Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 декабря 2021 г. N Ф05-8403/17 по делу N А41-46277/2016

г. Москва

16 декабря 2021 г.

Дело N А41-46277/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Е.Л. Зеньковой,

судей: В.Л. Перуновой, Н.А. Кручининой,

при участии в заседании:

от Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Одинцовскому городскому округу - Бородин А.Н., по доверенности от 11.01.2021, срок до 31.12.2021,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - Чернушенко М.С., по доверенности от 22.11.2021, срок 1 год,

конкурсный управляющий должником - Булатова М.А., лично, паспорт РФ,

от Бурых А.Н. - Кубарь И.И., по доверенности от 26.12.2019, срок 5 лет,

рассмотрев 09.12.2021 в судебном заседании кассационные жалобы Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Одинцовскому городскому округу и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области

на определение от 19.02.2021

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 28.07.2021

Десятого арбитражного апелляционного суда,

по заявлениям Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Одинцовскому городскому округу о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства и заключенного по их результатам договора купли - продажи имущества,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Группа компаний "Жилищный капитал",

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 должник - ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (прежнее наименование - АО "АлеутСтрой") признан несостоятельным (банкротом), в отношении должнка открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждена Мария Анатольевна Булатова.

В соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2015 при рассмотрении дела о банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы 1Х Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков.

ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства, проведенных 10.08.2019, а также просили признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи имущества с ИП Бурых А.Н. от 29.11.2019.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, в удовлетворении заявленных ТУ Росимущества в Московской области и Управлением МВД России по Одинцовскому городскому округу требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить определение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, принять новый судебный акт, которым признать недействительными торги по реализации имущества ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" посредством публичного предложения, проведенные 10.08.2019, результат которых был утвержден Протоколом от 21.10.2019 N 2450-ОТПП/2/3, организатором которых выступал конкурсный управляющий Булатова Мария Анатольевна и признать недействительным договор от 29.11.2019 купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 4 746 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, д. 2к, КН 50:20:0070227:1261, заключенный между ИП Бурых Александром Николаевичем и организатором торгов - конкурсным управляющим Булатовой Марией Анатольевной.

В обоснование доводов кассационных жалоб заявители указывают на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в Московской области и представитель Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу доводы своих кассационных жалоб поддержали в полном объеме по мотивам, изложенным в них.

Булатов М.А., представитель ИП Бурых А.Н. возражали против доводов кассационных жалоб, просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб, исследовав материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из содержания обжалуемых судебных актов усматривается, что судами установлены следующие обстоятельства.

Должнику (ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал") на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 4 746 кв.м по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, 2к, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261, о чем в ЕГРН имеется запись N 50-5020/010/2013-099 от 22.02.2013.

На этом земельном участке расположены, в том числе, следующие объекты недвижимого имущества:

-нежилое здание площадью 2 274,6 кв.м, Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Триумфальная, д. 13, кадастровый номер: 50:20:0070227:3426;

-нежилое здание площадью 8,8 кв.м, Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Триумфальная, д. 13а, кадастровый номер: 50:20:0070227:3446.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим в качестве организатора торгов объявлены торги по реализации земельного участка в форме конкурса. Сообщение опубликовано в газете "КоммерсантЪ" 10.08.2019. Документация о торгах содержала сведения о расположенных на земельном участке объектах недвижимости. Условием конкурса являлось сохранение целевого назначения земельного участка и заключение договора аренды с собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

По результатам торгов победителем признан индивидуальный предприниматель Бурых Александр Николаевич. Между должником и победителем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2019, по условиям которого право собственности на земельный участок перешло к индивидуальному предпринимателю. Договор от 29.11.2019 также содержит условие об обязанности Бурых А.Н. исполнить условия конкурса и заключить договоры аренды с собственниками расположенного на земельном участке имущества.

