Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2022 г. N Ф05-804/22 по делу N А40-19380/2020

г. Москва

17 февраля 2022 г.

Дело N А40-19380/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2022.

Полный текст постановления изготовлен 17.02.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей А.Р. Беловой, С.В. Красновой,

при участии в судебном заседании:

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Овсепян К.Г. (доверенность от 18.01.2021);

от Общества с ограниченной ответственностью "Стандарт" - Акименко Д.Г. (доверенность от 01.06.2021); Коробейникова В.М. (ген.директор, приказ от 22.09.2020 N 1);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве- не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Федерального агентства по управлению государственным имуществом

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 по делу N А40-19380/2020

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стандарт"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ответчик, ТУ Росимущества в г. Москве) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 132,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 4-6, строение 3, по цене 6.740.167 руб. на условиях прилагаемого проекта Договора с рассрочкой платежа в течение 5 лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2021 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2021 отменено,

Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" заменено на Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" (ОГРН 1207700347139, ИНН 9701162454, далее - истец, Общество), требования удовлетворены частично в следующей редакции: "обязать Территориальное управление Росимущества в городе Москве заключить с ООО "СТАНДАРТ" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 132.1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная дом 4-6 строение 3, по цене по цене 10 479 703 руб. (Десять миллионов четыреста семьдесят девять тысяч семьсот три) рубля на условиях прилагаемого проекта Договора с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) N__________________________

г. Москва " " г.

Территориальное управление Росимущества в городе Москве, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _____, действующего на основании _________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "СТАНДАРТ", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице директора Коробейниковой Виктории Михайловны, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 132,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная дом 4-6 строение 3 а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее Объект).

1.2. Объект находится в собственности Российской Федерации (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2009 г. N 77-77-13/016/2009-057.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с п. 2 ст. 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п. 3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3, 3.4. Договора.

2.1.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.3. В случае не поступления на расчетный счет Продавца средств, указанных в пункте 3.4. договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты, настоящий Договор расторгается в установленном законом порядке.

2.4. В случае расторжения договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стоимость Объекта составляет 10479703 (Десять миллионов четыреста семьдесят девять тысяч семьсот три) рубля, НДС в соответствии с подпунктом 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение 5 пяти лет с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется по позднее 1 месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 174661 (Сто семьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль 72 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования I Митрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по настоящему Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель: УФК по г. Москве (ТУ Росимущества в городе Москве л/с 03731А18710)

ИНН 7708701670

КПП 770801001

Банк получателя - Главное управление Банка России по Центральному федеральному округу г. Москва (сокращенное наименование - ГУ Банка России по ЦФО)

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810045250010041

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных п. 3.4 настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных настоящим Договором неустоек.

5.3. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе отсутствие задолженности но арендной плате па день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН".

Не согласившись с вынесенным постановлением, Росимущество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, решение оставить в силе. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Росимущества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.03.2004 между обществом с ограниченной ответственностью "ПРОФЮРРИЭЛТ" (правопредшественник истца, арендатор) и ГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение МПС Российской Федерации" (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 4-6, стр. 3, общей площадью 132,1 кв. м (далее - Договор).

Указанное недвижимое имущество принадлежит Российской Федерации, запись о государственной регистрации N 77-77-13/016/2009-057 от 11.08.2009.

Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в ТУ Росимущества по г. Москве с заявлением от 02.10.2019.

Письмом от 14.10.2019 N 07/34320 ТУ Росимущества в г. Москве отказало Обществу в выкупе, указав, что уполномоченным органом должен быть утвержден порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Истец направил в адрес ТУ Росимущества в г. Москве претензию с предложением заключить договор на выкуп нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 4-6, стр. 3 с приложением проекта договора купли-продажи.

Поскольку ТУ Росимущества в г. Москве уклонилось от заключения договора купли-продажи, Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не имеет преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества в связи с отсутствием информации о заключенном договоре в отношении указанных помещений; в отношении спорного помещения вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу NА40-52500/2019 установлено, что помещения расположены в жилом доме, в них проведено переоборудование; доказательств, достоверно подтверждающих, что в состав помещений не входят относящиеся к общему имуществу помещения, в то время как согласно представленному кадастровому плану в состав помещений включена площадь лестницы из подвала (помещение IX), не представлено; помещения не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и не поставлены на кадастровый учет.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя требования, руководствуясь статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, принимая во внимание, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также установив, что наличие арендных правоотношений между сторонами спора подтверждено судебными актами по делам N А40-99570/20, N А40-239934/19, N А40-52500/19, NА40-69573/2010, при этом из судебных актов по делу N А40-52500/19 следует, что Общество полностью оплачивало арендную плату, однако, денежные средства поступили на расчетный счет 24.07.2018 ИФНС N 14, а 30.09.2019 платежными поручениями N 37, N 38 истец повторно оплатил арендную плату, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Общество отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Отклоняя вывод суда первой инстанции относительно невозможности передачи помещений в собственность Общества, поскольку в состав передаваемых помещений включена площадь лестницы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения помещения IX к общему имуществу многоквартирного дома, в состав помещений не включена площадь лестницы, что подтверждается письмом из ТУ Росимущества в г. Москве от 30.07.2019 N 11-4992/2019.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что зарегистрированный договор аренды Nб/н от 15.03.2004 в установленном законом порядке подтверждает факт законного пользования нежилым помещением на правах арендатора.

Отклоняя вывод суда первой инстанции относительно того, что спорные помещения не сформированы, суд апелляционной инстанции исходил из правовой позиции, сформированной в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принял во внимание, что реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить, а также отметил, что Федеральный закон N159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции установил, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания, у него есть обособленный вход, в связи с чем помещения могут быть сформированы в качестве обособленных объектов для осуществления выкупа.

Для определения цены при заключении договора судом апелляционной инстанции обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.

Суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 10.479.703 руб., определенной в указанном заключении.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявления Общества.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Доводы заявителя о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения судебной экспертизы, отклоняются судебной коллегией как направленные на переоценку доказательств по делу.

Как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами суда апелляционной инстанции и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Судом правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 по делу N А40-19380/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова С.В. Краснова