Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 декабря 2021 г. N Ф05-32995/21 по делу N А40-164659/2020

город Москва

24 декабря 2021 г.

Дело N А40-164659/20

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Горбушкин Дом" - Пригон О.В. по дов. от 12.08.2021, Назарова А.С. по дов. от 11.01.2021,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Солеж" - Матвиенко А.Н. по дов. от 13.11.2020, Тарасенко Ю.П. по дов. от 13.11.2020,

рассмотрев 22 декабря 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Горбушкин Дом"

на решение от 18 июня 2021 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление 13 октября 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Горбушкин Дом"

к обществу с ограниченной ответственностью "Солеж"

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Горбушкин дом" (далее - истец, ООО "Горбушкин дом") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Солеж" (далее - ответчик, ООО "Солеж") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 18 062 734,71 руб. базовой арендной платы и эксплуатационных платежей по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2019 N 3/КМ, начисленных за период с марта 2020 года по май 2021 года, 8 733 099,82 руб. неустойки, начисленной за нарушение сроков их уплаты за период с 02.03.2020 по 25.05.2021 (с взысканием до момента фактического исполнения обязательства), 586 615,62 руб. переменной арендной платы, начисленной за период с июня 2020 года по март 2021 года, 304538,23 руб. неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты за период с 18.03.2020 по 25.05.2021 (с взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года, заявленные требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 11 797 451,48 руб. арендной платы и 1 179 745,15 руб. неустойки; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Горбушкин дом" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает на несогласие с выводами судов о наличии у арендатора права на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, о прекращении действия договора с 15.01.2021 на основании уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, об освобождении ответчиком арендованного помещения в 2020 году; по мнению истца, оснований для отказа от договора на основании норм, принятых в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, также не имелось; судами необоснованно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении неустойки; суды незаконно отказали во взыскании неустойки, начисленной за период с 26.05.2021 по дату оплаты задолженности по базовой и переменной частям арендной платы, эксплуатационного платежа.

В приобщенном к материалам дела отзыве с возражениями на кассационную жалобу ООО "Солеж" указывает, что расторжение договора по инициативе (требованию) арендатора предусмотрено договором; материалами дела подтверждены и судами установлены факты неоднократного направления истцу писем с просьбой расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, со ссылкой на сложные обстоятельства, связанные с невозможностью использовать арендованное помещение по целевому назначению (под офис) из-за введенных органами власти ограничений при распространении новой коронавирусной инфекции; арендодатель не исполнил установленное договором обязательство по государственной регистрации договора аренды, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, на него распространяются положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве стороны в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, соответствующее уведомление направлено истцу 13.10.2020 и получено им;, помещения освобождены ответчиком в апреле 2020, о чем истец был уведомлен, истец не предпринял действий по приемке помещений из аренды; ответчиком оставлены без ответа направленные в его адрес во время рассмотрения спора судом первой инстанции предложения о мирном урегулировании спора и заключении мирового соглашения; суд обоснованно снизил неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представители ответчика возражали против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.02.2019 N 3/КМ, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 605,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, корп. 1, - в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно пункту 1.10 договора помещение предоставляется для использования под офис.

В соответствии с пунктом 3.1 договора он заключен на 5 лет, считая с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения. По истечении срока аренды нежилое помещение должно быть освобождено арендатором и возвращено арендодателю по передаточному акту в соответствии с условиями, установленными договором.

Пункт 3.2 договора устанавливает, что для сторон договора последний считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Разделом 4 договора установлено, что начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и заканчивая датой возврата нежилого помещения арендодателю по акту приема-передачи нежилого помещения, арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за пользование нежилым помещением. Арендная плата складывается из базовой части арендной платы, переменной части арендной платы, эксплуатационного платежа. Размер базовой части арендной платы с 21.04.2019 составляет 1079843,38 руб. в месяц (без учета НДС); эксплуатационный платеж устанавливается в размере 107927,33 руб. в месяц (без учета НДС). Арендатор производит уплату базовой части арендной платы и эксплуатационного платежа не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца, а переменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно по итогам месяца на основании выставленного арендодателем счета не позднее 5-ти рабочих дней после получения счета от арендодателя.

По акту приема-передачи от 20.02.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещение передано арендатору.

В обоснование исковых требований истец указал, что арендатор нарушил установленный договором порядок внесения арендных платежей, в связи с чем, на стороне арендатора возникла задолженность по базовой части арендной платы и эксплуатационному платежу за период с марта 2020 года по май 2021 года в размере 18 062 734,71 руб., по переменной части арендной платы за период с июня 2020 года по март 2021 года - в размере 586 615,62 руб.

Также истцом начислена неустойка за нарушение сроков уплаты базовой части арендной платы за период с 02.03.2020 по 25.05.2021 в размере 8 733 099,82 руб., за нарушение сроков уплаты переменной части арендной платы за период с 18.03.2020 по 25.05.2021 в размере 304 538,23 руб.

В связи с тем, что в порядке досудебного урегулирования спора ответчик сумму задолженности и неустойки не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования частично, суды обеих инстанций, руководствовались статьями 309, 310, 450, 451, 459.1, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что по условиям договора (пункт 10.4) арендатор вправе инициировать (требовать) расторжения договора; ответчик неоднократно просил истца досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, от чего истец отказался, в связи с чем, 13.10.2020 ответчик направил в адрес истца по почте уведомление об отказе от договора аренды с 15.01.2021, в котором просил истца в указанную дату обеспечить явку своего представителя для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения; арендованное помещение ответчик фактически освободил в 2020 году, договор прекратил свое действие 15.01.2021, в связи с чем, оснований для начисления арендной платы после указанной даты не имеется; размер начисленной неустойки снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, о применении которой заявлено ответчиком, до 1179745,15 руб., что составляет 10 % от размера задолженности по арендной плате, взыскиваемой судом.

