Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2024 г. N 13АП-6785/24 по делу N А56-111781/2023

г. Санкт-Петербург

06 июня 2024 г.

Дело N А56-111781/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен,

от заинтересованного лица: Сороки Н.Ю. (доверенность от 28.12.2023),

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6785/2024) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2024 по делу N А56-111781/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Адмирал"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

третье лицо: Иванов Дмитрий Николаевич

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Адмирал" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным изложенного в уведомлении от 09.11.2023 N КУВД-001/2023-33465058/3 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на земельный участок с кадастровым номером 78:40:1920701:9 площадью 16 458 +/- 45 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Фабричная, д.15, лит. Д; об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права собственности заявителя на участок с кадастровым номером 78:40:1920701:9.

Решением суда от 30.01.2024 заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Заявитель и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 78:40:1920701:9, площадью 16 458 +/- 45 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Фабричная, д. 15, лит. Д.

Также Общество является застройщиком малоэтажного офисного и жилого комплекса со стоянкой, строительство которого он осуществлял на основании разрешения N 78-15747.3с-2007, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба).

Строительство жилого комплекса осуществлялось с привлечением денежных средств физических и юридических лиц по договорам о долевом участии в строительстве.

Впоследствии Служба выдала Обществу разрешение N 78-14-19-2017 на ввод жилого комплекса в эксплуатацию, а 22.02.2018 жилой комплекс был поставлен на государственный кадастровый учёт как многоквартирный жилой дом с присвоением ему кадастрового номера 78:40:1320701:10.

Застройщик передал участникам строительства все объекты долевого строительства - квартиры, нежилые помещения и машиноместа, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН.

31.07.2023 Общество обратилось в Управление с заявлением N КУВД-001/21123-33465058 о государственной регистрации прекращения своего права собственности на земельный участок.

Регистрирующий орган отказал в совершении регистрационных действий в связи с тем, что участок включен в конкурсную массу, в ЕГРН имеется запись об ипотеке в пользу Иванова Д.Н. и заявление о прекращении ипотеки не подавалось.

Общество, полагая отказ Управления незаконным, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и пунктам 1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона N 218-ФЗ). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, исходя из положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

В данном случае судом первой инстанции установлено и подателем жалобы не оспаривается, что земельный участок, принадлежащий Обществу, предназначался для строительства жилого комплекса.

Также из материалов дела усматривается, что многоквартирный жилой дом построен Обществом на спорном участке, введен в эксплуатацию, на помещения в этом доме зарегистрировано право собственности участников долевого строительства. В частности, в материалах дела имеются договор долевого участия от 30.09.2014 N 30/09/14-151-П, заключенный между Обществом и Павловской О.Б., и выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию за Павловской О.Б. права собственности на квартиру в доме, находящемся на спорном участке.

Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, исходя из приведенных норм действующего законодательства, право собственности Общества на земельный участок прекратилось в силу закона с момента регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы Управления отклонены судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как следует из апелляционной жалобы, право собственности Общества на земельный участок обременено ипотекой в пользу Иванова Дмитрия Николаевича, залогодержателя земельного участка, чье право залога зарегистрировано 02.05.2017:

- запись N 78:40:1920701:9-78/005/2017-8 внесена на основании договора залога прав от 13.01.2012 N05-2753зп1/12, договора уступки прав (требований) от 28.12.2016 NЦ-01, дополнительных соглашений, заявления о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости от 26.01.2018 N78/080/001/2018-420;

- запись N 78:40:1920701:9-78/005/2017-6 внесена на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости - земельного участка) от 04.04.2012 N05-2753и/12, дата регистрации - 28.04.2012, N 78-78-05/008/2012-435, договора уступки прав (требований) от 28.12.2016 NЦ-01, дополнительных соглашений.

29.03.2016 по заявлению кредитора ПАО Банк "ФК Открытие" возбуждено дело N А56-9064/2016 о несостоятельности (банкротстве), рассмотренное судом с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство застройщиков); заявитель-кредитор в порядке статьи 48 АПК РФ заменен на правопреемника - Иванова Д.Н.

12.11.2015 по заявлению кредитора ПАО Банк "ФК Открытие" возбуждено дело N А56-80861/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвест-строй"; 31.03.2017 судом произведена процессуальная замена кредитора на правопреемника - Иванова Д.Н.; 06.07.2020 суд произвел замену конкурсного кредитора (Иванова Д.Н.) по требованию к должнику, вытекающему из кредитного договора от 27.12.2011 N 05-2753л/11, на правопреемника - Осипова Олега Олеговича.

По мнению подателя жалобы, наличие ипотечных отношений, запись о которых имеется в ЕГРН, препятствует государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок; указанные залоговые обязательства не основаны на обязательствах по исполнению Закона N 214-ФЗ; так, предметом ипотеки N 78:40:1920701:9-78/005/2017-8 являлись права требования участника долевого строительства не перед застройщиком, а перед банком, впоследствии уступившим свои права Иванову Д.Н., а предметом ипотеки N 78:40:1920701:9-78/005/2017-6 являлся земельный участок, заложенный не в рамках обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства (данная ипотека обеспечивает исполнение кредитного договора от 27.12.2011 N 05-2753л/11, заключенного ООО "Инвест-Строй" с банком, уступившим свои права Иванову Д.Н.).

Между тем ссылка регистрирующего органа на наличие в ЕГРН в отношении спорного земельного участка актуальных сведений об ипотеке не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку, вопреки позиции Управления, данное обстоятельство не препятствует совершению регистрационных действий по прекращению права собственности Общества.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с ним объект недвижимого имущества - другим лицам.

Отказ Общества от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа.

Заявление застройщика о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Таким образом, застройщик правомерно обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности, а у Управления отсутствовали основания для отказа в такой регистрации по мотиву наличия в ЕГРН непогашенных записей об ипотеке.

Кроме того, в апелляционной жалобе Управление указало на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, выразившиеся в необоснованном отказе в привлечении к участию в деле третьего лица - Осипова О.О.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку заявителя жалобы на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Осипова О.О., поскольку, рассмотрев данное ходатайство, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Управление не доказало, каким образом итоговый судебный акт по настоящему делу может повлиять на права или обязанности указанного лица по отношению к одной из сторон данного спора, и правомерно отказал в его удовлетворении. При этом судом учтено, что право Осипова О.О. как залогодержателя в ЕГРН не зарегистрировано.

По смыслу и содержанию части 1 статьи 51 АПК РФ основанием для вступления в процесс третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон; другими словами, у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).

При решении вопроса о допуске лица в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, суд обязан исходить из того, какой правовой интерес имеет данное лицо. Материальный интерес у третьих лиц возникает в случае отсутствия защиты их субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь ярко выраженный материальный интерес на будущее. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Суд удовлетворяет либо не удовлетворяет ходатайство, исходя из представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств. Из приведенных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что третье лицо вступает в процесс с целью защиты своих нарушенных либо оспоренных прав и законных интересов.

Привлечение третьего лица к участию в деле является обязательным, если принятым судебным актом могут быть затронуты его права и охраняемые законом интересы. Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

В рассматриваемом случае Управление просило привлечь к участию в деле Осипова О.О., ссылаясь на то, что он является правопреемником кредитора (Иванова Д.Н.) по кредитному договору, заключенному между ПАО Банк "ФК Открытие" и Обществом.

Вместе с тем в материалы дела не представлено доказательств того, что судебный акт по настоящему делу, которым удовлетворены требования Общества к Управлению, может повлиять на права или обязанности Осипова О.О.

Таким образом, правовая позиция государственного регистратора прав, изложенная в оспариваемом уведомлении об отказе в государственной регистрации прав, впоследствии поддержанная Управлением в ходе рассмотрения настоящего дела, не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 78:40:1920701:9. Учитывая, что указанный отказ в совершении регистрационных действий противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права заявителя, заявленные Обществом требования правомерно удовлетворены судом с возложением на Управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий по государственной регистрации прекращения права.

Суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства и дал им надлежащую правовую оценку, решение суда соответствует применимым нормам материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2024 по делу N А56-111781/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир С.В. Изотова