Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 августа 2022 г. N Ф05-18077/22 по делу N А40-77591/2021

г. Москва

23 августа 2022 г.

Дело N А40-77591/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2022.

Полный текст постановления изготовлен 23.08.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нагорной А.Н.,

судей Кобылянского В.В., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "РСУ-3" - Глухов С.Г. по доверенности от 07.04.2021,

от Департамента городского имущества города Москвы - Алиева Х.Н.х. по доверенности от 29.12.2021,

от общества с ограниченной ответственностью "Культурно-гастрономический центр" - не явился, извещен,

рассмотрев 16.08.2022 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2022

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022,

по иску общества с ограниченной ответственностью "РСУ-3"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании договора действующим,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Культурно-гастрономический центр",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ-3" (далее - ООО "РСУ-3", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании договора аренды от 07.10.2004 N М-09-511865 действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Культурно-гастрономический центр".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 28.02.2022 и постановление от 21.04.2022 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, нарушили нормы процессуального права, не выяснили все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В частности, в обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами неверно установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:1001 является земельным участком истца, суд вышел за пределы заявленных исковых требований, поскольку требования заявлены о признании договора от 07.10.2004 N М-09-511865 действующим, а не о признании договора действующим и внесении изменений в части предмета (кадастрового номера и площади земельного участка); судами не принят довод ответчика о том, что истец не совершал никаких действий на протяжении более 10 лет, земельный участок не мог использоваться в соответствии с условиями договора аренды.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

ООО "Культурно-гастрономический центр", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела по существу, 02.04.1996 на основании распоряжения Префекта Северного административного округа г. Москвы от 18.04.1995 N 977 "О сохранении права пользования земельным участком Малому государственному ремонтно-строительному предприятию "РСУ-3" во вл. 4-А по Ильменскому проезду" между Московским земельным комитетом и ООО "РСУ-3" был заключен краткосрочный договор аренды N М-09-501113.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды ООО "РСУ-3" был передан в аренду земельный участок общей площадью 1230 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Ильменский проезд, д. 4-А с кадастровым номером 77:09:0002025:34 для использования под складскую базу.

На арендованном земельном участке с 1992 года расположены 3 складских ангара и техническое здание площадью 20 кв. м, право собственности на которые не зарегистрировано.

Дополнительным соглашением от 07.10.2004 к договору аренды земельного участка от 02.04.1996 N М-09-501113 указанный договор был расторгнут.

Московским земельным комитетом и ООО "РСУ-3" 07.10.2004 был заключен новый договор аренды земельного участка N М-09-511865.

Согласно пункту 1 указанного договора аренды предметом договора является земельный участок площадью 1349 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Ильменский проезд, д. 8, к. 3 с кадастровым номером 77:09:0002025:34 для дальнейшей эксплуатации складской базы.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, N регистрации 77-01/05-1054/2004-798 от 29.12.2004.

Пунктом 2 договор аренды предусмотрено, что договор заключается сроком на 3 года. По истечении срока действия настоящего договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия, договор прекращает свое действие за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что после истечения указанного в договоре аренды от 07.10.2004 N М-09-511865 3-х летнего срока ни одна из сторон не заявила требования о расторжении договора аренды и возврата его арендодателю, арендатор продолжил пользоваться земельным участком без возражений арендодателя, продолжая оплачивать арендную плату, т.е. фактически были выполнены условия, указанные в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С целью оформления дополнительного соглашения к договору аренды о его пролонгации истец получил заключение Москомархитектуры N 210 от 28.01.2009, в котором указано, что продление договора аренды возможно.

Департаментом земельных ресурсов города Москвы 30.11.2009 было издано распоряжение N 5837 "О перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами: 77:09:0002025:47, 77:09:0002025:46, 77:09:0002025:27, 77:09:0002025:34 (земельный участок истца) и земель, находящихся в государственной собственности в кадастровом квартале 77:09:0002025".

На основании данного распоряжения и технического задания Департамента земельных ресурсов 31.03.2010 был подготовлен межевой план.

В результате кадастровых работ были образованы два новых земельных участка с кадастровыми номерами: 77:09:0002025:1000 и 77:090002025:1001 (земельный участок истца).

Из протокола образования земельных участков следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:34 (земельный участок истца) общей площадью 1349 кв. м был разделен на две части: на участок площадью 1196 кв. м и участок 153 кв. м.

Участок площадью 153 кв. м, выделенный из земельного участка истца, вошел в состав земельного участка, который находится в аренде у соседнего землепользователя.

Участок площадью 1196 кв. м остался в пользовании истца - ему был присвоен новый кадастровый номер 77:090002025:1001.

После межевания земельных участков и постановки новых земельных участков на кадастровый учет истец повторно обратился в Москомархитектуры (заявление от 01.11.2010, от 17.12.2010) с заявлением о пролонгации договора аренды и оформления единого документа, закрепляющего новый срок аренды, на которое ответ получен не был.

Истец указывает, что при постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка запись об обременении в виде аренды в ЕГРН отсутствовала.