При этом, принимая во внимание, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является аренда интеллектуальной собственности и подобной продукции, кроме авторских прав (код по ОКВЭД 77.40), указанный вид деятельности не включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, Указом мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" деятельность ответчика не приостанавливалась, суды пришли к выводу о том, что ответчик не вправе требовать уменьшения арендной платы на 50% на период с марта по июнь 2020 года, так как арендованное ответчиком помещение могло им использоваться по целевому назначению - под офис.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства на предмет его относимости, допустимости и достоверности.

Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения арбитражным судом должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные требования установлены и к содержанию постановления суда апелляционной инстанции (пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен на срок 5 (пять) лет с момента его подписания сторонами.

В соответствии с пунктом 10.1 договора его изменение и досрочное расторжение возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу названного пункта договора, такое соглашение могло быть заключено сторонами при наличии согласия обеих сторон, в частности, арендодателя (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что в рассматриваемом случае имело место согласие арендодателя на досрочное расторжение договора.

Основания для отказа сторон от договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены в пунктах 10.2, 10.5 договора.

Так, в соответствии с пунктом 10.5 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда арендодатель не передает по акту приема-передачи нежилое помещение в аренду в установленный договором срок, в случае признания здания (помещения) аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, и невозможности устранения причин, по которым аварийное состояние возникло.

Как следует из буквального толкования данного пункта договора, перечень оснований для отказа арендатора от договора в одностороннем внесудебном порядке является исчерпывающим, и наличие таких оснований судами не установлено.

Пунктом 10.4 договора установлено, что в случае расторжения договора на основании пунктов 10.2.1 - 10.2.6 (предусматривающих расторжение договора по инициативе арендодателя) или по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, а также в случае одностороннего отказа арендатора от договора (в случае, если такая возможность предусмотрена положениями договора) либо в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора, за исключением отказа арендатора от договора в случае, установленном в пункте 10.5 договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

Как указали суды, пункт 10.4 договора перечисляет 3 случая, при которых договор аренды расторгается не по соглашению сторон: 1) на основании пунктов 10.2.1 - 10.2.6 договора (в них перечислены случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора) либо по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор; 2) в случае одностороннего отказа арендатора от договора, если такая возможность предусмотрена положениями договора (на основании пунктов 10.5.1 - 10.5.2 договора); 3) в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора.

Суды истолковали условие пункта 10.4 договора таким образом, что арендатор вправе расторгнуть договор не только по основаниям, указанным в пунктах 10.5.1 - 10.5.2 договора (в этом случае обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору), но и инициировать (требовать) расторжение договора в иных случаях (в этом случае обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит, удерживается арендодателем в качестве штрафа, что прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что 13.10.2020 ответчик реализовал свое право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, толкование судами положений пункта 10.4 договора как предоставляющего арендатору право на безусловное одностороннее расторжение договора не соответствует буквальному содержанию указанного пункта договора, а также противоречит условиям, указанным в пунктах 10.2.1 - 10.2.6, 10.5.1 - 10.5.2 договора, т.е. данное судами толкование условий договора прямо противоречит нормам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Буквальное содержание пункта 10.4 договора определяет лишь судьбу обеспечительного платежа в случае прекращения договора в зависимости от способа прекращения, названный пункт договора не устанавливает какие-либо дополнительные основания для прекращения договора по инициативе арендатора, кроме тех, которые установлены пунктами 10.1, и 10.5 договора.

В силу пункта 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и недостижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Таким образом, арендатор имел право инициировать (требовать) расторжения договора только в судебном порядке, после направления арендодателю соответствующей претензии.

Учитывая изложенное, выводы судов о том, что договор прекратил свое действие 15.01.2021 в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, не основан на условиях договора и вышеназванных нормах материального права.

Наряду с этим, освобождение ответчиком арендованного помещения в 2020 году, на что сослались суды, не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, поскольку доказательства возврата помещения и его принятия истцом в порядке, установленном пунктом 4.1 договора, в материалах дела отсутствуют. Судами также не устанавливался факт уклонения арендодателя от принятия арендуемых помещений от арендатора.

Более того, судами не проверены доводы истца о том, что на дату принятия решения судом первой инстанции ответчик не освободил арендованное нежилое помещение и использовал его по назначению, установленному договором (под офис), в том числе, и для хранения принадлежащего ответчику имущества, оценка представленным истцом доказательствам судами не дана.

Судами также не рассмотрены требования истца в части взыскания неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой части в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, в том числе, является ли договор аренды действующим, исходя из установленных обстоятельств, проверить представленный истцом расчет задолженности и неустойки, установить размер подлежащих взысканию с ответчика задолженности и неустойки.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

В необжалуемой части принятые по делу судебные акты в соответствии с частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверены судом округа на предмет наличия безусловных процессуальных оснований для их отмены, при этом таких оснований судебной коллегией не установлено, в связи с чем в данной части судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июня 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2021 года по делу N А40-164659/20 в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и неустойки, а также в части распределения судебных расходов отменить.

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

Н.Н. Колмакова Е.В. Кочергина