Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 февраля 2024 г. N Ф05-29/24 по делу N А40-189776/2021

город Москва

16 февраля 2024 г.

Дело N А40-189776/21

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Цыбиной А.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стройтехмонтаж-9" - Чайковская Е.Э. по дов. от 01.03.2022,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Геворков И.С. по дов. от 11.12.2023,

от третьего лица: Правительства Москвы - Аветисянц Э.Л. по дов. от 06.03.2023,

рассмотрев 06 февраля 2024 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стройтехмонтаж-9", Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 26 апреля 2022 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 27 октября 2023 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стройтехмонтаж-9"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков,

третье лицо: Правительство Москвы,

и по встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стройтехмонтаж-9" (далее - истец, ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9", арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент, арендодатель) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.1998 N М-01-012289, в связи с существенным нарушением обязательств по договору арендодателем, и о взыскании убытков в размере 367 350 388 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Департамент заявил встречный иск к ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.08.1998 N М-01-012289, указав в качестве оснований расторжения оба предусмотренных законом условия, как существенное нарушение обязательств по договору арендатором, так и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9" Департамент и Правительство Москвы, каждый в отдельности, подали кассационные жалобы.

В своей кассационной жалобе ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9", наряду с доводами об изменении мотивировочной части обжалуемого решения суда, просит вышеназванные решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принять в этой части новый судебный акт, которым удовлетворить требования общества по первоначальному иску в полном объеме.

В своих кассационных жалобах Департамент и Правительство Москвы просят принятые решение и постановление судов отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и в указанной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Во всех кассационных жалобах заявители указывают на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

От Правительства Москвы поступил отзыв с возражениями на кассационную жалобу ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9", который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца, ответчика и третьего лица поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб.

Обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва третьего лица на кассационную жалобу истца по первоначальному иску, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между правопредшественником Департамента (арендодатель) и ООО "РТФ Холдинг" (арендатор) заключен договор от 26.08.1998 N М-01-012289 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001089:18, общей площадью 350 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Трубная ул., вл. 32, стр. 1.

Согласно пункту 1.1 договора данный договор заключен в целях строительства и последующей эксплуатации административного здания.

Договор заключен на 49 лет - до 26.08.2047.

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендатор обязуется завершить строительство административного здания до 31.12.2000.

В соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 18.10.2001 к названному договору, права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "РТФ Холдинг" к ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9".

В 2009 году на участок оформлен градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU77-158000-000277, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 13.10.2009 N 394.

Впоследствии данный ГПЗУ N RU77-158000-000277 аннулирован и арендатору на основании решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (пункт 24 протокола заседания от 01.11.2012 N 40) выдан новый ГПЗУ N RU77-158000-007710, утвержденный приказом Москомархитектуры от 28.02.2013 N 281, с видом разрешенного использования участка - объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания, после чего данный новый вид разрешенного использования был утвержден Распоряжением Департамента от 19.07.2013 N 6106 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001089:18".

Поскольку к началу 2014 года арендатором строительство объекта недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001089:18 осуществлено не было, Департамент в одностороннем порядке отказался от договоры, направив в адрес арендатора соответствующие уведомления от 19.03.2014 N ДГИ-И-5200/14 и от 30.04.2014 N ДГИ-И-8566/14.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2015 по делу N А40-205961/14 по иску ООО ИСК "Стройтехмонтаж-9" вышеуказанная односторонняя сделка Департамента признана недействительной.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2017 по делу N А40-117251/17 договор аренды земельного участка от 26.08.1998 года N М-01-012289 признан действующим, а обременение в виде аренды в пользу ООО "ИСК "Стройтехмонтаж-9" по указанному договору - восстановленным. На основании данного судебного акта Управлением Росреестра по Москве была проведена повторная государственная регистрация названного договора аренды, о чем в ЕГРН сделана запись от 16.04.2018 N 77:01:0001089:18-77/012/2018-1.

В период проведения вышеупомянутых судебных разбирательств по спорам между сторонами, связанных с односторонним отказом арендодателя от договора аренды, в 2016 году в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001089:18 была оборудована спортивная площадка, в качестве эксплуатирующей организации которой, определено ГБУ г. Москвы "Жилищник Мещанского района".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2019 по делу N А40- 262272/18 удовлетворен иск ООО ИСК "Стройтехмонтаж-9" к Департаменту, при этом суд обязал последнего в течение 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу за свой счет выполнить все необходимые действия по освобождению части спорного земельного участка и приведению его в исходное положение, в т.ч. осуществить снос сооружений, находящихся на территории данного участка.

Как установлено судами, до настоящего времени Департаментом (в рамках возбужденного судебным приставом-исполнителем исполнительного производства от 26.10.2020 N 83323/20/77033-ИП на основании выданного 30.09.2020 исполнительного листа) решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2019 по делу N А40-262272/18 не исполнено, спортивная площадка не демонтирована.

Из материалов дела следует, что ООО ИСК "Стройтехмонтаж-9" в обоснование первоначального иска ссылалось на обстоятельства того, что с 2014 года все действия Департамента (арендодателя) были фактически направлены на незаконное прекращение арендных отношений и на воспрепятствование арендатору строительства гостиницы на спорном земельном участке, чем Департаментом были существенно нарушены обязательства по договору, а обществом (арендатором) понесены убытки в виде рыночной стоимости долгосрочного права аренды земельного участка (реальный ущерб), а также упущенной выгоды от невозможности эксплуатации участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, в общем размере 367 350 388 руб., установленным отчетом независимого оценщика от 17.05.2021 N 01/103/1504.

