Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2024 г. N 09АП-21040/24 по делу N А40-228196/2023

г. Москва

13 июня 2024 г.

Дело N А40-228196/23

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2024 г. по делу N А40-228196/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТПУ "Кленовый бульвар" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N И-05-002265 от 23.12.2021 г.

при участии в судебном заседании: от истца Кривов М.Б. (по доверенности от 01.01.2024 г.); от ответчика Михнев М.П. (по доверенности от 11.12.2023 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТПУ "Кленовый бульвар" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору арены земельного участка N И-05-002265 от 23.12.2021 г., в редакции протокола разногласий, предложенного истцом.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.02.2024 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на то, что судом не принято во внимание, что расчет арендной платы за первый год аренды земельного участка не связан с наличием или отсутствием сервитута на земельном участке. Размер арендной платы за первый год аренды связан с возможностью предоставления права осуществления строительства. Кроме того, как указывает ответчик, судом первой инстанции не принят во внимание довод Департамента относительно того, что настоящим дополнительным соглашением (по п. 4 и п. 6) истец просил суд изменить существенное условие ранее заключенного договора (цены), а в этой связи следует принять во внимание, что при наличии таких требований истца на момент заключения договора в части пересмотра размера платы, определенной городом,- участок вообще мог быть не предоставлен истцу

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 23.12.2021 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N И-05-002265 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0000000:5947 общей площадью 10 474 кв.м., имеющего адресные ориентиры: город Москва, муниципальный округ Нагатинский затон, Кленовый бульвар, земельный участок 28/1 (далее - земельный участок), предоставленный для реализации масштабного инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса "ТПУ "Кленовый бульвар". Срок действия договора аренды 6 лет.

Распоряжением Департамента от 28.03.2022 г. N 15197 в отношении указанного земельного участка утверждены границы зоны действия сервитута площадью 7 191 кв.м. и установлен сервитут сроком на два года в целях реализации (размещения) объектов регионального значения - обеспечения строительства линейного объекта "Восточный участок Большой кольцевой линии, от станции метро "Каширская" до станции метро "Нижегородская" в пользу ГУП "Московский метрополитен" и АО "Мосинжпроект", что составляет более 70 % предоставленного Обществу земельного участка. На основании данного распоряжения в ЕГРН внесена соответствующая запись об установлении сервитута (срок действия с 04.05.2022 г.).

Между истцом и ГУП "Московский метрополитен" заключено соглашение от 12.07.2023 г. N 5120-м об установлении срочного сервитута части земельного участка.

Согласно соглашению о сервитуте ГУП "Московский метрополитен" с 04.05.2022 г. предоставлено право пользования частью земельного участка площадью 7 191 кв.м.

В соответствии с абз. 3 п. 2.6 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и абз. 3 п. 3.6. договора аренды земельного участка от 23.12.2021 г. N И-05-002265 в случае установления срочного сервитута в отношении части арендуемого земельного участка для строительства объектов метрополитена ставка арендной платы за такую часть земельного участка устанавливается в размере, определенном для строительства объектов метрополитена.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата для строительства объектов метрополитена установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании заявления истца Департаментом 28.07.2023 г. направлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об изменении арендной платы в связи с сервитутом. Указанное дополнительное соглашение получено истцом 07.08.2023 г.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что в представленном дополнительном соглашении арендная плата за земельный участок изменена не с даты предоставления Метрополитену земельного участка в пользование, что нарушает права и законные интересы истца, поскольку арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету, в связи с сервитутом, начиная с 04.05.2022 г., в связи с чем, истцом в адрес ответчика 22.08.2023 г. направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указанные истцом обстоятельства дают ему право на перерасчет арендной платы по договору аренды начиная с 04.05.2022 г.

Довод жалобы о невозможности перерасчета арендной платы за первый год аренды подлежит отклонению, поскольку перерасчет арендной платы в случае передачи земельного участка (либо его части) прямо предусмотрен условиями договора аренды (п. 3.6.) и постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП (п. 2.6.).

