Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2025 г. N 15АП-17351/24 по делу N А32-4521/2010

город Ростов-на-Дону

21 февраля 2025 г.

дело N А32-4521/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гамова Д.С.,

судей Димитриева М.А., Пипченко Т.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Шустевой А.Ю.,

при участии:

Хартьян Ю.Г., лично, по паспорту,

от Хартьян Л.В - представитель Хартьян Ю.Г. по доверенности,

конкурсный управляющий Ростовцева О.В., лично, по паспорту,

от Луценко О.И. - представитель Михайловский Д.А. по доверенности,

конкурсный управляющий Байрамбеков М.М., лично, по паспорту, представитель Шпорт Д.Е. по доверенности,

от ООО СЗ "Первый" посредством системы веб-конференции - представитель Галченко Ю.Ю. по доверенности от 19.02.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Хартьян Юрия Гургеновича, Хартьян Любови Валентиновны, Луценко Ольги Ильиничны, конкурсного управляющего Ростовцевой Ольги Владимировны, Ильичева Романа Анатольевича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2024 по делу N А32-4521/2010 об удовлетворении заявления конкурсного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича о передаче недвижимого имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Кларисса",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности закрытого акционерного общества "Кларисса" (далее - должник) конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность.

Определением от 03.09.2024 суд указал считать многоквартирный дом с кадастровым номером 23:43:0208029:26: наименование - "14-15-эт. жилые дома в монолитном исполнении в кв. 23 по ул. КубаноНабережной в г. Краснодаре", блок-секция 4 законченным строительством многоквартирным домом; удовлетворил заявление конкурсного управляющего ЗАО "Кларисса" о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства ЗАО "Кларисса" перед участниками строительства многоквартирного дома по адресу г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56 (блок-секция 4) и определил считать требования участников строительства погашенными; выделил требования Талышева Александра Вячеславовича, ООО "АВТОМИР" о передаче квартир, а также требование Хартьян Ю.Г., Харатьян Л.В. 1/2 машино-места N 18, в отдельное производство.

Не согласившись с принятым судебным актом, Хартьян Ю.Г., Хартьян Л.В., Луценко О.И., конкурсный управляющий ООО "Кларисса Строитель" Ростовцева О.В., арбитражный управляющий Ильичев Р.А. обжаловали определение суда первой инстанции от 03.09.2024 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба Харатьян Ю.Г. и Харатьян Л.В. мотивирована тем, что заявители не давали согласия на замену места машино-места N 106, которое должно быть передано им по договору долевого участия в строительства; требованиео передаче машино-места N 18 не заявляли.

Доводы апелляционной жалобы Луценко О.И. сводятся к тому, что требования конкурсного кредитора Луценко О.И. (участник строительства блок-секции 5) остались не удовлетворены в результате признания многоквартирного дома блок-секция 4 с кадастровым номером 23:43:0208029:26, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56, законченным строительством многоквартирным домом, и признания права собственности за кредиторами - участниками строительства включенными в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений блок-секции 4.

Ильичев Р.А. в своей апелляционной жалобе, ссылаясь на положения статей 134 и 201.15 Закона о банкротстве, полагает, что до принятия определения о передаче недвижимого имущества необходимо погасит текущие платежи (вознаграждение арбитражного управляющего в размере 215 тыс. руб.).

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "Кларисса-Строитель" Ростовцевой О.В. мотивирована тем, что суд первой инстанции необоснованно принял позицию конкурсного управляющего должника о том, что погашению подлежат только требования кредиторов по текущим платежам первой очереди, поскольку к спорным правоотношениям не могли быть применены положения статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем удовлетворению также подлежали требования ООО "Кларисса-Строитель" в размере 130 640 тыс. руб. По мнению апеллянта, заявление конкурсного управляющего должника о передаче помещений может быть удовлетворено только при обеспечении прав участников строительства ООО "Кларисса-Строитель"

Конкурсный управляющий должника, ООО Специализированный застройщик "Первый", а также Мирзоян Д.Р. представили отзывы на апелляционные жалобы, в которых просят определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Стороны в судебном заседании поддержали свои письменные позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением суда от 30.04.2013 года ЗАО "Кларисса" (признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ "Банкротство застройщиков".

Определением суда от 21.04.2021 конкурсным управляющим ЗАО "Кларисса" утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о передаче недвижимого имущества по исполнение обязательства передать его в собственность, мотивировав его следующим.

Строительство многоквартирного дома БС-4 в настоящее время завершено, к многоквартирному жилому дому подведены инженерные коммуникации (электроснабжение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция).

В настоящее время большая часть участников строительства (более 30%) уже зарегистрировали за собой право собственности на жилые помещения и машино-места в многоквартирном доме. Наличие права собственности на помещения, входящие внутрь многоквартирного дома, подтверждается приложенными к заявлению конкурсного управляющего выписками из ЕГРН.

Конкурсный управляющий обратился в департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар за выдачей акта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. От департамента в свою очередь поступил отказ в выдаче акта ввода дома в эксплуатацию от 21.11.2023 исх. N 29/18752-1 мотивированный следующим.

Согласно результатам заключения специалиста N 04.02-ЦЭ проведенного ООО "Центр Экспертизы" на основании договора N 01 от 22.02.2024 установлено, что многоквартирный дом по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 56 является объектом завершенного строительства.

