Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2020 г. N Ф05-8397/20 по делу N А40-120383/2019

г. Москва

23 ноября 2020 г.

Дело N А40-120383/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Голобородько В.Я., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Белоусова М.А., по доверенности от 12.04.2020 г.,

от ответчика: акционерного общества "Редакция газеты "Московская перспектива"- Кондрашова Ю.С., по доверенности от 24.04.2020 г.,

рассмотрев 16 ноября 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - акционерного общества "Редакция газеты "Московская перспектива"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу "Редакция газеты "Московская перспектива"

о взыскании денежных средств, расторжении Договора аренды, выселении и обязании передать помещение,

и по встречному исковому заявлению акционерного общества "Редакция газеты "Московская перспектива"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - уведомления об увеличении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Редакция газеты "Московская перспектива" (далее - ответчик, АО "Редакция газеты "Московская перспектива") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 31.03.2019 г. размере 13 916 815 руб. 84 коп., о расторжении Договора аренды нежилого помещения от 19.04.2000 N 01-00659/00, и о выселении АО "Редакция газеты "Московская перспектива" из нежилого помещения площадью 300,80 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Новый Арбат ул., дом 11, строение 1, (этаж 24, помещение I, комнаты 1,5-7,10,21,22,24) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2019 к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением принято встречное исковое заявление АО "Редакция газеты "Московская перспектива" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительными уведомления (односторонние сделки) от 30.06.2017 N 33-6-171805/19-(0)-1, от 08.04.2019 N 33-6-171805/19-(0)-1 об увеличении ставки арендной платы по Договору аренды от 19.04.2000 г. N 01-00659/00 нежилого помещения общей площадью 300,8 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новый Арбат, д. 11, с. 1, обязании Департамента городского имущества произвести перерасчет арендной платы за указанный в уведомлении период из расчета ранее действовавшей льготной арендной ставки 3 500 руб. за кв.м. в год (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2019 года оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 7 656 259 руб. 33 коп. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО "Редакция газеты "Московская перспектива" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая неполное выяснение судами обстоятельств дела, а так же на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенного в режиме веб-конференции, представитель АО "Редакция газеты "Московская перспектива" поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель Департамента городского имущества города Москвы возражала против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, истец, арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения от 19.04.2000 N 01- 00659/00 площадью 300,80 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Новый Арбат ул., дом 11, строение 1, сроком действия с 01.01.2000 по 01.01.2005.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 5.1. Договора Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 в размере 13 916 815 руб. 84 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 33-6-110805/19-(0)-1 от 14.03.2019 с требованием оплатить сумму долга. Так как ответчик сумму долга истцу не оплатил, последний обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ и согласно условиям договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Так, оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что согласно выписке из ЕГРП ответчику было фактически передано в аренду 188 кв.м. и эти же помещения ответчик возвратил из аренды истцу 28.06.2019 по Акту возврата N 2735.

Доказательства о передачи каких-либо дополнительных площадей в аренду ответчику в материалах дела не имеется, Департаментом не доказано, следовательно, Департамент фактически передал в аренду помещения площадью 188 кв.м.

Из представленного истцом расчета, подписанного заместителем начальника Управления экономики Департамента И.В. Мишиным следует, что по состоянию на 25.10.2019 задолженность по арендной плате за заявленный истцом период их расчета площади помещения 188 кв.м составляет 7 656 259 руб. 33 коп., задолженность по пени отсутствует.

Так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд первой инстанции, установив, что поскольку доказательств оплаты долга по арендной плате по состоянию до 28.06.2019 ответчиком в материалы дела не представлено, частично удовлетворил требование истца и взыскал с ответчика долг в размере 7 656 259 руб. 33 коп., как документально подтвержденный, в удовлетворении остальной части долга по первоначальному иску отказал, В тоже время, установив, что ответчик помещения из аренды истцу возвратил по Акту возврата от 28.06.2019 N 2735 суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2000 N 01-00659/00 и выселении ответчика из занимаемых им помещений отказал.

В свою очередь, в обоснование встречного иска АО "Редакция газеты "Московская перспектива" указало, что Департамент направил в адрес арендатора уведомление от 08.04.2019 г. N 33-6-171805/19-(0)-1 об увеличении ставки арендной платы по договору аренды от 19.04.2000 г. N 01-00659/00 исходя из площади 300,8 кв.м. в размере 45.014 руб. 83 коп. за 1 кв.м. в год с 01.01.2019 г. При этом в уведомлении содержится указание и на предыдущую ставку - 42.871 руб. 27 коп. за 1 кв.м. в год, однако, уведомления о ставке 42.871 руб. 27 коп. АО "Редакция газеты "Московская перспектива" не получало ни в настоящее время, ни ранее. Кроме того, представитель Департамента имущественных отношений предоставил в материалы дела также уведомление от 30.06.2017 г. N 33-6-141828/17-(0)-1 о ставке арендной платы на 2017 год, которое редакцией газеты "Московская перспектива" также ранее получено не было.