В ответ на обращение истца о восстановлении записи об обременении земельного участка в виде аренды, Управление Росреестра письмом от 27.05.2019 N 09-4058/2019 сообщило, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 77:090002025:1001, которые были внесены на основании заявления в 2010 году в связи с перераспределением земельных участков на основании межевого плана, в том числе земельного участка 77:09:0002025:34, в отношении которого имелась запись об аренде в пользу ООО "РСУ-3".

В ответе на запрос истца Департамент городского имущества города Москвы письмом N ДГИ-76182/19-(0)-1 сообщил, что новый договор аренды расторгнут на основании дополнительного соглашения от 27.10.2010, однако представить указанное дополнительное соглашение не смог.

На основании изложенного, истец полагает, что договор аренды от 07.10.2004 N М-09-511865 расторгнут не был, а был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Департамент городского имущества города Москвы, возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что дополнительных соглашений о продлении или внесении изменений в договор аренды от 07.10.2004 N М-09-511865 заключено не было, при этом у Департамента городского имущества города Москвы имеются сведения о дополнительном соглашении от 27.10.2010 о расторжении указанного договора. Арендные платежи по договору не производятся ответчиком с 28.10.2010, финансово-лицевой счет закрыт.

В данный момент земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:1000 предоставлен по договору аренды от 27.10.2010 N М-09-034999 ООО "Культурно-гастрономический центр", следовательно, истец не мог пользовать предметом спорного договора аренды.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции указали, что раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков; действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, т.е. договор аренды земельного участка N М-09-511865 от 0.10.2004 является действующим; земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был разделен, однако в результате разделения земельного участка был изменен предмет договора аренды, но не прекращен сам договор аренды; истец предпринимал действия по пролонгации договора аренды на новый срок; ответчиком не опровергался факт использования истцом земельного участка; а отсутствие арендных отношений после 2010 года вызвано действиями самого ответчика, который лишил истца возможности оплачивать арендные платежи в соответствии с договором.

Между тем с выводами судов по настоящему делу нельзя согласиться ввиду следующего.

Выводы судов, как следует из оспариваемых решения и постановления, основаны на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ), предусматривающем: в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Между тем истец просит признать действующим договор аренды от 07.10.2004 N М-09-511865, раздел земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, являвшему предметом указанного договора, произведен в 2010 году, в связи с чем основания для применения к рассматриваемым правоотношениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ отсутствовали.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до внесения указанных изменений предусматривал, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Тем самым пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предоставляет арендатору преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. И хотя с учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформированной в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, на сохранение права аренды на прежних условиях, однако она предполагает принятие арендатором мер к сохранению данных отношений.

Судами не было установлено, в каком порядке в рассматриваемый период должен был заключаться/продлеваться договор аренды на выделенный земельный участок и был ли данный порядок истцом соблюден.

Указывая на обращение истца в Территориальное управление департамента земельных ресурсов города Москвы в Северном административном округе, Москомархитектуру, суды не установили содержание обращений истца и не дали оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что указанные обращения были направлены к ненадлежащим лицам, которые не являлись стороной аренды, при этом обращения в Департамент городского имущества со стороны истца отсутствовали.

Отмечая, что истец предпринимал действия по пролонгации договора аренды на новый срок, суды не исследовали и не оценили последовательность, достаточность и эффективность этих действий, могли ли они привести к достижению желаемого истцом результата.

Вывод судов о том, что ответчиком не опровергается факт использования истцом земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Ответчик настаивает на том, что истец как арендатор не совершал никаких действий на протяжении более 10 лет, но данному доводу ответчика не была дана надлежащая оценка. Приведенные в судебных актах ссылки на доказательства, подтверждающие факт использования истцом земельного участка, касаются периода до его разделения, доказательств использования истцом земельного участка после 2010 года судами не приведено.

Также заслуживают внимания довод ответчика о том, что суд первой инстанции, признавая действующим договор аренды земельного участка N М-09-511865 от 0.10.2004, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002025:34, в резолютивной части решения; в его мотивировочной части указал, что предметом указанного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 77:090002025:1001, чем вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец не обращался в суд с требованиями о внесении изменений в договор N М-09-511865 от 0.10.2004, при этом фактически признание договора N М-09-511865 от 0.10.2004 действующим, без внесения в него изменений, касающихся его предмета (земельного участка) является невозможным, так как земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002025:34 не существует.

Дополнительной проверки требует и довод ответчика о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 77:090002025:1001 в целях, указанных в договоре N М-09-511865 от 0.10.2004, поскольку ранее расположенные на нем некапитальные строения не были поставлены на кадастровый учет и впоследствии были демонтированы.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, применить к отношениям сторон законодательство, подлежащее применению, полно и всесторонне исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства, при необходимости принять меры к получению дополнительных доказательств и выяснению обстоятельств, приведенных в постановлении, проверить все заявленные лицами, участвующими в деле, доводы, принять судебный акт при правильном применении норм материального и соблюдении норм процессуального права, в котором указать мотивы, по которым суд согласился с доводами и возражениями участвующих в деле лиц или отклонил их, со ссылкой на нормы права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по делу N А40-77591/2021 отменить. Направить дело N А40-77591/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.Н. Нагорная

Судьи

В.В. Кобылянский А.В. Цыбина