В связи с тем, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не представляется возможным, управляющий обратился в суд с настоящим заявлением о признании многоквартирного дома с кадастровым номером 23:43:0208029:26: наименование - "14-15-эт. жилые дома в монолитном исполнении в кв. 23 по ул. Кубано-Набережной в г. Краснодаре", блок-секция 4; количество этажей - 17, в том числе подземный - 1; Общая площадь всего - 8830,2 кв.м.; Общая площадь квартир (56 шт.) - 5747,6 кв.м.; Общая площадь всех мест общего пользования - 1957,3 кв.м.; Общая площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений (5 шт.) - 569,9 кв.м.; Общая площадь машино-мест (22 шт.) - 292,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56, законченным строительством многоквартирным домом.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление конкурсного управляющего подлежит удовлетворению, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

В пункте 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, указано, что в случае, если застройщиком в установленном законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на нежилое помещение.

Согласно пункту 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машиноместо и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Признание права собственности является одним из способов защиты гражданских прав (вещноправовой защиты), что прямо предусмотрено абзацем вторым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иск о признании права собственности на недвижимое имущество представляет собой требование лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В связи с чем, с момента признания дома завершенным строительством у участников строительства чьи требования включены в реестр требований участников строительства возникает право на признание права собственности на жилые помещения в доме, завершенном строительством.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 12.1 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

На основании чего, следует вывод об обеспечении залогом прав требования участников строительства на жилые помещения, в отношении которых соответствующее требование включено в реестр требований участников строительства.

Таким образом, удовлетворение требований кредиторов, являющихся участниками строительства БС-4 осуществляется путем признания за ними права собственности на квартиры подлежащие им передаче, согласно реестру требований участников строительства, в связи с чем интересы участников строительства, имеющих требования в отношении иных объектов строительства не нарушаются.

Так статьей 201.12-1 Закона о банкротстве устанавливает механизм удовлетворения требований участников строительства.

Согласно части 2 статьи 201.12-1, не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в случае, если Фондом субъекта Российской Федерации также принято решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок), либо неполучения конкурсным управляющим решения Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьей 201.15-1 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсным управляющим совместно с Администрацией Краснодарского края, администрацией муниципального образования города Краснодара принято решение о привлечении ООО СЗ "Первый", входящего в группу компаний "Догма", в качестве инвестора в целях завершения строительства многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 56 и восстановления нарушенных прав участников строительства.

В связи и истекшим сроком действия разрешения на строительство объекта, фактическим нахождением объекта на государственном кадастровом учете, передача прав иному застройщику в соответствии положениями ст. 201.15-1 Закона о банкротстве не применимы.

Между ЗАО "Кларисса" и Администрацией МО г. Краснодара заключен договор аренды N 4300014603 от 26.10.2006 г. земельного участка площадью 13 496 кв. м, кадастровый номер 23:43:0208029:0001, предоставленного ЗАО "Кларисса" для завершения строительства многоэтажных жилых домов с подземной автомобильной стоянкой в квартале N 23, ограниченном улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным в Западном внутригородском округе г. Краснодара.

В дальнейшем ЗАО "Кларисса" выдано разрешение на строительство N 159-р от 05 мая 2006 г. на строительство объекта капитального строительства 15-этажного жилого дома, блок-секция 4 (Блок-секция имеет размеры в осях 29,1 м х 17,4 м с подвалом (автостоянка), 15 надземных этажей и технический верхний этаж, высота жилого этажа и подземной автостоянки-3.0 м. Количество квартир 56 шт., площадь жилого здания 5117,83 кв. м, общая площадь квартир 5521,94 кв. м, жилая площадь квартир 2681,84 кв. м, площадь застройки 550,10 кв. м, строительный объем 27114,23 куб. м) на земельном участке общей площадью 13678,7 кв. м по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Комсомольская, 4).

Между конкурсным управляющим ЗАО "Кларисса", ООО "Гарантия", ООО "НЦП "СОРМАКС" заключен договор 09.03.2023 заключен договор на проведение обследования строительных конструкций объекта незавершенного строительства: 15- этажный жилой дом (блок-секция N 4, генплан, архитектурно-строительные решения ниже и выше отм. 0,000. Инженерное оборудование), с целью определения соответствия конструкций проекту и оценки их текущего технического состояния.

Согласно пункту 6 заключения эксперта ООО "НЦП "СОРМАКС", техническое состояние строительных конструкций здания в целом признано работоспособным.

В связи с тем, что объект включен в Единый реестр проблемных объектов, многоквартирный дом являлся объектом рассмотрения применения механизмов предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", однако механизмы Фонда не применимы, в связи с чем ППК "Фонд развития территорий" отказано в завершении строительством многоквартирного дома.

Конкурсным управляющим 12.05.2023 в порядке ст. 201.12-1 Закона о банкротстве проведено собрание участников строительства ЗАО "Кларисса" пообъектно по вопросу:

1. Принятие решения о способе восстановления прав граждан - участников строительства на жилые помещения, машино-места, нежилые помещения до 7 кв. м, денежные требования.

Кворум участников строительства имелся по объекту БС-4, по иным БС кворум отсутствовал.

Вынесенным на рассмотрение дополнительным вопросом принято решение исключить механизмы ППК "Фонд развития территорий".

