Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2024 г. N 12АП-5642/24 по делу N А06-4612/2023

г. Саратов

30 августа 2024 г.

Дело N А06-4612/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.,

судей Акимовой М.А., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Глебовой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Астраханской области

в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: г. Саратов, улица Лермонтова М.Ю., д. 30, корпус 2

апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управления государственным имуществом в Астраханской области на решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 июня 2024 года по делу N А06-4612/2023 (судья Ковальчук Т.А.)

по заявлению индивидуального предпринимателя Сахибгареевой Фирузы Мухлисовны (ОГРНИП 304302129600117, ИНН 301502962361)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управления государственным имуществом в Астраханской области (414024, г. Астрахань, ул. Богдана Хмельницкого, д. 11, корп. 5, ОГРН 1093017001450, ИНН 3017060300)

о признании незаконным отказа от 18.04.2023 N 30-ШД/1549,

о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителя предпринимателя - Лычкиной О.В., дов. от 21.08.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сахибгареева Фируза Мухлисовна (далее ИП Сахибгареева Ф.М.. предприниматель, заявитель) обратилась в суд с заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Астраханской области (далее ТУ Росимущества в АО) о признании незаконным отказа N 30-ШД/1549 от 18.04.2023 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул Гоголя. д. 11 лит. А. и обязании заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 17 июня 2022 года признан незаконным отказ Территориального управления Росимущества в Астраханской области N 30-ШД/1549 от 18.04.2023 в реализации Индивидуальному предпринимателю Сахибгареевой Фирузы Мухлисовны преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул Гоголя. д. 11 лит. А. Суд обязал Территориальное управление Росимущества в Астраханской области в течении 30 дней с даты вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление Индивидуального предпринимателя Сахибгареевой Фирузы Мухлисовны от 14.03.2023 г. о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя д. 11 лит. А. Суд взыскал с Территориального управления Росимущества в Астраханской области в пользу ИП Сахибгареевой Ф.М. госпошлину в размере 300 рублей, возвратил ИП Сахибгареевой Ф.М. из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 1700 рублей.

ТУ Росимущества в Астраханской области не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что предпринимателем самовольно без разрешения произведена реконструкция здания магазина, в связи с чем, площадь здания магазина увеличилась и составила 149,7 кв.м. Изменились характеристики объекта аренды, реконструированное здание является самовольной постройкой и не может быть объектом договора купли-продажи.

В судебное заседание явился представитель индивидуального предпринимателя.

Иные лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке статей 121-123, 186 АПК РФ.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, 28.06.2001 г. между Комитетом по управлению государственным имущество Астраханской области и ИП Сахибгареевой Ф.М. заключен договор аренды N 1096 - нежилого помещения, площадью 93,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11 лит. А. для использования под торговую деятельность, сроком до 20.06.2002 г. (л.д. 48-54).

Срок договора аренды неоднократно продлевался (л.д.98-121).

Впоследствии права Арендодателя перешли к ФГУП "АГАТ" (л.д.122).

01.03.2015 г. между ФГУП "АГАТ" и ИП Сахибгареева Ф.М. заключено дополнительное соглашение к договору N 1096, согласно которого, изменилась площадь арендуемого помещения на 91,5 кв.м., в связи с новыми данными технической документации БТИ (л.д. 44).

18.07.2022 г. между ТУ Росимущества в АО и ИП Сахибгареевой Ф.М. заключено дополнительное соглашение о переводе прав Арендодателя.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения в связи погашением прав хозяйственного ведения ФГУП "АГАТ" с 01.09.2020 г. права Арендодателя перешли к ТУ Росимущества в АО (л.д.47).

14.03.2023 г. ИП Сахибгареева Ф.М. обратилась с заявлением в ТУ Росимущества в АО о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11 лит. А. (л.д.43).

18.04.2023 г. ТУ Росимущества в АО в письме исх.N 30-ШД/1549 отказало в выкупе арендованного имущества, в связи с тем, что имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя, в связи с чем, изменились его основные характеристики.

Полагая, что отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, не соответствует закону, ИП Сахибгареева Ф.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права предпринимателя.

