Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2025 г. N 15АП-565/25 по делу N А32-22662/2021

город Ростов-на-Дону

20 февраля 2025 г.

дело N А32-22662/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Деминой Я.А., Долговой М.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Левченко В.А.,

при участии:

от Алпатовой Елены Владимировны: представитель Греков А.М. по доверенности от 17.04.2024;

от Аслановой Виктории Александровны: представитель Греков А.М. по доверенности от 27.05.2024;

от Багарян Дианы Сааковны: представитель Греков А.М. по доверенности от 26.04.2024;

от Батуевой Татьяны Николаевны: представитель Греков А.М. по доверенности от 19.04.2024;

от Волкова Александра Викторовича: представитель Греков А.М. по доверенности от 05.04.2024;

от Гердт Олега Викторовича: представитель Греков А.М. по доверенности от 22.04.2024;

от Гердт Маргариты Витальевны: представитель Греков А.М. по доверенности от 22.04.2024;

от Гуденко Дениса Вячеславовича: представитель Греков А.М. по доверенности от 26.04.2024;

от Даниловой Натальи Владимировны: представитель Греков А.М. по доверенности от 10.04.2024;

от Демерчян Дигрануш Гарегиновна: представитель Греков А.М. по доверенности от 25.04.2024;

от Еремченко Алексея Юрьевича: представитель Греков А.М. по доверенности от 11.12.2024;

от Жангиреева Аскара: представитель Греков А.М. по доверенности от 12.06.2024;

от Журавлевой Анжелики Алексеевны: представитель Греков А.М. по доверенности от 09.04.2024;

от Зеленской Евгении Петровны: представитель Греков А.М. по доверенности от 03.04.2024;

от Кешишьян Анаиды Смбатовны: представитель Греков А.М. по доверенности от 10.04.2024;

от Кулешова Вадима Михайловича: представитель Греков А.М. по доверенности от 17.04.2024;

от Маркова Петра Николаевича: представитель Греков А.М. по доверенности от 26.04.2024;

от Мироновой Елены Олеговны: представитель Греков А.М. по доверенности от 08.05.2024;

от Перелыгиной Галины Викторовны: представитель Греков А.М. по доверенности от 19.06.2024;

от Сорокиной Ольги Васильевны: представитель Греков А.М. по доверенности от 06.04.2024;

от Туленковой Виктории Викторовны: представитель Греков А.М. по доверенности от 09.04.2024;

от Фархадовой Тамары Михайловны: представитель Греков А.М. по доверенности от 18.04.2024;

от Хованской Татьяны Викторовны: представитель Греков А.М. по доверенности от 23.04.2024;

от Ахапкиной Любови Николаевны: представитель Кравникова А.Н. по доверенности от 03.04.2024;

финансовый управляющий Садайло Артем Игоревич лично;

от финансового управляющего Садайло Артема Игоревича: представитель Кузнецова Е.А. по доверенности от 12.02.2025, представитель Соколова И.А. по доверенности от 12.02.2025;

от Жикиной Александры Васильевны: представитель Ступина С.В. по доверенности от 08.11.2022 (онлайн),

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционные жалобы финансового управляющего Садайло Артема Игоревича, Жикиной Александры Васильевны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2024 по делу N А32-22662/2021 о признании права собственности на недвижимое имущество и исключении требований из реестра требований кредиторов должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Арзуманяна Артура Игоревича,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Арзуманяна Артура Игоревича (далее - должник) Ахапкина Любовь Николаевна обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании права собственности Ахапкиной Любови Николаевны на квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, общей площадью 37,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лавровая, дом 1, квартира N 21; регистрировании перехода права собственности от Арзуманяна А.И. к Ахапкиной Л.Н. на квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, общей площадью 37,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лавровая, дом 1, квартира N 21; и исключении из реестра требований кредиторов должника Арзуманяна Артура Игоревича денежное требование Ахапкиной Любови Николаевны в размере 1 850 000,00 рублей основной задолженности.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2024 признано за Ахапкиной Любовью Николаевной право собственности на недвижимое имущество: жилое помещение (квартиру), общей площадью 37,4 кв. м, этаж 3, кадастровый номер 23:49:0202005:1410, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Лавровая, дом N 1, квартира N 21.

