Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2024 г. N 15АП-10347/24 по делу N А53-4775/2020

город Ростов-на-Дону

23 августа 2024 г.

дело N А53-4775/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Гамова Д.С., Димитриева М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым И.В.,

при участии в судебном заседании:

Рогулиной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Рогулиной Людмилы Александровны на определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2024 по делу N А53-4775/2020

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Тартанова Александра Евгеньевича,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Тартанова Александра Евгеньевича (далее - должник, Тартанов А.Е.) в Арбитражный суд Ростовской области обратилась Рогулина Людмила Александровна (далее - Рогулина Л.А.) с заявлением о признании незаключенными предварительного договора купли-продажи от 13.01.2023, договора купли-продажи от 06.02.2023, заключенных между финансовым управляющим имущества Тартанова А.Е. Дьяковым Игорем Николаевичем и Саенко Георгием Витальевичем; признании предварительного договора купли-продажи от 13.01.2023, договора купли-продажи от 06.02.2023, заключенных между финансовым управляющим имущества Тартанова А.Е. Дьяковым Игорем Николаевичем и Саенко Георгием Витальевичем, недействительными; применении последствий недействительности сделки; об обязании арбитражного управляющего Дьякова Игоря Николаевича заключить с победителем торгов N 26461-ОТПП/2 Рогулиной Л.А. договор купли-продажи в отношении имущества должника в составе лота N 2 - доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 4-ый Экипажный, N 75, и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116, 7 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 4-ый Экипажный, N 75, по цене 2 451 007 руб.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился Саенко Георгий Витальевич (далее - Саенко Г.В.) со встречным исковым заявлением об обязании заключить договор купли-продажи по результатам торгов и признании за Саенко Г.В. преимущественного права покупки доли в праве на земельный участок и признании за Саенко Г.В. права собственности на доли в праве на земельный участок.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2024 по делу N А53-4775/2020 в удовлетворении заявления Рогулиной Л.А. отказано. Встречное заявление Саенко Г.В. удовлетворено.

Суд признал за Саенко Г.В. преимущественное право покупки доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская области, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 75, и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 75, и перевести на Саенко Георгия Витальевича права и обязанности покупателя на указанное имущество. Признан действительным договор купли-продажи имущества от 06.02.2023, заключенный финансовым управляющим Тартанова Александра Евгеньевича - Дьяковым Игорем Николаевичем и Саенко Георгием Витальевичем. В остальной части заявление Саенко Г.В. оставлено без рассмотрения. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2023, отменены.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2024 по делу N А53-4775/2020, Рогулина Л.А. обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что судом не учтено и не применено к спорным правоотношениям постановление Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П; вышеуказанное постановление Конституционного Суда РФ на дату рассмотрения судом заявлений вступило в законную в силу, поэтому подлежит применению при рассмотрении обособленного спора. Апеллянт указал, что Саенко Г.В. утратил право преимущественной покупки, поскольку пропустил срок, установленный пунктом 2 статьи 250 ГК РФ. Предметом договора купли-продажи является доля в праве на недвижимое имущество, в связи с этим соответствующая сделка в силу действующего законодательства подлежит нотариальному удостоверению, в то время как договор купли-продажи недвижимого имущества нотариально не удостоверен, что влечет его ничтожность.

В отзыве на апелляционную жалобу Саенко Г.В. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий имуществом должника Дьяков И.Н. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, определение оставить без изменения.

В судебном заседании Рогулина Л.А. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила определение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2024 по делу N А53-4775/2020 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2020 в отношении Тартанова А.Е. введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан, - реструктуризация долгов гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден Дьяков И.А.

Сведения о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликованы на сайте ЕФРСБ 20.05.2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 (резолютивная часть судебного акта оглашена 19.11.2020) в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден Дьяков И.А.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.02.2023 суд применил в отношении должника Тартанова А.Е. правила параграфа 4 главы Х "Особенности рассмотрения дела о банкротстве гражданина в случае его смерти" Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2022 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника Тартанова Александра Евгеньевича в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Установлена начальная стоимость реализации имущества:

- Лот 1 - доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83, Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв.м., этажность - 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83 - 5 076 493 руб.

- Лот 2 - доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 75, Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 75. - 5 206 732 руб.

- Лот N 3 - земельный участок с кадастровым номером 61:02:0081007:66, площадью 600 кв.м. и имеющиеся на нем улучшения в виде подпорной стенки длинной 116,4 м., расположенные по адресу: Россия, Ростовская область, Аксайский район, п. Верхнетемерницкий, пер. Небесный, 10, - 6 661 060 руб.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2022 внесены изменения в Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2022, положение дополнено пунктом 3.1.

На электронной площадке "Новые информационные сервисы" опубликовано объявление о проведении торгов.

15.12.2022 Рогулина Л.А. подала заявку на участие в торгах, перечислила задаток на реквизиты, указанные на электронной площадке, была допущена к торгам.

16.12.2022 подведены итоги периода приема заявок по торгам и определены победители, сформированы протоколы результатов торгов.

