Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2024 г. N 08АП-5747/24 по делу N А46-20572/2023

город Омск

27 августа 2024 г.

Дело N А46-20572/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5747/2024) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 18.04.2024 по делу N А46-20572/2023 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Комбинат строительных материалов "Сибирский железобетон" (ИНН 5502043769, ОГРН 1025500513917) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об обязании произвести перерасчет начисленной арендной платы, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Комбинат строительных материалов "Сибирский железобетон" - представитель Назаров С.К., по доверенности от 01.08.2024 сроком действия до 31.12.2025,

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Дручинина К.Ю., по доверенности от 27.05.2024 N Ис-ДИО/7989 сроком действия один год,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Комбинат строительных материалов "Сибирский железобетон" (далее - ООО СЗ КСМ "Сибирский железобетон", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковыми заявлениями к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об обязании произвести перерасчет начисленной арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.03.2022 N Д-Ц-31-12262, от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12034, от 18.03.2022 N Д-Ц-31-12263, от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12033 согласно формуле: Ап = Кс х Сап, где Ап - размер арендной платы в год, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы равная 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка; взыскать неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 28.12.2023 суд объединил дела в одно производство для их совместного рассмотрения за N А46-20572/2023.

Истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлено об уточнении исковых требований. Согласно представленным уточнениям, общество просило:

1. Обязать Департамент произвести перерасчет начисленной арендной платы по договорам аренды земельного участка N Д-Ц-31-12033 от 06.04.2021 г., N Д-Ц-31-12034 от 06.04.2021 г., N Д-Ц-31-12263 от 18.03.2022 г., N Д-Ц-31-12262 от 18.03.2022 г., согласно формуле:

Ап = Кс х Сап, где Ап - размер арендной платы в год,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка,

Сап - ставка арендной платы равная 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

2. Взыскать с Департамента сумму неосновательно подученных денежных средств в размере 6 943 159,42 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами:

- за период с 02.10.2022 по 06.03.2024 в сумме 919 583,75 руб.;

- за период с 07.03.2024 по день вынесения судом решения, исчисленные исходя из размера ключевой ставки, установленной Банком России;

- за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленные из расчета ключевой ставки, установленной Банком России на этот период.

Уточненные исковые требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением от 18.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-20572/2023 исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал Департамент произвести перерасчет начисленной арендной платы по договорам аренды земельного участка NД-Ц-31-12033 от 06.04.2021, NД-Ц-31-12034 от 06.04.2021, NД-Ц-31-12263 от 18.03.2022, NД-Ц-31-12262 от 18.03.2022, согласно формуле: Ап = Кс х Сап, где

Ап - размер арендной платы в год,

Кс - кадастровая стоимость земельного участка,

Сап - ставка арендной платы равная 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

С Департамента в пользу истца взысканы неосновательно полученные денежные средства в сумме 6 943 159,42 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 60 321,26 руб.

В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает следующее: территория, переданная в аренду под строительство, используется истцом более 18 лет, оснований для применения к договорам аренды земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных по договору аренды в целях комплексного освоения для жилищного строительства от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522, размера арендной платы, предусмотренной таким договором, не имеется; расчет арендной платы, исходя из размера земельного налога, предусматривался подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (на момент заключения спорных договоров) только для такого вида договоров как договор о комплексном развитии территории жилой застройки. Обществом не представлено доказательств, которые бы подтверждали, что им велось комплексное развитие территории жилой застройки или комплексное развитие застроенной территории (такие документы в материалах дела отсутствуют). Напротив, обществом велась жилая застройка в коммерческих целях; условия изначально заключенного договора N Д-Ц-31-5522, а также спорных в настоящем деле договоров не содержат указанные обязательные условия договоров о комплексном развитии территории жилой застройки, не могут быть квалифицированы в качестве таковых, следовательно, отсутствуют основания для применения при расчете ставки земельного налога.

Определением суда апелляционной инстанции от 24.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 11.07.2024.