АО "Редакция газеты "Московская перспектива" ссылается на то, что данные уведомления - одностороннее увеличение арендной платы (односторонняя сделка) являются недействительными в силу противоречия односторонней сделки законодательству, указывая на отсутствие и не направление отчета арендатору, и не доказанность Департаментом обоснованности изменения размера арендной платы.

По мнению АО "Редакция газеты "Московская перспектива" направив уведомления от 30.06.2017, от 08.04.2019, без достаточных оснований Департамент отменил действие льготной ставки и применил действие новой рыночной ставки, в том числе задним числом, тогда как арендатор производил оплату за 2017-2019 годы в соответствии с установленной в тот момент льготной арендной ставкой в размере 3 500 тыс. руб. за кв.м.

Истец по встречному иску полагает, что применение Департаментом новой рыночной ставки к временному промежутку с 01.01.2017 года по настоящее время, без оспаривания факта ранее предоставленной льготы, является неправомерным и нарушает права арендатора.

Требования по встречному иску мотивированы на основании ст.ст. 166-168 ГК РФ, п.2.4 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

Так как у Департамента не имелось оснований для издания и направления спорного уведомления об изменении арендной платы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО "Редакция газеты "Московская перспектива" со встречными исковыми требованиями в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы", постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства", разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к выводу о необоснованности предъявленных встречных требований и в удовлетворении встречного иска отказал, сделав вывод о том, что в соответствии с Дополнительным соглашением от 19.02.2016 к Договору аренды от 19.04.2000 N 01- 00659/00, стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке, в этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении ставки арендной платы. Так как в удовлетворении требования о признании недействительными уведомлений от 30.06.2017 г. N 33-6-141828/17-(0)-1 и от 08.04.2019 г. N 33-6- 171805/19-(0)-1 отказано, суд первой инстанции посчитал, что оснований для обязания Департамента произвести перерасчет арендной платы исходя из льготной ставки, не имеется, в связи с чем в удовлетворении встречного иска в этой части отказал.

Кассационная коллегия находит выводы судов обеих инстанций противоречащими толкованию подлежащих применению норм материального права, указан-ному в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 01.10.2020 N 305-ЭС19-26744, N 305-ЭС20-1800, N 305-ЭС19-26856.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 209-ФЗ государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и представляет собой совокупность правовых, политических, экономических, социальных, информационных, консультационных, образовательных, организационных и иных мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и направленных на обеспечение реализации целей и принципов, установленных данным Федеральным законом.

Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства должны оказывать поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в целях развития малого и среднего предпринимательства в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными программами (подпрограммами) (пункт 5 статьи 3 Закона N 209-ФЗ).

В части 1 статьи 16 Закона N 209-ФЗ приведены виды и формы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (финансовая, имущественная, информационная и другие).

Одним из видов поддержки является предоставление данным субъектам государственного и муниципального имущества на льготных условиях (статья 18 данного Закона).

Согласно части 2 статьи 16 Закона N 209-ФЗ условия и порядок оказания поддержки указанным субъектам устанавливаются нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, принимаемыми в целях реализации государственных программ (подпрограмм) Российской Федерации, государственных программ (подпрограмм) субъектов Российской Федерации, муниципальных программ (подпрограмм).

Субъект Российской Федерации - город Москва принял Закон от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" (далее - Закон города Москвы N 60), регулирующий отношения, возникающие между органами государственной власти города Москвы, юридическими и физическими лицами в сфере предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в городе Москве.

Данным Законом определены формы поддержки (имущественная, финансовая, информационная и другие), виды такой поддержки, источники ее средств и ресурсов, а также цели и условия деятельности организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве.

В пунктах 2.8.1 и 2.8.5 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП, указано, что в целях реализации полномочий города Москвы, предусмотренных Законом N 209-ФЗ, уполномоченные органы власти города Москвы могут оказывать имущественную и иную предусмотренную законодательством поддержку субъектов экономической деятельности; к мерам государственной имущественной поддержки относится установление регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Одним из основных принципов государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является обеспечение равного доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к получению поддержки в соответствии с условиями ее предоставления (пункты 1, 4 части 3 статьи 6 Закона N 209-ФЗ, статья 3 Закона города Москвы N 60).

