Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2021 г. N Ф05-23382/20 по делу N А40-120346/2019

город Москва

26 января 2021 г.

Дело N А40-120346/19

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Кондрашкова Ю.С. по дов. от 18.12.2020,

от ответчика: Автономной некоммерческой организации "Региональная политика и реальная экономика" - Голованов А.Н. по дов. от 18.01.2021, Шипилина О.А. по дов. от 06.02.2020,

рассмотрев 19 января 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Автономной некоммерческой организации "Региональная политика и реальная экономика"

на решение от 23 июня 2020 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 27 октября 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к Автономной некоммерческой организации "Региональная политика и реальная экономика"

о взыскании задолженности по договору аренды и пени, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения с обязанием передать помещение в освобожденном виде,

и по встречному иску о признании недействительным уведомления о ставке арендной платы по договору,

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Автономной некоммерческой организации "Региональная политика и реальная экономика" (далее - ответчик, АНО "Региональная политика и реальная экономика") о взыскании задолженности по договору аренды в размере 18 211 548, 07 руб. за период с 01.01.2013 по 28.02.2018, пени в размере 3 325 052, 55 руб. за период с 06.05.2013 по 28.02.2018 по договору аренды от 27.11.2003 N 06-00912/03, о расторжении названного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 731,20 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Ленинский проспект, дом 35 (этаж 1, помещение N II комнаты 1-34) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде истцу.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск АНО "Региональная политика и реальная экономика" к Департаменту о признании недействительными уведомлений в части установления арендной платы по договору аренды от 27.11.2003 N 06-00912/03 на 2016-2017 годы и применении последствий недействительности указанных односторонних сделок.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2020 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года, первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности в размере 11 509 472,50 руб. неустойки в размере 1 126 582,62 руб., в части расторжении договора аренды и выселении; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АНО "Региональная политика и реальная экономика" обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик по первоначальному иску указывает, что судами не дана оценка всем доводам ответчика; судами применены не подлежащие применению Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и N 809-ПП. Судами не учтено, что размер арендной платы по спорному договору определен на основании утвержденной в соответствии с действовавшим на момент заключения договора аренды Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП методики, исходя из которой арендная плата является фиксированной и составляет 690 руб. кв.м/год. Судами также не учтены положения пункта 6.4 договора, согласно которому в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью, при этом соответствующие дополнительные соглашения сторонами не заключались, истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил порядок расчета арендной платы по договору. В оспариваемых уведомлениях не содержатся ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы в отношении объекта аренды, отчет оценщика не представлен. Уведомление арендодателя об установлении ставки арендной платы на 2018 год арендатору не направлялось. Вывод судов о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности по требованию о признании оспариваемых уведомлений недействительными, ошибочны, оспариваемых уведомлений истец не получал, об их наличии узнал только в судебном заседании 09.01.2020, претензия Департамента от 20.02.2018 N 33-6-35610/18-(0)-2 не содержала информации ни об уведомлениях от 04.12.2015 и от 17.05.2017, ни о порядке расчета арендной платы по договору.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходил к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2003 N 06-00912/03, по условиям которого, объектом аренды является находящееся в собственности города Москвы нежилое помещение, общей площадью 731,20 кв.м (согласно уточненным данным БТИ и дополнительному соглашению от 22.03.2007 к договору аренды), расположенное по адресу: город Москва, Ленинский проспект, дом 35 (этаж 1, помещение N II, комнаты 1-34), которое арендатор принял в аренду и обязался уплачивать арендодателю арендную плату на условиях, установленных указанным договором.

Выявив ненадлежащее исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 01.01.2013 по 28.02.2018, наличие в связи с этим задолженности по аренде в размере 18 211 548, 07 руб., на которую начислены пени в размере 3 325 052,55 руб. за период с 06.05.2013 по 28.02.2018, арендодатель направил в адрес арендатора претензии от 20.02.2019 N 33-6-35610/18/-(0)-1, N 33-6-35610/18-(0)-2 с требованием перечислить денежные средства в счет уплаты долга, а также предложением расторгнуть договор аренды, освободить занимаемое помещение и сдать его по акту приема-передачи, которые оставлены арендатором без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик, заявляя встречный иск, указал на то, что расчет Департаментом рыночной стоимости аренды спорных помещений ничем не подтвержден, отчет оценщика не представлен, одностороннее изменение условий договора аренды, в связи с чем, выраженное в уведомлениях от 04.12.2015 N 33-6-34177/15-(0)-0 и от 17.05.2017 N 33-6-118214/17-(0)-1 изменение размера арендной платы на 2016 и 2017 годы является необоснованным.

Возражая против первоначального иска, АНО "Региональная политика и реальная экономика" заявила о пропуске срока исковой давности по части требований и о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальный иск частично, суды обеих инстанций, руководствовались положениями статей 309, 310, 314, 330, 450, 452, 453, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и непредставление доказательств погашения спорной задолженности подтверждены материалами дела, расчет задолженности и пени проверен судами и признан верным, пришли к выводу об удовлетворении иска в части взыскании с ответчика в пользу истца задолженности в размере 11 509 472,50 руб. и неустойки в размере 1 126 582,62 руб. с учетом пропуска срока исковой давности по требованиям до 14.04.2016 и даты подачи иска, не усмотрев оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды нежилого помещения площадью, выселении из нежилого помещения площадью и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.

Отказывая во встречном иске, суды исходили из того, что изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями, следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды, при этом не направление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере.

