Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 января 2021 г. N Ф05-22940/20 по делу N А41-4143/2020

г. Москва

29 января 2021 г.

Дело N А41-4143/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ГК "АВТОДОР": Москаленко К.В. (дов. N Д-20140329 от 09.11.2020 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) ДНП "НОВЫЙ МИР": Кабаковой С.А. (дов. от 11.01.2021 г.);

рассмотрев 26 января 2021 г. в судебном заседании кассационную жалобу ГК "АВТОДОР"

на решение Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2020 г.,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2020 г.,

по делу N А41-4143/20

по иску Государственной компании "Российские автомобильные дороги"

к дачному некоммерческому партнерству "Новый мир"

об изъятии земельного участка для нужд РФ,

УСТАНОВИЛ: 24 июля 2018 г. Федеральным дорожным агентством издано распоряжение N 2853-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе "Нового выхода на Московскую кольцевую автомобильную дорогу с федеральной автомобильной дороги М-7 "Волга" на участке МКАД - км 60 (обходы г. Балашиха, Ногинск), Московская область".

В соответствии с приложением к указанному распоряжению изъятию подлежал земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 50:15:000071203:13, площадью 79 750 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:148090, общей площадью 649 500 кв.м, принадлежащий дачному некоммерческому партнерству "Новый мир" (далее - ДНП "Новый мир", ответчик) на праве собственности.

В соответствии со статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, во исполнение пункта 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка извещен о предстоящем изъятия объектов недвижимого имущества, что подтверждается уведомлением о предстоящем изъятии.

Также ДНП "Новый мир" в связи с предстоящим изъятием объектов недвижимого имущества представлены следующие документы: проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд; отчет об оценке по состоянию на 26 августа 2019 г. N 0704Д/08-2019.

В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик не подписал соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества для государственных нужд, Государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - ГК "Автодор", истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к "ДНП Новый мир" об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 50:15:0071203:13, площадью 79 750 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, образованного из земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:148090, общей площадью 649 500 кв.м с предоставлением равноценного возмещения за изъятие за счет субсидий из федерального бюджета.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2020 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Интерпромтэксперт инжиниринг" Мосолкину Дмитрию Вячеславовичу.

На разрешение эксперта были поставлены вопросы об определении на дату проведения экспертизы рыночной стоимости земельного участка площадью 79 750 кв.м с кадастровым номером 50:15:0071203:13, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, и размера убытков, причиненных изъятием, в соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:15:0071203:13, площадью 79 750 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха на дату проведения экспертизы составила 107 144 380 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2020 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2020 г., исковые требования удовлетворены. Изъят для государственных нужд Московской области у ДНТ "Новый мир" земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071203:13, площадью 79 750 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:15:0000000:148090, общей площадью 649 500 кв.м. Установлено возмещение за изымаемый земельный участок в размере 107 144 380 руб. 20 коп., в том числе: 105 043 510 руб. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:15:000071203:13 и 2 100 870 руб. 20 коп. услуги риелтора. Также распределены расходы по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе ГК "Автодор" просит об отмене принятых судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку экспертиза проведена с грубейшими нарушениями требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и ФСО N 3, 7. Также указано на то, что оплата услуг риелтора не подлежала учету при формировании отчета об определении размера возмещения.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании кассационной инстанции представитель ГК "Автодор" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ДНП "Новый мир" возражал против ее удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно пункту 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Пунктом 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расчетах размеров возмещения убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (часть 2 статьи 281 ГК РФ).

Взыскивая денежные средства в сумме 2 100 870 руб. 20 коп. за услуги риелтора суды не определили правовую природу данных денежных средств.

При определении суммы возмещения за изымаемый земельный участок в размере 105 043 510 руб. суды приняли во внимание заключение эксперта N 0505/2020 от 11 июня 2020 г., признав его надлежащим доказательством.

При этом судами не учтено следующее.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона N 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При рассмотрении спора истцом приводились доводы о нарушении пункта 11 раздела V ФСО N 7, поскольку на стр. 17 пункт 2.2 в рамках анализа рынка представлен неактуальный обзор (2015-2016 г.г.), ссылки на интернет-страницы неактуальны.

Какие-либо выводы суда по данным доводам в судебных актах не приведены.

Истец также указывал на нарушение пункта 22 б) раздела VII ФСО N 7 и пункта 5 раздела II ФСО N 3, поскольку в рамках определения рыночной стоимости земельного участка некорректно подобраны объекты сравнения. Объект оценки расположен в городском округе Балашиха Московской области, аналоги N 1, 3, 4 - Московская область, Домодедовский район, аналог N 2 - Московская область, Мытищинский район.

Принимая во внимание, что изымаемый земельный участок расположен в Московской области, г. Балашиха судам надлежало дать оценку приведенному доводу.

Судами также не оценены доводы истца о том, что при корректировке на разницу в местоположении оценщик использовал сведения о соотношении рыночных цен по состоянию за 2017 год, в то время как оценка проводилась на июнь 2020 года.

Кроме того, истец указывал на то, что для определения рыночной стоимости земельного участка использованы аналоги, представляющие собой предложения о реализации земельных участков по инвестиционные цели: аналог N 2 - под строительство торгового комплекса регионального масштаба, аналог N 3 - для размещения промышленно-складского комплекса, аналог N 4 - для строительства промышленного предприятия, логистического комплекса, а также объектов придорожного бизнеса, в то время как изъятию подлежит земельный участок с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Указанному доводу также не дано оценки.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт.

Учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

Таким образом, при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26 июня 2020 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2020 г. по делу N А41-4143/20 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кузнецов Р.Р.Латыпова