В обоснование заявленных требований ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу ссылались на то, что при проведении торгов по реализации земельного участка, принадлежащего должнику на праве собственности, не были учтены положения статьи 132 Закона о банкротстве, поскольку реализованный на оспариваемых торгах земельный участок является объектом социального значения, так как на нем расположены нежилые здания, в которых расположены органы внутренних дел, что привело к нарушению прав и законных интересов Российской Федерации, как собственника расположенных на реализованном земельном участке зданий, в том числе здания УМВД России по Одинцовскому городскому округу, как лица, осуществляющего пользование данными зданиями.

При этом судами отмечено, что ни ТУ Росимущества в Московской области, ни Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу не являлись участниками спорных торгов, доказательства того, что был нарушен порядок допуска на торги, неправильно определена цена продажи или допущены иные нарушения, в материалы дела не представлены, торги проводились в соответствии с "Положением N 6 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (конкурс)", утвержденном решением комитета кредиторов должника 02.04.2019. о чем на ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3634121 от 04.04.2019.

Суды также указали, что на протяжении всей процедуры конкурсного производства в отношении ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" заявители с соответствующими ходатайствами о передаче им земельного участка, по вопросу межевания, выделения доли, исключения из конкурсной массы не обращались.

Отказывая в удовлетворении заявлений, суды исходили из того, что предметом оспариваемых торгов и договора являлись не здания с кадастровыми номерами: 50:20:0070227:3426 и 50:20:0070227:3446, а иной объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, на котором расположены, в том числе здания, находящиеся в пользовании МВД, при этом земельный участок площадью 4 746 кв.м, адрес: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, 2к, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261, и расположенные на нем нежилые здания с кадастровыми номерами: 50:20:0070227:3426 и 50:20:0070227:3446 являются самостоятельными недвижимыми вещами по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты гражданских прав.

Кроме того, суды отметили, что вопреки доводам заявителей использование здания для целей деятельности органов полиции не ограничивает такое здание в гражданском обороте и не является основанием его отнесения к социально значимым объектам.

В связи с изложенным, суды, руководствуясь пунктами 1, 2 и 4 статьи 132 Закона о банкротстве, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям по продаже на торгах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 положений статьи 132 Закона о банкротстве, что реализация земельного участка на торгах правомерно осуществлена в общем порядке, закрепленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Кроме того, суды указали, что доказательств наличия у заявителей прав на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 в материалы дела также не представлено.

Из заявлений ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу следовало, что причиной их обращения с заявлением о признании торгов недействительными явилось обращение к ним победителя торгов ИП Бурых А.Н. с предложением о заключении договора аренды земельного участка во исполнение условий торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Вместе с тем суды посчитали, что возврат земельного участка в конкурсную массу, не приведет к восстановлению прав заявителей, так как прежний собственник также вправе предъявить им требование о заключении с ними договора аренды земельного участка, имущественные права заявителей не могут быть восстановлены в результате признания торгов и договора купли-продажи земельного участка недействительными.

Одновременно суд апелляционной инстанции указал, что решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.09.2014 N 4/46 утвержден Перечень муниципального имущества, передаваемого из собственности и казны муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области" в государственную собственность Российской Федерации, необходимого для обеспечения деятельности полиции. В этот перечень вошли:

-здание полиции с объектами инженерной инфраструктуры по адресу г. Одинцово ул. Триумфальная д. 13;

-здание контрольно-пропускного пункта по адресу г. Одинцово ул. Триумфальная д. 13а.

В соответствии с договорами N 3787 от 24.06.2014 и N 3786 от 24.06.2014 Администрацией Одинцовского муниципального района указанные здания были переданы в безвозмездное пользование на пять лет УМВД России по Одинцовскому городскому округу.

Таким образом, суд апелляционной инстанции посчитал, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, принадлежащий ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", в собственность, пользование или оперативное управление Российской Федерации или УМВД России по Одинцовскому городскому округу не передавался.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел, что из договоров N 3787 от 24.06.2014 и N 3786 от 24.06.2014 следует, что права пользования УМВД России по Одинцовскому городскому округу даже в отношении зданий были предоставлены временно на пять лет. Данный срок истек 24.06.2019, т.е. даже до даты завершения торгов по продаже земельного участка. Доказательств продления этого срока или заключения новых договоров заявителями не предоставлено.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" отсутствовали правовые основания считать, что в отношении использования данного земельного участка могут быть какие-то ограничения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что ТУ Росимущества в Московской области является участником дела о банкротстве ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" как кредитор и, следовательно, обладало всей полнотой информации в отношении как процедуры банкротства в целом, так и имущества должника.