Кроме того, суды пришли к выводу, что истцом по встречному иску пропущен годичный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, о применении которой заявлено Департаментом, поскольку ответчику было известно о спорных уведомлениях, принимая во внимание, что претензия истца от 20.02.2018 N 33-6-35610/18-(0)-2 о наличии задолженности, рассчитанной на основании спорных уведомлений, была получена ответчиком по юридическому адресу 26.02.2018 (номер почтового отправления 10970220057795), в то время как встречный иск подан в суд только 03.03.2020.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций в связи со следующим.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела и установлено судами, порядок изменения арендной платы закреплен сторонами в пунктах 5.1.4, 6.4, 6.6 договора.

В соответствии с пунктом 5.1.4. договора арендодатель имеет право ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в ряде иных случаев, в том числе, в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв.м, аренды.

Пунктом 6.4. договора аренды установлено, что в случае изменения условий оплаты аренды объекта к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое становится неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом 6.6. договора установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения

Арендодателем в адрес арендатора были направлены оспариваемые во встречном иске уведомления от 04.12.2015 N 33-6-34177/15-(0)-0 и от 17.05.2017 N33-6-118214/17-(0)-1 об изменении ставки арендной платы соответственно на 2016 и 2017 годы.

Указанные изменения арендной ставки основывались арендодателем на постановлениях Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".

Между тем, сторонами, исходя из условий договора аренды, определена методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденная ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП, исходя из которой, арендная плата является фиксированной и составляет 690 руб. кв м/год.

Постановление Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП утратило силу с 01.07.2014 в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 01.07.2014 N 364-ПП.

Отклоняя доводы ответчика о том, что все изменения в настоящий договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью (пункт 6.4 договора), суды, сославшись на положения пункта 6.6 договора аренды и абзац четвертый пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указали, что поскольку в договоре аренды государственного или муниципального имущества стороны указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Между тем, Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (с последующими изменениями и дополнениями) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" принято в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Закона города Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", тогда как АНО "Региональная политика и реальная экономика" субъектом малого предпринимательства не является, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Пунктом 1(1) Постановления Правительства Москвы N 809-ПП, введенным Постановлением Правительства Москвы от 26.08.2015 N 544-ПП) установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный Приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы.

Учитывая изложенное, в настоящем случае на основании вышеупомянутых уведомлений Департамента произошла не корректировка размера арендной платы (пункт 6.6 договора), а изменение условий оплаты объекта аренды (пункт 6.4 договора), что требует оформления дополнительного соглашения.

Между тем, обстоятельства наличия либо отсутствия указанных в пункте 6.4 договора аренды дополнительных соглашений судами не исследовались, в связи с чем, принятый судом расчет арендной платы и неустойки по договору аренды в пределах срока исковой давности на основании уведомлений Департамента нельзя признать обоснованным.

Судами также не проверены доводы ответчика о том, что в оспариваемых уведомлениях не содержатся ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы в отношении объекта аренды, отчет независимого оценщика в материалах дела отсутствует.

Кроме того, в заявленный истцом период взыскания задолженности включена арендная плата январь - февраль 2018 года, между тем, уведомление арендодателя об установлении ставки арендной платы на 2018 год в материалах дела отсутствует, как и доказательства его направления в адрес ответчика.

Судами не проверены доводы ответчика (истца по встречному иску) о том, что ответчик узнал о направлении в его адрес уведомлений об изменениях порядка и размера арендной платы только в судебном заседании суда первой инстанции 09.01.2020, и до указанной даты не мог знать об указанных фактах, также не исследован вопрос о том, были ли не получены ответчиком уведомления Департамента от 04.12.2015 и от 17.05.2017 по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (абз.2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), не дана оценка доводам ответчика о том, что претензия Департамента от 20.02.2018 N 33-6-35610/18-(0)-2 о наличии задолженности, рассчитанной на основании спорных уведомлений, не содержала информации, ни об уведомлениях от 04.12.2015 и от 17.05.2017, ни о порядке расчета арендной платы, в претензии было лишь указано на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 28.02.2018 в размере 18 211 548,07 руб.

Учитывая изложенное, вывод судов о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности по требованию о признании оспариваемых уведомлений недействительными нельзя признать обоснованными, т.к. дата начала течения срока исковой давности на основании имеющихся в деле доказательств судами не определена.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 2847, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу; определить из толкования совокупности условий договора аренды и подлежащего применению нормативного регулирования вид применяемой к спорным правоотношением ставки арендной платы, является ли согласованная сторонами ставка арендной платы договорной или регулируемой, а также распространяются ли на спорные отношения сторон нормативные акты, принятые после заключения договора, в том числе, имеют ли данные нормативные акты обратную силу; установить, были ли заключены сторонами дополнительные соглашения к договору аренды, связанные с изменением порядка и размера арендной платы; проверить представленный истцом расчет задолженности и неустойки, с учетом заявления ответчика о применении исковой давности, определив начало течения срока исковой давности по каждому периоду возникновения задолженности по первоначальному иску, а также установить начало течения срока исковой давности по требованиям встречного иска; установить, подлежит ли примененная арендодателем ставка арендной платы определению на основании отчета независимого оценщика, и имеется ли соответствующий отчет в отношении объекта аренды по спорному договору; в зависимости от установленных фактов определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков полностью или в части.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2020 года по делу N А40-120346/19 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Колмакова В.В. Петрова