Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2022 г. N Ф05-20529/22 по делу N А40-180864/2021

г. Москва

2 сентября 2022 г.

Дело N А40-180864/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2022.

Полный текст постановления изготовлен 02.09.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кобылянского В.В., Петровой В.В.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Александров М.Р. по доверенности от 07 июня 2021 года,

от заинтересованного лица: не явился, извещен,

от третьего лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги": Архипова В.Ю. по доверенности от 07 декабря 2020 года,

от третьего лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом: не явился, извещен,

рассмотрев 29 августа 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логистика КС"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2022 года по делу N А40-180864/2021,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Логистика КС" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным отказа государственной регистрации прав,

третьи лица: открытое акционерное общество "Российские железные дороги", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Логистика КС" (далее - общество, ООО "ЛКС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права, изложенного в уведомлении от 28 июля 2021 года N КУВД-001/2021-14667502/11 и обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав на основании заявления от 14 апреля 2021 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Российские железные дороги", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2022 года, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ОАО "РЖД" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции 29 августа 2022 года представители ООО "ЛКС" и ОАО "РЖД" изложенные в жалобе доводы и требования поддержали, просили обжалуемые судебные акты отменить, кассационную жалобу - удовлетворить.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя этого лица.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела доказательств судами при рассмотрении спора по существу установлено, что между Росимуществом (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 25 ноября 2013 года N Д-22/462-з, от 13 августа 2018 года N Д-22/ДА2018-70-3, от 13 августа 2018 года N Д-22/ДА2018-71-3, от 15 мая 2018 года N Д-22/ДА2018-43-3, от 15 мая 2018 года N Д-22/ДА2018-42-3, по условиям которых арендатору переданы земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0001030:65, 77:09:0001030:68. 77:09:0001030:1, 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15.

Согласно пунктам 4.3.2 договоров, арендатор имеет право передавать земельный участок (часть участка) в субаренду гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с пунктами 4.4.12 договоров аренды арендатор обязан передавать часть земельного участка в субаренду лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений.

В силу пунктов 4.4.13 договоров, арендатор обязан заключать договор субаренды незастроенного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры.

21 декабря 2012 года между ОАО "РЖД" и ООО "ЛКС" заключен договор N 1247 субаренды части земельного участка, по условиям которого ОАО "РЖД" передало истцу в субаренду на 49 лет часть земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001030:65, расположенного по адресу: участок N 3 Октябрьской железной дороги от Савеловского отделения Московской железной дороги до МКАД, для цели развития объектов железнодорожного транспорта путем проектирования и строительства терминально-логистического центра "Ховрино" (объектов транспортной инфраструктуры логистического, складского, производственного, сервисного назначения).

Договор N 1247 субаренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись от 07 июля 2014 года.

02 апреля 2021 года между ОАО "РЖД" и ООО "ЛКС" подписано дополнительное соглашения N 3 к договору от 21 декабря 2012 года N 1247 субаренды части земельного участка, по условиям которого ОАО "РЖД" передало в субаренду обществу в дополнение к части земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001030:65, земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0001030:68. 77:09:0001030:1, 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15, для целей развития объектов железнодорожного транспорта, путем проектирования и строительства терминально-логистического центра "Ховрино".

14 апреля 2021 года ОАО "РЖД" и ООО "ЛКС" обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Уведомлением от 23 апреля 2021 года N КУВД-001/2021-14667502/1 управление приостановило осуществление государственной регистрации, ссылаясь на то, что согласно представленному дополнительному соглашению N 3 предметом аренды являются земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0001030:68, 77:09:0001030:1, 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15, при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о расположенных в пределах данных участков объектов недвижимости, правообладателем которых является ООО "ЛКС", а также не представлено уведомление Росимущества о заключении дополнительного соглашения.

В целях устранения причин, приведших к приостановлению регистрационных действий, 19 мая 2021 года общество предоставило в регистрирующий орган уведомление о заключении дополнительного соглашения с отметкой Росимушества о получении, однако 24 мая 2021 года управлением вынесено уведомление о не устранении причин приостановки в части отсутствия в ЕГРН сведений о расположенных в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0001030:1, 77:09:0001030:68, 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15 объектах недвижимости, правообладателем которых является общество.

Общество указало, что 09 июля 2021 года повторно представило в управление документы, в подтверждение позиции, что в указанном случае положения пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ не применимы.

Уведомлением от 28 июля 2021 года N КУВД-001/2021-14667502/11 управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора по причине неустранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из того, что по данным ЕГРН отсутствуют сведения о расположении в пределах заявленных земельных участков объектов недвижимости, правообладателем (пользователем) которого является ООО "ЛКС".

