Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2022 г. N Ф05-15317/22 по делу N А40-133627/2021

6 июля 2022 г.

Дело N А40-133627/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Филиной Е.Ю.

судей Беловой А.Р., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от истца: Визельман Е.М., доверенность от 10.03.2022;

от ответчика: Григорьев Р.Р., доверенность от 23.03.2022;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Горнедвижимость" на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по делу N А40-133627/2021

по иску ООО "Горнедвижимость"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Горнедвижимость" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 59-7016 от 24.05.2021, выразившиеся в оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. 60-летия Октября, д. 29, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0002008:5113, общей площадью 88,8 кв.м (этаж 2, помещение I, комнаты 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 5-8), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "цена объекта составляет 9 715 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.05.2021 N 260521-2, выполненным ООО "Митра Групп", абзац 3 пункта 3.4 договора в следующей редакции: "все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 485 750 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2022 разногласия между истцом и ответчиком урегулированы, спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения изложены согласно резолютивной части оспариваемого судебного акта.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, истец обратился с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы истец указал на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела. Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что экспертное заключение имеет существенные недостатки и выполнено с нарушением действующего законодательства. Считает, что судами неправомерно отклонено ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы.

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Горнедвижимость" 26.02.2021 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. 60-летия Октября, д.29, корп.2 с кадастровым номером 77:06:0002008:5113, общей площадью 88,8 кв.м (этаж 2, помещение I, комнаты 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 5-8).

25.05.2021 истцом получен проект договора купли-продажи N 59-7016 от 24.05.2021, в соответствии с которым, Департаментом установлена цена помещения в размере 15 103 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 27.04.2021 N М-774-21, выполненного ООО "Оценка и Консталтинг" и экспертным заключением от 11.05.2021 N 214/74-21, составленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

В соответствии с пунктом 3.4 проекта договора купли-продажи, истец должен был выплачивать ответчику ежеквартально сумму основного долга в размере 755 150 руб. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

В соответствии с подготовленным отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 88,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, просп. 60-летия Октября, д.29, корп.2 (этаж 2, помещение I, комнаты 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 5-8), цена объекта составила 9 715 000 руб.

03.06.2021 истец направил в адрес Департамента протокол разногласий к проекту договора N 59-7016 от 24.05.2021, касающийся пункта 3.1 договора в части указания цены выкупаемого объекта.

04.062021 истец получил ответ Департамента исх. N 33-5-19556/21-(0)-10, в котором ответчик уведомил истца об отказе от заключения договора купли-продажи объекта с учетом предложения истца об уменьшении выкупной стоимости объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества и порядка расчетов, истец со ссылкой на положения статей 8, 11, 12, 160, 421, 425, 433, 442, 445, 446, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "БК-Пифагор" (123007, г. Москва, ул. 1-я Магистральная, д. 18, стр. 1, офис 308) Берзиной Екатерине Борисовне.

По результатам экспертизы от ООО "БК-Пифагор" поступило экспертное заключение от 26.11.2021 N 29-1021/01-3, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, просп. 60-летия Октября, д.29, корп.2 с кадастровым номером 77:06:0002008:5113, общей площадью 88,8 кв. м. (этаж 2, помещение I, комнаты 1, 1а, 16, 2, 3, 3а, 5-8) по состоянию на 26.02.2021 составляет - 12 690 168 руб.

Суды, проверив возражения истца по проведенной судебной экспертизе, ответы на вопросы от эксперта, касающиеся проведенной экспертизы, не усмотрели оснований не доверять заключению эксперта, ввиду чего цена объекта признана правомерной в размере 12 690 168 руб.

Суды при принятии судебных актов исходили из того, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции указал, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Судом апелляционной инстанции не выявлено существенных нарушений в отношении представленной судебной экспертизы.

Суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела и посчитали возможным рыночную стоимость спорного объекта определить в соответствии с экспертным заключением ООО "БК-Пифагор", поскольку заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными судами первой и апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Ходатайство истца о назначении повторной оценочной экспертизы отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 по делу N А40-133627/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

Е.Ю. Филина

Судьи

А.Р. Белова С.В. Краснова