендатором суммы основного долга в период рассмотрения дела.

В части требований о расторжении договора аренды, Арбитражным судом города Севастополя принято решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку установлен факт истечения 08.07.2023 срока его действия, отсутствие намерений Арендодателя на пролонгацию действия договора, возможность заключения только нового договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Решение вступило в законную силу.

Как указал Департамент в рамках настоящего дела, в адрес ООО "Сенса" заказной корреспонденцией было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды (письмо N АИ-105/23 от 09.06.2023), однако ответчик в установленный срок какие-либо действия по передаче арендованного имущества по акту приема-передачи в срок, установленный договором аренды, не предпринял.

В исковом заявлении о понуждении Департамента к заключению договора на новый срок ООО "Сенса" ссылается на то, что 17.06.2023 было подано заявление о заключении договора аренды на новый срок, получен отказ в связи с нахождением в производстве Арбитражного суда города Севастополя искового заявления Департамента о расторжении договора, а также о взыскании задолженности по арендной плате.

После вынесения Арбитражным судом города Севастополя решения от 13.07.2023 по делу N А84-1934/2023, ООО "Сенса" оплатило пени, штраф в полном объеме, а именно 70 493,31 рублей, после чего, заявлениями от 17 июня 2023 года, 21 июля 2023 года, 30 августа 2023 года и 21 сентября 2023 года обращалось в Департамент с заявлениями о заключении договора на новый срок.

Департамент письмом от 26.09.2023 N ГУ-исх-11374/23 в заключении договора на новый срок отказал.

Ссылаясь на прекращение договорных отношений и неисполнение ответчиком обязательств по освобождению и возврату недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Сенса" считает себя добросовестным арендатором, ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда пришла к следующему.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, следовательно, к ним применяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N 104-ЗС "Об аренде государственного имущества города Севастополя", по истечении срока договора аренды государственного имущества арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору, имеет право на заключение договора аренды того же государственного имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона на право аренды государственного имущества при одновременном соблюдении условий, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Как указано в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

При этом, арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Из части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ следует, что преимущество на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) предоставляется арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 названного закона, то есть по результатам конкурса или аукциона (аналогичная правовая позиция содержится в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Как верно указал суд первой инстанции, в данном случае из содержания заключенного сторонами Договора не следует, что он был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Кроме того, из содержания статьи 621 ГК РФ, статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также статьи 13 Закона города Севастополя от 30.12.2014 N 104-ЗС следует, что право на заключение договора аренды того же государственного имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона имеет арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору.

В данном случае решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.07.2023 по делу N А84-1934/2023 с ООО "Сенса" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взыскана пеня по договору аренды N 34-18 от 09.07.2018 в сумме 23 497,77 рублей; 30% годовых в размере 23 497,77 рублей, а также штраф в сумме 23 497,77 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

При этом, в рамках дела N А84-1934/2023 судом установлено наличие задолженности по арендной плате, которая была погашена арендатором в период рассмотрения дела.

Более того, в соответствии с пунктом 9.2 Договора аренды, по истечении срока действия договора возможно заключение договора аренды с Арендатором на новый срок в соответствии с требованиями девствующего законодательства Российской Федерации.

С учётом изложенного выше суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для понуждения Арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По условиям пунктов 1.3, 7.1 Договора, объект передаётся для размещения спортивного зала, предоставления услуг общественного питания на срок продолжительностью 5 лет, по 08.07.2023 включительно.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора, Арендатор обязуется возвратить объект аренды Арендодателю не позднее 10 календарных дней с даты прекращения договора аренды, свободным от имущества Арендатора, а также от прав и имущества у третьих лиц, и в состоянии не худшем чем то, в котором Объект был передан Арендатору, с учётом улучшений, проведенных Арендатором в соответствии с условиями Договора.

Пунктом 3.9 Договора аренды установлено, что возврат объекта после прекращения действия Договора оформляется актом приема-передачи Объекта, который подписывается представителями Арендодателя, Арендатором, за исключением случаев, определенных законом или Договором.

Вместе с тем, ответчиком указанная обязанность в добровольном порядке не исполнена, доказательств, свидетельствующих о возврате ответчиком истцу полученного в аренду имущества по акту сдачи - приемки, не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Поскольку в данном случае срок действия договора аренды истек 08.07.2023, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что основания для понуждения Департамента в судебном порядке заключить договор аренды на новый срок не установлены, исковые требования об обязании ООО "Сенса" возвратить объект аренды подлежат удовлетворению.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 февраля 2024 года по делу N А84-9005/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сенса" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева Н.И. Сикорская