Довод ГУ МВД России по Московской области о нарушении сроков заключения договора аренды по результатам торгов также отклонен судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно протокола торгов N 2450-ОТПП/2/3 от 21.10.2019 о результатах проведения торгов в форме публичного предложения по Лоту N 3 победителем торгов была признана Мордвинова М.В. В адрес победителя направлено предложение Исх. N 1761-к от 28.10.2019 о заключении договора купли-продажи. Однако Мордвинова М.В. от заключения договора купли-продажи уклонилась.

Бурых А.Н. является вторым участником торгов, предложившим цену 1 509 000 руб.

В адрес Бурых А.Н. было направлено предложение Исх. N 1787-к от 29.11.2019 о заключении договора со вторым участником торгов.

Таким образом, договор с Бурых А.Н. как вторым участником торгов, предложившем наиболее высокую цену после Мордвиновой М.В., заключен в сроки и в порядке, определенном законодательством о банкротстве.

Относительно довода ТУ Росимущества в Московской области об основаниях возникновения права должника на спорный земельный участок арбитражным апелляционным судом установлено следующее.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 17.02.2019, право собственности ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 зарегистрировано 22.02.2013, о чем внесена запись N 50-50-20/010/2013-099 от 22.02.2013.

Из выписки о переходе прав N КУВИ-002/2021-48822629 от 29.04.2021 видно, что право собственности ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельных участков, о чем в ЕГРП внесена запись от 22.02.2013.

Договор купли-продажи N ДЗ-16 от 01.02.2013 заключен по результатам выкупа ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" земельных участков на торгах.

Указанная информация имеется в открытом доступе.

Как следует из публикации на сайте https://odintsovo.info/news/?id=26545, ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", выигравшее аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков Фонда РЖС в Одинцово, перечислило на счета Фонда 940 млн. 725 тыс. 600 руб. и заключило договор аренды.

Четыре участка в Одинцовском районе (г. Одинцово, ул. Акуловская, 2д; 2ж; 2и; 2к) общей площадью 35,6 га предназначены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Участки переданы победителю аукциона в аренду на срок два года шесть месяцев с правом последующего выкупа.

В дальнейшем участки были размежеваны под конкретные объекты недвижимости и выкуплены по договору купли-продажи.

Относительно обстоятельств передачи имущества в залог ООО "ПИР БАНК" и прекращения права залога суд апелляционной инстанции указал следующее.

В рамках дела о банкротстве ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" рассматривалось заявление ООО "ПИР БАНК" о включении требования в реестр кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника.

27.04.2012 между ООО "ПИР БАНК" и Пигановым Андреем Анатольевичем был заключен кредитный договор N КЛ-24/12, в соответствии с которым Пиганову А.А. предоставлен кредит в размере 100 000 000 руб., сроком возврата до 27.02.201г.

В обеспечение обязательств заемщика по данному кредитному договору между ООО "ПИР БАНК" и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" заключен договор поручительства N 24-12/1 от 27.04.2012.

Также в обеспечение обязательств заемщика по данному кредитному договору между ООО "ПИР БАНК" и ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" был заключен договор залога недвижимости N 24-12 от 27.04.2012, в соответствии с которым в залог передано имущество: объект незавершенного строительства -нежилое вспомогательное здание социально-культурного и бытового назначения, назначение: нежилое, площадь застройки 778,5 кв.м., степень готовности - 80%.

Внутренняя общая площадь объекта по проектной документации 2311,4 кв.м., инв. N 46:241:002:000207420:0001, лит. А, кадастровый (или условный) номер 50-50-20/2012-021, адрес объекта: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, уч. 2ж, к-26 и право аренды земельного участка, на котором расположен объект.

