Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2021 г. N Ф05-8090/21 по делу N А40-85124/2019

г. Москва

28 апреля 2021 г.

Дело N А40-85124/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 28.04.2021.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Закутской С.А., Кручининой Н.А.,

при участии в заседании:

от Жданкиной Галины Викторовны - Быков А.А. - дов. от 07.05.2020

в судебном заседании 21.04.2021 по рассмотрению кассационной жалобы Жданкиной Галины Викторовны

на определение от 30.10.2020

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 28.01.2021

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по заявлению Жданкиной Галины Викторовны о признании недействительными открытых торгов и заключенного с Лежневым Ильей Сергеевичем по результатам их проведения договора купли-продажи от 02.03.2020

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Жданкиной Галины Викторовны,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2019 Жданкина Галина Викторовна (далее - должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Кочкалов Сергей Александрович (далее - финансовый управляющий), о чем опубликованы сведения в газете "Коммерсантъ" N 122 от 13.07.2019, стр. 165.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление должника о признании недействительными открытых торгов по продаже земельного участка - категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер;50:26:0120507:319; место положения: Московская область, р-н Наро-Фоминский, с/пос. Атепцевское, у д. Башкино, КИЗ "Гамби", площадь: 763 кв. м., проведенных в рамках реализации имущества Жданкиной Галины Викторовны, а также о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2020, заключенного между Жданкиной Галиной Викторовной и Лежневым Ильей Сергеевичем (далее - ответчик), применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2020 года в отказано Жданкиной Галине Викторовне в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2021 определение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2020 оставлено без изменения.

Судами установлено, что на основании протокола о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества должника с Лежневым Ильей Сергеевичем 02.03.2020 был заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок - категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, кадастровый номер;50:26:0120507:319; место положения: Московская область, р-н НароФоминский, с/пос. Атепцевское, у д. Башкино, КИЗ "Гамби", площадь: 763 кв. м. Земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи от 02.03.2020.

Во исполнение условий договора купли-продажи Лежневым И.С. исполнена обязанность по оплате земельного участка в размере 600 000 руб., что подтверждается копиями платежного поручения N 103 от 20.02.2020, а также приходного кассового ордера от 02.03.2020.

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. При этом лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Из указанных разъяснений следует, что торги и договор, заключенный по их результатам, могут быть признаны недействительными по заявлению участника торгов либо лица, незаконно не допущенного к участию в торгах, либо иного лица, которое докажет свою заинтересованность в заявленном иске, то есть наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В обоснование заявления о признании торгов и заключенного по результатам их проведения договора должник указывал, что в нарушение требований закона земельный участок был реализован отдельно от объекта недвижимости (жилой дом), находящегося на земельном участка, в связи с чем, нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объекта.

Действительно, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В подтверждение данных обстоятельств должником представлен скриншот с сайта публичной кадастровой карты России, который судами признан ненадлежащим и недостоверным доказательством, подтверждающим нахождение жилого дома на спорном земельном участке, учитывая следующее.

Пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу положений статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, как установлено судами, сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо сведений о возникновении права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости в материалы дела должником не представлены.

Кроме того, судами учтены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которым, жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил является самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Судами отмечено, то в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора должник не представил доказательств, позволяющих установить возведение объекта - жилого дома с соблюдением установленных действующим законодательством норм, доказательств обращения за соответствующим разрешением на строительство, а также возможности государственной регистрации соответствующих прав на объект.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции Жданкина Г.В. (должник) обратилась с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что исходя из данных Публичной кадастровой карты на проданном земельном участке располагается здание - жилой дом, представляющий собой завершенный объект капитального строительства, данный дом не был при проведении торгов включен в состав лота, земельный участок таким образом реализован отдельно от здания, что противоречит в том числе пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, нарушен принцип единства судьбы участка и жилого дома.

В судебном заседании представитель Жданкиной Г.В. поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Выслушав представителя кассатора, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам, кассационная инстанция не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

Кассационная жалоба фактически дублирует заявление и апелляционную жалобу. Судами исследованы все представленные доказательства и им дана надлежащая правовая оценка, нормы права применены судами правильно.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм права, с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела.

Кроме того, указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций и были обоснованно отклонены.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами не допущено нарушение норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2021 по делу N А40-85124/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья Л.В. Михайлова

Судьи

С.А. Закутская Н.А. Кручинина