Постановлением N 809-ПП утвержден Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, к которым относится осуществление субъектом малого предпринимательства хозяйственной деятельности на условиях, определенных соответствующим нормативным правовым актом Москвы.

Правительство Москвы, осуществляющее от имени города Москвы полномочия по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, Закона N 209-ФЗ и Закона города Москвы N 60 в декабре 2012 года приняло Постановление N 800-ПП о предоставлении имущественной поддержки в виде установления с 01.10.2013 ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год, в частности, субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов: 1. арендующим объекты площадью до 300 кв.м.

На основании Постановления N 800-ПП в данной редакции льготная ставка арендной платы применялась арендодателем самостоятельно ко всем субъектам малого предпринимательства - добросовестным арендаторам объектов площадью до 300 кв.м, не нарушающим условия договоров.

В последующем редакция Постановления N 800-ПП была изменена 16 раз.

При этом Правительством Москвы введены новые группы субъектов малого предпринимательства, которым предоставлялась имущественная поддержка в виде льготной ставки в размере 3500 руб., условия и порядок предоставления поддержки.

Льготная арендная плата субъектам, арендующим помещения площадью до 300 кв.м, согласно редакциям Постановления N 800-ПП, действовавшим до 20.10.2015, предоставлялась без соблюдения специального порядка (обращения в Межведомственную комиссию и наличия заключения отраслевого органа исполнительной власти города Москвы), установленного для арендаторов, получающих поддержку в связи с осуществлением ими социально-значимой деятельности, при-веденной в названном нормативном правовом акте, или с использованием труда инвалидов.

В отсутствие такого условия для предоставления имущественной поддержки арендаторам, поименованным в пункте 1.1 постановления N 800-ПП, как обращение в Межведомственную комиссию, на указанных субъектов также не распространялось положение пункта 5.3 постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП об обязательном ежегодном подтверждении решения Комиссии о предоставлении поддержки.

В редакциях Постановления N 800-ПП, действовавших с 20.10.2015 по 02.12.2016, указано на необходимость обращения всех субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, приведенным в пунктах 1.1 (аренда помещений площадью до 300 кв.м) и 1.2, 1.3 (использование помещений для осуществления видов деятельности, приведенных в этих пунктах, а также использование труда инвалидов), претендующих на льготную ставку арендной платы в размере 3500 руб., в Межведомственную комиссию, которая принимает решение о предоставлении льготы.

При этом Постановлением от 20.10.2015 N 678-ПП не был определен срок вступления его в законную силу, как и порядок установления льготной ставки субъектам, арендующим площадь менее 300 кв.м (пункт 1.1 Постановления N 800-ПП), в связи с чем при толковании данных изменений следовало исходить из принципа сохранения разумной стабильности правового регулирования, недопустимости внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также предоставления в случае необходимости возможности в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.05.2001 N 8-П).

Непринятие Межведомственной комиссией в отношении субъекта малого предпринимательства, обратившегося в данную комиссию или в Департамент с заявлением о предоставлении льготы и соответствующего критериям, установленным Постановлением N 800-ПП, не лишает такого арендатора возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке.

В Постановлении N 800-ПП приведен исчерпывающий перечь оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду).

В пункте 2.4 указанного Постановления во всех редакциях предусмотрено, что по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, арендная плата подлежит установлению на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой ставки арендной платы за исключением случаев, предусмотренных в пункте 1, в котором приведены основания для применения льготной ставки.

Пунктом 1 Постановления N 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы" установлена ставка арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м в год, в частности, субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.1 постановления).

Постановлением N 812-ПП из пункта 1.1 Постановления N 800-ПП исключен абзац, предусматривавший необходимость обращения в Межведомственную комиссию арендаторов, претендующих на получение льготы, предусмотренной данным пунктом.

Постановление N 800-ПП дополнено пунктом 1(1), согласно которому в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 01.01.2017 в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год и в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 данного постановления.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления N 800-ПП имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) этого постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) данного постановления.

Таким образом, исходя из буквального содержания пунктов 1.1, 1(1) и 2.1 Постановления N 800-ПП в редакции, действующей с 01.01.2017, для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, не предусмотрена необходимость обращения в Межведомственную ко-миссию для получения имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м; необходимость обращения в названную комиссию предусмотрена только для субъектов малого предпринимательства, претендующих на имущественную поддержку в виде иной льготной ставки в размере 3500 руб. за кв.м.

В 2018-2019 годах размер льготной ставки (4500 руб.) для субъектов малого предпринимательства, поименованных в пункте 1.1 Постановления N 800-ПП, не изменялся.

