Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2024 г. N 11АП-6802/24 по делу N А55-18678/2023

город Самара

03 июня 2024 г.

Дело N А55-18678/2023

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Некрасовой Е.Н. и Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Богдановой Д.В.,

с участием:

от заявителя - не явился, извещен,

от департамента - не явился, извещен,

от третьих лиц:

от Безгина П.А. - Афанасьева О.В., доверенность от 25 сентября 2023 года,

от иных третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Коврова Виктора Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 марта 2024 года по делу N А55-18678/2023 (судья Бойко С.А.),

по заявлению Индивидуального предпринимателя Коврова Виктора Владимировича (ОГРНИП 313701703700148, ИНН 701732935589), город Томск,

к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871, ИНН 6315800001), город Самара,

с участием третьих лиц:

Макаровой Людмилы Александровны, город Самара,

Шерман Татьяны Натановны, город Самара,

Руденко Валерия Геннадьевича, город Самара,

Безгина Петра Анатольевича, пгт. Стройкерамика Самарской области,

Вихаревой Татьяны Викторовны, п. Придорожный Самарской области,

Боброва Дмитрия Александровича, город Самара,

Тыликс Артур Валдисович, город Самара,

Общество с ограниченной ответственностью "Еридиан" (ОГРН 1096319006080, ИНН 6319718365), город Новокуйбышевск Самарской области,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ковров Виктор Владимирович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент), с привлечением в качестве третьих лиц Макаровой Людмилы Александровны, Шерман Татьяны Натановны, Руденко Валерия Геннадьевича, Безгина Петра Анатольевича, Вихаревой Татьяны Викторовны, Боброва Дмитрия Александровича, Тыликс Артура Валдисовича и ООО "Меридиан", о признании незаконным приказа N 1093 от 24 апреля 2023 года об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией, и обязании устранить нарушение прав предпринимателя - путем понуждения Департамента управления имуществом г.о. Самара направить для подписания заявителю проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией.

Решением суда от 22.03.2024 г. в удовлетворении заявленного требования предпринимателю отказано.

Предприниматель, не согласившись с указанным судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт.

Представитель третьего лица Безгина П.А., в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя поддержала, и также просила решение суда отменить, и удовлетворить заявленные предпринимателем требования.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя третьего лица Безгина П.А., оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.02.2023 г. (т. 2 л.д. 160 - 167) ИП Ковровым В.В. приобретены объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, ул. Камышинская, д. 25: емкость, объем: 25 куб.м, кад N 63:01:0414003:891; емкость, объем: 10 куб.м, кад. N63:01:0414003:887; емкость, объем: 25 куб.м, кад. N 63:01:0414003:894; емкость, объем: 25 куб.м, кад. N 63:01:0414003:895; емкость, объем: 50 куб.м, кад. N. 63:01:0414003:889; емкость, объем: 25 куб.м, кад N 63:01:0414003:892, (для всех емкостей - назначение: иные сооружения производственного назначения); здание, площадь: 18,50 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0414003:897; здание, площадь: 280,90 кв.м, этажность: 2, кад. N 63:01:0414003:898; здание, площадь: 49,30 кв.м, этажность: 3, кад. N 63:01:0414003:880; здание, площадь: 219,90 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0414003:879; здание, площадь: 682,70 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0414003:881; здание, площадь: 76,30 кв.м, этажность: 1, кад. N63:01:0414003:882; здание, площадь: 4022,40 кв.м, этажность: 2, кад. N63:01:0414003:883; здание, площадь: 423,10 кв.м, этажность: 2, кад. N 63:01:0414003:886; здание, площадь: 510,30 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0414003:878; склад металлический, площадь: 660,50 кв.м, этажность: 1, кад N 63:01:0415004:593; склад бетонный, площадь: 188,40 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0415004:588; центральный склад, площадь: 415,50 кв.м, этажность: 2, кад. N 63:01:0415004:591; здание, площадь: 3791,70 кв.м, этажность: 1, кад. N63:01:0414003:884; здание, площадь: 8,70 кв.м, этажность: 1, кад. N 63:01:0414003:899, (для всех зданий и складов - назначение: нежилое здание).

