Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2022 г. N Ф05-1579/22 по делу N А40-248949/2020

г. Москва

28 апреля 2022 г.

Дело N А40-248949/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Нагорный В.И., по доверенности от 19.12.2021 г., Шавловский И.К., по доверенности от 29.12.2021 г.,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Каланчевка" - не явился, извещен,

рассмотрев 21 апреля 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 года по делу N А40-248949/2020,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Каланчевка"

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003040:17 на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о понуждении общества с ограниченной ответственностью "Каланчевка" (далее - ООО "Каланчевка", ответчик, Общество) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003040:17, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 4/2, стр. 1 на условиях проекта истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, а также на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Состав суда сформирован с учетом вынесенных в соответствии с требованиями статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определений от 18.04.2022 и 20.04.2022.

В заседании суда кассационной инстанции 21 апреля 2022 года представитель истца изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, ответчик явку своего представителя не обеспечил, отзыв не направил, что согласно положениям части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, в собственности города Москвы находится земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, вл. 4/2, стр. 1, площадью 1 078 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003040:17.

В границах земельного участка расположен объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0003040:1032, площадью 4 235,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Каланчевская, д. 4/2, стр. 1, принадлежащее обществу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 17 марта 2000 года N 77-01/01-014/2000-416. Земельно-правовые отношения между сторонами не оформлены.

С целью заключения договора аренды земельного участка, Департамент направил ответчику письмо от 09 сентября 2020 года N ДГИ-И-634040/20 с проектом договора аренды земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу.

Поскольку ответа на предложение Департаментом не получено, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, установив, что заключением по результатам публичных слушаний по проекту внесения изменений в правила застройки и землепользования города Москвы в отношении территории по адресу: город Москва, ул. Каланчевская, вл.4/2 стр. 1 (кад. N 77:01:0003040:17) внесены виды разрешенного использования земельного участка, однако, сведения о новых видах разрешенного использования земельного участка в ЕГРН до настоящего времени не внесены, и исходя из того, что общество не уклонялось от заключения договора аренды, однако не было согласно с установленным в договоре видом разрешенного использования: "Для размещения объектов торговли-эксплуатации части здания под магазин непродовольственных товаров", пришел к выводу, что оснований для заключения договора аренды в редакции истца не имеется.

При этом судом апелляционной инстанции указано, что в настоящем случае заключение договора аренды в редакции истца, невозможно, так как собственник земельного участка - Департамент, не направил в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В то же время судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка является для ответчика обязательным и уклонение от его заключения недопустимо.

Вместе с тем судами не дана оценка доводам Департамента о том, что проект соглашения о вступлении в договор был направлен ответчику (по первоначально заявленным требованиям) сопроводительным письмом от 09 сентября 2020 года N ДГИ-И-63404/20, и согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений, указанное сопроводительное письмо вместе с проектом ввиду истечения сроков хранения было получено отправителем 23 октября 2020 года, из чего следует, что ответчик, в нарушение предусмотренного действующим законодательством 30-ти дневного срока для направления протокола разногласий, так и не направил его в адрес Департамента.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Пунктом 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

ПЗЗ города Москвы утверждены постановлением Правительства Москвы 28 марта 2017 года N 120.

Статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

- основные виды разрешенного использования;

- условно разрешенные виды использования;

- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Указанные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства сформированы на основании Приказа Росреестра от 10 ноября 2020 года N ПЛИ 12 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что сведения о новых видах разрешенного использования земельного участка в ЕГРН до настоящего времени не внесены, таким образом Департамент, в настоящем случае выступающий в качестве собственника земельного участка, до настоящего времени не направил в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка не могут быть признаны обоснованными, в силу следующего.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления (пункт 1 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Также, в соответствии с пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации - Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Таким образом, ПЗЗ предполагается широкий перечень возможных видов разрешенного использования (далее - ВРИ), при этом не обязательно использовать все из них. Каждый землепользователь имеет возможность выбрать из представленного перечня лишь тот ВРИ, который его интересует и не переплачивать за пользование земельным участком, поскольку кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается именно исходя из вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН.

Кроме того, Высший Арбитражного Суда Российской Федерации Российской в постановлении Президиума от 15 декабря 2011 года N 12651/11 указал на необходимость соответствия фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования, а также на идентичность сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Судами не был принят во внимание довод Департамента о том, что в проекте договора указал именно тот ВРИ, который указан в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГНР), поскольку в случае указания иного ВРИ, не внесенного в ЕГРН, договор не сможет пройти государственную регистрацию и будет являться незаключенным, ввиду того, что его предметом был бы указан земельный участок с характеристиками, которыми этот участок не обладает.

Достижение указанных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задач судопроизводства зависит как от надлежащего исполнения как участвующими в деле лицами своих процессуальных прав и обязанностей, так и соблюдения рассматривающим дело судом предусмотренных статьями 8-11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципов.

В соответствии с положениями части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 3 постановления Пленума от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", судебный акт должен быть обоснованным и мотивированным, в основу судебного решения не могут быть положены выводы, основанные только на предположениях, а не на исследованных судом доказательствах.

Взаимосвязанными положениями статей 168 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определен перечень вопросов, подлежащих разрешению судом при принятии решения, и требования к содержанию судебного акта.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется арбитражным судом с учетом положений статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом положения статьи 71 указанного Кодекса определяют, что каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Вместе с тем, в нарушение вышеуказанных положений, а также норм статей 9 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами указанные доводы Департамента оставлены без исследования и оценки.

Таким образом, допущенные судами нижестоящих инстанций нарушения норм процессуального права повлекли за собой принятие судебных актов при неполном исследовании и оценки имеющих значение для рассмотрения дела обстоятельств и при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что суды при рассмотрении настоящего спора не обеспечили установления всех необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, которые могли бы повлиять на выводы судов.

Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также осуществление иных процессуальных действий, не относящихся к полномочиям суда кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применив нормы материального и процессуального права с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в постановления Пленума от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 года N 11657/11, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств. Разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июля 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2021 года по делу N А40-248949/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

В.В. Кобылянский Н.Н. Кольцова