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями названного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.ст. 3,422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Стороны при заключении договора аренды предусмотрели п. 3.6., в котором указано, что арендная плата подлежит изменению в случае установления сервитута.

Следует отметить, что форма договора аренды разработана ответчиком, возможность перерасчета арендной платы (п. 3.6.) включена именно Департаментом.

Более того, такое изменение арендной платы прямо указано в п. 2.6. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП.

Кроме того, в протоколе заседания градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 17.10.2019 г. N 29 указано на обязанность ООО "ТПУ "Кленовый бульвар" предоставить ГУП "Московский метрополитен" часть земельного участка для строительства объекта метрополитена.

Департамент при заключении договора аренды целенаправленно предусмотрел возможность изменение арендной платы, так как знал, что на земельный участок будет наложен сервитут в целях строительства станции Московского метрополитена.

Договор аренды и постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП не содержат оговорку, что арендная плата за первый год аренды не подлежит изменению в случае установления сервитута. Наоборот, и договор аренды и Постановление Правительства Москвы содержат прямое указание на изменение арендной платы и применение ставки в 0,01% в случае установления сервитута.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правильно применил редакцию дополнительного соглашения с протоколом разногласий Общества.

В адрес Департамента неоднократно направлялись письма об изменение арендной платы в связи с установлением сервитута.

Довод жалобы относительно того, что соглашение о сервитуте не может распространяться на взаимоотношения сторон, возникшие до заключения соглашения, несостоятелен

В силу положений ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно п. 1.5., 4.4., 6.1 соглашения об установлении сервитута ООО "ТПУ "Кленовый бульвар" и Московский метрополитен договорились распространить сферу действия сервитута с 04.05.2022 г. на 2 года.

Кроме того, предоставление сервитута с 04.05.2022 г. подтверждается распоряжением Департамента городского имущества от 28.03.2022 г. N 15197; платежными поручениями Московского метрополитена об оплате платы за сервитут с 04.05.2022 г.

Ссылки ответчика в жалобе на то, что решением суда первой инстанции изменены существенные условия договора аренды подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно абз. 3 п. 3.6. договора аренды земельного участка в случае передачи арендатором арендуемого земельного участка либо его части в субаренду, заключения арендатором земельного участка соглашения об установлении срочного сервитута в отношении арендуемого земельного участка или его части для строительства объектов Московского метрополитена ставка арендной платы за такой земельный участок либо его часть устанавливается в размере, определенном для строительства объектов Московского метрополитена.

Абзацем 3 п. 2.6. постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" предусмотрено, что в случае передачи арендатором арендуемого земельного участка либо его части в субаренду, заключения арендатором земельного участка соглашения об установлении срочного сервитута в отношении арендуемого земельного участка или его части для строительства объектов Московского метрополитена ставка арендной платы за такой земельный участок либо его часть (в случае передачи в субаренду части земельного участка, заключения арендатором земельного участка соглашения об установлении срочного сервитута в отношении части арендуемого земельного участка) устанавливается в размере, определенном для строительства объектов Московского метрополитена.

Соответственно, изменение арендной платы в связи с установлением сервитута предусмотрено абз. 3 п. 3.6. договора аренды земельного участка и абз. 3 п. 2.6. постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП, в связи с чем, довод ответчика относительно того, что решением суда первой инстанции изменены существенные условия договора аренды, несостоятелен.

Таким образом, поскольку редакция дополнительного соглашения, предложенная истцом, согласуется с положениями действующего законодательства, факт установления сервитута в отношении арендуемого истцом земельного участка в интересах метрополитена подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, обязательства по изменению ставки арендной платы закреплены положениями действующего законодательства и условиями договора аренды, при этом обоснованного контррасчета размера предложенного истцом арендной платы ответчиком не представлено, разногласия при заключении дополнительного соглашения правомерно урегулированы судом первой инстанции в соответствии с положениями ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции истца.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2024 г. по делу N А40-228196/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Е.А. Мезрина