Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 февраля 2021 г. N Ф05-24925/20 по делу N А40-228121/2019

г. Москва

18 февраля 2021 г.

Дело N А40-228121/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей Кочергиной Е.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кравец А.Г., по доверенности от 29.12.2020

от ответчика: Галимов И.А., по доверенности от 09.11.2020

рассмотрев 15 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Скади"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 05 июня 2020 года,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 09 октября 2020 года,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Скади"

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы (далее - истец, Департамент) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СКАДИ" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 18.05.2006 N М-08-026662 за период с 20.11.2018 по 31.03.2019 в размере 32.505.883 руб. 08 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2020 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 20.454.693 руб. 21 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 решение от 05.06.2020 отменено, с ООО "Скади" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскана задолженность в размере 32 505 883 руб. 08 коп.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.05.2006 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды N М-08-026662 (далее - Договор) (в редакции дополнительных соглашений от 1.06.2013, 20.06.2014, 27.03.2015, 28.12.2015, 20.12.2018) земельного участка с кадастровым номером 77:08:0010013:1005 общей площадью 45.674 кв. м, с адресными ориентирами: г. Москва, 3-й Силикатный проезд (пересечение с Краснопресненским проспектом), предоставляемого для проектирования и строительства многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой.

Договор заключен сроком до 22.02.2055.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015) арендатор обязан в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875.

В соответствии с пунктом п. 4.10 раздела 4 "Особые условия договора" арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве".

В соответствии с п. п. 5.7, 5.8 Договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую арендодателю арендную плату.

В Разделе 3 Договора предусмотрено, что расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-числа первого месяца отчетного квартала.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, сказаны в приложении 1 к Договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью Договора.

Согласно приложению 1 к Дополнительному соглашению от 20.12.2018 размер годовой арендной платы с 20.11.2018 составляет 75.361.702 руб. 64 коп.

В обоснование исковых требований департамент указал, что в нарушение условий Договора арендатор не завершил строительство объекта и не ввел его в эксплуатацию до 01.09.2018, в связи с чем Департамент направил в адрес Общества уведомление от 18.03.2019 N 33-6-101402/19-(0)-0 об изменении кадастровой стоимости с 01.01.2019 и, соответственно, размера годовой арендной платы по договору аренды от 18.05.2006 N М-"-026662.

Как следует из иска, в нарушение условий договора арендатор своевременно не внес арендную плата за период с 20.11.2018 по 31.03.2019, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 32.505.883 руб. 08 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что согласно представленного истцом расчета исковых требований, истцом в два раза увеличена ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости, что условиями договора не предусмотрено.

Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости составляет 1,5%, доказательств ее изменения на 3% истцом в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции и отменяя решение суда первой инстанции, указал, что на основании п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума ВАС РФ N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, следует исходить из того, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Департамент, обращаясь с иском о взыскании арендных платежей, в обоснование своей правовой позиции сослался на пунктом п. 4.10 раздела 4 Особые условия договора, в соответствии с котором в случае нарушения установленных сроков проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за земельный участок увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи его в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 793-ПП).

Положение подзаконного акта, на который имеется ссылка в п. 4.10 раздела 4 "Особые условия договора", является обязательным для сторон частноправового отношения лишь постольку поскольку об этом изъявлена их воля.

Суд апелляционной инстанции указал, что, распространив действие нормативно-правового акта на обязательство, стороны указанного правоотношения связали себя соответствующими условиями, определив порядок расчета арендной платы.

В связи с вступлением в силу результатов кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных распоряжением Департамента Москвы от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01.01.2018", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0010013:1005 с 01.01.2019 утверждена в размере 2370725869,38 руб.

Департаментом за период с 01.01.2019 по 28.02.2019 начислена арендная плата в размере 11.656.068 руб. 86 коп.

С 01.03.2019 в соответствии с п. 4.10 Договора годовая арендная плата увеличилась в два раза и составила 142.243.552 руб. 16 коп. или 6% от кадастровой стоимости.

Департаментом за период с 01.03.2019 по 31.03.2019 начислена арендная плата в размере 12.248.750 руб. 33 коп.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном размере, пришел к выводу, что расчет задолженности по арендной плате за период с 20.11.2018 по 31.03.2019 произведен Департаментом в соответствии с условиями Договора, на основании положений постановления Правительства Москвы N 793-ПП.

В силу части 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Имеющие значение для дела обстоятельства судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливаются путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015 года, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Между тем, указанные выводы судов являются преждевременными, поскольку судами при проверке законности применения п. 4.2 договора для исчисления истцом размера годовой арендной платы не установлено наличие (отсутствие) вины ООО "СКАДИ" в нарушении сроков исполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию многофункционального комплекса.

Судами не дана оценка доводам ответчика о правовых основаниях приобретении ООО "СКАДИ" прав и обязанностей по спорному договору с 20.11.2018; отсутствию возможности исполнить обязанность арендатора, установленную в п. 4.9 раздела 4 Особые условия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2015), в срок до 01.09.2018 осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой (II этап реализации инвестиционного проекта) в соответствии с технико-экономическими показателями согласно градостроительному плану земельного участка N RU77-212000-005875, т.е. наличию (отсутствию) вины ответчика; неправомерности применения п. 4.10 раздела 4 договора к спорным правоотношениям.

Таким образом, поскольку указанные вопросы не получили в принятых решении и постановлении надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая должна иметь свое место в действительности в силу ст. ст. 15, 170 АПК РФ, то судебная коллегия не может признать их в настоящее время законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, дать оценку всем представленным доказательствам в их совокупности и взаимной связи, установить обстоятельства с учетом указанных норм права, исходя из которых, принять по делу законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 05 июня 2020 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 октября 2020 года по делу N А40-228121/19 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.Н. Колмакова

Судьи

Е.В. Кочергина М.Д. Ядренцева