До начала судебного заседания от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании, открытом 11.07.2024 представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, дал пояснения, ответил на вопросы суда.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, дал пояснения, ответил на вопросы суда.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2024 судебное заседание в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 07.08.2024. Указанным определением сторонам предложено представить письменные мотивированные документально обоснованные пояснения относительно целей и сроков строительства, предусмотренных проектом застройки либо иными документами при предоставлении первоначального земельного участка под застройку и при заключении первого договора аренды и дальнейшем; какие работы велись и введутся по строительству объектов на спорных земельных участках, в том числе в течение искового периода; соблюдаются или не соблюдаются сроки строительства; какие препятствия имеются для строительства и связаны ли они с действиями (бездействием) компетентных органов. Также сторонам представить письменные относительно применения Постановления N 419-п к спорным отношениям во времени с учетом внесенных в него изменений.

Определением суда от 05.08.2024 в составе суда произведена замена судьи Краецкой Е.Б. на судью Халявина Е.С.

От Департамента, общества поступили дополнительные пояснения по поставленным судом вопросам с приложенными документами. Руководствуясь статьями 66, 81, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приобщил представленные документы к материалам дела.

В судебном заседании, открытом 07.08.2024, стороны поддержали ранее изложенные процессуальные позиции с учетом представленных дополнений.

Определением суда (протокольное) от 07.08.2024 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 14.08.2024, обществу предложено представить документы, которые предусматривают сроки застройки и статус как лица, которое осуществляет комплексное развитие жилой застройки либо иной, а также мотивированные письменные пояснения по дополнительным пояснениям Департамента.

За время перерыва от истца и ответчика поступили дополнительные пояснения с приложенными документами, приобщенные апелляционным судом к материалам дела на основании статей 66, 81 АПК РФ.

В заседании суда, продолженном после перерыва, стороны поддержали ранее изложенные доводы, ответили на вопросы суда.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ООО "КСМ "Сибирский железобетон" (арендатор) заключен договор аренды от 18..03.2022 N Д-Ц-31-12262 земельного участка с кадастровым номером: 55:36:70401:22700, местоположение участка: Омская область, город Омск, улица Нагибина. Цель использования участка: строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы за предоставленный участок составляет 55 468,88 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение N 1 к договору). Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 16.02.2022 (пункт 2.4 договора).

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8, подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок с кадастровым номером: 55:36:70401:22700 был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070401:4068 и 55:36:070401:4066, ранее принадлежавших истцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522.

Между Департаментом и ООО "КСМ "Сибирский железобетон" также заключен договор аренды от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12033 земельного участка с кадастровым номером: 55:36:70401:22501, местоположение участка: Омская область, город Омск, улица В.М. Шукшина. Цель использования участка: для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный".

Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы за предоставленный участок составляет 70 193,87 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение N 2 к договору). Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 09.07.2020 (пункт 2.4 договора).

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8., подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок с кадастровым номером: 55:36:70401:22501 был образован из земельного участка 55:36:070401:4063, принадлежавшего истцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522.

Между сторонами также имеет место договор от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12034 земельного участка с кадастровым номером: 55:36:70401:22500, местоположение участка: Омская область, город Омск, улица М.А. Булгакова. Цель использования участка: для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный".

Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы за предоставленный участок составляет 70 768,28 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение N 2 к договору). Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 09.07.2020 (пункт 2.4 договора).

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8., подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок с кадастровым номером: 55:36:70401:22500 был образован из земельного участка 55:36:070401:4063, принадлежавшего истцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522.

Кроме того, между Департаментом и ООО "КСМ "Сибирский железобетон" заключен договор аренды от 18.03.2022 N Д-Ц-31-12263 земельного участка с кадастровым номером: 55:36:70401:22701, местоположение участка: Омская область, город Омск, улица Нагибина. Цель использования участка: строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы за предоставленный участок составляет 66 239,61 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение N 1 к договору). Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с 16.02.2022 (пункт 2.4 договора).

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8., подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок с кадастровым номером: 55:36:70401:22701 был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070401:4068 и 55:36:070401:4066, принадлежавшихистцу на праве аренды по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522.

