Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2024 г. N 09АП-28181/24 по делу N А40-230947/2023

г. Москва

10 июня 2024 г.

Дело N А40-230947/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С.М. Мухина,

судей:	Г.М. Никифоровой, В.И. Попова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Ким О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2024 по делу N А40-230947/2023

по заявлению: общества с ограниченной ответственностью "Ангара СтройКонсалтинг"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третьи лица: 1. Департамент городского имущества города Москвы, 2. ИП Мамедов Орхан Юрист оглы

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Долгошеев А.А. по доверенности от 09.01.2024;
от заинтересованного лица:	Ярмолюк В.Н по доверенности от 15.0.12024;
от третьих лиц:	1. не явился, извещен; 2. не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 11 марта 2024 года, принятым по настоящему делу, удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью "Ангара СтройКонсалтинг" (заявитель, общество, ООО "Ангара СтройКонсалтинг") о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Москве), выраженное в уведомлении от 25.12.2023 N КУВД-001/2023-42337503/7, суд также обязал Управление в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ИП Мамедова О.Ю.оглы на объект недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 2, корп. 1, пом. 3/1 (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5), общей площадью 91,3 кв.м.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Департамент городского имущества города Москвы (Департамент), индивидуальный предприниматель Мамедов Орхан Юрист оглы (ИП Мамедов О.Ю.оглы).

Не согласившись с выводами суда, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления настаивал на доводах апелляционной жалобы, представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Третьи лица, извещенные в порядке статьи 123 АПК РФ надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд провел судебное заседание в их отсутствие.

Проверив в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого решения, изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из фактических материалов дела и установлено судом, 19.09.2023 Общество в рамках единой учетно-регистрационной процедуры обратилось в Управление с заявлениями N N MFC-0558/2023-1413860-1, MFC-0558/2023-1413860-2 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 2, корп. 1, пом. 3/1 (этаж 1, пом. VIII, ком. 1-5).

Уведомлением от 06.10.2023 N КУВД-001/2023-42337503/6 государственным регистратором сообщено о приостановлении осуществления регистрационных действий на основании п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" до 22 декабря 2023 года.

В связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, 25.12.2023 на основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", Управлением принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий, формализованное в уведомлении N КУВД-001/2023-42337503/7.

Полагая, что отказ регистрирующего органа нарушает его права и законные интересы, ООО "Ангара СтройКонсалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции признал оспариваемое решение Управления недействительным и обязал последнее устранить допущенные нарушения в силу нижеследующего.

Управление является федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлению сведений, содержащихся в нем.

Судом установлено, что ООО "Ангара СтройКонсалтинг" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, общей площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д. 2, корп. 1, пом.3/1 (этаж 1, пом. VIII, комн. 1-5) на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 28.06.2023 (учетный N 59-8579 от 17.07.2023) (с поручительством) заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с федеральными законами от 3 16.06.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", в соответствии решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2023 и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 по делу N А40-146859/22, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права собственности N77:06:0003009:9040-77/051/2023-6 от 27.07.2023.

В качестве правоустанавливающего документа для осуществления государственной регистрации со стороны общества был представлен Договор N 47 передачи договора купли-продажи (нежилого помещения) от 28.06.2023 (учетный N 59-8579 от 17.07.2023) от 10.08.202, заключенный между ООО "Ангара СтройКонсалтинг" (поручитель) и ИП Мамедов О.Ю.оглы (должник), по которому поручитель обязуется передать в собственность должника вышеуказанный объект недвижимости, а должник принять и оплатить это имущество.

Вынося решение о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности третьего лица на вышеуказанный объект недвижимости, управление указало, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ, другому лицу, возможно путем проведения аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход прав в отношении приватизированного имущества.

Между тем, управлением не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, собственник имеет право на распоряжение своим имуществом и был вправе совершить сделку по отчуждению своего имущества третьим лицам.

Из статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), на которую сослался государственный регистратор в обоснование оспариваемого решения, следует, что предметом ее регулирования является порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, то есть касается правоотношений между арендатором публичного имущества и собственником этого имущества.

ООО "Ангара СтройКонсалтинг", заключив с Департаментом Договор купли-продажи, реализовало свое преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем данное помещение с момента государственной регистрации Договора купли-продажи является собственностью ООО "Ангара СтройКонсалтинг" и не является государственной или муниципальной собственностью, а действие ФЗ N 159 не распространяется на стороны Договора купли-продажи.

После состоявшегося отчуждения имущества из государственной собственности его бывшему арендатору, публичный интерес обеспечивается с использованием иного механизма, а именно, за счет установления залога на это имущества в обеспечение оплаты стоимости отчужденного имущества.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, последующее отчуждение приватизированного имущества не влечет утрату его статуса как находящегося в залоге, чем продолжает обеспечиваться публичный интерес, состоящий в полной уплате цены имущества государству.

ООО "Ангара СтройКонсалтинг" обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении согласия на отчуждение объекта недвижимости в соответствии со ст. 392.3 ГК РФ, на нежилое помещение с кадастровым номером 77:06:0003009:9040, расположенного по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, д. 2, корп.1, пом. 3/1.

В свою очередь Департамент согласовал передачу прав и обязанностей по договору купли-продажи от 28.06.2023 (учетный N 59-8579 от 17.07.2023), что подтверждается письмом Департамента от 06.10.2023 N ДГИ-Э-124884/23-1.

Переход права собственности на выкупаемую недвижимость от продавца к покупателю состоялся с обременением в виде залога в силу закона.

Согласно п. 2.6 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости N 59-8579 от 17.07.2023 покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ) в соответствии с толкованием, данным п. п. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки". Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю.

При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

До момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются Покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сделаны после записи о праве собственности Покупателя.

На основании изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что решение Управления, изложенное в уведомлении от 25.12.2023 N КУВД-001/2023-42337503/7 об отказе государственной регистрации прав, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц, правомерно обязав Управление в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устранить допущенное нарушение в установленном законом порядке.

Указанные в апелляционной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки суда при принятии обжалуемого акта. Каких-либо новых доводов апелляционная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2024 по делу N А40-230947/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.М. Мухин

Судьи

Г.М. Никифорова В.И. Попов