На основании заключения экспертизы о возможности завершения строительства многоквартирного дома в целях его эксплуатации конкурсным управляющим 23.06.2023 в порядке ст. 201.12-1 Закона о банкротстве проведено собрание участников строительства ЗАО "Кларисса" по следующим вопросам:

1. Согласование условий договора инвестирования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубано-Набережная, квартал N 56 (Блок-секция 4), одобрение данной сделки;

2. Согласование условий заключения договора N 59-23 от 09.03.2023 на выполнение технического обследования объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубано-Набережная, квартал N 56 (Блок-секция 4), одобрение данной сделки;

3. Согласование условий договора на выполнение функций технического заказчика в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубано-Набережная, квартал N 56 (Блок-секция 4), одобрение данной сделки.

Кворум собрания имелся, по всем вопросам принято единогласное положительное решение.

Протоколом совещания от 30.06.2023 по вопросу защиты прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края при Губернаторе Краснодарского края принято решение о завершении строительства БС-4 новым инвестором ГК "Догма" до конца 2023 года.

07.09.2023 проведено собрание участников строительства ЗАО "Кларисса" Собранием приняты следующие решения:

1. Согласовать условия договора инвестирования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, д. 56 (Блок-секция 4), одобрение данной сделки.

2. Согласовать условия договора на выполнение функций технического заказчика в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, д. 56 (Блок-секция 4), одобрение данной сделки.

Согласно ч. 3 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве, собрание участников строительства проводится по правилам статьи 201.12 настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Часть 5 ст. 201.12-1 дает прямое указание на проведение собрания участников строительства в отношении каждого объекта в отдельности:

Решение собрания участников строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований участников строительства по такому объекту. Участники строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения.

Собрание участников строительства правомочно в случае, если участвующие в нем с правом голоса по этому объекту строительства участники строительства составляют не менее трети от общего числа таких участников строительства и обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов таких участников строительства.

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их требований по каждому объекту строительства по отношению к общей сумме требований участников строительства в отношении этого объекта, включенных в реестр требований участников строительства на дату проведения собрания участников строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом. При этом не учитываются принадлежащие участнику строительства требования в отношении иных объектов строительства.

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.

Таким образом, согласно протоколу собрания участников строительства БС-4 ЗАО "Кларисса" имелся кворум собрания, и преимущественным большинством голосов принято решение о заключении инвестиционного договора с ООО СЗ "Первый".

Каких-либо нарушений в проведении собрания не установлено.

Кроме того, собрание от 07.09.2023 никем не оспаривалось, информация о его проведении была опубликована на сайте ЕФРСБ, документы по итогам собрания были направлены в арбитражный суд в дело о банкротстве, соответственно каждая заинтересованная сторона знала о проведении собрания.

Также 07.09.2023 было проведено общее собрание собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме с аналогичной повесткой. Собранием собственников также одобрено заключение договора инвестирования и договора на выполнение функций технического заказчика.

Между ЗАО "Кларисса" и ООО "Специализированный застройщик "Первый" входящим в группу компаний "Догма" 08.09.2023 заключен инвестиционный договор предметом которого является завершение строительством многоквартирного дома БС-4 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56.

Строительство многоквартирного дома БС-4 в настоящее время завершено, к многоквартирному жилому дому подведены инженерные коммуникации (электроснабжение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция).

В соответствии с выпиской из ЕГРН многоквартирный дом по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56 стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый номер 23:43:0208029:26. Дата присвоения кадастрового номера 16.04.2010, согласно выписке из ЕГРН.

Конкурсный управляющий обратился в департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар за выдачей акта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. От департамента в свою очередь поступил отказ в выдаче акта ввода дома в эксплуатацию от 21.11.2023 исх. N 29/18752-1 мотивированный следующим.

Подпунктом 1 пункта 34 подраздела II.VIII. Регламента предоставления администрацией муниципального образования город Краснодар муниципальной услуги, основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги для приостановления предоставления муниципальной услуги или отказа в предоставлении муниципальной услуги является отсутствие документов, предусмотренных настоящим Административным регламентом, необходимость предоставления которых возложена на заявителя.

Также в отказе указано, что согласно сведениям, содержащимся в едином государственном реестре недвижимости объект капитального строительства многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 23:43:0208029:26 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208029:1 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56.

Таким образом, несмотря на то, что Департаментом Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар не выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - тем не менее, многоквартирный дом стоит на кадастровом учете, начиная с 2010 года.

Конкурсный управляющий представил в материалы дела результаты заключения специалиста N 04.02-ЦЭ проведенного ООО "Центр Экспертизы" на основании договора N 01 от 22.02.2024.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы.

1. Соответствует ли объект капитального строительства 15-этажный жилой дом (блок-секция N 4), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, квартал N 23, ограниченный улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным (далее - Объект) рабочей документации, разрешению на строительство от 05.05.2006 г. N 159-р (далее - РНС), в том числе, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов?

2. В случае наличия отступлений от рабочей документации и РНС, определить являются ли данные отступления критическими и возможна ли эксплуатация Объекта в текущем виде в соответствии с его целевым назначением?

3. Соответствует ли Объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил?

4. Создается ли в результате эксплуатации Объекта угроза жизни и здоровью граждан?

5. Является ли Объект объектом завершенного строительства?

