Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2022 г. N Ф05-10267/22 по делу N А40-46524/2020

г. Москва

25 мая 2022 г.

Дело N А40-46524/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2022.

Полный текст постановления изготовлен 25.05.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Л.В. Федуловой,

судей А.Р. Беловой, Е.Ю. Филиной,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Виктория 15" - Фаизов Е.Л. (доверенность от 17.02.2020);

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен;

от ООО "Оценка и Консалтинг" - не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Виктория 15"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022 по делу N А40-46524/2020

по иску ООО "Виктория 15"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо: ООО "Оценка и Консалтинг",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория 15" (далее - ООО "Виктория 15", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 124 кв.м (подвал, пом. III, комн. 2-12) с кадастровым номером 77:01:0003011:3212, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бауманская, д. 33/2, стр. 8 (далее - Нежилое помещение, Объект), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 7.414.000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ООО "ППО-КОНСАЛТ" N 2002121 от 12.02.2020.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

А также изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 123.566,67 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых остаток от основного долга".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2021 отменено;

урегулированы разногласия по цене имущества, возникшие у ООО "Виктория 15" и Департамента при заключении договора купли-продажи Нежилого помещения, пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 23.905.000 (двадцать три миллиона девятьсот пять тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с судебной экспертизой по делу NА40-46524/2020, выполненной экспертом ООО "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Екатериной Владимировной.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 398.416 (триста девяносто восемь тысяч четыреста шестнадцать) рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых остаток от основного долга".

Не согласившись с вынесенным постановлением в части урегулирования разногласий, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 АПК РФ, для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является арендатором Нежилого помещения по договору аренды N00-00490/15 от 29.10.2015.

Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент с заявлением от 19.11.2019.

Поскольку при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли существенные разногласия относительно цены выкупаемого объекта, общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходя из того, что представленные фотодокументы объективно свидетельствуют о том, что отдельные части (комнаты) спорного помещения не могут быть использованы ни в каких целях, кроме как для размещения и обслуживания находящихся в них коммуникаций, более того, помещение фактически арендатором не используется, пришел к выводу о том, что действия сторон по заключению договора купли-продажи на помещение в том составе, в котором оно явно включает в себя помещения, предназначенные для эксплуатации общедомового инженерного оборудования, является злоупотреблением правом, направленным на ущемление интересов собственников помещений многоквартирного дома.

При этом судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела назначена повторная экспертиза, по результатам которой в суд представлено экспертное заключение.

Исследовав экспертное заключение по итогам проведения повторной экспертизы, заслушав пояснения эксперта, суд первой инстанции не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, указал, что методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом не представлено. Судом не установлено оснований назначения по делу третьей экспертизы с учетом ответов и пояснений эксперта.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы суда первой инстанции о включении в спорный объект помещений, предназначенных для эксплуатации общедомового инженерного оборудования, носят предположительный характер; право собственности города Москвы на спорные помещения не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке; спор о принадлежности помещения к общей долевой собственности на момент рассмотрения дела отсутствует, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основания для отказа в удовлетворении иска по указанным основаниям у суда первой инстанции отсутствовали.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возник спор по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 АПК РФ.

В связи с существенным расхождением в цене объекта оценки, с учетом пояснения эксперта Вагнера А.А., замечаний и вопросов по экспертизе ответчика, наличии в материалах дела двух заключений, судом первой инстанции назначена повторная судебная экспертиза для определения стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, ул. Бауманская, д. 33/2, стр. 8 (подвал, пом. III, комн. 2-12) с кадастровым номером 77:01:0003011:3212.

Согласно заключению повторной экспертизы стоимость спорного имущества без НДС установлена в размере 23.905.000 руб. без учета НДС.

При этом экспертом выявлены факты несоответствия отчетов об оценке NМ347-19 от 09.12.2019, N 2002121 от 17.02.2020 законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В качестве причины расхождения величин оценки в двух отчетах эксперт указал на то, что в отчете не учтена важная характеристика помещения (нахождение объекта в зоне прямой видимости от метро), среди аналогов нет ни одного объекта с такими характеристиками, использована стоимость аналогов не на дату оценки.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку представленное по итогам проведения повторной экспертизы экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества с учетом цены нежилого помещения, определенной в экспертном заключении, в сумме 23.905.000 руб. без учета НДС.

Доводы заявителя о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения повторной судебной экспертизы, отклоняются судебной коллегией как направленные на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Доводы заявителя о нарушении судом норм процессуального права при назначении повторной экспертизы подлежат отклонению; оценив представленное в материалы дела экспертное заключение по итогам проведения первоначальной экспертизы с учетом пояснений эксперта, при наличии в материалах дела еще двух заключений, исходя из существенного расхождения в цене, суд посчитал необходимым назначить повторную экспертизу; в силу положений статей 86, 87 АПК РФ вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной или дополнительной, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего дело.

Судом правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022 по делу N А40-46524/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова Е.Ю. Филина