Победителем торгов лота N 2, в состав которого входит: 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75., Жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75, с ценой предложения 2 451 007 руб. признана Рогулина Л.А., от лица которой выступала Караваева Т.С.

Участниками долевой собственности на земельный участок являлись: Саенко Кирилл Георгиевич, Саенко Даниил Георгиевич, Саенко Елена Александровна, Саенко Георгий Витальевич, по 1/8 доли в праве общей долевой собственности.

19.12.2022 финансовый управляющий должника направил посредством почтовой корреспонденции уведомления о намерении продать долю в праве общей собственности в адрес всех сособственников.

30.12.2022 Саенко Г.В. получил посредством почтовой связи уведомление финансового управляющего имуществом должника Дьякова И.Н. от 19.12.2022 N 69 о намерении продать долю в праве общей собственности по результатам проведения торгов (протокол N 26461-ОТПП/2), лот N 2, с ценой предложения 2 451 007.00 руб.

Саенко Г.В. выразил согласие на заключение договора-купли-продажи имущества Тартанова А.Е., входящего в состав лота N 2, остальные долевые собственники отказались от покупки указанного имущества в пользу Саенко Г.В.

13.01.2023 между Саенко Г.В. и финансовым управляющим имуществом должника Дьяковым И.Н. подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанного имущества.

06.02.2023 между финансовым управляющими имуществом должника Дьяковым И.Н. и Саенко Г.В. подписан договор купли-продажи 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75.

Денежные средства по договору купли-продажи от 06.02.2023, заключенному с Саенко Г.В., поступили на расчетный счет должника 03.03.2023.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил встречные требования Саенко Г.В., отказал Рогулиной Л.А. в удовлетворении заявления, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного Федерального закона.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном названным Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество при обращении на него взыскания в законодательстве на дату проведения торгов не имелось.

В силу пункта 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении вопроса о порядке реализации в рамках дела о банкротстве доли в праве общей собственности на нежилое помещение в определении от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018 указала, что по общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В статье 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (часть 3 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника- банкрота может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

В указанном определении Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации также указала, что такой подход помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Вывод о том, что доля в праве собственности на недвижимое имущество при банкротстве сособственника подлежит реализации победителю торгов по цене, определенной по результатам открытых торгов, но только после предоставления другим сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки, содержится также в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Принимая во внимание изложенное, финансовый управляющий имуществом должника именно в таком порядке обязан был предложить реализовать преимущественное право покупки 1/2 доли в общей долевой собственности должника на спорное недвижимое имущество другим сособственникам по цене, предложенной победителем торгов, и только в случае отказа Саенко Г.В. от заключения договора купли-продажи, имущество должника подлежало реализации победителю торгов.

Довод Рогулиной Л.А. о том, что при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести долю по цене, равной начальной цене на торгах, со ссылкой на постановление Конституционного Суда Российской Федерации N 23-П, отклонен судом по следующим основаниям.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации N 23-П вынесено 16.05.2023, вступает в силу со дня официального опубликования (пункт 4 Постановления).

Указанное постановление опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 18.05.2023; в "Собрании законодательства РФ", 22.05.2023, N 21, ст. 3793; в "Российской газете", N 120, 02.06.2023.

С учетом положений пункта 4 указанного постановления, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П распространяется на отношения, возникшие с даты его официального опубликования, то есть с 18.05.2023, и не распространяется на ранее состоявшиеся отношения.

Договор купли-продажи имущества заключен 06.02.2023, то есть ранее постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 N 23-П.

В соответствии с частью 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

На момент заключения договора купли-продажи имущества были применимы положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) (пункт 18).

Вместе с тем, при проведении торгов в порядке, указанном в постановлении N 23-П, финансовый управляющий обязан был предложить сособственникам приобрести долю в праве по цене, выставляемой на торги. В случае отказа сособственников заключить договор по указанной цене, сособственники не лишаются права участвовать в торгах на общих основаниях, и приобрести имущество по цене, сформированной по результатам торгов.

Однако применение положений постановления N 23-П к состоявшимся правоотношениям нарушит права Саенко Г.В., поскольку с учетом ранее действовавших правил, последний не участвовал в проведении торгов.

Торги признаны состоявшимися, оснований для проведения повторных торгов с целью участия в них Саенко Г.В., не имеется.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что в данном случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020).

Рогулина Л.А. также указала на нарушение месячного срока, установленного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность может быть долевой, то есть с определением доли каждого из собственников в праве собственности, и совместной, то есть без определения таких долей (пункт 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В части 2 указанной статьи установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По смыслу вышеприведенных положений, общая долевая собственность подразумевает владение, пользование, распоряжение имуществом по общему согласию ее участников.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Норма, которая содержится в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагает на сособственника обязанность в месячный срок в письменной форме известить продавца о намерении реализовать преимущественное право.