Оставление Департаментом без удовлетворения направленной в его адрес арендатором претензии от 19.07.2021 с требованием расторгнуть договор и возместить убытки послужило поводом для обращения ООО ИСК "Стройтехмонтаж-9" в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, Департамент, полагая, что имеются основания для расторжения договора аренды от 26.08.1998 N М-01-012289, в связи с существенным нарушением арендатором обязательств по договору, а именно, не завершением строительства объекта недвижимости в установленный договором срок, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, выразившегося в размещении на спорном земельном участке спортивной площадки, заявил встречный иск.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, руководствовался положениями статей 15, 393, 450, 451, 452, 611, 612, 615, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что после возобновления действия договора аренды разрешение на строительство не было получено обществом не в связи с невозможностью осуществления строительства на земельном участке, а из-за представления обществом в уполномоченный орган документов, не соответствующих требованиям законодательства, то есть, из-за действий самого арендатора, который не имел препятствий в использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием с момента заключения договора аренды до его неправомерного расторжения Департаментом, а также с момента признания в судебном порядке договора аренды действующим до настоящего времени; обществом не приведено каких-либо доказательств ограничения оборотоспособности земельного участка, общество не воспользовалось правом освободить земельный участок от размещенной на нем спортивной площадки своими силами на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А40-262272/18, а само по себе наличие на земельном участке спортивной площадки не препятствовало обществу в реализации проекта строительства гостиницы; обществом не доказан факта нарушения условий договора со стороны Департамента, равно как и не доказано наличие всей совокупности условий, необходимых для взыскания с ответчика убытков.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что Департамент не мог не знать о размещении спортивной площадки на спорном земельном участке, а также Департамент не представил доказательств, свидетельствующих о наличии объективных препятствий к надлежащему и своевременному исполнению судебного акта по делу N А40-262272/18, при этом судами установлено, что до совершения Департаментом действий по освобождению земельного участка, последний не мог быть использован арендатором в соответствии с целевым назначением и в соответствии с целями его предоставления по договору.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела поддержал выводы суда первой инстанции.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, предъявляя первоначальный и встречный иски, обе стороны спорного договора аренды выразили волеизъявление на прекращение (на разных условиях) существующих более 20 лет обязательственных арендных отношений из указанного договора, при этом обе стороны в своих исках указывали на утрату интереса в продолжении данных правоотношений и, по сути, просили суд определить условия расторжения договора и прекращения между сторонами арендных отношений.

Между тем, отказывая в удовлетворении, как первоначального, так и встречного исков, суды обеих инстанций не устранили существующую в правоотношениях сторон из спорного договора правовую неопределенность и не рассмотрели по существу имеющийся между сторонами частноправовой спор, в связи с чем предусмотренные законом задачи и цели судопроизводства в экономической сфере, применительно к обстоятельствам настоящего дела, оказались не достигнутыми.

Для установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, судам, в соответствии с положениями части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовало определить предмет доказывания по первоначальному и встречному искам на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Судам, в частности, следовало:

- установить все обстоятельства, связанные с неисполнением арендатором обязательств по строительству объекта недвижимости на спорном участке, в том числе, наличие связанных с этим субъективных и объективных причин;

- в соответствии с положениями статей 401, 404 - 406 Гражданского кодекса Российской Федерации определить меру ответственности каждой из сторон договора за невозможность реализации цели предоставления в аренду спорного земельного участка;

- установить причины длительного неисполнения вступившего в законную силу решения суда по делу N А40-262272/18, в том числе, определить наличие/отсутствие объективной возможности исполнения данного решения, с учетом влияния такого исполнения на публичные общественные интересы неопределенного круга лиц.

По результатам установления вышеназванных обстоятельств, а также на основании преюдициально установленных фактов в судебных актах по другим делам между теми же сторонами, связанных с исполнением сторонами обязательств по тому же договору, судам следовало определить, имело ли место, и в какой мере, нарушение спорного договора обеими сторонами, либо невозможность достижения цели заключения договора была обусловлена исключительно действиями (бездействием) только одной стороны договора.

Судами не учтено, что нормы статей 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности расторжения договора судом при установлении существенных нарушений договора обеими сторонами. В данном случае, в зависимости от поведения каждой из сторон договора, суд должен установить на каких условиях арендные отношения сторон подлежат прекращению.

Кассационная коллегия также принимает во внимание, что судами осталось не рассмотренным требование истца по встречному иску о расторжении спорного договора по основанию наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Как явствует из текстов обжалуемых судебных актов, наличие фактических обстоятельств возможности расторжения спорного договора по указанному основанию судами вообще не устанавливалось, т.е. указанное требование по встречному иску осталось не рассмотренным, что свидетельствует о допущенной судами неполноте судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания обоих исков, и на основании установленных обстоятельств разрешить имеющийся между сторонами частноправовой спор, определив наличие/отсутствие правовых оснований для удовлетворения первоначального/встречного иска полностью или в части.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу N А40-189776/21 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

А.В. Цыбина Д.Г. Ярцев