Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2024 г. N 15АП-7736/24 по делу N А32-39602/2022

город Ростов-на-Дону

13 июня 2024 г.

дело N А32-39602/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боровковой Е.С.

при участии:

от истца - представитель Соколова Е.Б. по доверенности от 22.11.2022;

от ответчика - представитель не явился, извещен;

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" Байрамбекова Малика Мусаибовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу N А32-39602/2022

по иску Конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" Байрамбеков Малик Мусаибович (ИНН 2309013908 ОГРН 1022301202472)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246 ОГРН 1022301606799)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю

об обязании продлении срока действия договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий ЗАО "Кларисса" Байрамбеков Малик Мусаибович (далее - истец, управляющий, общество) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования города Краснодар (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить соглашение к договору аренды N 4300014603 от 26.10.2006, которым предусмотреть продолжение действия договора аренды сроком на пять лет. Исчислять срок действия договора аренды с даты принятия судебного акта по настоящему заявлению.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Требования кредиторов включены в реестр требований, строительство объектов почти завершено.

В судебное заседание ответчик, третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэрии города Краснодара от 20.04.1999 "О предоставлении ЗАО "Кларисса" земельного участка в Западном административном округе" обществу предоставлен в аренду на семь лет земельный участок площадью 13 678,7 кв. м для проектирования и строительства 12-этажного жилого комплекса в квартале N 23 по улице Кубанской Набережной, между улицами Комсомольской и Советской, переулку Подгорном в Западном внутригородском округе города Краснодар.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 20.07.1999 N 1095 (4300005208).

В связи с тем, что на указанном земельном участке располагался посторонний землепользователь, площадь которого составила 673 кв. м распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 23.06.2006 N 1872-р "Об утверждении проекта границ земельного участка в квартале N 23, между улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской, переулком Подгорным в Западном внутригородском округе города Краснодар" утвержден проект границ земельного участка площадью 13 496 кв. м в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской, переулком Подгорным в Западном внутригородском округе города Краснодар.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:43:0208019:1.

В 2006 году общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 13 496 кв. м для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской, переулком Подгорным в Западном внутригородском округе города Краснодар.

Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 23.08.2006 N 2925-р "О предоставлении ЗАО "Кларисса" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодар" обществу предоставлен в аренду на три года из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208029:1, для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской, переулком Подгорным в Западном внутригородском округе города Краснодар.

Согласно содержанию данного постановления, а так же приложению к распоряжению на указанном земельном участке расположены объекты (жилые дома, строения и др., в виде частного сектора).

На основании указанного распоряжения администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2006 N 4300014603 земельного участка из земель поселений общей площадью 13 496 кв. м, в том числе площадью 1010 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным с кадастровым номером 23:43:0208029:1, для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой, сроком с 23.08.2006 по 23.08.2009.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН 15.03.2007 под номером регистрационной записи 23-23-01/473/2006-384.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2013 по делу N А32-4521/2010 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества конкурсный кредитор обратился с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации муниципального образования города Краснодар расторгать договор аренды от 26.10.2006 земельного участка, площадью 13 496 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208029:1 и распоряжаться земельным участком.

Определением от 09.08.2012 по делу N А32-4521/2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.12.2012 и постановлением суда кассационной инстанции от 18.02.2013, заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

Таким образом, в настоящее время в отношении спорного земельного участка действуют обеспечительные меры в виде запрета администрации расторгать договор аренды N 4300014603 от 26.10.2006 и распоряжаться указанным участком.

На спорном земельном участке расположены три многоквартирных дома, сданных в эксплуатацию, а именно блоки-секции N 1, N 2 и N 3.

Кроме того, на участке находятся объекты незавершенного строительства ЖК "Кларисса", такие как блок-секция N 4, N 5.

В рамках дел N А32-15286/2013 и N А32-8091/2016 при рассмотрении требований администрации к обществу о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0208029:0001 с учетом завершения строительства трех МКД, введения их в эксплуатацию, регистрации прав собственников жилых помещений, а так же выделенного участка площадью 560 кв. м, которая фактически не передавалась во владение ответчика с учетом расположенного на нем строения Манохина А.А., установлено, что площадь оставшегося земельного участка, необходимого для завершения строительства МКД блок-секция N 4, N 5 составляет 2 034 кв. м

21.07.2022 истцом направлено в адрес администрации заявление исх. N 112 от 18.07.2022 о заключении дополнительного соглашения к спорному договору аренды, предусматривающего продление срока действия договора на пять лет, то есть на срок необходимый для окончания строительства, ввода домов в эксплуатацию и передачи гражданам.

Данное заявление обосновано истцом тем, что, несмотря на принятые в рамках дела N А32-4521/2010 обеспечительные меры, срок действия указанного договора аренды в настоящее время истек, что не позволяет истцу продолжить строительство многоквартирного дома.

Письмом от 02.08.2022 N 19321/26 администрация отказала истцу в заключении дополнительного соглашения в связи с тем, что продление ранее заключенного договора аренды земельного участка на новый срок Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу об обязании администрации заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее продление договора с даты принятия решения суда сроком на 5 лет.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, для того, чтобы обязать администрацию заключить с обществом дополнительное соглашение к спорному договору аренды, предусматривающее продление срока его действия на 5 лет для завершения строительства, для администрации данное заключение должно быть обязательным в силу закона.

Как установлено, спорный земельный участок сформирован в целях строительства нескольких многоквартирных жилых домов, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся поэтапно. После сдачи в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в трех домах, договор аренды земельного участка под данными домами прекратил свое действие, а в остальной части спорного земельного участка, которая используется для завершения строительства блок-секции N 4, N 5, договор аренды земельного участка от 26.10.2006 N 4300014603 продолжил действовать.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (в редакции, действующей на момент обращения с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3.3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" банкротом, для передачи публично-правовой компании "Фонд развития территорий", принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершении строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, действующее законодательство предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства не путем продления действия договора, путем заключения договора аренды на новый срок.

Более того, земельный участок не может быть предоставлен истцу в той площади, которая указана в договоре, поскольку на спорном земельном участке находятся три многоквартирных дома, введенных в эксплуатацию, вследствие чего земельный участок находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме.

Таким образом, судом сделан верный вывод, что, с учетом выбранного истцом ненадлежащего способа судебной защиты, у суда отсутствуют основания для обязания администрации заключить с обществом дополнительное соглашение, продлевающее срок действия договора.

Как верно отмечено судом первой инстанции, истец не лишен права провести межевые работы по образованию земельного участка, необходимого для завершения строительства литеров 4 и 5 и обратиться в администрацию с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренным подпунктом 10 и подпунктом 3.3 пункта 2 статьи 9.6 ЗК РФ.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Поскольку обществу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в размере 3 000 рублей, с закрытого акционерного общества "Кларисса" подлежит взысканию госпошлина в размере 3 000 тыс. рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу N А32-39602/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Кларисса" (ИНН 2309013908 ОГРН 1022301202472) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев