Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2021 г. N Ф05-6141/21 по делу N А40-13316/2019

12 апреля 2021 г.

Дело N А40-13316/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Филиной Е.Ю.

судей Беловой А.Р., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от истца: Ивануха М.Б., доверенность от 05.10.2020;

от ответчика: Салаватова К.Х., доверенность N 33-Д-1241/20 от 08.12.2020;

рассмотрев в судебном заседании 05 апреля 2021 года кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение от 26 июня 2020 года Арбитражного суда города Москвы, на постановление от 29 декабря 2020 года Девятого арбитражного апелляционного суда, по делу

по иску ООО "Ле Гранд-Н"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ле Гранд" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, общей площадью 62,6 кв.м (подвал, пом. III, комн. 1, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 4, 5а) в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2020 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2020 года проведена замена ООО "Ле Гранд" на ООО "Ле Гранд-Н" в порядке процессуального правопреемства, решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2020 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, Департаментом городского имущества города Москвы подана кассационная жалоба на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу не приобщены как поданные с нарушением положений статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом кассационной инстанции по ходатайству ответчика была обеспечена возможность участия в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание).

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "По Строитель" (арендатор) заключен договор на аренду недвижимого помещения находящегося в собственности Москвы от 26.12.2001 N 1-1394/2001, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д.4/12, стр.1, квартал 370, общей площадью 114,6 кв.м. Объект аренды передается под офис. Срок действия договора с 20.09.2001 по 19.09.2006. После окончания срока действия вышеуказанного договора между сторонами заключен договор аренды от 24.01.2007 N 01-00035/07.

Дополнительным соглашением от 26.07.2016 к договору аренды N 01-00035/07 от 24.01.2007 стороны внесли изменения, срок договора продлен по 25.07.2016 и в связи с прекращением деятельности юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к другому юридическому лицу на основании записи в ЕГРЮЛ, стороны внесли изменения в части названия арендатора на ООО "Ле Гранд", а также в части арендуемой площади со 114,6 кв. м на 95,5 кв.м (подвал, помещ. III, ком. 1, 2, 2а, 26, 2в,2г, 2д, 2е, 2ж, 2и, 4, 5,5а,7, 10, кадастровый номер: 77: 01:0002012:3498).

ООО "Ле Гранд", являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением от 16.11.2018 N 33-5-131319/18-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Заявление ООО "Ле Гранд" было подано в отношении арендуемых нежилых помещений: подвал, помещение III, комнаты 1, 2а, 2б, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 4, 5а, общей площадью 62,6 кв.м. Помещения: подвал, помещение III, коридор 2, шкаф 2и (находящийся в коридоре N 2 согласно поэтажному плану БТИ), коридор 5, 7, 10, общей площадью 32,9 кв.м являются местами общего пользования, содержат общедомовые коммуникации и служат для прохода в помещения: подвал, помещение III, комнаты 3, 6, 8, 9. Данные помещения находятся в собственности иных лиц.

Помещения, заявляемые к реализации в рамках N 159-ФЗ, подвал, помещение III, комнаты 1, 2а, 26, 2в, 2г, 2д, 2е, 2ж, 2з, 4, 5а, общей площадью 62,6 кв.м, являются обособленными и могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Согласно ответу из Департамента от 20.11.2018 N 33-5-131319/18-(0)-1 было сообщено об отказе в предоставлении государственной услуги по обращению ООО "Ле Гранд", ссылаясь на то, что закон устанавливает возможность выкупа исключительно того объекта, который находится в аренде.

Истец, не согласившись с отказом Департамента, обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением.

Суды удовлетворили исковые требования на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N159).

Как установлено судами общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Таким образом арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия истцом соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2004 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень.

Определением Арбитражного суда города Москвы по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертного исследования поручено ООО "Центроконсалт", эксперту Климачевой Любови Михайловне.

Согласно заключению, выполненному экспертами ООО "Центроконсалт", рыночная стоимость объекта на дату 16.11.2018 г. составила 7 156 216 рублей 00 коп. 7 без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 16.11.2018 г. составляет: 894 342 руб. без учета НДС, 1 055 323 руб. с учетом НДС. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новокузнецкая, д. 4/12, стр.1, общей площадью 62,6 кв. м (подвал помещение III комнаты 1, 2а, 26, 2в, 2 г, 2д, 2е, 2ж, 4, 5а) по состоянию 16.11.2018, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений составляет 6 261 873 руб. 65 коп. без учета НДС.

Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды указали, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности.

Таким образом, суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела и посчитали возможным рыночную стоимость спорного объекта определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "Центроконсалт", поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными судами первой и апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию ответчика и доводы апелляционной жалобы, которые уже были всесторонне и полно рассмотрены, что нашло свое отражение в судебных актах.

В частности доводы Департамента о том, что арендуемые помещения, в отношении которых не осуществлен государственный кадастровый учет, не могут быть предметом заявления о выкупе, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям Федерального закона N 159-ФЗ и разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

При этом согласно заключению ООО "МНСЭ" о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости N 140119-50 от 14.01.2019 был сделан вывод о возможности постановки объекта на самостоятельный кадастровый учет по признаку обособленности и изолированности двух групп помещений.

Закон N 159-ФЗ, а также данные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснения не обязывают арендатора до момента подачи заявления о выкупе непосредственно сформировать объект как обособленный и поставить его на кадастровый учет. Данная возможность, по смыслу приведенных разъяснений, выясняется при принятии решения. При этом условие о наличии возможности формирования помещения как обособленного объекта подразумевает именно техническую возможность обособления, а не возможность получения согласия собственника. Возможность реализации преимущественного права выкупа не ставится законодателем в зависимость от усмотрения органа власти.

Иной подход влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Доводы ответчика о невозможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет цены выкупаемого имущества также были рассмотрены судами и отклонены как необоснованные со ссылкой на положения части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которым стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

Как установлено судами арендатор (на тот период ООО "По Строитель") обращался с письмом от 08.12.2011 N ц008176/11 по вопросу согласования перепланировки нежилых помещений общей площадью 114,6 кв.м, находящихся в собственности г.Москвы по адресу: г.Москва, Новокузнецкая ул., дом 4/12 стр. 1. В ответ Департамент направил письмо от 30.12.2011 N Ц/11/7100, что не возражает против выполнения перепланировки в границах арендуемых нежилых помещений.

В соответствии с решением комиссии по акту от 23.11.2012 предъявленные комиссии работы выполнены в соответствии с требованиями нормативных документов, присвоено переустроенному и (или) перепланированному помещению: N III. Акт является основанием для внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации. ООО "По Строитель" в письме от 29.11.2013 N 01/11 обратился в Департамент по вопросу внесения изменений в сведения ЕГРП на нежилое помещение. В ответ Департамент направил письмо от 27.12.2013 N ДГИ-1-137872/13-1, согласно которому предоставил свое согласие на подготовку технического плана объекта недвижимости по адресу: г. Москва, Новокузнецкая ул., дом 4/12 стр.1, площадью 95,5 кв.м у кадастрового инженера за счет средств заказчика. После проведения кадастровых работ в Департамент был предоставлен технический план для его дальнейшей передачи в орган кадастрового учёта с целью внесения изменений в сведения ГКН. После чего были внесены изменения в сведения ЕГРП в части уточнения площади объекта.

06.02.2019 ООО "Ле Гранд" было направлено в Департамент письмо с просьбой засчитать стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Москва, Новокузнецкая ул., дом 4/12 стр.1, подвал, помещение III.

Таким образом доводы кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2020 года по делу N А40-13316/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.Ю. Филина

Судьи

А.Р. Белова С.В. Краснова