Изучив материалы дела, проверив законность принятого по делу судебного акта в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушения прав в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ лежит на заявителе.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

В соответствии с п.1 и 4 Положения "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением 3 случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Суд первой инстанции, признавая отказ Управления незаконным, исходил из того, что ИП Сахибгареева Ф.М. включена в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в качестве микропредприятия 01.08.2016 г., владеет спорным нежилым помещением на основании договора с 28.06.2001 г., то есть к моменту обращения с заявлением в ТУ Росимущества по АО непрерывно более 22 лет. Доказательства наличия у заявителя задолженность по арендной плате за спорное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) либо включения спорного имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень в материалах дела отсутствуют, что ТУ Росимущества в АО по существу не оспаривает. Таким образом, ИП Сахибгареева Ф.М. в полной мере соответствовала всем условиям, необходимым для реализации ею преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить, законодательно не определено, каким способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения Комитета.

Срок договора аренды неоднократно продлевался (л.д.98-121).

Впоследствии права Арендодателя перешли к ФГУП "АГАТ" (л.д.122).

01.03.2015 г. между ФГУП "АГАТ" и ИП Сахибгареева Ф.М. заключено дополнительное соглашение к договору N 1096, в п.1 которого указано, что в связи с данными технической документации БТИ, стороны пришли к соглашению п.1.1 договора изложить в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество - магазин, литер А общей площадью 91,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11, для использования под торговую деятельность (л.д. 44).

Согласно пункту 1 в связи погашением прав хозяйственного ведения ФГУП "АГАТ" с 01.09.2020 г. права Арендодателя перешли к ТУ Росимущества в АО (л.д.47).

Согласно выписке из ЕГРП правообладателем нежилого здания магазина площадью 91,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя. д. 11, является Российская Федерация (л.д 74-75).

21.03.2023 г. в целях рассмотрения вопроса о принятии решения об условиях приватизации арендуемого объекта, ТУ Росимущества в АО произвело осмотр объекта.

В ходе осмотра установлено, что с торцевой стороны здания без необходимых разрешений осуществлен пристрой, в связи с чем, площадь арендуемого объекта увеличилась.

По результатам осмотра составлен акт осмотра от 22.03.2023 г. (т.1 л.д. 76-78).

Таким образом, ТУ Росимущества в АО установлено, что имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя, в связи с чем, изменились его основные характеристики.

Таким образом, объект аренды изменился.

Согласно техническому паспорту БТИ на здание от 11.08.2010 г. площадь здания, состоящая из 2-х коридоров, торгового зала, подсобного помещения, туалета, складского помещения, составила 91,5 кв.м. (л.д 32-36).

Согласно кадастровому паспорту БТИ на здание от 07.07.2015 г. площадь здания составила 91,5 кв.м.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание от 22.11.2022 г. по адресу: г. Астрахань, Икрянинский район, p.п. Ильинка, ул. Гоголя, д. 11 литер А, площадь объекта составила 149,7 кв.м. Из экспликации следует, что к зданию площадью 91,5 кв.м. пристроено подсобное помещение площадью 58,2 кв.м., общая площадь составила 149,7 кв.м. Нежилое здание общей площадью 149,7 кв.м. состоит из 2-х коридоров, торгового зала, 2-х подсобных помещений, туалета, складского помещения.

Возведение пристройки к зданию магазина осуществлено предпринимателем без получения соответствующей разрешительной документации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя указала, что разрешительные документы на реконструкцию здания магазина отсутствуют, за их получением предприниматель не обращалась.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении определенных условий.

В рассматриваемом случае, предприниматель, которая возвела самовольную постройку, не осуществила действий, направленных на ее легализацию, договор аренды на указанный объект не заключен.

Пунктом 2.2.4 договора аренды от 28.06.2001 г. предусмотрено, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения Комитета.

В данном случае, разрешение со стороны арендодателя отсутствовало.

Заявленный предпринимателем к выкупу спорный объект не может быть предоставлен в собственность, поскольку претерпел реконструкцию, в результате которой площадь здания, используемого предпринимателем, существенно увеличилась.

Если по договору аренды от 28.06.2001 г., с учетом дополнительного соглашения от 01.03.2015 г., предпринимателю предоставлено в аренду здание магазина площадью 91,5 кв.м., то согласно техническому паспорту от 22.11.2022 г. общая площадь здания магазина составляет 149,7 кв.м.

Проектно-сметная документация на реконструкцию объекта не представлена, разрешение на реконструкцию объекта отсутствует, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

Поскольку в результате реконструкции спорный объект недвижимости самовольно изменен, у Управления отсутствует возможность предоставить его в собственность, поскольку объект вместе с самовольной пристройкой является одним целым.