Из экспертного заключения следует:

1. Установлено, что объект капитального строительства (блок-секция N 4), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, квартал N 23, ограниченный улицами Комсомольской, Кубанской Набережной, Советской и переулком Подгорным:

- имеются отступления от рабочей документации в части изменения состава квартир, увеличения их общей площади, жилой, площади застройки и строительного объема строения;

- имеются отступления от РНС от 05.05.2006 г. N 159-р в части увеличения общей и жилой площади, площади застройки и строительного объема;

- соответствует требованиям энергетической эффективности;

- соответствует требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов.

2. Выявленные отступления от рабочей документации и РНС не являются критическими, т.к. не приводят к возникновению угрозы для жизни и здоровья граждан. С учетом указанных обстоятельств и фактической готовности Объекта, его эксплуатация в текущем виде, в соответствии с целевым назначением - возможна.

3. Объект не соответствует требованиям градостроительных норм и правил в части наличия отступлений от РНС от 05.05.2006 г. N 159-р (увеличение общей и жилой площади, площади застройки и строительного объема).

Нарушений требований строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил - не выявлено.

4. Специалист определил, что в результате эксплуатации Объекта, угроза жизни и здоровью граждан - не создается.

5. В ходе проведенного осмотра определено, что Объект является объектом завершенного строительства.

Таким образом, на основании экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что многоквартирный дом с кадастровым номером 23:43:0208029:26 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56, является объектом завершенного строительства, угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации не создается, каких-либо оснований препятствующих эксплуатации не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Несмотря на то, что многоквартирный дом завершен строительством и большинство участников строительства имеют в нем признанное право собственности на квартиры, тем не менее в настоящее время в реестре требований участников строительства ЗАО "Кларисса" имеются требования участников строительства по передачи им помещений в 4 блок-секции.

Судом первой инстанции установлено, что согласно реестру требований кредиторов ЗАО "Кларисса" имеются следующие требования участников строительства в отношении помещений в 4 блок-секции:

1. Мирзоян Давид Робертович о передаче трехкомнатной квартиры N 163, площадью 126,62 кв. м, 3 этаж по договору участия в долевом строительстве N 171/4 от 26.12.2005. Согласно техническому паспорту квартира N 5.

2. Папикьянц Ольга Викторовна о передаче однокомнатной квартиры N 165, площадью 72,98 кв. м, 3 этаж по договору участия в долевом строительстве N 164/4/У от 15.02.2008. Согласно техническому паспорту квартира N 7.

3. Открытое акционерное общество "АВТОМИР" о передаче двухкомнатной квартиры N 210, площадью 97,17 кв. м, этаж 14 по договору участия в долевом строительстве N 210/4 от 25.04.2006. Согласно техническому паспорту квартира N 52.

4. Протопопов Виталий Викторович о передаче трехкомнатной квартиры N 191, площадью 126,97 кв. м, этаж 10 по договору участия в долевом строительстве N 191/4 от 06.04.2014. Согласно техническому паспорту квартира N 33.

5. Коваленко Татьяна Ильинична о передаче трехкомнатной квартиры N 207, площадью 126,97 кв. м, этаж 14 по договору уступки права требования 19.12.2008. Согласно техническому паспорту квартира N 49.

6. Фоменко Сергей Николаевич о передаче 1/2 однокомнатной квартиры N 212, площадью 65,37 кв. м, этаж 15 по договору участия в долевом строительстве N 250/5 от 25.07.2003. Согласно техническому паспорту квартира N 54.

7. Фоменко Виктория Юрьевна о передаче 1/2 однокомнатной квартиры N 212, площадью 65,37 кв. м, этаж 15 по договору участия в долевом строительстве N 250/5 от 25.07.2003. Согласно техническому паспорту квартира N 54.

8. Комлев Александр Владимирович о передаче двухкомнатной квартиры N 202, площадью 98,50 кв. м, этаж 12 по договору участия в долевом строительстве N 145/3 от 27.12.2002. Комлевым А.В. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, квартира поставлена на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:0208029:89. Согласно техническому паспорту квартира N 44.

9. Переплетова Татьяна Владимировна о передаче двухкомнатной квартиры N 178, площадью 97,17 кв. м, этаж 6 по договору уступки права требования N 178/4/У от 25.07.2008. Согласно техническому паспорту квартира N 20.

10. Пашальян Александра Витальевич о передаче однокомнатной квартиры N 161, площадью 72,98 кв. м, этаж 2 по договору участия в долевом строительстве N 244/5 от 17.03.2003. Согласно техническому паспорту квартира N 3.

11. Вартанян Сейран Ашодович о передаче машино-места N 144, площадью 14,6 кв. м, этаж - подвал, машино-места N 144а, площадью 15,7 кв. м, этаж - подвал по договору участия в долевом строительстве N 144, 144 а/4/П от 25.07.2007. Вартанян С.А. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанные машино-места, машино-места поставлены на государственный кадастровый учет с кадастровыми номерами 23:43:0208029:106, 23:43:0208029:105.

12. Поровицына Галина Павловна о передаче однокомнатной квартиры N 169, площадью 69,87 кв. м, этаж 4 по договору уступки права требования N 169/4/у от 12.02.2008. Поровициной Г.П. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 11 с кадастровым номером 23:43:0208029:349.

13. Татаркин Владимир Георгиевич о передаче двухкомнатной квартиры N 166, площадью 96,7 кв. м, этаж 3 по договору уступки права требования N 166/4у от 31.08.2006. Татаркиным В.Г. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 8 с кадастровым номером 23:43:0208029:315.