Определение мотивировано тем, что отсутствие регистрации не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика исполнения договора. Согласно материалам дела, некоторые граждане, заключившие аналогичные договоры с должником (предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи), подавшие совместно с должником в орган регистрации прав заявления о переходе права собственности, успели до наложения ареста зарегистрировать за собой права собственности на свои квартиры в этом доме. Принимая во внимание, что Ахапкина Л.Н. находится в сходной правовой ситуации с участниками строительства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на нее также подлежат распространению гарантии прав приобретателя жилого помещения в многоквартирном доме.

Не согласившись с определением суда от 28.11.2024 по делу N А32-22662/2021, финансовый управляющий Садайло Артем Игоревич и Жикина Александра Васильевна обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда отменить. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что должник не является застройщиком, в отношении него не были применены правила о банкротстве застройщика, ввиду чего порядок исполнения обязательств перед кредиторами посредством передачи им квартиры в данном случае не применяется.

В отзывах на апелляционные жалобы Ахапкина Любовь Николаевна возражала в отношении заявленных доводов, указывала на то, что должником фактически для осуществления строительства привлекались денежные средства, заключенные между должником и кредиторами договоры могут быть квалифицированы в качестве договоров об участии в долевом строительстве, при этом в пользу кредиторов, в полном объеме исполнивших свои обязательства по договорам, перешли права в отношении спорных жилых помещений. В связи с этим, Ахапкина Л.Н. просила определение суда оставить без изменения.

Также против удовлетворения апелляционных жалоб возражали иные кредиторы, предъявившие аналогичные требования о признании за ними права собственности, а именно: Алпатова Е.В., Асланова В.А., Багарян Д.С., Батуева Т.Н., Волков А.В., Гердт М.В., Гуденко Д.В., Данилова Н.В., Демерчян Д.Г., Еремченко А.Ю., Жангиреев А., Журавлева А.А., Зеленская Е.П., Кешишьян А.С., Клохтунова Л.В., Кулешов В.М., Марков П.Н., Миронова Е.О., Перелыгина Г.В., Сорокина О.В., Туленкова В.В., Фархадова Т.М., Хованская Т.В.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2021 к должнику применены правила, предусмотренные параграфом 4 главы X Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Садайло Артем Игоревич (публикация в газете "Коммерсантъ" N 16(7217) от 29.01.2022).

16.04.2024 в арбитражный суд от Ахапкиной Любови Николаевны поступило заявление, в соответствии с которым заявитель просила:

- признать право собственности Ахапкиной Любови Николаевны на квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, общей площадью 37,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лавровая, дом 1, квартира N 21;

* зарегистрировать переход права собственности от Арзуманяна А.И. к Ахапкиной Л.Н. на квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, общей площадью 37,4 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лавровая, дом 1, квартира N 21;

* в случае удовлетворения требования Ахапкиной Любови Николаевны о признании права собственности на указанную квартиру, исключить из реестра требований кредиторов должника Арзуманяна Артура Игоревича денежное требование Ахапкиной Любови Николаевны в размере 1 850 000,00 рублей основной задолженности;

- денежное требование Ахапкиной Любови Николаевны в размере 324 292,24 рублей процентов за пользованием чужими денежными средствами, включенных определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2022, отдельно в третью очередь реестра требований кредиторов Арзуманяна Артура Игоревича, оставить в неизменном виде, не исключая их из реестра требований (с учетом уточнений принятых судом).

Заявление мотивировано тем, что 19.05.2016 между Арзуманяном Артуром Игоревичем (Сторона 1) и Ахапкиной Любовью Николаевной (Сторона 2) был заключен Предварительный договор купли-продажи на приобретение жилого помещения (квартиры) в возводимом многоэтажном жилом доме, которое будет располагаться в секции 2 на 3 этаже с условным N 92, общей площадью 37 кв.м. Жилой дом возводится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая.

Стоимость жилого помещения по условиям предварительного договора составила 1 850 000 руб., и была уплачена Ахапкиной Л.Н. в полном объеме (расписки от 19.05.2016 на сумму 100 000 руб., от 23.06.2016 на сумму 1 100 000 руб., от 26.09.2016 на сумму 325 000 руб., от 11.01.2017 на сумму 325 000 руб.

Заключая с Арзуманяном Артуром Игоревичем указанный предварительный договор купли-продажи и оплачивая полную стоимость квартиры, Ахапкина Л.Н. преследовала цель именно получить жилое помещение - квартиру, в которой она нуждается и в настоящее время.