Вступившим в законную силу Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 по делу N А46-4484/2020, определено, что размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522 должен соответствовать размеру земельного налога.

Согласно позиции истца, расчет арендной платы по договорам аренды надлежит осуществлять аналогично расчету арендной платы по договору аренды от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522, то есть размер годовой арендной платы не может превышать размер земельного налога.

Общество обратилось к Департаменту с письмом о перерасчете арендной платы, на что получен отказ Департамента.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований в части, с чем выразил несогласие Департамент.

С учетом положений, изложенных в части 5 статьи 268 АПК РФ, пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12), обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факты получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также получение обогащения ответчика за счет истца.

Из пункта 1 статьи 1107 ГК РФ следует, что лицо которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7 ЗК РФ и разъяснениям пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", арендная плата за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органами местного самоуправления и государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Истцом в обоснование исковых требований указано на получение арендодателем необоснованной выгоды в счет оплаты за пользование земельным участком в большем размере по сравнению с размером арендной платы, признанным обоснованным в отношении исходных земельных участков в рамках дела N А46-4484/2020.

Так, в рамках дела N А46-4484/2020 рассмотрен иск Департамента к ООО "КСМ "Сибирский железобетон" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.04.2005 N Д-Ц31-5522 за период с 01.07.2014 по 18.03.2020.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках дела N А46-4484/2020 установлено, что договор аренды от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522 предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0138, предоставлен для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный".

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2021 по делу N А46-4484/2020 указано, что пунктом 4 Порядка N 419-п установлено, что для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Исходя из чего департамент указал, что при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться порядком расчета земельного налога, предусмотренным налоговым законодательством.

Так, пунктом 15 статьи 396 НК РФ в отношении земельных участков, предоставленных на условии осуществления на них жилищного строительства, предусмотрено применение повышающих коэффициентов:

- коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

- коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Пунктом 5 Постановления N 419-п установлено, что оно вступает в силу с 01.01.2019. Таким образом, утвержденный данным Постановлением порядок определения размера арендной платы (в размере земельного налога) является обязательным для сторон лишь с момента вступления в силу данного нормативного акта, что соответствует также условию договора аренды, предусмотренному пунктом 2.3 при его заключении, а также условию, предусмотренному пунктом 2.2 договора в редакции соглашения от 02.03.2015.

До указанного момента ни арендодатель, ни арендатор не обязаны были учитывать в своих правоотношениях нормы, определяющие размер земельного налога, и, следовательно, нормы, устанавливающие повышающий коэффициент.

Применение повышающего коэффициента правомерно с момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с Порядком N 419-п.

На момент обращения с иском (06.03.2020) не прошло более трех лет, необходимых для применения повышающего коэффициента к земельному налогу.

Таким образом, является неверным вывод судов о наличии оснований для применения повышающего коэффициента 4 с учетом правоотношений сторон, существовавших ранее вступления в силу Постановления N 419-п и утвержденного им Порядка.

Общество несет лишь обязанность по уплате арендных платежей, которые подлежат исчислению в соответствии с Порядком N 419-п, в самом Постановлении N 419-п либо утвержденном им Порядке, нормы, обязывающие учитывать период аренды до вступления в силу данного нормативного акта, отсутствуют. Договором аренды такая возможность также не предусмотрена. Также в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2021 по делу N А46-4484/2020 указано, что согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изначально договор аренды был заключен в 2005 году. В пункте 1.1 договора установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:0138 передается для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный". Согласно выписке из ЕГРН от 21.04.2005 N 36/05-4123 указанный в договоре земельный участок имеет площадь 420 918 кв. м. При этом в выписке указаны сведения о частях земельного участка (всего 23), включающих зону многоэтажного жилищного строительства, зеленую зону, зону коттеджной сблокированной застройки, занятую объектами социальнокультурно-бытовой застройки, усадебную застройку, парковку, сервисную зоны. Таким образом, при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка, определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства. Несмотря на отсутствие в пункте 1.1 договора словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон.