14. Мозговой Александр Федорович о передаче трехкомнатной квартиры N 45 (203), площадью 130,2 кв. м, этаж 13 по договору уступки права требования N 203/4/у от 09.11.2007, машино-места N 136, площадью 17,8 кв. м, этаж - подвал по договору уступки права требования N 136/4/п/у от 09.11.2007. Мозговым А.Ф. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение и машино-место, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 45 с кадастровым номером 23:43:0208029:414, согласно выписке из ЕГРН машино-место поставлено на государственный кадастровый учет под N 136 с кадастровым номером 23:43:0208029:364.

15. Мусаева Юлия Юрьевна о передаче однокомнатной квартиры N 201, площадью 71,9 кв. м, этаж 12 по договору участия в долевом строительстве N 201/4 от 31.12.2002. Мусаевой Ю.Ю. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 201 с кадастровым номером 23:43:0208029:104. Согласно техническому паспорту квартира N 43.

16. Рахметова Ольга Викторовна о передаче машино-места N 135, этаж - подвал, двухкомнатной квартиры N 196, площадью 97,6 кв. м, этаж 11 по договору уступки права требования N 196/4у от 10.10.2005. Рахметовой О.В. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 196 с кадастровым номером 23:43:0208029:136, согласно выписке из ЕГРН машино-место поставлено на государственный кадастровый учет под N 137 с кадастровым номером 23:43:0208029:398. Согласно техническому паспорту квартира N 38.

17. Мултых Ирина Георгиевна о передаче четырехкомнатной квартиры N 9, площадь 148,2 кв. м, этаж 4 по договору участия в долевом строительстве N 167/4 от 09.12.2005. Мултых И.Г. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 9 с кадастровым номером 23:43:0208029:260.

18. Карпенко Павла Сергеевича о передаче двухкомнатной квартиры N 34 (192), площадью 95,47 кв. м, этаж 10 по договору долевого участия N 192/4 от 15.10.2003. Храмцовой М.С. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 34 с кадастровым номером 23:43:0208029:359. Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-4521/2010 от 10.11.2022 требования Храмцовой М.С. включены в реестр требований о передаче помещений. Квартира продана Карпенко П.С., на основании Определения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 осуществлена процессуальная замена Храмцовой М.С. на Карпенко П.С.

19. Павленко Павел Павлович о передаче двухкомнатной квартиры N 170, площадью 97,17 кв. м, этаж 4 по договору участия в долевом строительстве N 170/4/У от 21.08.2009. Павленко П.П. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 12 с кадастровым номером 23:43:0208029:425.

20. Хартьян Юрий Гургенович о передаче 1/2 машино-места N 106 по договору участия в долевом строительстве N 106/4/п от 14.02.2006.

21. Хартьян Любовь Валентиновна о передаче 1/2 машино-места N 106 по договору участия в долевом строительстве N 106/4/п от 14.02.2006.

22. Перепелица Татьяна Васильевна однокомнатной квартиры N 168, площадью 70,8 кв. м, этаж 4 по договору участия в долевом строительстве N 172/4 от 22.08.2002. Перепелицей Т.В. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 168 с кадастровым номером 23:43:0208029:135. Согласно техническому паспорту квартира N 10.

23. Климов Максим Викторович о передаче двухкомнатной квартиры N 176, площадью 96,4 кв. м, этаж 6 по договору долевого участия N 693,159,162,165,176,213 от 24.04.2007. Климовым М.В. на основании Решения районного суда ранее признано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, согласно выписке из ЕГРН квартира поставлена на государственный кадастровый учет под N 176 с кадастровым номером 23:43:0208029:84. Согласно техническому паспорту квартира N 18.

24. Талышев Александр Вячеславович о передаче шестикомнатной квартиры N 214, площадью 236,05 кв. м, этаж 15-16 по договору участия в долевом строительстве N 705/14 от 05.04.2004. Ранее судом в реестр требований участников строительства ЗАО "Кларисса" было включено требование ООО "Магри", на основании Определения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2022 произведена процессуальная замена ООО "Магри" на Талышева А.В. Согласно техническому паспорту квартира N 56.

При этом часть помещений, в отношении которых имеются требования участников строительства поставлены на кадастровый учет и имеют зарегистрированное право собственности.

Кроме того, в связи с внесением изменений в проект строительства многоквартирного дома, уменьшено количество парковочных мест, в связи с отсутствием технической возможности возвести дом в прежних показателях, также максимальная площадь построенных машино-мест составляет 13,3 кв. м.

В связи с чем передача участникам строительства машино-мест в соответствии с характеристиками, указанными в договорах участия в строительстве не представляется возможной.

Согласно п. 6 ст. 201.11 Закона о банкротстве, в определении о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений указывается, какие жилое помещение, машино-место и нежилое помещение передаются каждому участнику строительства.

Таким образом, учитывая тот факт, что многоквартирный дом достроен, с целью погашения требований участников строительства необходимо передать им в собственность объекты недвижимости, в отношении которых у участников строительства имеются требования о передаче.

Доводы апелляционной жалобы Луценко О.И. о том, что её требования как участника строительства в иной блок-секции N 5 остались не удовлетворены в результате, а признание многоквартирного дома блок-секция 4 с кадастровым номером 23:43:0208029:26, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56, законченным строительством многоквартирным домом, и признания права собственности за кредиторами - участниками строительства включенными в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений блок-секции 4 нарушают её права, отклоняются.