Поддержанный судами при рассмотрении настоящего спора довод Департамента о том, что льготная ставка в размере 4500 руб. за кв.м в год предоставляется только тем субъектам малого предпринимательства, которые не заключили дополнительное соглашение в порядке части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ с условием о рыночной ставке арендной платы, и пользуются объектами на основании договоров, действие которых возобновилось на неопределенный срок или срок действия которых еще не истек, не согласуется с содержанием пункта 1 Постановления N 800-ПП, в буквальном истолковании, указанном в вышеназванных определениях Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно названному пункту критерием для предоставления названной ставки добросовестным субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, является аренда нежилого фонда по действующим договорам, заключенным без торгов.

Более того, только постановлением Правительства Москвы от 22.09.2020 N 1554-П "О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП и от 1 июля 2013 г. N 424-ПП" внесены соответствующие изменения в пункты 1 и 1(1) постановления 800-ПП.

Изложенный судами подход не соответствует установленным Законом N 209-ФЗ и Законом города Москвы N 60 принципам равной имущественной поддержки внутри одной группы субъектов малого предпринимательства, для которой такая поддержка предусмотрена (в данном случае арендаторы небольших помещений), обеспечения равных прав и возможностей при получении имущественной поддержки, противоречит требованиям антимонопольного законодательства, кото-рым установлен запрет на создание органами государственной власти и органами местного самоуправления преимуществ каким-либо лицам и ограничений другим лицам внутри одной группы предпринимателей.

Таким образом, само по себе заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении срока аренды в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закон N 135-ФЗ не исключило при определении размера арендной платы по договору применение положений Постановления N 800-ПП, в том числе пункта 1.1.

В части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ сформулировано общее правило о необходимости рыночной оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, но иное может быть предусмотрено другим законодательством, в том числе Законом N 209-ФЗ, которым установлены особые условия предоставления субъектам малого предпринимательства имущественной поддержки в виде передачи в аренду государственного или муниципального имущества, в том числе по льготным (отличным от рыночных) ставкам и при заключении договоров аренды на новый срок.

Как следует из пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В предмет исследования при рассмотрении заявленных истцом требований входит, в частности, установление условий договора аренды о ставке арендной платы, порядке ее изменения.

Судами не установлено, исключили ли стороны при заключении дополни-тельного соглашения из условий договора аренды условие о применении к их отношениям актов Правительства Москвы в части определения арендной платы.

При этом арендная плата, установленная дополнительным соглашением, определенная по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда, подлежит применению к обществу только в том случае, если соответствующие условия исключены из спорного договора аренды, если общество не соответствует установленным законодательством критериям получения льготы, нарушило требования, предусмотренные в Постановлении N 800-ПП, либо истечет срок действия нормативного правого акта, предоставившего льготу.

Кассационная коллегия отмечает, что изменение судебной практики в связи с толкованием высшей судебной инстанцией содержания норм материального права не изменяет изначально установленного законом правового регулирования правоотношений участников гражданского оборота, в связи с чем, изложенная высшим судебным органом правовая позиция подлежит применению также и к правоотношениям, имевшим место до такого толкования.

Так же следует отметить, что в ходе судебного рассмотрения судом первой инстанции установлено, что Арендатору передано в аренду не 300,8 кв.м., а 188 кв.м., в связи с чем, сумма исковых требований Департамента городского имущества уменьшена до 7 656 259 руб. 33 коп. в связи с перерасчетом арендной платы за взыскиваемый период.

В то же время, новые обстоятельства об уменьшении площади арендуемых помещений, судом не оценены должным образом.

Судами рассматривался период начисления и оплаты арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.03.2019, однако сумма задолженности за взыскиваемый период не могла быть определена без учета сумм оплаты Арендодателем за предыдущие периоды, т.е с 19 апреля 2000 года по дату фактически прекращения договора - 28 июня 2019 года, в связи с расчетом арендной платы за 112,8 кв. метра непереданной площади.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание необходимость установления фактических обстоятельств спора применительно к вышеназванным нормам материального права в толковании их высшей судебной инстанцией, указанном в упомянутых определениях Верховного Суда Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права в толковании их применения высшей судебной инстанцией, в том числе установить, исключили ли стороны при заключении дополнительного соглашения из условий договора аренды условие о применении к их отношениям актов Правительства Москвы в части определения арендной платы, имело ли место наличие обстоятельств, предусмотренных Постановлением Правительства Москвы N 800-ПП, для прекращения действия льготной ставки и применения рыночной ставки.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2020 года по делу N А40-120383/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

В.Я. Голобородько Н.Н. Кольцова