При этом тем самым объектом незавершенного строительства являлось здание, в дальнейшем получившее почтовый адрес г. Одинцово ул. Триумфальная д. 13, и переданное в собственность Российской Федерации и оперативное управление УМВД России по Одинцовскому городскому округу в 2014 году.

В дальнейшем на земельный участок, кадастровый номер 50:20:0070227:1261, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, общая площадь 4746 кв.м., адрес объекта Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, уч. 2ж было оформлено право собственности ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" на основании договора купли-продажи земельных участков от 22.02.2013.

Определением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018, по делу N А41-46277/16 признан недействительной сделкой договор поручительства N 24 -12 от 27.04.2012 и договор залога недвижимости N24-12 от 27.04.2012 и отказал ООО "ПИР Банк во включении в реестр требований кредиторов ЗАО "ГК "Жилищный капитал" требования в сумме 100 млн., как требования, обеспеченного залогом имущества.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2018 г. кассационная жалоба ООО "ПИР Банк" оставлена без удовлетворения.

В соответствии с Уведомлением о погашении ограничения (обременения) права N 50/066/009/2018-1477 от 17.04.2018 погашена запись об ипотеке в отношении земельного участка, кадастровый номер 50:20:0070227:1261 в связи с признанием судом отсутствующим права залога на участок ООО "ПИР Банк".

Таким образом, суд апелляционной инстанции установил, что вопреки утверждению УМВД России по Одинцовскому городскому округу, указанные судебные акты не содержат выводов о возникновении у УМВД России по Одинцовскому городскому округу каких-либо прав по результатам признания сделки недействительной.

Доводы о возможности передачи спорного земельного участка в безвозмездное пользование Управления МВД также признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрены следующие виды прав на земельные участки: собственность; постоянное (бессрочное) пользование; пожизненное наследуемое владение; сервитут (ограниченное вещное право пользования чужим участком); аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование.

После вступления 30.10.2001 в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, которое возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит до 01.01.2012 переоформлению на право аренды или приобретение земельного участка в собственность.

Суд апелляционной инстанции сославшись на пункт 1 статьи 24, статьей 36, пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве указал, что Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущество в Московской области в рамках дела о банкротстве ЗАО "ГК "Жилищный капитал" с заявлением о заключении договора безвозмездного пользования имуществом не обращались.

Таким образом, как посчитал апелляционный суд, УМВД России по Одинцовскому городскому округу и ТУ Росимущество в Московской области не лишено возможности обратиться к новому собственнику Бурых А.Н. с требованием о заключении договора безвозмездного пользования в отношении земельного участка, при наличии соответствующих оснований.

При указанных обстоятельствах суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований ТУ Росимущества в Московской области и Управления МВД России по Одинцовскому городскому округу о признании недействительными торгов по реализации имущества ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", проведенных 10.08.2019, а также признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи имущества от 29.11.2019 с предпринимателем Бурых А.Н.

Суд первой и апелляционной инстанции правильно применили положения статей 130 и 131 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев.

Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

Между тем суды с учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего дела не учли следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 (далее - Постановление) полномочия собственника по управлению и распоряжению федеральным имуществом делегированы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом.

Согласно пунктам 1, 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом. Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

В силу пункта 4.1.2. Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 05.03.2009 N 66 (далее - Положение) Территориальное управление осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

Согласно пункту 5.3. Положения Территориальное управление с целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности имеет право представительствовать в судах, обращаться в суды с исками и в правоохранительные органы с заявлениями от имени Российской Федерации в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.