Согласно п. 5 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве, решение собрания участников строительства принимается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований участников строительства по такому объекту. Участники строительства не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино- места и нежилого помещения.

Собрание участников строительства правомочно в случае, если участвующие в нем с правом голоса по этому объекту строительства участники строительства составляют не менее трети от общего числа таких участников строительства и обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов таких участников строительства.

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их требований по каждому объекту строительства по отношению к общей сумме требований участников строительства в отношении этого объекта, включенных в реестр требований участников строительства на дату проведения собрания участников строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При этом не учитываются принадлежащие участнику строительства требования в отношении иных объектов строительства.

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящим Федеральным законом, принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.

В соответствии с ч. 1 ст. 208.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В данном многоквартирном доме зарегистрированы права собственности на основании решений судов общей юрисдикции в отношении 4 179,70 кв. м жилых помещений, нежилых помещений и машиномест, в свою очередь, согласно техническому плану здания, общая площадь жилых помещений составляет 5 783,5 кв. м.

Согласно реестру требований участников строительства ЗАО "Кларисса", в реестр включены требования следующих лиц:

В отношении БС-4:

1. Мирзоян Давид Робертович,

2. Папикьянц Ольга Викторовна,

3. ОАО "АВТОМИР",

4. Протопопов Виталий Викторович,

5. Коваленко Татьяна Ильинична,

6. Фоменко Сергей Николаевич,

7. Фоменко Виктория Юрьевна,

8. Комлев Александр Владимирович,

9. Переплетова Татьяна Владимировна,

10. Пашальян Александра Витальевич,

11. Хартьян Любовь Валентиновна,

12. Хартьян Юрий Гургенович,

13. Талышев Александр Вячеславович.

14. Вартанян Сейран Ашодович (есть право собственности),

15. Карпенко Павла Сергеевича (есть право собственности),

16. Поровицына Галина Павловна (есть право собственности),

17. Татаркин Владимир Георгиевич (есть право собственности),

18. Мозговой Александр Федорович (есть право собственности),

19. Мусаева Юлия Юрьевна (есть право собственности),

20. Рахметова Ольга Викторовна (есть право собственности),

21. Мултых Ирина Георгиевна (есть право собственности),

22. Павленко Павел Павлович (есть право собственности),

23. Перепелица Татьяна Васильевна (есть право собственности),

24. Климов Максим Викторович(есть право собственности).

В отношении БС-5:

- ОАО "АВТОМИР",

- Васильченко Алла Фёдоровна,

- Геодакян Сергей Константинович,

- Ковалева Любовь Дмитриевна,

- Луценко Ольга Ильинична,

- Мищенко Нина Васильевна,

- Семерджян Карпис Акопович,

- Чуб Каринэ Вагановна,

- Серебряков Федор Анатольевич,

- Геодакян Сергей Константинович.

Строительство многоквартирного дома БС-4 в настоящее время завершено, к многоквартирному жилому дому подведены инженерные коммуникации (электроснабжение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция).

В настоящее время большая часть участников строительства (более 30%) уже зарегистрировали за собой право собственности на жилые помещения и машино-места в многоквартирном доме. Наличие права собственности на помещения, входящие внутрь многоквартирного дома, подтверждается приложенными к заявлению конкурсного управляющего выписками из ЕГРН.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Конкурсный управляющий обратился в департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар за выдачей акта ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

От департамента в свою очередь поступил отказ в выдаче акта ввода дома в эксплуатацию от 21.11.2023 исх. N 29/18752-1 мотивированный следующим.

Согласно результатам заключения специалиста N 04.02-ЦЭ проведенного ООО "Центр Экспертизы" на основании договора N 01 от 22.02.2024 установлено, что многоквартирный дом по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 56 является объектом завершенного строительства.

В связи с тем, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не представляется возможным, управляющий обратился в суд с заявлением о признании многоквартирного дома с кадастровым номером 23:43:0208029:26: наименование - "14-15-эт. жилые дома в монолитном исполнении в кв. 23 по ул. Кубано-Набережной в г. Краснодаре", блок-секция 4; количество этажей - 17, в том числе подземный - 1; Общая площадь всего - 8830,2 кв.м.; Общая площадь квартир (56 шт.) - 5747,6 кв.м.; Общая площадь всех мест общего пользования - 1957,3 кв.м.; Общая площадь встроеннопристроенных нежилых помещений (5 шт.) - 569,9 кв.м.; Общая площадь машино-мест (22 шт.) - 292,6 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56, законченным строительством многоквартирным домом.

Удовлетворение судом данного заявления по своей сути приравнивает данный дом к дому, веденному в эксплуатацию.

В связи с чем, с момента признания дома завершенным строительством у участников строительства чьи требования включены в реестр требований участников строительства возникает право на признание права собственности на жилые помещения в доме, завершенном строительством.

По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" положения ст. 12.1 и 13 этого закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

На основании чего, следует вывод об обеспечении залогом прав требования участников строительства на жилые помещения, в отношении которых соответствующее требование включено в реестр требований участников строительства.