В период с 14.04.2014 года по 11.05.2018 года, то есть на момент строительства многоквартирного дома N 1 по улице Лавровой в городе Сочи Краснодарского края должник Арзуманян Артур Игоревич был зарегистрирован в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом экономической деятельности: Строительство жилых и нежилых зданий.

Как неоднократно было подтверждено судебными инстанциями, Арзуманян Артур Игоревич осуществлял строительство трехэтажного жилого дома N 1 по ул. Лавровой гор. Сочи, общей площадью 1512,1 кв.м., в том числе жилой площадью 1170,2 кв.м., за счет денежных средств граждан (в настоящее время кредиторов, включая и Ахапкину Л.Н..), имеющих к застройщику денежные требования, вытекающие из требований по передаче жилого помещения.

Должник фактически привлекал денежные средства для строительства многоквартирного дома, являясь при этом собственником земельного участка, на котором возводились спорные объекты. При таких условиях заявитель полагает, что отсутствие государственной регистрации договоров не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.

Оценив заявленные кредитором доводы, суд первой инстанции, руководствуясь правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, а также совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о том, что понятием "застройщик" для целей применения законодательства о несостоятельности охватывается более широкий круг лиц по сравнению с перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с градостроительным законодательством. При этом некоторые граждане, заключившие аналогичные договоры с должником (предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи), подавшие совместно с должником в орган регистрации прав заявления о переходе права собственности, успели до наложения ареста зарегистрировать за собой права собственности на свои квартиры в этом доме. В этой связи, отсутствие зарегистрированного договора, равно как и включение требований заявителя в реестр требований передачи жилых помещений должника, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).

Между тем, суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

Согласно пункту 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В деле о банкротстве Арзуманяна А.И. рассматривался вопрос о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Судом при разрешении данного вопроса проанализированы выписки из ЕГРН в отношении расположенных в МКД квартир, копии имеющихся в материалах дела судебных актов суда общей юрисдикции, а также условия заключенных между должником и кредиторами предварительных договоров (договоров купли-продажи квартир).

Установив, что разрешение на строительство было получено в 2015 году, а само строительство объекта недвижимости было осуществлено в 2016 году, т.е. к дате заключения предварительных договоров и договоров купли-продажи объект был построен и введен в эксплуатацию, суд первой инстанции определением от 26.06.2023 отказал в применении в отношении должника - Арзуманяна Артура Игоревича правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ "Банкротство застройщиков".

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание выводы, изложенные в определении от 26.06.2023, также учитывает, что в адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступило письмо Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, в соответствии с которым Арзуманян А.И. не является застройщиком. Спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не вводился, акт на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома Администрацией гор. Сочи не выдавался, так как объект недвижимости является самовольно возведенным объектом.

Право собственности Арзуманяна А.И. на спорный объект признано решением Центрального районного суда г. Сочи от 20.04.2016. Данный судебный акт послужил основанием для постановки на государственный кадастровый учет трехэтажного многоквартирного дома, основанием для государственной регистрации права собственности Арзуманяна Артура Игоревича на трехэтажный многоквартирный дом.

Из представленных в материалы дела договоров купли-продажи квартир в. трехэтажном многоквартирном доме, заключенных между должником и третьими лицами, следует, что должник передает квартиру, а покупатель принимает в собственность и оплачивает недвижимое имущество.

Как следует из выписок из ЕГРН Арзуманяу Артуру Игоревичу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, жилые помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1 с кадастровыми номерами 23:49:0202005:1393, 23:49:0202005:1387, 23:49:0202005:1388, 23:49:0202005:1392, 23:49:0202005:1381, 23:49:0202005:1380, 23:49:0202005:1386, 23:49:0202005:1394, 23:49:0202005:1379, 23:49:0202005:1410, 23:49:0202005:1407, 23:49:0202005:1403, 23:49:0202005:1413, 23:49:0202005:1415, 23:49:0202005:1408, 23:49:0202005:1402, 23:49:0202005:1400, 23:49:0202005:1406, 23:49:0202005:1409, 23:49:0202005:1411, 23:49:0202005:1399, 23:49:0202005:1414, 23:49:0202005:1412, 23:49:0202005:1404, 23:49:0202005:1396, 23:49:0202005:1398, 23:49:0202005:1405, 23:49:0202005:1401, 23:49:0202005:1395.