Судами также отмечено, что согласно условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право передавать арендуемый земельный участок в субаренду при условии уведомления арендатора, однако, в письме от 01 июля 2021 года N 11-4288/2021 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве сообщило о невозможности действий в части регистрации дополнительного соглашения к договору субаренды. Кроме того, информация о подписании дополнительного соглашения или о передаче в субаренду земельных участков в адрес Территориального управления не поступала.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Нормы ЗК РФ предусматривают, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2); если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статья 39.20).

По общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 года N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российский железные дороги" утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

Согласно абзацу 6 пункта 4 постановления N 264 при заключении договора аренды земельного участка арендатор (ОАО "РЖД") обязался перед арендодателем (Российская Федерация) передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка.

Абзац 7 пункта 6 постановления N 264 содержит обязательное требование к наличию в договоре обязательства арендатора (ОАО "РЖД") заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры.

Постановлением Правительства Москвы N 132-ПП от 19 февраля 2020 года "Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка транспортной инфраструктур - терминально-логистический центр "Ховрино" с развитием улично-дорожной сети" утвержден проект планировки ТЛЦ "Ховрино", в границы которого вошли земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0001030:65, 77:09:0001030:1, 77:09:0001030:68. 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15 (согласно таблице "Характеристика земельных участков территории к плану "Межевание территории" Постановления Правительства Москвы N 132-ПП от 19 февраля 2020 года).

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Москвы N 132-ПП от 19 февраля 2020 года ТЛЦ Ховрино является линейным объектом.

Согласно подпункту 27 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для осуществления деятельности ОАО "РЖД" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Судами при рассмотрении спора установлено, что земельные участки предоставлены субарендодателю на основании договоров аренды с Росимуществом, согласно которым (п. 4.4.12) арендатор обязан передавать часть земельного участка в субаренду лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений.

В последующем, 21 декабря 2012 года между ОАО "РЖД" и ООО "ЛКС" заключен договор N 1247 субаренды части земельного участка, по условиям которого ОАО "РЖД" передало истцу в субаренду часть земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001030:65 для цели развития объектов железнодорожного транспорта путем проектирования и строительства терминально-логистического центра "Ховрино" (объектов транспортной инфраструктуры логистического, складского, производственного, сервисного назначения).

02 апреля 2021 года между ОАО "РЖД" и ООО "ЛКС" подписано дополнительное соглашения N 3 к договору от 21 декабря 2012 года N 1247 субаренды части земельного участка, по условиям которого ОАО "РЖД" передало в субаренду обществу в дополнение к части земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001030:65, земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0001030:68. 77:09:0001030:1, 77:09:0002024:21, 77:09:0002024:15, для целей развития объектов железнодорожного транспорта, путем проектирования и строительства терминально-логистического центра "Ховрино".

Однако, при отказе в удовлетворении заявления на основании того, что заявителем не представлены доказательства нахождения на указанных в дополнительном соглашении земельных участках объектов, принадлежащих заявителю, судами не дана оценка условиям дополнительного соглашения к договору субаренды на предмет изменения цели предоставления земельных участков, исходя из целевого использования арендованных ОАО "РЖД" земельных участков.

Вместе с тем, с учетом положений подпункту 27 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 года N 264 установление данных обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора и может повлиять на выводы судов о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору субаренды на торгах, проводимых в форме аукциона.

В связи с чем, судебной коллегией признаются преждевременными выводы судов об обоснованности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с отсутствием на земельных участках объектов недвижимости, правообладателем которых является ООО "ЛКС".

Кроме того, суды признали правомерным решение регистрирующего органа на основании отсутствия уведомления Росимущества о заключении дополнительного соглашения.

Как следует из материалов дела и указывал заявитель, соответствующее уведомление Росимущества с отметкой о принятии было приобщено к материалам регистрационного дела 19 мая 2021 года, при этом в материалы дела также предоставлено соответствующие уведомление с отметкой Росимущества о получении уведомления.

Согласно пунктам 4.3.2 договоров аренды уведомление о заключении договоров субаренды сроком на год и более должно быть направлено арендодателю в течение одного месяца с момента заключения (с даты государственной регистрации).

С учетом изложенного, выводы судов о правомерности отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с отсутствием уведомления Росимущества не соответствует фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуются процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую оценку условиям дополнительного соглашения к договору субаренды на предмет изменения цели предоставления земельных участков, исходя из целевого использования арендованных ОАО "РЖД" земельных участков, проверить в полном объеме доводы заявителя о соблюдении порядка уведомления Росимущества о заключении дополнительного соглашения к договору субаренды, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 февраля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2022 года по делу N А40-180864/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Ж.П. Борсова

Судьи

В.В. Кобылянский В.В. Петрова