Таким образом удовлетворение требований кредиторов, являющихся участниками строительства БС-4 осуществляется путем признания за ними права собственности на квартиры подлежащие им передаче, согласно реестру требований участников строительства, в связи с чем интересы участников строительства, имеющих требования в отношении иных объектов строительства не нарушаются.

Так ст. 201.12-1 Закона о банкротстве устанавливает механизм удовлетворения требований участников строительства.

Согласно ч. 2 ст. 201.12-1, не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в случае, если Фондом субъекта Российской Федерации также принято решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства либо если решение Фонда субъекта Российской Федерации не поступило в установленный срок), либо неполучения конкурсным управляющим решения Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьей 201.15-1 настоящего Федерального закона.

Конкурсным управляющим совместно с Администрацией Краснодарского края, администрацией муниципального образования города Краснодара принято решение о привлечении ООО СЗ "Первый", входящего в группу компаний "Догма", в качестве инвестора в целях завершения строительства многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 56 и восстановления нарушенных прав участников строительства.

В связи и истекшим сроком действия разрешения на строительство объекта, фактическим нахождением объекта на государственном кадастровом учете, передача прав иному застройщику в соответствии положениями ст. 201.15-1 Закона о банкротстве не применимы.

Арбитражным арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2023 вынесено Определение по аналогичному спору о признании многоквартирного 15-ти этажного жилого дома, блок-секция 14 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:0001 общей площадью 13496 5 кв.м по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Комсомольская, 8 законченным строительством многоквартирным жилым домом и передаче жилых помещений участникам строительства

В рамках рассмотрения указанного спора от Луценко О.И. либо иных кредиторов возражений не поступало.

Исходя из положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве следует, что для признания права собственности на жилое помещение за участником строительства необходимыми условиями являются: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; доказательства регистрации права собственности на жилые помещения в отношении не менее одной трети жилых помещений в многоквартирном доме от общего числа жилых помещений.

Согласно выпискам из ЕГРН на многоквартирный дом по адресу г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 56 и расположенные в нем квартиры, право собственности зарегистрировано более чем на 50% квартир.

В то же время, с учетом того, что получить акт ввода дома в эксплуатацию в административном порядке не представляется возможным, по сути признание дома завершенным строительством подменяет собой вышеуказанный акт.

Таким образом, у граждан, имеющих права требования квартир в данном многоквартирном доме, в случае признания дома завершенным строительством, возникает право на подачу в суд заявления о признании права собственности на квартиры согласно своим требованиям. Однако, в целях экономии процессуального времени арбитражного суда, конкурсного управляющего, и кредиторов ЗАО "Кларисса", конкурсный управляющий самостоятельно обратился в суд с заявлением о признании права собственности на жилые помещения за кредиторами.

Участники строительства блок-секции N 4, чьи требования признаны погашены путём передачи жилых помещений по обжалуемому судебному акту, определение от 03.09.2024 не обжаловали.

В отношении апелляционной жалобы Ильичева Р.А. установлено следующее.

Как указывает апеллянт, его требования как бывшего конкурсного управляющего должно быть погашено за счет инвестора, в связи с чем, судебный акт подлежит отмене.

Признавая данные доводы необоснованными, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Согласно реестру текущих платежей у должника имеется следующая задолженность:

1 очередь - 3 603 997,20 рублей (в том числе требования Ильичева Р.А.);

2 очередь - 0 рублей;

3 очередь - 194 796 170,48 рублей;

4 очередь - 0 рублей;

5 очередь - 137 315 920,42 рублей.

При применении пп. 4 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве подлежат погашению только требования кредиторов по текущим платежам указанные в пп. 2 п. 3 ст 201.10, согласно которому: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

Таким образом обязательному погашению в настоящем случае подлежат только требования кредиторов по текущим платежам первой очереди в сумме 3 603 997,20 рублей.

В многоквартирном 15-этажном жилом доме, блок-секция 4 с кадастровым номером 23:43:0208029:26 расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56 имеются непроданные машино-места в количестве 16 штук.

В рамках настоящего дела не поступало заявлений о намерении стать приобретателем прав застройщика ни от Фонда развития территорий и иных региональных подразделений, ни от иного инвестора.

Согласно заключению конкурсного управляющего, средняя стоимость 1 машино-места в близлежащих домах составляет 950 000,00 рублей, что в перерасчете на 16 машино-мест составляет 15 200 000, рублей.

Таким образом имущества, остающегося у должника достаточна для погашения текущих платежей.

Признание требований участников строительства погашенными и передача им в собственность жилых помещений не означает лишение права Ильичева Р.А. на погашение его текущих требований.

В отношении апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Кларисса-Строитель" Ростовцевой О.В. установлено следующее.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "Кларисса-Строитель" основано на том, что в реестр текущих платежей должника включено требование на сумму 130 640 000 рублей.

В данном случае при применении пп. 4 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве подлежат погашению только требования кредиторов по текущим платежам указанные в пп. 2 п. 3 ст. 201.10, согласно которому: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

В свою очередь требования ООО "Кларисса-Строитель" относятся к 5 очереди реестра текущих платежей.

Пунктом 4 статьи 20.3 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на арбитражного управляющего возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, что не соответствует действиям Ростовцевой О.В.

В реестр требований участников строительства ООО "Кларисса-Строитель" так же включены требования граждан, приобретавших квартиры в многоквартирном доме БС-4 по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, д. 56.