Таким образом, здание магазина площадью 149,7 кв.м. не существует как объект недвижимости, не введено в эксплуатацию, не зарегистрировано в ЕГРП, и никому не принадлежит на каком-либо праве с пристройкой к зданию магазина.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует порядок приватизации только арендуемого недвижимого имущества.

В указанном на дату обращения с заявлением виде предприниматель объект не арендует, договор аренды здания площадью 149,7 кв.м. не заключался, а здание магазина площадью 91,5 кв.м. не существует как объект гражданских прав, поскольку самовольно реконструирован предпринимателем.

Судом первой инстанции указано, что изменение площади объекта в результате перепланировки само по себе не свидетельствует о несоблюдении ИП Сагибгареевой Ф.М. условия о непрерывном владении и пользовании недвижимым имуществом в течение более двух лет и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с характеристиками, существующими на момент обращения в ТУ Росимущества по АО. Само по себе переоборудование (перепланировка) арендуемого объекта не может являться основание для отказа в предоставлении запрашиваемой Обществом услуги.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства переоборудования (перепланировки) объекта.

Согласно действующему законодательству перепланировка это изменение конфигурации помещения, когда требуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проемов, устройство дополнительных санузлов и т.д.

При переоборудовании (переустройстве) в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения влекут внесение изменений в техническую документацию.

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего объекта (площадь, объем). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства (в том числе пристройка дополнительного помещения). Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Из представленных документов следует, что предпринимателем к арендованному зданию магазина пристроено помещение, соответственно объект претерпел реконструкцию, в результате которой, площадь объекта существенно увеличилась. Согласие собственника объекта на осуществление реконструкции предпринимателем не получено, разрешение на реконструкцию объекта отсутствует, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает обоснованными доводы ТУ Росимущества по АО о том, что заявитель не может реализовать преимущественное право на выкуп объекта недвижимости, в связи с незаконно произведенной реконструкцией спорного объекта, поскольку не соблюдается предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ условие, необходимое для реализации преимущественного права. Отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, по смыслу Закона N 159- ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Однако в рассматриваемом случае, речь идет не о помещении в здании, а об отдельно стоящем здании магазина как едином объекте.

Воля законодателя направлена на то, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества должно быть подтверждено владением и пользованием арендуемым объектом на законных основаниях.

В рассматриваемом случае, объект (здание магазина) площадью 91,5 кв.м. перестал существовать в прежнем виде, поскольку заявитель произвел реконструкцию объекта и самовольно присоединил к объекту кирпичную пристройку площадью 58,2 кв.м. без согласия арендодателя и без разрешительной документации.

Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить добросовестным субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества.

Однако в рассматриваемом случае действия предпринимателя нельзя рассматривать как добросовестные, поскольку предприниматель без согласия и разрешения собственника, без разрешительной документации самовольно изменила технические характеристики объекта, являющегося федеральной собственностью.

Довод представителя предпринимателя о том, что в материалы дела представлены экспертные заключения, согласно которым, здание (магазин) соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности, представлено техническое заключение, согласно которому, произведенная реконструкция не повлекла за собой изменения несущей способности основных строительных конструкций, не оказала влияния на их эксплуатационную пригодность, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанные документы не относятся к предмету настоящего спора и в рассматриваемом случае не подлежат оценке судом.

Ссылка суда на судебную практику, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанные судебные акты основаны на иных фактических обстоятельствах. По указанным делам судом указано, что то обстоятельство, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием на объект недвижимости в целом и арендуемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости, не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

В рассматриваемом деле, имущество, являющееся предметом аренды, претерпело изменения в виде самовольно осуществленного пристроя, в связи с чем, изменились его основные характеристики.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 июня 2024 года по делу N А06-4612/2023 подлежит отмене в части удовлетворения требований и взыскания с Территориального управления в Астраханской области в пользу ИП Сахибгареевой Ф.М. госпошлины в размере 300 руб. с принятием в отмененной части по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судом первой инстанции излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1700 рублей правомерно возвращена заявителю из федерального бюджета на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

В связи с этим, решение суда в части возврата ИП Сахибгареевой Ф.М. из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины в размере 1700 рублей подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 июня 2024 года по делу N А06-4612/2023 отменить в части удовлетворения требований и взыскания с Территориального управления Росимущества в Астраханской области в пользу ИП Сахибгареевой Ф.М. госпошлины в размере 300 руб.

Принять в отмененной части по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 17 июня 2024 года по делу N А06-4612/2023 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.В. Пузина

Судьи

М.А. Акимова
С.Г. Веряскина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.