Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2021 г. N Ф05-21927/20 по делу N А40-315601/2019

г. Москва

18 февраля 2021 г.

Дело N А40-315601/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2021.

Полный текст постановления изготовлен 18.02.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,

судей Колмаковой Н.Н., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества": Макаркина О.А. по доверенности от 05.11.2019,

от Департамента городского имущества города Москвы: Блистанова А.А. по доверенности от 09.12.2020,

рассмотрев 11.02.2021 в судебном заседании кассационную жалобу Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества"

на решение от 18.06.2020

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 14.10.2020

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным одностороннего изменения ставки арендной платы,

УСТАНОВИЛ: Фонд "Поддержка памятников деревянного зодчества" обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным (незаконным) одностороннего изменения ставки арендной платы по охранно-арендному договору от 11.02.2013 N 00-00061/03; о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа Департамента от охранно-арендного договора от 11.02.2013 N 00-00061/03 на пользование недвижимым имуществом - памятником архитектуры площадью 509,5 кв. м (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной переулок, д. 10.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020, в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Фонд "Поддержка памятников деревянного зодчества" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

В Арбитражный суд Московского округа от Департамента городского имущества города Москвы в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющих личность представителя, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11.02.2003 между истцом и ответчиком заключен охранно-арендный договор N 00-00061/03 нежилого помещения площадью 509,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Дровяной пер., д. 10, сроком действия с 01.11.2001 по 01.08.2024 (далее - охранно-арендный договор).

Арендуемое помещение является памятником архитектуры "Жилой дом купца Шикалова первой трети XIX века".

Объект недвижимости на момент передачи в аренду находился в техническом состоянии, описанном в акте от 01.11.2001 как аварийный.

В обоснование исковых требований истец указал, что, получив от ответчика претензию о взыскании арендных платежей, 12.03.2018 обратился к ответчику за разъяснениями относительно увеличения арендных платежей без учета проведенных работ.

Письмом ответчик разъяснил, что арендная плата рассчитана из рыночной ставки 1 кв. м. в год с применением корректирующего коэффициента 0,3 к рыночной величине годовой арендной платы.

По мнению истца, у ответчика ни в силу закона, ни в силу договора не возникло право на увеличение арендной платы до размера равного ее рыночной стоимости, в связи с чем истец обратился с иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришли к выводу, что порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в казне города Москвы, регламентирован постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", оснований для сохранения за истцом арендной платы, рассчитанной на основании базовой ставки 1 кв. м строительства не имеется, поскольку это прямо противоречит действующему законодательству, в связи с чем признали, что оспариваемые уведомления выполнены в соответствии с действующим законодательством и противоречия между условиями договора и постановлениями Правительства Москвы отсутствуют.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное значение содержащихся в охранно-арендном договоре слов и выражений позволяют говорить о том, что действительная воля сторон по договору изначально была направлена на предоставление в аренду истцу находящегося в аварийном состоянии памятника истории и культуры с условием проведения на нем силами и за счет истца комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ без последующего возмещениях их стоимости.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию памятнику (пункт 11 договора).

В охранно-арендном договоре четко и однозначно установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м. нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади.

Ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы.

В соответствии с абзацем 1 пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 названного Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

То есть, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и внес имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Судами установлено, что истец обязательства по договору аренды в части проведения по зданию: первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005.

Согласно пункту 7 договора аренды при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве "Госорган" производит перерасчет платы за пользование зданием - памятником и направляет его арендатору, измерение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Таким образом, охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве с иными условиями спорного договора.

Кроме того, при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

При ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, на основании которых Департамент рассчитывал арендную плату исходя из ее рыночной стоимости, определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, пригодных к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ.

Кроме того, судами при принятии судебных актов не приняты во внимание положения действующих в настоящее время специальных правовых актов федерального и регионального уровня, в частности, Постановления Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 N 1005, которым утверждено Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, Постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 N 12-ПП, которым утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, свидетельствующие о том, что политика государства (РФ, субъекта РФ города Москвы) направлена на предоставление льготных ставок арендной платы арендаторам, вложивших свои средства в восстановление и сохранение объектов культурного наследия, а не на их отмену и установление рыночных ставок.

Следует также отметить, что судами не дана оценка доводам истца о неполучении уведомлений об изменении методики расчета арендных платежей, а также о том, что ответчиком не представлены отчеты оценщика, согласно которым установлен оспариваемый размер арендной платы по спорному договору.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов суд первой и апелляционной инстанций не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного решения, нарушил нормы процессуального права, в том числе статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что могло привести к принятию неправильных судебных актов. В связи с чем обжалуемые решение и постановление подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, оценить условия спорного договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, дать оценку доводам истца о неполучении уведомлений об изменении методики расчета арендных платежей, дать оценку добросовестности поведения всех участников рассматриваемой сделки с учетом фактических обстоятельств дела и условий договора, рассмотреть все доводы и возражения сторон по делу, дать оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020 по делу N А40-315601/2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

М.Д. Ядренцева

Судьи

Н.Н. Колмакова Н.Н. Кольцова