При завершении строительства указанного многоквартирного дома требования данных участников строительства также будет подлежать погашению путем признания за ними права собственности на квартиры, предусмотренные по договорам долевого участия.

Достижение интересов конкурсного управляющего ООО "Кларисса-Строитель" было бы достижимо только при условии продажи всего многоквартирного дома с торгов что в свою очередь не возможно, так как в данном объекте имеется около 70% признанных судами общей юрисдикции прав собственности на квартиры и машино-места за участниками долевого строительства, а также такие действия противоречили бы требованиям Закона о банкротстве и принципам справедливости.

Для погашения текущих платежей ООО "Кларисса-Строитель" на сумму 130 640 000 рублей источников денежных средств в деле о банкротстве не имеется.

Приобретатели прав застройщика готовые погасить все текущие требования, как и возможность передать многоквартирный дом в ЖСК, образованный в процедуре банкротства также отсутствуют.

Механизм восстановления прав участников долевого строительства, примененный в настоящем случае является единственным, путем которого последовательно возможно учесть требования максимального количества кредиторов, не нарушая конституционные права граждан на жилище.

С 2006 года обязательства застройщика по передаче построенных квартир в пользу участников долевого строительства не исполнено.

ООО "Кларисса-Строитель" указывает на то, что к правоотношениям в рассматриваемом случае должен применяться Закон о банкротстве в редакции, действующей на дату введения в отношении ЗАО "Кларисса" процедуры конкурсного производства, т.е. по состоянию на 30.04.2013 г., так как все изменения в закон (в т.ч. в ст. 201.11 ) действуют только в отношении процедур банкротства производство по которым возбуждено уже после вступления соответствующих нормативных актов, вносящих изменения в Закон о банкротстве, что не соответствует действительности.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 8 ФЗ от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика (за исключением положений статьи 201.15-4 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Положения Закона о банкротстве в указанной редакции распространили свое действие на настоящую процедуру и позволили кредиторам включить свои требования в реестр в отношении машино-места.

Далее, в соответствии с федеральным законодательством положения статьи 201.11 (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 27 июня 2019 г. при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Из материалов дела следует, что до 27.06.2019 расчеты с кредиторами ЗАО "Кларисса" не производились.

Таким образом, к настоящему делу подлежат применению нормы Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ.

Ссылки апеллянта на норму ст. 201.10 Закона о банкротстве отклоняются, поскольку указанная норма подлежит применению исключительно в случаях погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, тогда как в настоящем случае строительство жилого дома 4-ой блок-секции завершено.

Доводы ООО "Кларисса-Строитель" о передаче Чуб С.П. обязательств на должника не означают возможности приобретения права в отношении погашения текущих требований.

Хартьян Ю.Г. и Хартьян Л.В. напрарвили возражения относительно признания многоквартирного дома завершенным строительством и передачи им машино-места N 106 предусмотренного договором.

В связи с тем, что при строительстве многоквартирного 15-этажного жилого дома, блок-секция 4 с кадастровым номером 23:43:0208029:26 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0208029:1 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, д. 56 были внесены изменения в проект строительства, фактически парковочное место N 106 на которое Хартьяном Ю.Г. и Хартьян Ю.В. признано право собственности и в реестр требований участников строительства должника включено требование отсутствует, конкурсный управляющий предложил кредиторам иное машино-место в порядке п. 6 ч. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно п. 6 ч. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме или домах блокированной застройки, ином объекте недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, либо Фондом произведена выплата возмещения в соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

Поскольку требования о передаче Хартьяну Юрию Гургеновичу 1/2 машино-места N 18, о передаче Хартьян Любови Валентиновне 1/2 машино-места N 18 выделено в отдельное производство, и спор разногласия до настоящего времени не рассмотрены, их апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебная коллегия предложила с учётом последовательно формирующейся Верховным Судом Российской Федерации судебной практики (определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 N 305-ЭС19-22493(38) по делу N А40-245757/2015, от 20.03.2023 по делу N А32-43225/2015, от 03.10.2022 N 308-ЭС21-13151, от 29.08.2022 N 309-ЭС21-22265, от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191(5)), а также постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2024 по делу N А32-43225/2015 провести работу по определению надлежащего способа компенсации участникам строительства по блок-секции 5 в связи с неудовлетворением их требований передачей жилых и нежилых помещений (собрание кредиторов, мировое соглашение, выплата компенсации и т.п.), либо обосновать невозможность проведения урегулирования спора подобным образом.

Участники дела намерений на заключение мирового соглашения или определения размера компенсации не выразили.

Указанные обстоятельства позволяют апелляционному суду констатировать, что фактически удовлетворение требований апеллянтов приведёт к дисбалансу между интересами собственников жилых помещений в блок-секции 4 и тех участников строительства, чьё право собственности существует в отношении помещений в блок секции N 5, а также текущих кредиторов. Отмена судебного акта приведет к блокированию реализации прав иных участников строительства в отношении принадлежащего им имущества, что в ситуации длящейся более 15 лет процедуре банкротства является недопустимым.

В связи с чем, апеллянты и иные участники дела, в том числе участники строительства по блок секции N 5, не лишены возможности реализовать иной более справедливый способ защиты своего права: создание жилищно-строительного кооператива, обращение в суд с заявлением об определении суммы компенсации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворений апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2024 по делу N А32-4521/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.С. Гамов

Судьи

М.А. Димитриев Т.А. Пипченко