Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2022 г. N Ф05-13692/22 по делу N А40-138903/2021

г. Москва

12 августа 2022 г.

Дело N А40-138903/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2022.

Полный текст постановления изготовлен 12.08.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Петровой В.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Суханова С.Ю. по доверенности от 09 декабря 2021 года (онлайн),

от ответчика: Чакилев А.В. по доверенности от 07 октября 2021 года,

рассмотрев 09 августа 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2022 года по делу N А40-138903/2021,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" о возврате имущества по договору купли-продажи, о признании обременения недвижимого имущества в виде аренды отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" (далее - ответчик) об обязании освободить нежилые помещения площадью 257 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 40, корп. 1 (подвал, пом.1, комн. 39,39а,39б,39в, подвал, пом.1, комн. 5-8, подвал, пом.1, комн. 1,2,3б, подвал, пом.1, комн.15,16,18-20,20а,20б,20в) и обязать передать данные помещения в освобожденном виде истцу; о признании обременения от 07 декабря 2015 года N 77-77-06/026/2009-232 в виде договора аренды от 23 марта 2007 года N 07-00169/07 в отношении нежилых помещений, площадью 257 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 40, корп. 1 с кадастровыми номерами 77:06:0004002:7432, 77:06:0004002:7433, 77:06:0004002:7434, 77:06:0004002:7438 отсутствующими.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2022 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на нарушение норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

От Департамента городского имущества города Москвы в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции).

К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) и учитывая опыт Верховного Суда Российской Федерации, Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В заседании суда кассационной инстанции 09 августа 2022 года представитель ответчика изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца против удовлетворения жалобы возражал, отзыв на кассационную жалобу не представил.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним городу Москве на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: шоссе ул. Б. Черемушкинская Б, д. 40, корп. 1, площадью 257 кв.м с кадастровыми номерами 77:06:0004002:7432, 77:06:0004002:7433, 77:06:0004002:7434, 77:06:0004002:7438.

23 марта 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 07-00169/07 указанного объекта недвижимости.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем составлена запись от 07 декабря 2015 года N 77-77-06/026/2009-232.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02 ноября 2017 года N 59-5962, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость нежилого помещения площадью 257 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе ул. Б. Черемушкинская Б, д. 40, корп. 1.

Согласно пункту 3.1 договора цена объектов составляет 12 970 000 руб.

На основании пункта 3.2 договора оплата производится в течение 5 лет со дня его заключения.

Оплата производится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 216 167 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4 договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

Истец указал, что в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате, направил в адрес ответчика уведомление от 16 марта 2020 года исх. N ДГИ-И19656/20 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 02 ноября 2017 года N 59-5962, с требованием об освобождении спорного объекта не позднее 14 (четырнадцати) дней с момента прекращения договора купли-продажи недвижимости и передаче его по акту департаменту.

Исковые требования мотивированы тем, что существующая в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении права в виде аренды нарушает права истца как собственника данного имущества.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с иском в суд.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями статей 407, 413, 450.1, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что договор аренды от 23 марта 2007 года N 07-00169/07 прекращен на основании статьи 413 ГК РФ с даты заключения договора купли-продажи недвижимости от 02 ноября 2017 года N 59-5962 в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, отметив, что существующая в ЕГРН запись об обременении права в виде аренды нарушает права истца как собственника данного имущества, принимая во внимание, что договор купли-продажи недвижимости от 02 ноября 2017 года N 59-5962 также прекращен по истечении 30 дней с момента направления уведомления от 16 марта 2020 года в связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате, принимая во внимание, что уведомление о расторжении договора купли-продажи ответчиком не оспорено, при этом, переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи не состоялся в связи с непоступлением денежных средств в счет оплаты по данному договору, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания распоряжаться спорным объектом недвижимости, однако данное нежилое помещение по акту приема-передачи ответчиком департаменту не возвращено.

Доводы кассационной жалобы о том, что факт заключение договора купли-продажи, без учета отсутствия его исполнения, не свидетельствует о переходе права собственности и прекращения арендных отношений подлежит отклонению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно рекомендациям в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации.

С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.

Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды, следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствии специального указания стороны прекратились на будущее время обязательства по договору аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иная оценка заявителем установленных судами обстоятельств, а также иное толкование законодательства не свидетельствуют о судебной ошибке и не могут служить основанием для отмены судебных актов.

У суда кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2022 года по делу N А40-138903/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Ж.П. Борсова

Судьи

В.В. Петрова Д.Г. Ярцев