Судом округа в данном постановлении также указано, что срок договора аренды был продлен до 31.05.2011, затем до 01.01.2016, впоследствии - до 01.01.2023, следовательно, арендодатель своим волеизъявлением подтвердил правомерность освоения земельного участка до указанной даты. Кроме того, неоднократно изменялся предмет договора аренды. Соглашением от 04.07.2012 вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:138 площадью 420 918 кв. м предметом стал земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:901 площадью 401 562 кв. м, в последующем в сторону уменьшения (до 148 719 кв. м) изменялась площадь указанного земельного участка (соглашение от 20.07.2012), в качестве предмета договора указывались иные земельные участки, в отношении которых представлены доказательства образования их из земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901. При этом предмет договора аренды и в последующем изменялся неоднократно, что, согласно пояснениям сторон, происходило в связи с вводом в эксплуатацию объектов недвижимости, переходом прав на земельный участок под ними к собственникам объектов, что и влекло изменение предмета аренды. Обществом представлены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, начиная с 11.12.2007, следовательно, ответчик поэтапно осваивал переданный ему в аренду изначально земельный участок, с чем соглашался арендодатель при заключении дополнительных соглашений и принятии распоряжений об образовании земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:901. Сучетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для применения повышающего коэффициента, связанного с превышением трехлетнего срока строительства. Какая-либо недобросовестность со стороны общества, обстоятельства злоупотребления им своими правами не установлены, наоборот, действия по вводу в эксплуатацию объектов недвижимости, исключению из предмета аренды освоенных земельных участков, свидетельствуют о наличии доказательств поэтапного строительства и освоения изначально предоставленного земельного участка в пределах срока строительства, определенного соглашением от 05.11.2014. В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2023 по делу N А46-4484/2020 по результатам повторного рассмотрения дела указано, что в исковой период размер арендной платы подлежал определению за период с февраля 2017 года по декабрь 2018 года на основании Постановления N 179-п; за период с января 2019 года по октябрь 2020 года - на основании Постановления N 419-п. В рассматриваемом случае в договоре аренды не были установлены сроки строительства, земельный участок предоставлен обществу для целей жилищного строительства, на части земельного участка уже построены и введены в эксплуатацию МКД, оснований для признания общества уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения не имеется, как не имеется и оснований для выводов о несвоевременном освоении участков обществом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что основания для применения повышающего коэффициента к расчету арендной платы в настоящем случае отсутствуют. Согласно пункту 7 Постановления N 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков. В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 в Постановление N 419-п) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Как указано выше, изначально договор заключен в 2005 году, земельный участок N 138 предоставлен для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный". Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.04.2005 N 36/05-4123 указанный в договоре земельный участок имеет площадь 420 918 кв.м. При этом в выписке указаны сведения о частях земельного участка (всего 23), включающих зону многоэтажного жилищного строительства, зеленую зону, зону коттеджной сблокированной застройки, занятую объектами социальной и культурно-бытовой застройки, усадебную застройку, парковку, сервисную зоны. Таким образом, при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка, определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства. Несмотря на отсутствие в пункте 1.1 договора словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон по продлению действия договора аренды и неоднократному изменению его предмета. Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что за исковой период с февраля 2017 года по октябрь 2020 размер арендной платы подлежит определению с учетом указанных нормативных правовых актов и соответствует, по сути, размеру земельного налога, поскольку отсутствуют основания как для применения двойной налоговой ставки по Постановлению N 179-п, так и повышающих коэффициентов по Постановлению N 419-п. Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, отклоняя соответствующие доводы департамента о необходимости применения повышающих коэффициентов к арендной плате.