Как правильно установили суды, на проданном земельном участке находятся в том числе, нежилое здание площадью 2 274, 6 кв. м.. являющееся Отделением полиции К-26 (Московская область. Одинцовский район, г. Одинцово. ул. Триумфальная д. 13, КН 50:20:0070227:3426) и нежилое здание площадью 8.8 кв. м.), являющееся пунктом пропуска на территорию отдела полиции (Московская область. город Одинцово. ул. Триумфальная д. 13а, КН 50:20:0070227:3446), которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации на основании свидетельства на право собственности N 50-50/020-50/020/001/2015-2430/2 от 26.03.2015, N 50-50/020-50/020/001/2015-2431/2 от 26.03.2015. Оба объекта недвижимости переданы в оперативное управление Межмуниципальное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации "Одинцовское". Соответствующие записи внесены в единый государственный реестр недвижимости: N 50-50/020-50/020/001/2015-7378/1 от 08.07.2015 и N50-50/020-50/020/001/2015-7379/1 от 08.07.2015.

Согласно части 9 статьи 54 Федерального закона "О полиции" от 07.02.2011 N 3-ФЗ используемые полицией земельные участки, а также здания, сооружения, оборудование и другое имущество полиции, необходимые для обеспечения деятельности полиции, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, передаются в федеральную собственность в порядке. установленном законодательством Российской Федерации.

После оформления зданий расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 в собственность Российской Федерации, началась процедура оформления вышеуказанного земельного участка в собственность РФ, которая не была осуществлена из-за ограничения (обременения) права.

До возникновения права федеральной собственности на передаваемое в соответствии с частью 9 настоящей статьи имущество федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел, территориальные органы, подразделения полиции, организации, входящие в систему указанного федерального органа, за которыми закрепляется указанное имущество, вправе безвозмездно использовать такое имущество для осуществления полномочий по предметам ведения Российской Федерации. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отчуждать, передавать в аренду и обременять иным способом указанное имущество (ч. 10 ст. 54 Федерального закона "О полиции" от 07.02.2011 N 3-ФЗ).

Заявители последовательно обращали внимание судов на то, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 сформирован и поставлен на кадастровый учет именно для размещения отдела полиции и для осуществления им своих функций с дальнейшей передачей в собственность Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита должна быть направлена на восстановление нарушенного права.

При проведении торгов по земельному участку конкурсному управляющему, а также победителю торгов Бурых А.Н., как они пояснили в ходе судебного заседания в суде округа, было известно, что на земельном участке находятся указанные здания полиции, находящиеся в собственности Российской Федерации, а оформление земельного участка под ними было невозможно из-за действующего ограничения (обременения) права, после снятия ограничения (обременения) права земельный участок должен быть оформлен в собственность Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.

ТУ Росимущества в Московской области также поясняло, что Российская Федерация как собственник объектов капитального строительства расположенных на земельном участке является правообладателем земельного участка и именно Российская Федерация выделяла единый земельный массив под застройку, с условием строительства отдела внутренних дел и выделения участка под ним.

Судами указано, что по смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень нарушений для признания торгов недействительными является исчерпывающим.

Между тем согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и сформировавшейся судебной практике, перечень оснований, установленных статьей 449 ГК РФ, не является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов, проведенных в ходе конкурсного производства, недействительными осуществляется в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника.

Нарушение установленного порядка продажи имущества влечет недействительность сделки купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявители обоснованно полагают в данном случае, что признание сделки недействительной (договора купли-продажи по результатам торгов) приведет к восстановлению прав Российской Федерации, так как позволит УМВД надлежащим образом оформить земельно-правовые отношения - оформить договор безвозмездного пользования земельным участком под зданиями, поскольку прежде это было невозможно сделать ввиду нахождения земельного участка под арестом.

Положения статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что судьба земельного участка следует судьбе объекта недвижимого имущества, расположенного на нем.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как установили суды, победитель торгов должен заключить договор аренды с правообладателем строений - Межмуниципальным управлением Министерства внутренних дел РФ "Одинцовское", с таким предложением в последующем ИП Бурых А.Н. и вышел к УМВД России по Одинцовскому городскому округа.

Между тем земельные участки под объектами МВД РФ предоставляются им на безвозмездной основе на основании договоров безвозмездного (ст. 689 ГК РФ) или постоянного бессрочного пользования (ст. 268 ГК РФ).