Из имеющегося в материалах дела о банкротстве технического паспорта в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1, следует, что год постройки датирован 2016 г. Предварительные договоры купли-продажи, договоры купли-продажи, представленные в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Арзуманяна Артура Игоревича заключены позже введения в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, должник не являлся застройщиком, в рамках дела отсутствуют заявленные и не исполненные требования участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений, реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не ведется.

Законом о банкротстве предусмотрена возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника застройщика защитить свои права в отношении недвижимого имущества не только путем обращения с требованием о его передаче, но и путем подачи заявления о признании права собственности. Однако для признания права собственности должны быть соблюдены как общие требования, предусмотренные гражданским законодательством, так и нормы Закона о банкротстве, предусмотренные параграфом 7.

Поскольку в деле о банкротстве должника не применены правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, определением от 26.06.2023 отказано в применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, судебная коллегия полагает, что основания для применения норм о банкротстве застройщика и связанных с ним правовых позиций у суда первой инстанции отсутствовали.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции, оценивая заявленные Ахапкиной Л.Н. требования о признании за ней права собственности, исходит из следующего:

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Одной из основных задач конкурсного управляющего является выявление наибольшего количества имущества должника с целью его последующей продажи и максимально полного удовлетворения требований кредиторов. Для выполнения этой задачи управляющий проводит розыск и инвентаризацию имущества, истребует имущество у третьих лиц, принимает иные необходимые меры.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим законом имущество (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 52 постановления N 10/22 от 29.04.2010).

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ) (п. 11 постановления N 10/22 от 29.04.2010).

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что Администрацией города Сочи Арзуманяну А.И. выдано разрешение N RU23309-3470 от 07.04.2015 года на строительство трехэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021 площадью 1000 кв.м. сроком до 07.04.2025 года.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 20.04.2016 года, вступившим в законную силу 28.06.2016 года, за Арзуманяном А.И. признано право собственности на трехэтажный жилой дом литер "А" общей площадью помещений: 1512,1 кв.м., в том числе жилой площади 1170,2 кв.м., вспомогательной 341,9 кв.м., возведенный на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021 по адресу: гор. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Краснодарскому краю 15.08.2016 года Арзуманяну А.И. выданы кадастровые паспорта на многоквартирный жилой дом и расположенные в нем квартиры.

27.09.2016 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи принято решение N ПО-025135 о присвоении объекту адресации адреса, согласно которому жилому дому присвоен адрес г. Сочи, ул. Лавровая, д. 1, а помещениями номера с 1 по 41.

В 2017 году Арзуманян А.И. произвел надстройку над правомерными тремя этажами - возвел четвертый этаж, без разрешительных на то документов, общей площадью 530,5 кв.м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 02.10.2018 года по гражданскому делу N 2-3144/2018, вступившим в законную силу 20.12.2018 года, удовлетворены в части исковые требования администрации города Сочи к Арзуманяну А.И. о признании реконструкции капитального объекта строительства незаконной и о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Решением суда признана реконструкция трехэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021 незаконной, а реконструированный четырехэтажный объект капитального строительства признан самовольной постройкой; Арзуманян А.И. обязан за счет собственных средств осуществить снос самовольно возведенного четвертого этажа объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021; встречные исковые требования Арзуманяна А.И. к администрации города Сочи о сохранении в реконструированном виде многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021, и признании права собственности на данный объект оставлены без удовлетворения.

Определением Центрального районного суда города Сочи от 22.06.2020 года изменен способ и порядок исполнения решения Центрального районного суда города Сочи от 02.10.2018 года по гражданскому делу N 2-3144/2018, по иску администрации города Сочи к Арзуманяну А.И. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства и по встречному иску Арзуманяна А.И. к администрации города Сочи о сохранении в реконструированном виде объекта капитального строительства и признании права собственности, определив, что в случае неисполнения Арзуманяном А.И. решения суда о сносе самовольно возведенного четвертого этажа объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с КН 23:49:0202005:1021, по адресу: гор. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, д.1, в установленный ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставлено право администрации города Сочи по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенных объектов за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Следовательно, вступившими в законную силу судебными актами суда общей юрисдикции признано право собственности Арзуманяна А.И. на трехэтажный многоквартирный дом, а произведенная реконструкция в виде достройки четвертого этажа признана самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Как указано ранее, 19.05.2016 между Арзуманяном Артуром Игоревичем (Сторона 1) и Ахапкиной Любовью Николаевной (Сторона 2) был заключен Предварительный договор купли-продажи на приобретение жилого помещения (квартиры) в возводимом многоэтажном жилом доме, которое будет располагаться в секции 2 на 3 этаже с условным N 92, общей площадью 37 кв.м. Жилой дом возводится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202005:1021, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая.