Сторонами не оспаривается, что впоследствии в результате неоднократных разделов земельных участков заключены:

-договор аренды от 18.03.2022 N Д-Ц-31-12262 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:22700 (далее - Договор 1), цель аренды - строительство многоквартирного дома;

-договор аренды от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12034 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:22500 (далее - Договор 2), цель аренды - для жилищных нужд под строительство 1 -й очереди жилого комплекса "Дачный";

-договор аренды от 06.04.2021 N Д-Ц-31-12033 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:22501 (далее - Договор 3), цель аренды - для жилищных нужд под строительство 1 -й очереди жилого комплекса "Дачный";

-договор аренды от 18.03.2022 N Д-Ц-31-12263 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070401:22701 (далее - Договор 4), цель аренды -строительство многоквартирного дома.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований, Департамент ссылается на несогласие с методикой произведения расчета, обосновывая указанное тем обстоятельством, что условия изначально заключенного договора от 21.04.2005 N Д-Ц-31-5522, а также Договоров 1-4 не содержат условия о комплексном развитии территории жилой застройки, не могут быть квалифицированы в качестве таковых, следовательно, отсутствуют основания для применения при расчете ставки земельного налога.

Вместе с тем, как было установлено в рамках дела N А46-4484/2020, согласно кадастровому плану земельного участка (который является неотъемлемой частью договора N Д-Ц31-5522) от 21.04.2005 N 36/05-4123, земельный участок ранее имел общую площадь 420 918 кв.м. В плане указаны сведения о частях земельного участка (всего 23) и схема их границ, включающих зону многоэтажного жилищного строительства, зеленую зону, зону коттеджной, блокированной застройки, занятую объектами социальной и культурно-бытовой застройки, усадебную застройку, парковку, сервисную зоны.

Действительно, понятие комплексного освоения было введено с внесением Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в ЗК РФ ряда статей, в том числе статей 30.2, 38.2 ЗК РФ.

Однако первоначальный договор аренды заключен на основании распоряжения Мэра города Омска от 19.05.2004 N 1581-р, то есть до момента введения в ЗК РФ понятия "комплексное освоения земельных участков", ввиду чего заключенный договор не мог содержать прямого указания на указанную дефиницию.

Указанные доводы ответчика также получили надлежащую оценку при рассмотрении дела N А46-4484/2020.

Судом кассационной инстанции отмечено, что несмотря на отсутствие в пункте 1.1 договора словесного указания на комплексное освоение земельного участка, тем не менее, исходя из предмета договора, данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон по продлению действия договора аренды и неоднократному изменению его предмета.

Существенное изменение установленных при рассмотрении дела N А46-4484/2020 обстоятельств на момент рассмотрения настоящего спора Департаментом не обосновано, в связи с чем доводы апеллянта в указанной части подлежат отклонению.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Как отмечено судом первой инстанции, аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях также и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка, что имеет место в настоящем случае, ввиду чего расчет арендной платы по Договарам аренды 1-4 должен осуществляться в соответствии с расчетом арендной платы по договору аренды от 21.04.2005 N Д-Ц31-5522, следовательно, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками не может быть больше земельного налога.

Доводы департамента о не тождественности понятий "комплексное развитие территории" и "комплексное развитие территории жилой застройки" (пункт 7 Постановления N 419-п, пункт 5 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 65 ГрК РФ) отклоняются, поскольку противоречат принципу единства судебной практики применительно к одним и тем же правоотношениям с учетом вынесенных по делу А46-4484/2020 и вступивших в законную силу судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее- НК РФ) налоговая ставка земельного налога в Омской области установлена решением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 "О земельном налоге на территории города Омска" и составляет для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства 0,3 процента от кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, доводы Департамента о недопустимости расчета арендной платы в размере земельного налога отклоняются как несостоятельные.

Кроме того, с учетом того, что трехлетний срок со дня предоставления исходного земельного участка (в его первоначальных параметрах) в аренду ответчику в 2005 году истек, Департамент считает, что при расчете арендной платы по договорам 1-4 надлежит применять повышающий коэффициент, предусмотренный абзацем 2 пункта 15 статьи 396 НК РФ.

Пунктом 15 статьи 396 НК РФ предусмотрено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, и жилищного строительства, осуществляемого на основании договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности), исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трех лет начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенные жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в указанном жилом доме (многоквартирном доме).

В абзаце 2 названной статьи указано, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, и жилищного строительства, осуществляемого на основании договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности), исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего три года с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенные жилой дом (многоквартирный дом) или на любое помещение в указанном жилом доме (многоквартирном доме).

