Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2022 г. N Ф05-34765/21 по делу N А40-221353/2020

г. Москва

15 февраля 2022 г.

Дело N А40-221353/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2022.

Полный текст постановления изготовлен 15.02.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Шишовой О.А.,

судей: Кольцовой Н.Н., Ярцева Д.Г.

при участии в заседании:

от истца - Нагорный В.И. по доверенности от 29 декабря 2021 года,

от ответчика: Бондаренко А.В. по доверенности от 01 декабря 2021 года, Савин Д.С. по доверенности от 17 января 2022 года, Глазунов Е.Ю. по доверенности от 01 декабря 2021 года,

рассмотрев 03 февраля 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "СПЕЦМОНТАЖМЕХАНИЗАЦИЯ"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2021 года,

по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ОАО "СПЕЦМОНТАЖМЕХАНИЗАЦИЯ"

об обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Спецмонтажмеханизация" (далее - ответчик, ОАО "Спецмонтажмеханизация") об обязании заключить с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005003:6375, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Котляковская, д.4 на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2021 исковые требования удовлетворены частично, суд признал действия ОАО "Спецмонтажмеханизация" по уклонению от заключения договора аренды земельного участка с Департаментом городского имущества города Москвы незаконными. Обязал ОАО "Спецмонтажмеханизация" заключить с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005003:6375, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Котляковская, д.4. В остальной части иска в удовлетворении отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2021 решение Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2021 отменено, требования удовлетворены, с указанием условий договора, на которых стороны обязаны его заключить.

Законность принятых судебных актов проверяется по кассационной жалобе ответчика, который полагает, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом при рассмотрении дела и принятии постановления нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 28.01.2022 по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Петровой В.В. на судью Ярцева Д.Г.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции и направлении дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005003:6375, расположен по адресу: г. Москва, ул. Котляковская, д.4, вид разрешенного использования: для размещения торговли.

На земельном участке расположены принадлежащие ответчику на праве собственности, следующие нежилые здания: 77:05:0005003:1137, 77:05:0005003:1141.

Департамент подготовил для согласования проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005003:6375, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Котляковская, д.4, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке.

С сопроводительным письмом от 02.04.2019 N 33-5-147668/18-(0)-2 проект договора аренды земельного участка направлен в адрес ОАО "Спецмонтажмеханизация".

В установленный срок ответа на предложение Департаментом не получено, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 271, 421, 445, 552, 609, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 26, 35, 39.1, 39.2, 39.6, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовыми позициями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходили из того, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, от исполнения которой ответчик уклоняется.

Вместе с тем, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что в силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. В настоящем случае, резолютивная часть решения суда не содержит условий, на которых суд обязал ответчика заключить договор аренды земельного участка с истцом. Проект соглашения не может являться приложением к решению суда, поскольку такой судебный акт является неисполнимым.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации", вступившей в силу с 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Частью 2 названной статьи установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (часть 6 статьи 39.20 Кодекса).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (часть 7 статьи 39.20 Кодекса).

Таким образом, указанной нормой права на собственников объектов недвижимости возложена обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, право на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, предоставлено уполномоченному органу и в том, случае, когда иные правообладателей расположенного на земельном участке здания, сооружения или помещений в них подписали договор аренды.

Суд апелляционной инстанции обязал ответчика заключить договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Судом указано, что на участке расположены объекты недвижимости:

- нежилое здание общей площадью 496,8 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4А, стр. 26;

- нежилое здание общей площадью 677,5 кв.м по адресу: Российск. Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4, стр. 27;

- нежилое здание общей площадью 571,1 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4, строен. 21. 1.7.1.

Ответчику принадлежат на праве собственности: нежилое здание общей площадью 496,8 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4А, стр. 26 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 декабря 2018 г. N 77/100/652/2018- 9134; запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 июня 1999 г. N 77- 01/00-001/1998-49811г); нежилое здание общей площадью 677,5 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4, стр. 27 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 декабря 2018 г. N 77/100/652/2018- 9116; запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 июня 1999 г. N 77- 01/00-001/1998-49811д).

Вместе с тем, судом не установлено кому принадлежит нежилое здание общей площадью 571,1 кв.м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Котляковская, д. 4, строен. 21. 1.7.1.

Судом не исследовался вопрос о наличии иных арендаторов земельного участка.

В связи с неправильным применением норм материального права требования истца по существу не рассмотрены, условия договора аренды земельного участка на предмет его соответствия/несоответствия требованиям действующего законодательства, в том числе в сфере земельно-правовых отношений, судами не исследовались.

Кроме того, в силу положений части 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Кроме того, заслуживает внимания довод кассационной жалобы о том, что истец включил в проект договора (в абзац второй п. 1.1.) вид разрешенного использования (размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), не соответствующий фактическому использованию участка и его назначению (целям использования).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, в связи с чем, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку условиям договора аренды земельного участка на предмет его соответствия/несоответствия требованиям действующего законодательства, в том числе в сфере земельно-правовых отношений, дать оценку всем доводам ответчика.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2021 года по делу N А40-221353/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

Н.Н. Кольцова Д.Г. Ярцев