Ввиду признания решением Центрального районного суда города Сочи от 20.04.2016 года, вступившим в законную силу 28.06.2016 года, за Арзуманяном А.И. права собственности на спорное помещение, между Арзуманяном А.И. и Ахапкиной Л.Н. был заключен основной договор купли-продажи от 07.05.2018 в отношении квартиры с кадастровым номером 23:49:0202005:1410.

Однако регистрация перехода права собственности не была произведена, поскольку определением Центрального районного суда города Сочи от 09.02.2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий.

Ахапкина Л.Н. обратилась в Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края с иском к Арзуманяну А.И., в котором просила произвести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, расположенную на 3 этаже дома по адресу г. Сочи, ул. Лавровая, д. 1, снятии арестов с недвижимого имущества.

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 23.10.2019 отказано в удовлетворении иска Ахапкиной Л.Н. к Арзуманяну А.И. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом в признании права собственности за Ахапкиной Л.Н. и совершении регистрационных действий отказано.

Впоследствии, в отношении Арзуманяна А.И. на основании определения от 01.07.2021 по делу N А32-22662/2021 было возбуждено дело о банкротстве. Определением от 26.06.2023 в применении правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ "Банкротство застройщиков" отказано.

21.03.2022 в арбитражный суд от Ахапкиной Л.Н. поступило заявление о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 2 174 292, 24 руб., из которых: - задолженность по договору - 1 850 000 руб., - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 15.08.2018 по 01.07.2021 - 324 292,24 руб.

Определением суда от 19.12.2022 по делу N А32-22662/2021-29/293-Б/56-УТ требования Ахапкиной Любови Николаевны в размере 1 850 000 руб. основного долга и отдельно 324 292,24 руб. процентов за пользованием чужими денежными средствами, включены в третью очередь реестра требований кредиторов Арзуманяна Артура Игоревича.

Соответственно, в рамках дела о банкротстве реестр требований о передаче жилых помещений не ведется, требования Ахапкиной Л.Н. включены в реестр требований кредиторов как денежные требования.

В рамках дела о банкротстве Арзуманяна А.И., Ахапкина Л.Н. также обратилась с заявлением об исключении из конкурсной массы должника квартиры N 21 с кадастровым номером 23:49:0202005:1410, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Лавровая, 1.

Определением от 31.01.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.04.2023 и постановлением суда кассационной инстанции от 18.07.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано. Оставляя судебные акты нижестоящих судов без изменения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 18.07.2023 исходил из того, что переход к Ахапкиной Л.Н. права собственности на спорное недвижимое имущество не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, на дату признания должника несостоятельным (банкротом) спорная квартира являлась собственностью Арзуманяна А.И. и была обоснованно включена в конкурсную массу. В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю договоры купли-продажи не имеют правового значения для кредиторов должника, не осведомленных о сделках последнего.

Суд также учитывает, что Решением Центрального районного суда г. Сочи от 10.12.2020 года по делу 2-4357/2020, оставленным без изменения Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 18.01.2022 года, ряду граждан, в том числе Ахапкиной Л.Н., отказано в признании предварительных договоров купли-продажи заключенными. В апелляционном определении суд общей юрисдикции указал, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права и законные интересы взыскателей по сводному исполнительному производству, в связи с чем действия истцов являются злоупотреблением правом.

Учитывая наличие вступивших в законную силу судебных актов, признающих право собственности на спорное помещение за должником и свидетельствующих об отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности за Ахапкиной Л.Н., а также принимая во внимание совокупность принятых в рамках данного дела о банкротстве судебных актов, свидетельствующих об отсутствии оснований для применения правил о банкротстве застройщика и об отсутствии оснований для исключения объекта из конкурсной массы, судебная коллегия полагает, что право собственности за Ахапкиной Л.Н. в данных обстоятельствах не может быть признано.