Исходя из буквального содержания данной нормы применение повышающего коэффициента к ставке налога 0,3 процента является правовым последствием одного факта - отсутствия на земельном участке, представленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости. При этом указанное регулирование связано с земельным участком и установленным для него видом разрешенного использования, и не связано с тем, кто является собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения участком.

Указанная дифференциация коэффициентов обусловлена необходимостью стимулирования застройщиков к соблюдению сроков строительства, то есть плательщик земельного налога, по смыслу НК РФ, в случае неосвоения земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, не лишен права применять пониженную налоговую ставку (в пределах 0,3%), однако от исчисления налога с учетом повышающего коэффициента освобожден быть не может.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 35 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021), воля законодателя состоит в исключении возможности извлечения налоговой выгоды собственниками земельных участков, которые не имели объективных препятствий в осуществлении жилищного строительства, но уклонились от освоения земельного участка, не завершив строительство, по крайней мере до истечения трех лет с момента получения участка в собственность либо изначально не имели намерения по его освоению, например, если приобретенные земельные участки рассматривались налогоплательщиком лишь в качестве активов для последующей продажи.

Однако, при применении указанных правил налогообложения должна обеспечиваться их гармонизация с правилами (особенностями), установленными законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности налогоплательщика приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

В ином случае применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога может из средства стимулирования жилищного строительства приобрести характер санкции, выражающейся в установлении более обременительных условий налогообложения в отсутствие к тому разумных и объективных оснований, то есть, по существу, к произвольному налогообложению.

Судом учтено, что изначально (до произведенных разделов) земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:138 первоначально предоставлен истцу в 2005 году на 3 года для жилищных нужд под строительство 1-й очереди жилого комплекса "Дачный".

В ходе осуществления истцом застройки предмет договора неоднократно изменялся, в связи с вводом в эксплуатацию объектов недвижимости, переходом прав на земельный участок под ними к собственникам объектов.

При этом договоры аренды не содержат конкретных сроков строительства, согласно пояснениям истца, не оспоренным Департаментом, в настоящее время им продолжается жилищное строительство, то есть фактически имеет место освоения земельных участков для целей, предусмотренных договорами. \

Так, истец указывает, что с момента заключения договора N Д-ЦЗ1-5522 обществом окончены и введены в эксплуатацию 15 многоквартирных жилых домов, 12 блокированных жилых домов (таун-хаус), 34 коттеджа, детский сад на 240 мест, внеплощадочные инженерные сети (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, тепловые сети), трансформаторные подстанции, пешеходные дорожки, автомобильные дороги по ул. Ю.М. Нагибина, Ф.И. Тютчева, М.А. Булгакова, В.М. Шукшина (Решением Омского городского совета от 27.10.2021 г. N353 отнесены к дорогам общего пользования местного значения). Фактически застройка территории завершена на 95%.

При сформулированных сторонами условиях договоров, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при таких обстоятельствах общество не может быть признано уклоняющимся или не соблюдающим сроки строительства, основания для применения повышающего коэффициента 4 отсутствуют.

При произведении расчета судом принят во внимание представленный Департаментом условный расчет, подготовленный в соответствии с выводами судов по делу N А46-4484/2020, согласно которому общий размер неосновательного обогащения по спорным договорам составляет 7 051 643,62 руб.

В части требований общества о взыскании с ответчика неосновательного обогащения судом учтен частичный пропуск обществом срока исковой давности в отношении требований до 01.11.2023. Возражений в указанной части апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, по расчету суда, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 6 943 159,42 руб. Расчет проверен апелляционной коллегией, апеллянтом не оспорен.

Самостоятельных возражений относительно выводов суда первой инстанции об отказе во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, истец не заявил, доводов относительно частичного удовлетворения иска не привел, в связи с чем в указанной части суда первой инстанции не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", далее - Постановление N 12). Суд апелляционной инстанции, рассматривая апелляционную жалобу, не вправе ухудшать положение заявителя по сравнению с обжалуемым судебным актом (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 18.04.2024 по делу N А46-20572/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Е.Б. Краецкая Е.С. Халявин