Все указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0415004:850 по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Камышинская, д. 25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией.

После приобретения указанных объектов недвижимого имущества, заявитель обратился в Департамент управления имуществом г.о. Самара (далее - департамент) с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0415004:850 в аренду.

Приказом департамента от 24.04.2023 г. N 1093 Коврову В.В. было отказано в заключении договора аренды на основании п.п. 1 и 2 ст. 39.16 ЗК РФ, а именно: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов; и указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения предпринимателя в суд с рассматриваемым требованием.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе предпринимателю в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору аренды N 2908а-2014/2019 от 17.10.2014 г. спорный земельный участок был передан в аренду ООО "ВолгаСтройИнвест", как собственнику находящихся на этом участке объектов недвижимости (т. 2 л.д. 120 - 129).

По договору уступки прав требования (цессии) от 17.12.2015 (т. 2 л.д. 140 - 141) ООО "ВолгаСтройИнвест" уступило права арендатора по вышеназванному договору аренды ООО "Меридиан" в связи с заключением между ними договора купли-продажи недвижимого имущества.

В свою очередь, предприниматель приобрел объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке у ООО "Меридиан".

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что право аренды на спорный земельный участок было предоставлено ООО "ВолгаСтройИнвест" и перешло в последующем к ООО "Меридиан", как собственникам находящихся на этом участке объектов недвижимости. Договор аренды N 2908а-2014/2019 от 17.10.2014 г. сроком на 5 лет. Таким образом, срок аренды истек. Однако договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному между продавцом недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенного, доводы департамента о том, что испрашиваемый земельный участок предоставлен иному лицу на праве аренды, суд правомерно признал необоснованными.

Вместе с тем, в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 г. N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция нашла отражение в определении ВС РФ от 15.09.2016 г. N 305-КГ16-11133.

Конституционным Судом РФ в определении от 23.04.2020 г. N 935-О разъяснено, что в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1).

Развивая указанный принцип, ЗК РФ в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35).

При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, вышеуказанный принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации или аренде находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из совокупного анализа вышеуказанных норм следует, что размеры земельного участка, предоставляемого собственнику находящегося на данном земельном участке объекта недвижимости в собственность или в аренду, определяются необходимостью использования этого объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении ВС РФ от 24.12.2015 г. N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

Из выписки из ЕГРП в отношении спорного земельного участка следует, что он сформирован и поставлен на кадастровый учет как занимаемый производственным предприятием с прилегающей территорией (т. 1 л.д. 155).

Из материалов дела следует, что после приобретения объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, часть этих объектов были отчуждены заявителем Макаровой Людмиле Александровне, Шерман Татьяне Натановне, Руденко Валерию Геннадьевичу, Безгину Петру Анатольевичу, Вихаревой Татьяне Викторовне, Боброву Дмитрию Александровичу, Тыликс Артуру Валдисовичу.

Таким образом, в настоящее время объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке перестали представлять собой единый имущественный комплекс - производственное предприятие, для целей эксплуатации которого был сформирован испрашиваемый земельный участок.

При обращении предпринимателя в департамент доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади представлены не были, и в ходе рассмотрения дела в суде такие доказательства также не были предпринимателем представлены.

Довод предпринимателя о том, что соразмерность земельного участка проверена при утверждении схемы расположения, на основании которой земельный участок был поставлен на кадастровый учет, суд обоснованно признал несостоятельным, так как сам факт утверждения схемы расположения участка не может выступать доказательством, подтверждающим необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости и, следовательно, не может быть основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый приказ департамента не противоречит закону и иным правовым актам, что в силу ст. ст. 198 и 201 АПК РФ является основанием для отказа предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного, и принимая во внимание установленные обстоятельства дела, а также вышеприведенные нормы закона, суд пришел к правильному выводу об отказе предпринимателю в удовлетворении заявления.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 марта 2024 года по делу N А55-18678/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

П.В. Бажан

Судьи

Е.Н. Некрасова С.Ю. Николаева