Судебная коллегия учитывает правовую позицию, сформированную Верховным Судом Российской Федерации в определении от 16.10.2023 N 308-ЭС20-6795(4), согласно которой в отсутствие введенной процедуры банкротства застройщика спор о признании права собственности сводится к распределению конкурсной массы, поскольку одновременно разрешается вопрос об исключении из конкурсной массы должника жилых помещений, построенных должником.

Удовлетворение требований кредиторов должника осуществляется за счет его конкурсной массы в порядке, установленном статьей 134 Закона о банкротстве, и на принципах равенства кредиторов, очередности и пропорциональности, основанных на идее справедливости.

Смысл указанных принципов заключается в том, чтобы равные по отношению к должнику кредиторы могли претендовать на равное и справедливое удовлетворение своих требований за счет распределения средств конкурсной массы между кредиторами пропорционально объему требований, включенных в реестр, от общей суммы задолженности. Если один из кредиторов (либо группа кредиторов) получает более полное удовлетворение требований, нежели другие, равные ему, то он без каких-либо оснований оказывается в преимущественном положении. Более того, этот кредитор получает преимущество за счет других кредиторов, так как удовлетворение его требований уменьшает размер конкурсной массы, что в условиях недостаточности имущества должника для покрытия всех требований неизбежно влечет уменьшение размера удовлетворения требований прочих кредиторов.

Конституционный принцип равенства перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации) гарантирует защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях и т.п.). Кроме того, осуществление прав и свобод человека должно быть основано на принципе уважения чужих прав и свобод (часть 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации).

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлено, что на основании предварительных договоров и основных договоров купли-продажи в реестр требований кредиторов включены требования 40 кредиторов, что отражено в реестр требований кредиторов по состоянию 04.04.2024 (дата подачи и выгрузки в Картотеку арбитражных дел 10.04.2024 20:51 МСК), Из указанных 40 кредиторов с заявлениями о признании за ними права собственности обратилось 19 кредиторов (определения о принятии заявлений от 19.04.2024, от 25.04.2024, от 20.05.2024, от 21.05.2024, от 23.05.2024, от 01.07.2024, от 27.12.2024).

Соответственно, помимо 19 обратившихся с требованием о признании права собственности кредиторов (Ахапкиной Л.Н. и других) в аналогичных правоотношениях с Арзуманяном А.И. состоят еще не менее 20-ти человек. Все эти 40 человек заключали договоры с Арзуманяном А.И. в одно и то же время и на одних и тех же условиях, все вносили денежные средства. В конкурсной массе в настоящее время имеется только земельный участок и расположенные на нем жилые помещения. Иного имущества у должника нет.

В этой связи, у суда отсутствуют основания отдать предпочтение одним кредиторам перед равными им другими. Иное привело бы к полному удовлетворению требований 19-ти кредиторов и по существу к полному и безосновательному отказу в удовлетворении требований других 20-ти. В данном случае банкротство использовано как механизм реализации принципа равенства его кредиторов, позволяющий им объединиться для достижения общей цели. В создавшейся ситуации распределение имущества Арзуманяна А.И. по нормам Закона о банкротстве в равной степени защитит права на жилище всех граждан-пайщиков, а не одних за счет других.

Учитывая совокупность изложенных выше обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Ахапкиной Л.Н. о признании права собственности на квартиру. Иные требования (о регистрации перехода права собственности и об исключении требований из реестра требований кредиторов) связаны с основным требованием о признании права собственности, ввиду чего также подлежат оставлению без удовлетворения.

Ввиду удовлетворения апелляционной жалобы Жикиной А.В. и несением ею расходов по уплате государственной пошлины (чек-ордер от 27.12.2024 на сумму 10 000 руб.), суд апелляционной инстанции полагает, что с учетом положений части 1 статьи 110 АПК РФ, части 2 статьи 112, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с Жикиной А.В. в пользу Ахапкиной Л.Н. следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2024 по делу N А32-22662/2021 отменить.

В удовлетворении заявления Ахапкиной о признании права собственности на квартиру отказать.

Взыскать с Ахапкиной Л.Н. в пользу Жикиной А.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Я.А. Демина М.Ю. Долгова