Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2024 г. N 09АП-20931/24 по делу N А40-168093/2023

город Москва

05 июня 2024 г.

Дело N А40-168093/23

Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 05.06.2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2024

по делу N А40-168093/23-64-1389, принятое судьей Чекмаревой Н.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к АО "Пик-Индустрия" (ИНН 7729755852, ОГРН 5137746021012)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Гура И.В. по доверенности от 22.12.2023, диплом 107705 0299084 от 02.07.2015;

от ответчика: Голикова М.А. по доверенности от 20.06.2023, диплом ВСГ 1180201 от 06.07.2007;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Пик-Индустрия" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2015 N М-07-047584 по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2023 в размере 112 845 304,58 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2015 по 30.06.2023 в размере 22 485 964,79 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 26.08.2015 N М-07-047584 ответчик не своевременно оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

АО "Пик-Индустрия" в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2024 в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.02.2024 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить и принять новый судебный акт, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст.ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - арендодатель) и АО "ПИК-ИНДУСТРИЯ" (далее - арендатор) заключен договор от 26.08.2015 N М-07-047584 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Боровское шоссе, вл. 2, площадью 75591 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 31.12.2015 N ru77-198000-018628, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9).

Договор заключен сроком до 16.03.2022.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы.

Как указывает истец, в нарушение условий договора ответчик не оплатил арендную плату за период с 01.01.2019 по 30.06.2023, в результате чего образовалась задолженность в размере 112 845 304,58 руб.

Истцом, в порядке досудебного урегулирования была направлена ответчику претензия от 22.11.2022 N 33-6-602334/22-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Указанная претензия ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В материалы дела представлены выписки из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости - квартир, расположенных в возведенных корпусах: г. Москва, Боровское шоссе, вл. 2. Указанные документы подтверждают возникновение права первого собственника с 13.12.2017. Учитывая изложенное, аренда в отношении земельного участка, на котором расположены жилые корпуса, прекращена в силу закона, поскольку земельный участок вошел в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений жилого комплекса. Таким образом, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельный участок 77:09:0000000:4864, площадью 75 591 кв.м., а начисление Департаментом арендной платы является необоснованным.

В силу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, при этом образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру и жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

В силу норм ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В соответствии с ч.4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной

частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под строительным объектом.

Вместе с тем, решением по делу N А40-46777/20 установлено, что у ответчика с 2018 года и до настоящего времени осталась в пользовании часть земельного участка, площадью 13 253,67 кв.м., расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 77:09:0000000:4864 по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, владение 2. Указанная часть земельного участка передана по договорам субаренды ООО "ПаркингПроф-Север", в соответствии с п. 3.6. Договоров Аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2016), ежегодная арендная плата составляет 2% от кадастровой стоимости.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку за часть земельного участка площадью 13 253,67 кв.м. ответчик своевременно вносит арендные платежи, что истцом не оспаривается и отражено в информационном расчете, который составлен исходя из фактически занимаемой ответчиком площади земельного участка, начисление арендной платы за весь участок, площадью 75 591 кв.м. является необоснованным.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.08.2015 N М07-047584 за период с 01.01.2019 по 30.06.2023 в размере 112 845 304,58 руб.

Нормами ст. 394 ГК РФ предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства договором может быть установлена неустойка.

В силу положений ст.ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Согласно п. 1 с. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.7.2. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2015 по 30.06.2023 в размере 22 485 964,79 руб.

Между тем, из представленного истцом расчет следует, что сумма пени образовалась за период задолженности до 2019 года.

Ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).

Истец должен был узнать о нарушении своего права (неполучении в надлежащий срок арендной платы от ответчика) на следующий день после дня окончания надлежащего срока уплаты арендной платы, то есть не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" установлено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п. исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу" (пункт 24).

Таким образом, если договор аренды предусматривает условие о сроке внесения арендной платы, сроки исковой давности по иску о взыскании просроченных арендных платежей начинают течь со следующего дня после наступления срока уплаты каждого арендного платежа.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30.06.2003 N 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности"). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно штампу канцелярии на исковом заявлении, исковое заявление подано в суд 27.07.2023, то есть за период задолженности до 2019 года требования заявлены за пределами срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.02.2024 по делу N А40-168093/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев