Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2024 г. N 09АП-12319/24 по делу N А40-178786/2023

г. Москва

07 июня 2024 г.

Дело N А40-178786/23

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Н.И. Левченко, Е.А. Мезриной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.01.2024 г. по делу N А40-178786/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лотос" к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в размере 2 033 778 руб. 53 коп.

при участии в судебном заседании: от истца Войлуков К.В. (по доверенности от 04.03.2024 г.); от ответчика Полянский П.А. (по доверенности от 25.12.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы убытков в размере 2 033 778 руб. 53 коп.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи, в связи с чем, истец был вынужден оплачивать арендную плату, которую расценивает как убытки, с учетом положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от19.01.2024 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 1 825 496 руб. 44 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец являлся арендатором нежилого помещения с кадастровым номером: 77:03:0006016:7013, общей площадью 182,4 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1, 2, 6, 7, 14-27), расположенного по адресу: г. Москва, Федеративный проспект, д. 9, корп. 1, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 00-00450/15 от 05.10.2015 г.

На основании обращения истца от 17.09.2021 г. о выкупе арендуемого помещения Департамент 18.11.2021 г. направил истцу проект договора купли-продажи, с указанием цены имущества в размере 29 568 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Истец, в свою очередь, не согласившись с предложенной стоимостью объекта, направил 16.12.2021 г. в адрес Департамента протокол разногласий к договору купли-продажи, касающимся п.п. п. 3.1, 3.4 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Вместе с тем, письмом от 20.12.2021 г. Департамент отказал в подписании договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены помещения.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Лотос" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2022 г. по делу N А40-288614/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.03.2023 г., судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена выкупаемого объекта определена в размере 17 592 000 руб. 00 коп. на основании заключения судебной экспертизы.

В обоснование исковых требований по настоящему делу, истец указал на то, что оплатил арендную плату по договору аренды нежилого фонда N 00-00450/15 от 05.10.2015 г. за период с 05.10.2021 г. по 31.10.2022 г. в размере 2 033 778 руб. 53 коп.

Истец полагает, что если бы ответчик в установленные сроки заключил с истцом договор купли-продажи, он не был бы обязан вносить арендную плату в указанный период, в связи с чем, вышеназванная сумма является убытками, понесёнными по вине ответчика.

Суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом положений ст.ст. 15, 16, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитал требования истца обоснованными, однако подлежащими удовлетворению.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 3 вышеуказанного Закона установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за некоторым исключением, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно частям 2 и 3 ст. 9 названного Федерального закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рамках дела N А40-288614/21 судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 17.09.2021 г. в Департамент поступило заявление предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Как указывает истец, с учётом приведенных выше норм закона, договор с оценщиком должен быть заключен Департамент в двухмесячный срок с момента получения заявления, то есть не позднее 17.11.2021 г., решение об условиях приватизации арендуемого объекта должно быть принято в двухнедельный срок, то есть не позднее 01.12.2021 г., проект договора купли-продажи должен быть направлен предпринимателю в десятидневный срок, то есть не позднее 11.01.2022 г.

Вместе с тем, проект договор купли-продажи был направлен Департаментом 18.11.2021 г., а стоимость выкупаемого помещения указана Департаментом 29 568 000 руб.

В связи с несогласием с выкупной стоимостью предприниматель направил Департаменту протокол разногласий, а затем обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2022 г. по делу N А40-288614/2021 цена выкупаемого объекта определена в размере 17 592 000 руб., на основании оценки, произведенной судом, с учетом положений ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что на 41 % ниже цены, предложенной Департаментом.

Исходя из правовых позиций, приведенных в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 и 23.05.2022 N 308-ЭС21-23454, сам факт использования недвижимого имущества в заявленный истцом период не исключает его право требовать возмещения убытков в размере арендных платежей, поскольку с заявлением о приобретении арендуемого недвижимого имущества в собственность истец обратился 17.11.2021 г., однако договор купли-продажи считается заключённым лишь с 28.11.2022 г. (с даты вступления в законную силу вышеназванного решения суда).

С учетом положений ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В рамках дела N А40-288614/2021 по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 17 592 000 руб., по которой и был заключен договор купли-продажи.

Соответственно, как указал истец, выкупная стоимость имущества, предложенная Департаментом, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница составила 41 %, что свидетельствует о существенном завышении выкупаемого имущества по договору.

Определение судом в споре об урегулировании разногласий иной стоимости выкупаемого имущества, отличной от установленной Департаментом в проекте договора купли-продажи, по мнению истца, позволяет признать действия Департамента по определению цены имущества неправомерными, нарушающими права истца, что влечет право истца требовать возмещения ему убытков за весь период рассмотрения спора об урегулировании разногласий. Незаконность действий Департамента в данном случае связана с установлением стоимости выкупаемого имущества, не соответствующей рыночной, что влечёт нарушение прав истца.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца, в связи с чем, признал требования истца о взыскании с ответчика убытков обоснованными, однако подлежащими удовлетворению частично, поскольку расчёт истца не является верным.

При этом суд первой инстанции указал на то, что за период октябрь - ноябрь 2021 г. ответчиком не был нарушен срок направления проекта договора купли-продажи, установленный ч.ч. 2 и 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Следовательно, как указал суд первой инстанции, обоснованный размер убытков составляет: 2 033 778 руб. 53 коп. - 61 537 руб. 89 коп. (заявленные убытки за октябрь 2021 г.) - 146 744 руб. 20 коп. (заявленные убытки за ноябрь 2021 г.) = 1 825 496 руб. 44 коп.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

При этом апелляционный суд исходит из того, что согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В силу разъяснений, изложенных в п. 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 г., истцу принадлежит право требования взыскания уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в выкупе.

Признавая требования истца обоснованными, судом первой инстанции не учтено, что в рамках дела N А40-288614/21 рассматривались требования об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а не оспаривание незаконного отказа Департамента от его заключения.

При этом в рамках вышеуказанного дела судом первой инстанции также не устанавливались виновные действия ответчика, связанные с не заключением сторонами договора купли-продажи.

Более того, как правомерно указал ответчик, в силу положений ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 259-ФЗ течение тридцатидневного срока на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда; само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости.

Таким образом, действия по предложению цены сама по себе не могут расцениваться как виновные действия ответчика.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу относительно того, что истцом не доказано наличие убытков в виде суммы излишне переплаченной арендной платы, противоправное поведение ответчика, а также доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением ответчика, а также вина ответчика.

При указанных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска у суда первой инстанции отсутствовали, поскольку в указанный период договор аренды являлся действующим по воле самого истца, который не согласился с ценой выкупаемого имущества, предложенной ответчиком.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и отказа истцу в удовлетворении иска.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2024 г. по делу N А40-178786/23 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Н.И. Левченко Е.А. Мезрина