Как следует из материалов дела, уведомление от 19.12.2022 получено Саенко Г.В. 30.12.2022, и 30.12.2022 Саенко Г.В. направил ответ о готовности приобрести долю путем реализации своего преимущественного права, то есть в установленный законом срок.

Предварительный договор подписан сторонами 13.01.2023, то есть в месячный срок, основной договор - 06.02.2023 по независящим от ответчика причинам. При этом, факт уклонения от заключения договора купли-продажи со стороны Саенко Г.В. судом не установлен.

Договор купли-продажи от 06.02.2023 содержал условие об оплате имущества в течение 30 дней со дня подписания договора. Оплата была произведена 03.03.2023, то есть в сроки, установленные договором.

Довод заявителя о том, что положение о порядке реализации имущества не содержало условий о заключении предварительного договора, а также содержало условие о заключении договора в течение пяти дней со дня получения предложения управляющего, обоснованно отклонен судом, поскольку данное положение не регулирует порядок заключения договора с лицом, имеющим преимущественное право покупки.

Ссылка заявителя на судебную практику отклоняется, так как различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств рассматриваемого дела.

Судом учтено, что в деле о банкротстве N А53-4775/2020 при аналогичных обстоятельствах рассмотрено заявление Рогулина И.О. к Варламовой А.В. и встречное исковое заявление Варламовой А.В. к Рогулину И.О.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 в удовлетворении требований Рогулина И.О. отказано, встречное исковое заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционного суда от 04.12.2023 определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 отменено. Признаны недействительными предварительный договор купли-продажи от 01.02.2023, договор купли-продажи объектов недвижимости от 10.02.2023, заключенные финансовым управляющим Тартанова А.Е. - Дьяковым И.Н. и Варламовой А.В. Применены последствия недействительности сделок, на Варламову А.В. возложена обязанность возвратить Тартанову А.Е. доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:632, площадью 511 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, 83; жилой дом с кадастровым 61:44:0011501:864, общей площадью 107 кв. м, этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Ростовская область,

г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-1 Экипажный, 83; восстановлено право требования Варламовой А.В. к Тартанову А.Е. задолженности в сумме 2 451 007 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований Рогулина И.О. отказано. В удовлетворении встречного заявления Варламовой А.В. отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2024 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023 по делу N А53-4775/2020 отменено, определение Арбитражного суда Ростовской области от 31.07.2023 по данному делу оставлено в силе.

На основании изложенного, суд правомерно признал за Саенко Г.В. преимущественное право покупки 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0011501:450, площадью 509 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75, и жилой дом с кадастровым номером 61:44:0011501:866, общей площадью 116,7 кв.м., этажность 2 этажа, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, переулок 4-й Экипажный, N 75.

В случае признания права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Заявитель также просил признать недействительным и незаключенным предварительный договор от 01.02.2023 и договор купли-продажи от 10.02.2023.

Истец по встречному заявлению просил признать договор купли-продажи от 10.02.2023 действительным.

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По смыслу данной правовой нормы, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, основывается на оценке судом взаимного поведения обеих сторон сделки: исполнение (полное или частичное) сделки одной стороной, принятие такого исполнения другой стороной и уклонение данного участника сделки от нотариального удостоверения (пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из пояснений финансового управляющего имуществом должника Дьякова И.Н. следует, что при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи имущества, учитывая особенности реализации имущества должника в соответствии с Законом о банкротстве, особый статус продавца - финансового управляющего, назначенного арбитражным судом в соответствии с Законом о банкротстве, реализацию имущества должника в соответствии с утвержденным арбитражным судом положением о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина, судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью финансового управляющего, нотариального удостоверения сделки при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется.

Учитывая вышеизложенное, нотариальное удостоверение договора купли-продажи от 06.02.2023 не осуществлялось.

Между тем, Саенко Г.В. выполнены все условия и действия по приобретению спорного имущества должника, исполнены обязательства по договору купли-продажи спорного имущества. Уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны Саенко Г.В. отсутствовало.

Таким образом, суд установил, что имеющийся в материалах дела предварительный договор от 13.01.2023 и договор купли-продажи от 06.02.2023, заключенный между финансовым управляющим Дьяковым И.Н. и Саенко Г.В., содержат намерение (волю) к продаже доли и все необходимые для соответствующего вида договора существенные условия, а также явно выраженное согласие (волю) Саенко Г.В. на покупку доли на предложенных условиях.

То есть, сделка купли-продажи имущества между сторонами заключена, однако ей не придана нотариальная форма документа.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 10.02.2023 заключен и является действительным.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К числу существенных относится в том числе условие о предмете договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене (статьи 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи от 13.01.2023 и договор купли-продажи от 06.02.2023 содержали существенные условия о предмете и цене, в связи с этим суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договоров незаключенными.

Заявитель по встречному исковому заявлению Саенко Г.В. просил признать за ним право собственности на спорное имущество.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства (пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, спор об оспаривании права собственности является вещно-правовым и не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

На основании изложенного, в данной части заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2024 по делу N А53-4775/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.С. Гамов М.А. Димитриев