Заслуживает внимания довод УМВД о том, что оно должно было сохранить право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме при любом собственнике земельного участка, и в этом случае возможно удовлетворение требования о признании сделки, заключенной по результатам торгов, недействительной, без признания таковой самой процедуры торгов.

Сделки с имуществом должника совершаются в порядке, установленном Закона о банкротстве правила совершения сделок, установленные законами, регулирующими деятельность определенных организационно-правовых форм юридических лиц, в конкурсном производстве не применяются.

Законодательством о банкротстве установлены особые правила для социально значимых объектов, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, объектов, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном или муниципально-частном партнерстве, иных объектов, не включаемых по закону в конкурсную массу несостоятельного должника.

Указанные объекты согласно пункту 4 статьи 132 Закона о банкротстве подлежат продаже на торгах в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 Закона.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 132 данного Закона обязательными условиями конкурса являются обязательства покупателей обеспечить надлежащее содержание и использование объектов в соответствии с их назначением, а также выполнение иных обязательств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если в результате торгов, произошло распоряжение чужим имуществом, то не обязательно оспаривать и признавать недействительными торги, а сам договор.

Иными словами, если недействительной является "не процедура торгов, а сам переход права" (суд имеет в виду распорядительную сделку -договор купли-продажи), то применимы общие положения о недействительности сделок.

Верховный Суд указывал, что недействительность торгов может возникнуть не только по вине их организатора. Отсутствие нарушений в процедуре торгов еще не означает, что торги действительны, - порок может быть заложен в них еще до начала самой процедуры (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2017 N 37-КГ17-12).

Согласно положениям действующего Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, именно Российская Федерация как собственник объектов капитального строительства расположенных на земельном участке является правообладателем спорного земельного участка и именно Российская Федерация выделяла единый земельный массив под застройку, с условием строительства отдела внутренних дел и выделения участка под ним. Межмуниципальное управление в любом случае должно было сохранить право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме при любом собственнике земельного участка.

Территориальное управление в своем заявлении в качестве основания указывало не только нарушения, предусмотренные статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и ссылалось на положения о недействительности сделки.

Между тем мотивы судов о недействительности (действительности) сделки не отражены в оспариваемых судебных актах.

Вместе с тем с учетом разъяснении, данных в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положении раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно статье 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В соответствии со статей 132 Закона о банкротстве при наличии в составе имущества должника имущества, изъятого из оборота, конкурсный управляющий уведомляет об этом собственника, изъятого из оборота имущества.

Пунктом 2 указанной статьи предусматривается, что собственник имущества, изъятого из оборота, принимает от конкурсного управляющего это имущество или закрепляет его за другими лицами не позднее чем через шесть месяцев с даты получения уведомления от конкурсного управляющего.

Заявители указывали, что имущество Министерства внутренних дел Российской Федерации является изъятым из оборота, а осуществление им своей деятельности предусматривает санкцию на то государства.

Заслуживают внимания и проверки доводы заявителей о том, что соответствии с положениями статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона) и с учетом того, что объект УМВД является социально значимым объектом, с учетом положений статьи 132 Закона о банкротстве конкурсным управляющим, если и выставлялось имущество на торги, то должно было быть включено в обязательные условия конкурса по реализации земельного участка условие о его последующем предоставлении УМВД на безвозмездной основе, в то время как в настоящее время в результате торгов и заключения договора ИП Бурых А.Н. вышел с требованием к УМВД о заключении договора аренды на земельный участок с установлением арендной платы в размере 405 387,50 руб. в месяц без НДС. УМВД не является коммерческой организацией, не имеет собственных статей дохода и субсидируется из федерального бюджета, в результате чего может быть причинен ущерб интересам Российской Федерации.

В этой связи необходимо также учитывать правовой подход, изложенный в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 N 309-ЭС16-9270(7).

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны преждевременно, при неправильном применении норм материального права, без учета конкретных фактических обстоятельств дела и оценки всех доводов и доказательств.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, предложив сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и возражений, с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 19.02.2021 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу N А41-46277/16 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.Л. Зенькова

Судьи

В.Л. Перунова Н.А. Кручинина